原告：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張梅，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　被告：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　被告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　原告徐某訴被告孟某某、顧某某排除妨害糾紛一案，本院于2019年5月5日受理后，依法適用簡易程序于2019年5月30日公開開庭進(jìn)行審理。原告徐某及其委托訴訟代理人張梅，被告孟某某、顧某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某向本院提出訴訟請求：1.兩被告遷出并立即騰退上海市長寧區(qū)云霧山路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)；2.兩被告支付原告2017年9月7日至2019年4月30日的房屋占有使用費(fèi)79,200元，按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3.兩被告支付原告2019年5月1日至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi)，按每月5,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。后，原告變更第3項(xiàng)訴訟請求為：兩被告支付原告2019年5月1日至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi)，按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　事實(shí)和理由：被告孟某某系涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人。2010年12月9日，原告與被告孟某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告孟某某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告。2010年12月27日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更為原告。因原告與兩被告為親屬關(guān)系，故房屋轉(zhuǎn)讓后，原告同意兩被告在找到居住房屋前，可暫住在涉案房屋內(nèi)。然而，兩被告怠于找尋住房，長期占據(jù)涉案房屋。原告屢次要求兩被告遷出未果。2017年9月7日，原告向上海市長寧區(qū)人民法院提起訴訟，案號為(2017)滬0105民初21600號。因在訴訟中，兩被告承諾愿意支付租金，故原告于2018年向法院提出撤訴。但原告撤訴后，兩被告依然拒不搬離，且不支付房租，已侵害原告合法權(quán)益。另，對于涉案房屋的權(quán)屬性質(zhì)以及當(dāng)事人簽署的《承諾書》、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》的性質(zhì)、效力問題，原告認(rèn)為，一、本案存在明確、清晰的民間借貸、房屋買賣法律關(guān)系。原、被告經(jīng)一致合意，確認(rèn)以債權(quán)抵購房款，消滅民間借貸關(guān)系，建立房屋買賣關(guān)系之意思表示，不存在誤解或認(rèn)識錯(cuò)誤。二、雙方建立的房屋買賣關(guān)系符合法律規(guī)定，不存在欺詐、脅迫、惡意串通等導(dǎo)致合同無效或重大誤解、顯示公平等導(dǎo)致合同撤銷的情形。原告已履行完畢《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的付款義務(wù)，并登記成為產(chǎn)權(quán)人。無論從買賣合同效力，還是物權(quán)取得和公示上看，原告均取得涉案房屋的所有權(quán)。三、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》簽訂的內(nèi)容與《承諾書》存在明顯差異。《產(chǎn)證抵保協(xié)議》違背了孟某某以房屋轉(zhuǎn)讓方式清償原告?zhèn)鶆?wù)的意思表示。從《產(chǎn)證抵保協(xié)議》設(shè)定的擔(dān)保形式來看，違背《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)原告已全額支付購房款，并取得房屋產(chǎn)權(quán)，如執(zhí)行《產(chǎn)證抵保協(xié)議》中“過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)；借款人還清錢款、產(chǎn)證還應(yīng)恢復(fù)原主”條款，將不具公平性。
　　被告孟某某、顧某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。一、原告與兩被告之間是借貸關(guān)系，雙方未簽訂借款協(xié)議。截止目前，兩被告尚欠原告83.50萬元，未予歸還。二、因原告表示，將涉案房屋過戶至其名下，可對借款進(jìn)行擔(dān)保，使其放心，降低風(fēng)險(xiǎn)，故經(jīng)兩被告商量后，同意辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。過戶當(dāng)天，被告孟某某手寫了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》，其中明確約定，涉案房屋暫時(shí)放在原告處，待被告還清錢款后，產(chǎn)證應(yīng)恢復(fù)原主，即房屋產(chǎn)權(quán)過還給被告孟某某；兩被告可繼續(xù)在涉案房屋內(nèi)居住。對此，原告表示同意并簽字確認(rèn)。因此，雙方之間并無真實(shí)的房屋買賣意思表示。三、產(chǎn)權(quán)過戶后，兩被告一直居住在涉案房屋內(nèi)，原告從未表示過要被告的房屋。直到2018年上半年，原告母親找到被告顧某某稱，涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有，要求兩被告搬離。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于上海市房地產(chǎn)權(quán)證、居委會出具的情況說明、上海市房地產(chǎn)買賣合同、承諾書、產(chǎn)證低(抵)保協(xié)議等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　原告系被告顧某某的外甥。被告顧某某與被告孟某某系夫妻關(guān)系。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人為被告孟某某。2010年12月9日，原告(乙方)與被告孟某某(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其中約定，甲方將涉案房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款73萬元。甲、乙雙方確認(rèn)，在2011年1月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同中未對交房日期、付款方式、付款期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。同日，雙方辦理了涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2010年12月27日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至原告一人名下。房屋產(chǎn)權(quán)變更后，兩被告仍一直居住在涉案房屋內(nèi)至今。
　　另查明，落款處有“孟某某”、“顧某某”簽名的《承諾書》中載明，孟某某、顧某某欠徐某陸拾玖萬元，如在2010年7月1日沒有歸還，我將住于長寧區(qū)長寧路XXX弄XXX號XXX室房屋歸徐某所有，并雙方通過交易中心辦理變更手續(xù)。若違反承諾，通過當(dāng)?shù)胤ㄔ弘p方共同解決。
　　再查明，辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的當(dāng)天，被告孟某某書寫了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》，其中載明，今我將長寧路XXX弄XXX號XXX室產(chǎn)證過戶給借款人徐某名下，目的就是為了能夠確保借款人安全性、權(quán)力得到保障。在過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)。然，如果借款人還清錢款，產(chǎn)證還應(yīng)該恢復(fù)原主。落款處有“孟某某”、“顧某某”、“徐某”的簽名，當(dāng)事人對各自簽名的真實(shí)性均予以認(rèn)可。但原告表示，該份協(xié)議不可作為定案依據(jù)。理由是：一、涉案房屋的地址為云霧山路，協(xié)議上寫明的門牌號碼正確，但路名有誤；二、協(xié)議書通篇出現(xiàn)多個(gè)“借款人”，前后矛盾、指向不明?？赡鼙桓婷夏衬吃跁鴮憰r(shí)故意出錯(cuò)，對原告不公平。三、協(xié)議書由被告孟某某出具，若當(dāng)時(shí)原告不簽字，被告孟某某就不同意將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下。當(dāng)然，當(dāng)初確實(shí)說過，如果兩被告將借款歸還給原告后，原告同意將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至被告孟某某名下。但原告會接受該約定的原因是，兩被告曾告知會盡快還款將房屋買回，而非無限期使用。兩被告陳述，一、涉案房屋原址為長寧路，所以書寫時(shí)寫成了長寧路。二、過戶當(dāng)天，兩被告要求原告擬定協(xié)議，原告讓被告自行書寫，但表達(dá)了錢款還清后，房屋返還的意思表示?；诖耍桓婷夏衬硨懴律鲜鰠f(xié)議書，原告知曉相關(guān)情況后簽字確認(rèn)。
　　又查明，2017年10月16日，原告曾以兩被告占有使用涉案房屋之由向本院提起排除妨害之訴，案號為(2017)滬0105民初21600號。該案中，原告的訴訟請求為：1、兩被告遷出涉案房屋；2、兩被告支付從2017年9月起至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi)，按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2018年4月16日，原告向本院申請撤回起訴。
　　關(guān)于原、被告之間的借款情況。審理中，雙方一致確認(rèn)，原告向兩被告出借69萬元，后為被告孟某某滌除涉案房屋上兩個(gè)債權(quán)抵押，分別為6.50萬元、8萬元，計(jì)入借款總金額中，故兩被告共向原告借款83.50萬元。截止目前，兩被告尚未還款。雙方簽訂房屋買賣合同后，原告未向兩被告實(shí)際支付房款，系以出借款沖抵房款。
　　本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于：一、《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》對原、被告是否具有法律約束力；二、原、被告通過買賣方式變更登記涉案房屋產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)如何認(rèn)定；三、兩被告在涉案房屋內(nèi)居住是否有相應(yīng)依據(jù)。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，根據(jù)已查明的事實(shí)，基于原、被告之間的借貸關(guān)系，當(dāng)事人曾書寫《承諾書》及《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》。雖然落款處均無簽署日期，但從載明事項(xiàng)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述可以反映，《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》形成于《承諾書》之后。原告認(rèn)為，該份協(xié)議存在涉案房屋地址錯(cuò)誤、借款人前后矛盾等瑕疵，故不予認(rèn)可。然，從行文書寫的前后邏輯性可以推斷，協(xié)議中所涉房屋即為涉案房屋，借款人與出借人的法律地位及權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未就此發(fā)生變化，該錯(cuò)誤系屬筆誤，不影響對協(xié)議內(nèi)容的整體理解。同時(shí)，本院注意到，先后形成的《承諾書》與《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》內(nèi)容上并不一致，因原告未有證據(jù)證明其簽署《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》存在脅迫、重大誤解等情形，故根據(jù)“后合同優(yōu)于前合同”的一般處理原則，本院認(rèn)定《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》體現(xiàn)了原、被告最終的意思表示，對雙方均具有法律約束力。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，根據(jù)民法原理，以物抵債是指，以他種給付代替原定給付而消滅原有債務(wù)的法律行為。讓與擔(dān)保是指，債務(wù)人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，在清償債務(wù)后，標(biāo)的物的所有權(quán)再返還給債務(wù)人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可以就標(biāo)的物受償。庭審中，原告表示，雙方已通過房屋買賣方式消滅了既定的債權(quán)債務(wù)。但《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中已寫明“產(chǎn)權(quán)過戶的目的是為了確保借款的安全性”；“如果借款人還清借款，產(chǎn)證應(yīng)該恢復(fù)原主”。從上述約定的內(nèi)容來看，被告孟某某將涉案房屋過戶至原告名下的行為符合讓與擔(dān)保的法律屬性。鑒于原告所述之意思表示未在《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中得以體現(xiàn)，且兩被告堅(jiān)持認(rèn)為對方取得產(chǎn)權(quán)具有暫時(shí)性、產(chǎn)權(quán)予以返還具有可期待性，應(yīng)認(rèn)定雙方未就以房抵債達(dá)成一致合意，對于原告的該項(xiàng)訴訟理由，本院不予采信。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，本案中，雖原告為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成以房抵債。原告基于產(chǎn)權(quán)人身份行使權(quán)利受到限制?？紤]到《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中載明“在過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)”，系原告對自身權(quán)利的處分與讓渡，于法不悖；兩被告據(jù)此享有占有使用房屋之合法依據(jù)。現(xiàn)原告要求兩被告從涉案房屋內(nèi)搬離并支付相應(yīng)占有使用費(fèi)，有違上述協(xié)議約定，故原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。至于原、被告之間的借貸糾紛，雙方可另行解決。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第七條、《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告徐某的全部訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)人民幣2,030元，減半收取計(jì)1,015元，由原告徐某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳??丹

書記員：王??寧