原告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。
被告：佳木斯同源商貿有限責任公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)長安路中段（53委）。
法定代表人：周航，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊林，該公司職員。
被告：佳木斯市向陽區(qū)冬北皮草城，住所地佳木斯市向陽區(qū)。
經(jīng)營者：楊文斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
委托訴訟代理人：彭喜剛，佳木斯龍江法律服務所法律工作者。

原告徐某某與被告佳木斯同源商貿有限責任公司（以下簡稱同源公司）、佳木斯市向陽區(qū)冬北皮草城（以下簡稱冬北皮草城）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月9日立案受理后，徐某某向本院申請財產(chǎn)保全，要求查封冬北皮草城所有的皮草干洗機設備一臺，并已提供擔保。本院于2018年7月17日作出（2018）黑0803民初667號民事裁定，查封冬北皮草城所有的位于佳木斯市同源商場內皮草干洗機設備一臺。本院依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人程淑芝、被告同源公司委托訴訟代理人楊林、被告冬北皮草城委托訴訟代理人彭喜剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
徐某某向本院提出訴訟請求：1.判令二被告簽訂的房屋租賃合同中涉及原告房屋面積部分條款無效；2.二被告連帶支付原告2017年6月30日至2018年6月30日的房屋租金10萬元；3.2018年7月1日后，如二被告繼續(xù)使用原告房屋，應與原告簽訂租賃合同，并按每年20萬元標準給付原告租金，或立即騰出房屋；4.本案訴訟費用由二被告承擔。本案審理中，原告將訴訟請求第二項變更為：二被告連帶支付原告2017年12月31日至2018年12月30日的租金損失10萬元。事實和理由：原告自有產(chǎn)權位于中央同源商場一層72號、76號、80號三個廳位，產(chǎn)權面積92.6平方米。2011年1月1日，原告將三個廳位出租給佳木斯春秋商城有限責任公司，租期五年，每年租金20萬元。佳木斯春秋商城有限責任公司（以下簡稱春秋公司）和同源公司實際控制人為周玉琦。2017年9月30日，被告同源公司未經(jīng)原告同意擅自與楊文斌簽訂租賃合同，將原告三個廳位及被告同源公司自管產(chǎn)位于中央同源商城一層廳位全部出租給被告冬北皮草城，租期自2017年9月30日至2021年12月31日。原告得知轉租后多次催要租金，被告冬北皮草城僅給付原告10萬元占有使用費，尚欠10萬元至今未付，故原告訴訟至法院。
同源公司辯稱，2017年9月30日，同源公司和冬北皮草城簽訂租賃合同，出租房屋面積為3000平方米，年租金320萬元，折算每平方米1067元。原告在同源商場所有權面積為92.6平方米，每年租金為10萬元。此前冬北皮草城已給付原告一年租金10萬元。
冬北皮草城辯稱，冬北皮草城承租了同源悅購物中心一層整體房屋，在二被告訂立租賃合同時，同源公司以房屋所有權人的身份將房屋出租給冬北皮草城，但從未告知冬北皮草城出租房屋中還有其他權利人的面積，因此，冬北皮草城是善意占有和使用房屋，沒有過錯，不應承擔連帶給付責任。冬北皮草城認為租賃合同約定三個月裝修期不計算在租期內，且冬北皮草城已實際給付原告10萬元租金，同意繼續(xù)直接給付同源公司欠付原告的租金。冬北皮草城代同源公司支付租金超出應付的租金數(shù)額，可以在給付同源公司的租金中扣除或者向同源公司追償，也同意法院判決冬北皮草城在同源公司欠付原告租金范圍內代為給付。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的原告舉示的原告身份證（復印件）、二被告企業(yè)信息（復印件）、房屋租賃合同（復印件）、（2015）向民初字第531號民事判決、（2016）黑0803民初596號民事判決，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.原告舉示證據(jù)二、房屋所有權證（復印件）一份。證明案涉房屋（廳位）所有權人為徐某某，被告冬北皮草城在承租房屋時，應當了解房屋的權屬狀態(tài)，故冬北皮草城不屬于善意承租。經(jīng)庭審質證，被告同源公司對該證據(jù)無異議。被告冬北皮草城對該證據(jù)的關聯(lián)性和合法性無異議，對真實性有異議，認為房屋所有權證只能證明一個廳位。本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認；2.證據(jù)五、同源公司與楊文斌簽訂的租賃合同（復印件）一份。證明同源公司作為商場的管理人，明知租賃合同已到期，未經(jīng)原告同意，擅自將原告三個廳位轉租給冬北皮草城，應承擔給付房租義務。冬北皮草城作為承租人，理應審核房屋的權屬狀況，在知曉原告是房屋權利人后，向原告支付了部分租金，不應再將租金給付同源公司。經(jīng)庭審質證，被告同源公司對該證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議，認為原告原租賃合同到期后，原告交給商場進行轉租，同源公司有轉租的權利。另外，商場是一個整體，原告三個廳位已收到年租金10萬元。被告冬北皮草城對該證據(jù)的真實性、合法性無異議，對關聯(lián)性有異議，認為二被告簽訂的合同第三條租賃期限約定，同源公司給冬北皮草城三個月裝修期，租金應當減免三個月。本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認；3.證據(jù)六、中國建設銀行卡客戶交易明細清單及短信息（復印件）各一份。證明2017年12月8日，冬北皮草城知曉案涉房屋所有權人為徐某某后，經(jīng)三方協(xié)商，冬北皮草城向原告先行支付10萬元租金，轉到原告兒子的賬戶中，二被告應對欠付的10萬元租金承擔連帶給付義務。經(jīng)庭審質證，被告同源公司對該證據(jù)無異議。被告冬北皮草城對該證據(jù)的真實性、合法性均有異議，認為冬北皮草城經(jīng)過同源公司同意后給付原告10萬元。本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2007年4月30日，原告徐某某依法取得位于佳木斯市××區(qū)青云社區(qū)，建筑面積92.6平方米商服房屋所有權（2007002307號），該房屋具體位置在中央同源商場一層72號、76號、80號三個廳位。2011年4月22日，徐某某與案外人春秋公司簽訂房屋租賃合同，雙方約定徐某某將92.6平方米的三個廳位出租給春秋公司，租賃期限五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金20萬元。合同期滿后，雙方未再續(xù)簽合同。2017年9月30日，被告同源公司與被告冬北皮草城簽訂房屋租賃合同，合同約定：同源公司將位于佳木斯市××區(qū)長安路中段同源悅購物中心（原同源商場）一層整體，建筑面積不少于3000平方米出租給冬北皮草城用于經(jīng)營皮草服裝，租賃期限自2017年9月30日起至2021年12月31日止（同源公司給冬北皮草城三個月裝修期，不計算在租期內），前三年租金為320萬元，第四年租金為342.4萬元。簽訂合同前，同源公司未與徐某某協(xié)商，在未告知徐某某租金價格的前提下將徐某某的房屋面積轉租給冬北皮草城。同時同源公司也未告知冬北皮草城一層3000平方米面積中包含徐某某所有的部分。2017年12月8日，冬北皮草城作為次承租人代同源公司支付徐某某10萬元租金。
另查明，2014年1月28日，徐某某向本院提起民事訴訟，要求春秋公司給付2014年度租金及利息損失，本院于2014年3月28日作出（2014）向民初字第130號民事判決書，判決春秋公司給付徐某某房屋租賃費20萬元及逾期利息。判決生效后，春秋公司向佳木斯市中級人民法院提出申訴，佳木斯市中級人民法院于2014年12月8日作出（2014）佳民申字第30號民事裁定書，駁回春秋公司的再審申請。2015年10月27日，徐某某又向本院提起民事訴訟，要求春秋公司給付2015年度租金及逾期付款違約金。本院于2015年11月6日作出（2015）向民初字第531號民事判決書，判決春秋公司給付徐某某2015年度房屋租金20萬元及逾期利息。

本院認為，本案爭議焦點為同源公司轉租給徐某某房屋面積的合同條款是否有效，以及租金損失的賠償標準。一、關于合同效力問題。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告與案外人春秋公司之間租賃合同到期后，被告同源公司將商場一層整體面積包括原告房屋面積在內一同出租給被告冬北皮草城。本院認為，將商場整體出租能夠充分發(fā)揮物的效用的選擇，這種選擇不僅符合其他業(yè)主的利益，而且也是原告最現(xiàn)實的受益方式，能最大限度地實現(xiàn)所有權人的利益?？紤]到本案具有特殊性，即原告的房屋面積含在商場一層面積內，該面積與商場面積完全沒有隔開，整體上具有不可分性，如果分割使用會影響到面積的使用功能和效益。且原告知悉轉租后，冬北皮草城作為次承租人于2017年12月8日給付原告租金10萬元，至原告主張權利已經(jīng)超過六個月。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”原告收到租金時就應當知道同源公司將房屋轉租給冬北皮草城的事實，其怠于行使權利，應當視為原告同意轉租，故合同中涉及轉租原告房屋面積的部分應當認定有效。由于原告與同源公司未簽訂書面租賃合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！痹媾c被告同源公司之間屬于不定期租賃關系；二、關于租金損失賠償標準問題，租金是由雙方當事人協(xié)商確定的合同重要條件之一。同源公司將商城一層整體出租，在未與原告協(xié)商租金價格，也未經(jīng)原告同意的前提下擅自將原告房屋面積轉租給冬北皮草城使用，該轉租行為違背原告的意志，損害了原告的利益。且因同源公司的原因沒有向原告及時交納租金，導致原告的主要合同目的無法實現(xiàn)，其利益難以得到保護。綜合衡量當事人之間的利益沖突，為使各方當事人最大化地實現(xiàn)自己的利益。分析當前市場租金價格以及當事人的過錯程度。結合本院兩次判決均支持原告年租金20萬元訴求的事實。本院認為，原告的訴訟請求具有一定的合理性，根據(jù)公平原則，支持原告年租金20萬元較為公平合理。二被告在合同中約定租賃期限從2017年9月30日開始計算，扣減三個月裝修期不計算在租期內，故原告的租金損失應當從2017年12月31日開始計算，此前冬北皮草城支付原告10萬元租金應當?shù)窒馄?。對同源公司辯稱按每平方米平均1067元計算租金，明顯缺乏客觀公正性，本院不予采納；依據(jù)合同相對性原則，冬北皮草城作為租賃合同的相對人，其對原告享有部分房屋所有權的事實并不知情，不應承擔連帶責任和給付租金義務，支付租金的義務主體應為承租人同源公司。但因同源公司存在支付能力問題，且在本院執(zhí)行案件中仍存在拒不履行給付租金義務的行為，為維護轉租合同的穩(wěn)定性，冬北皮草城作為次承租人，其同意在同源公司欠付原告租金范圍內代同源公司直接將租金給付原告，用以抵消其轉租合同的租金，該方式更為便捷和切合實際，事實上冬北皮草城已經(jīng)實際履行了直接給付原告租金的義務，其給付原告租金后可以抵消同源公司租金。
綜上所述，對原告主張合理部分的訴訟請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第六十二條、第一百零九條、第二百一十五條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告佳木斯同源商貿有限責任公司給付原告徐某某2017年12月31日至2018年12月30日租金10萬元，于本判決生效之日起10日內付清；
二、被告佳木斯市向陽區(qū)冬北皮草城在被告佳木斯同源商貿有限責任公司欠付原告徐某某租金范圍內代為給付租金；
三、駁回原告徐某某的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2300元，減半收取1150元、保全費520元，計1670元，由被告佳木斯同源商貿有限責任公司負擔。
如不服本判決，可以在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員 李志輝

書記員： 李雪艷