徐某
周華麗（湖北十堰援民法律服務(wù)所）
湖北邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
鄭亞雄（湖北漢江源律師事務(wù)所）

原告:徐某，女，生于1980年9月30日，漢族，湖北省丹江口市人，無固定職業(yè)。
委托代理人:周華麗，十堰市援民法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:代為參加庭審，代收法律文書。
被告:湖北邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:湖北省武漢市洪山區(qū)徐東大街88號(hào)都市經(jīng)典f棟6單元12層6室。
法定代表人:陳世濤，系該公司董事長。
委托代理人:鄭亞雄，湖北漢江源律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，提起上訴，進(jìn)行和解，申請執(zhí)行及代為簽收法律文書。
原告徐某訴被告湖北邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱:邦達(dá)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法組成由審判員薛明擔(dān)任審判長，代理審判員榮志立主審、人民陪審員周愛民參加的合議庭，于2016年8月10日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告徐某及其委托代理人周華麗，被告邦達(dá)公司的委托代理人鄭亞雄到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐某訴稱:2013年2月1日，原告徐某與被告邦達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，原告購買了被告邦達(dá)公司開發(fā)的位于武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)老營路武當(dāng)旅游商城的商業(yè)門面1層166號(hào)，面積19.08平方米，房款268227元。
合同簽訂后原告支付購房款268227元。
合同約定被告在交付房屋后120日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書，但被告邦達(dá)公司至今不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)憑證，已構(gòu)成根本違約，經(jīng)多次協(xié)調(diào)無果，為此，提起訴訟。
請求:1、解除原告徐某與被告邦達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》；2、被告邦達(dá)公司退還原告購房款268227元，并從被告邦達(dá)公司收到房屋全款之日起至實(shí)際清償之日止按照中國人民銀行同期貸款利率支付違約金；3、訴訟費(fèi)用由被告邦達(dá)公司承擔(dān)。
原告徐某就起訴的事實(shí)和理由，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)一、原告的身份證復(fù)印件一份，擬證明原告的主體身份情況。
經(jīng)質(zhì)證，被告邦達(dá)公司對(duì)該證據(jù)不持異議。
本院予以確認(rèn)。
證據(jù)二、《商品房預(yù)售合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》的原件各一份、收據(jù)原件三份，擬證明原告徐某與被告邦達(dá)公司于2013年2月1日簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同約定原告徐某購買被告邦達(dá)公司開發(fā)的武當(dāng)旅游商城1層166號(hào)門面，價(jià)格總計(jì)268227元，出賣人在商品房交付使用后120日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，原告支付了購房款268227元。
經(jīng)質(zhì)證，被告邦達(dá)公司對(duì)該組證據(jù)不持異議。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性及其證明內(nèi)容予以確認(rèn)。
證據(jù)三、《委托經(jīng)營管理協(xié)議》、產(chǎn)權(quán)人收益賬戶確認(rèn)書、收據(jù)的原件各一份，擬證明被告邦達(dá)公司于2013年2月1日履行交房義務(wù)后，原告將房屋返租給被告邦達(dá)公司經(jīng)營。
經(jīng)質(zhì)證，被告邦達(dá)公司對(duì)該組證據(jù)不持異議。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性及其證明內(nèi)容予以確認(rèn)。
被告邦達(dá)公司辯稱:1、原告訴稱被告邦達(dá)公司至今不辦理房屋產(chǎn)權(quán)憑證不屬實(shí)，至今未能辦理證件的原因不在于被告，原告的第二項(xiàng)訴請不能成立，被告邦達(dá)公司不承擔(dān)責(zé)任；2、原、被告雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》及《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，證明被告邦達(dá)公司已經(jīng)將房屋交付給了原告，由原告行使物權(quán)，原告已領(lǐng)取收益長達(dá)兩年，如原告訴請解除合同，對(duì)原、被告均造成損失，故建議雙方和解處理。
被告邦達(dá)公司就答辯的事實(shí)和理由，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、停工通知書復(fù)印件二份及供用電業(yè)務(wù)用函、《關(guān)于武當(dāng)旅游商城項(xiàng)目急待解決事項(xiàng)的請示》（2012年3月21日）、《關(guān)于武當(dāng)旅游商城項(xiàng)目二標(biāo)段是否繼續(xù)開發(fā)的請示》的復(fù)印件各一份、《關(guān)于武當(dāng)旅游商城項(xiàng)目急待解決事項(xiàng)的請示》（2016年5月25日）的原件一份，擬證明:1、被告邦達(dá)公司在施工建設(shè)武當(dāng)旅游商城2期項(xiàng)目時(shí)，因涉及到國家重點(diǎn)文物保護(hù)，武當(dāng)山特區(qū)文物局與武當(dāng)山特區(qū)規(guī)劃建設(shè)局向我公司送達(dá)了書面的停工通知書，湖北丹江電力股份有限公司也向我公司送達(dá)了停止供電的書面函件，2012年3月21日我公司向特區(qū)管委會(huì)提交了書面請示解決包括二期在內(nèi)的拆遷等問題，請示經(jīng)特區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽署了意見；2、2016年5月20日，我公司就土地證、房產(chǎn)證的辦理要求特區(qū)文物局做出是否繼續(xù)開發(fā)的答復(fù)；3、2016年5月25日，我公司向特區(qū)政府書面請示，就土地證、房產(chǎn)證的辦理要求特區(qū)政府組織專班盡快拿出管理辦法，綜上說明我公司在積極履行為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，至今未能辦成的原因是因?yàn)槎陧?xiàng)目開發(fā)涉及到文物保護(hù)，不能統(tǒng)一辦理土地證件，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理部門不能核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)憑證。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)提出異議，認(rèn)為:1、2012年3月21日的請示及2016年5月20日的請示、2016年5月25日的請示都是被告邦達(dá)公司自己向有關(guān)部門提出的，上述請示的內(nèi)容是否屬實(shí)沒有辦法進(jìn)行核實(shí)，故不能作為證據(jù)使用，不能證明被告在積極履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)憑證的義務(wù)，不能成為被告至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的合法理由；2、原告與被告簽訂合同的時(shí)間為2013年2月1日，停工和停電通知書均發(fā)生在2012年，被告邦達(dá)公司在明知工程存在問題的情況下，仍然向原告銷售房屋，存在故意欺詐的行為。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其合法性、關(guān)聯(lián)性及其證明目的將結(jié)合本案事實(shí)和其它證據(jù)予以綜合分析認(rèn)定。
證據(jù)二、《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》復(fù)印件一份及《委托經(jīng)營管理協(xié)議》原件一份，擬證明被告邦達(dá)公司開發(fā)的武當(dāng)旅游商城于2013年12月18日經(jīng)相關(guān)部門組織進(jìn)行了驗(yàn)收，被告已向原告履行了交付房屋的義務(wù)，原告已行使物權(quán)并因此獲得收益。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為該組證據(jù)不能證明原告取得了物權(quán)，《委托經(jīng)營管理協(xié)議》中租金支付的內(nèi)容不合理、不合法。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其合法性、關(guān)聯(lián)性及其證明目的將結(jié)合本案事實(shí)和其它證據(jù)予以綜合分析認(rèn)定。
證據(jù)三、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建筑工程施工許可證》、《房屋拆遷許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可項(xiàng)目代用證》、《商品房預(yù)售許可證書》的原件各一份，擬證明被告邦達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的武當(dāng)旅游商城，各項(xiàng)行政許可手續(xù)齊備，工程建設(shè)及銷售房屋程序合法。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為《建設(shè)工程規(guī)劃許可項(xiàng)目代用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》已經(jīng)失效，《房屋拆遷許可證》截止日期為2011年6月1日，且據(jù)原告了解該項(xiàng)目的拆遷沒有完成，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的原因是被告邦達(dá)公司的手續(xù)不符合規(guī)定。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其合法性、關(guān)聯(lián)性及其證明目的將結(jié)合本案事實(shí)和其它證據(jù)予以綜合分析認(rèn)定。
本院認(rèn)為:依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
本案原告徐某與被告邦達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》和《合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且合法、有效，原告徐某與被告邦達(dá)公司形成房屋買賣合同法律關(guān)系。
原告徐某向被告邦達(dá)公司支付了商鋪的全部購房款，并從被告邦達(dá)公司處領(lǐng)取了二年的收益款，上述商鋪現(xiàn)實(shí)際由被告邦達(dá)公司經(jīng)營管理、代理租賃，被告邦達(dá)公司亦向原告交付了上述商鋪，原、被告對(duì)此不持異議。
原告徐某以被告邦達(dá)公司至今不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書為由，主張解除原告與被告邦達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》，并要求被告退還購房款、承擔(dān)房款的違約金，但當(dāng)事人要求辦理房屋所有權(quán)登記的前提，應(yīng)當(dāng)是房屋已經(jīng)具備了辦理所有權(quán)登記的條件，本案中，被告邦達(dá)公司已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2009年7月1日）、《建筑工程施工許可證》（2011年4月19日）、《湖北省商品房預(yù)售許可證書》，因武當(dāng)旅游商城項(xiàng)目涉及文物保護(hù)和拆遷工作的原因，該項(xiàng)目工程未能按照規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)完畢，以致《竣工驗(yàn)收備案證明書》、《國有土地使用證》未能核發(fā)，涉案商鋪因此不具備辦理房屋所有權(quán)登記的條件；其次，原告徐某與被告邦達(dá)公司在《商品房預(yù)售合同》中，已明確約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的2%向買受人支付違約金，綜上，本案原告已接收上述商鋪，現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書逾期尚未辦理，被告邦達(dá)公司構(gòu)成違約，但原告要求解除《商品房預(yù)售合同》的訴請，缺乏法律依據(jù)，且雙方就逾期辦證情形的處理已有約定，原、被告雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，故本院對(duì)原告的上述訴請不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?第一款 ?、第二十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告徐某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)5323元，由原告徐某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省十堰市中級(jí)人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號(hào):17×××01。
通過郵局匯款的，匯款十堰市中級(jí)人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號(hào)。
上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

本院認(rèn)為:依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
本案原告徐某與被告邦達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》和《合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且合法、有效，原告徐某與被告邦達(dá)公司形成房屋買賣合同法律關(guān)系。
原告徐某向被告邦達(dá)公司支付了商鋪的全部購房款，并從被告邦達(dá)公司處領(lǐng)取了二年的收益款，上述商鋪現(xiàn)實(shí)際由被告邦達(dá)公司經(jīng)營管理、代理租賃，被告邦達(dá)公司亦向原告交付了上述商鋪，原、被告對(duì)此不持異議。
原告徐某以被告邦達(dá)公司至今不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書為由，主張解除原告與被告邦達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》，并要求被告退還購房款、承擔(dān)房款的違約金，但當(dāng)事人要求辦理房屋所有權(quán)登記的前提，應(yīng)當(dāng)是房屋已經(jīng)具備了辦理所有權(quán)登記的條件，本案中，被告邦達(dá)公司已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2009年7月1日）、《建筑工程施工許可證》（2011年4月19日）、《湖北省商品房預(yù)售許可證書》，因武當(dāng)旅游商城項(xiàng)目涉及文物保護(hù)和拆遷工作的原因，該項(xiàng)目工程未能按照規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)完畢，以致《竣工驗(yàn)收備案證明書》、《國有土地使用證》未能核發(fā)，涉案商鋪因此不具備辦理房屋所有權(quán)登記的條件；其次，原告徐某與被告邦達(dá)公司在《商品房預(yù)售合同》中，已明確約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的2%向買受人支付違約金，綜上，本案原告已接收上述商鋪，現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書逾期尚未辦理，被告邦達(dá)公司構(gòu)成違約，但原告要求解除《商品房預(yù)售合同》的訴請，缺乏法律依據(jù)，且雙方就逾期辦證情形的處理已有約定，原、被告雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，故本院對(duì)原告的上述訴請不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?第一款 ?、第二十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告徐某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)5323元，由原告徐某負(fù)擔(dān)。

審判長：薛明
審判員：榮志立
審判員：周愛民

書記員：錢文靜