上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托訴訟代理人：霍洪寶，黑龍江繼東律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、案外人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)，住慶安縣。
原審第三人（被執(zhí)行人）：孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住遼寧省大連市開發(fā)區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住遼寧省大連市開發(fā)區(qū)。

上訴人徐某某因與被上訴人王某某，原審第三人孫某某、楊某某執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省慶安縣人民法院（2018）黑1224民初1290號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月1日立案后，依法組成合議庭，于2018年12月3日公開開庭進行了審理。上訴人徐某某、被上訴人王某某及原審第三人孫某某到庭參加訴訟。原審第三人楊某某經本院合法傳喚未到庭應訴，本院依法缺席判決。本案現(xiàn)已審理終結。

一審法院認定事實：2015年1月20日，楊某某將2014年回遷的寫名為其子楊陽的位于慶安縣××社區(qū)××樓××單元××室，面積為83.43平方米的樓房以25萬元的價格賣給王某某，此房未辦理產權登記，只有房票。雙方簽訂了房屋買賣合同，王某某一次性支付了全額房款，楊某某給出了收據。王某某對房屋進行裝修后入住，占有使用至今，有其交納的各項費用收據證實。王某某于2016年7、8月份得知此房被慶安法院查封，是因楊某某與徐某某有債務糾紛，是法院執(zhí)行（2015）慶法商初字第280號民事判決書時下發(fā)的（2016）黑1224執(zhí)231號執(zhí)行裁定書。王某某于2016年8月向慶安法院遞交了執(zhí)行異議申請書，但是沒有答復。一直到2018年4月23日又向法院遞交了執(zhí)行異議書申請書，到2018年6月10日左右法院下發(fā)了（2018）黑1224執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書，駁回了王某某的異議申請。王某某在法定期間內提起執(zhí)行異議之訴。一審法院認為，本案爭議焦點是王某某對涉案房屋是否享有所有權，是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益。首先，爭議房屋未辦理產權登記，雖然房票寫的是楊陽的名字，因楊陽未成年，其父楊某某有權出賣。故楊某某與王某某之間的房屋買賣關系是雙方的真實意思表示，合法有效。其次，根據最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案屬于買受人已交付全部價款，且已實際占有使用該房屋情形。根據最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。此案完全符合第（一）（二）（三）項規(guī)定。未辦理登記手續(xù)的原因是2016年7月18日慶安法院即已查封此房，不能辦理登記手續(xù)。所以，未辦理登記的主要過錯不屬買受人，本案亦符合本規(guī)定的第（四）項。雖然王某某對爭議房屋未辦理登記手續(xù)，但其已享有物權期待權，對于徐某某的一般債權請求權而言享有優(yōu)先權。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條第一款第（一）項、第二款規(guī)定，判決：一、不得執(zhí)行位于慶安縣××社區(qū)××樓××單元××室，面積為83.43平方米的樓房；二、該樓房產權歸王某某所有。案件受理費5050.00元，由徐某某負擔。

審判長 苑淑華
審判員 王楊楊
審判員 慕安萍

書記員： 陸文婷