上訴人（原審原告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省應(yīng)城市。
委托訴訟代理人：涂梅橋，湖北橫空律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：肖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。
被上訴人（原審被告）：何某某（別名何文祥），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省應(yīng)城市，現(xiàn)住。
委托訴訟代理人：張鵬，湖北誠(chéng)拓律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人肖某某、何某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省應(yīng)城市人民法院(2016)鄂0981民初1123號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由二被上訴人向上訴人返還原物并賠償損失。案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、一審對(duì)離婚協(xié)議中的財(cái)產(chǎn)分割內(nèi)容認(rèn)定錯(cuò)誤，離婚時(shí)雙方口頭約定本案訴爭(zhēng)房屋歸上訴人所有，肖某某將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給了上訴人持有，只是沒(méi)有在離婚協(xié)議上寫(xiě)明。上訴人自1997年便一直在南方打工未歸，肖某某私自買(mǎi)賣(mài)房屋上訴人不知情，二被上訴人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害了上訴人的合法利益，上訴人未在合同上簽名，屬于無(wú)效合同。2、一審法院推定上訴人對(duì)肖某某出賣(mài)房屋是知道并認(rèn)可的或是應(yīng)當(dāng)知道的沒(méi)有證據(jù)證明，不構(gòu)成表見(jiàn)代理，肖某某的行為本質(zhì)上是無(wú)權(quán)處分行為。3、房屋買(mǎi)賣(mài)是否成立，應(yīng)審查是否依法辦理了產(chǎn)權(quán)登記等法定程序。4、二被上訴人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非善意，一審判決適用法律錯(cuò)誤，與《物權(quán)法》規(guī)定相違背。
肖某某未提交答辯意見(jiàn)。
何某某辯稱(chēng)，1、一審認(rèn)定徐某某對(duì)房屋出售情況知道并認(rèn)可符合本案事實(shí)。徐某某與肖某某離婚時(shí)，離婚協(xié)議對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，對(duì)書(shū)籍等生活用品都寫(xiě)明，所以他們對(duì)于涉案房屋不可能不涉及，而是對(duì)出售房屋認(rèn)可并確認(rèn)的。2、徐某某沒(méi)有證據(jù)證明其與肖某某之間對(duì)涉案房屋有口頭約定。3、一審認(rèn)定事實(shí)符合經(jīng)驗(yàn)和常理，有充分的事實(shí)依據(jù)。4、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，涉案房屋本身登記在肖某某名下，房產(chǎn)證上沒(méi)有徐某某的名字，答辯人有理由相信肖某某對(duì)其名下的財(cái)產(chǎn)有處分權(quán)，徐某某這么多年都沒(méi)有提出異議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。5、法律保護(hù)善意購(gòu)買(mǎi)人，徐某某在多年后返回稱(chēng)合同無(wú)效，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
徐某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)座落于灣××號(hào)房屋（證號(hào)為：應(yīng)房權(quán)字第××號(hào)）買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。2、返還原物、賠償損失（損失可參照當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋出租租金計(jì)算）。3、本案訴訟費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：徐某某與肖某某原系夫妻關(guān)系，雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間曾在應(yīng)城城中灣上新街自建二層房屋一套，并于1988年以肖某某一人的名義辦理了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證號(hào)為應(yīng)房權(quán)字第××號(hào)。2003年5月4日，肖某某、何某某在他人的介紹下談妥了該房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜，并由該介紹人代為草擬了一份以徐德清（謙）、肖某某作為賣(mài)方（甲方），何文祥（火元）、余運(yùn)珍作為買(mǎi)方（乙方）的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定：“一、甲方自愿將座落在應(yīng)城城中新河村新街68號(hào)的二間二層房屋出售給買(mǎi)方，（含配套設(shè)施及前后院落）占地面積以?xún)勺C為準(zhǔn)，房產(chǎn)證號(hào)：應(yīng)房權(quán)字第××號(hào)，土地證號(hào)：（應(yīng)）集建（1996）字第110601058號(hào)。二、售價(jià)為人民幣叁萬(wàn)柒仟元整，即日付款叁萬(wàn)元整，余款于2003年10月30日前付清?！眳f(xié)議簽訂后，何某某向肖某某支付了購(gòu)房款36500元，余款500元因出賣(mài)方未將所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證換成新證才未予支付，但肖某某仍將房屋交付給了何某某，何某某也于2003年搬入該房屋居住至今，卻一直未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)?，F(xiàn)徐某某以肖某某、何某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)其不知情，肖某某屬無(wú)權(quán)處分為由，主張合同無(wú)效，并要求返還房屋。另查明，徐某某與肖某某因感情不和于2009年10月12日在民政部門(mén)辦理了離婚登記手續(xù)，同時(shí)對(duì)夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)（如，位于孝感的商住樓、應(yīng)城城區(qū)的門(mén)面房）、銀行存款100000元、子女撫養(yǎng)和各自的私人物品（如，書(shū)籍、衣物等生活用品）進(jìn)行了處理，唯本案訴爭(zhēng)房屋雙方在離婚過(guò)程中未當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
一審法院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋雖為徐某某和肖某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所建，肖某某、何某某所簽協(xié)議上也沒(méi)有徐某某的簽字。但從本案何某某從2003年起在訴爭(zhēng)房屋中生活、居住至今和徐某某與肖某某于2009年辦理離婚登記手續(xù)時(shí)未將訴爭(zhēng)房屋納入夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配的事實(shí)作分析，徐某某對(duì)肖某某出賣(mài)房屋一事是知道并認(rèn)可的或是應(yīng)當(dāng)知道的。當(dāng)作為房屋共有人的徐某某在知道或應(yīng)當(dāng)知道其共有財(cái)產(chǎn)要出賣(mài)時(shí)并未提出反對(duì)意見(jiàn)或表示不同意，這讓何某某有足夠的理由相信肖某某與自己簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)契約”是徐某某與肖某某共同意思的表示，肖某某的行為已構(gòu)成表見(jiàn)代理。另外，何某某在與肖某某簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)契約”的過(guò)程中是出于善意也無(wú)過(guò)失。因?yàn)楸景杆V房屋的權(quán)利登記人為肖某某一人，我國(guó)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記主義具有公示物權(quán)的效力，這讓何某某在交易過(guò)程中有合理的信賴(lài)事由相信肖某某對(duì)登記在自己名下的房屋享有處分權(quán)。還有，夫妻共同共有是一種特殊形式的共有，是基于婚姻關(guān)系所產(chǎn)生，當(dāng)涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)我們當(dāng)然應(yīng)先用《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l，夫或妻一方對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)有平等的處分權(quán)，由于夫妻之間特殊的身份關(guān)系，夫或妻一方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分行為對(duì)于相對(duì)人來(lái)說(shuō)，不論從主觀還是客觀上均無(wú)法知道該處分行為是否只是個(gè)人的意思表示，對(duì)此徐某某負(fù)有證明何某某在明知自己不同意肖某某出賣(mài)訴爭(zhēng)房屋的情況下仍與肖某某簽訂協(xié)議的舉證責(zé)任，但徐某某對(duì)此并未完成舉證責(zé)任。所以徐某某以肖某某未經(jīng)其同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由主張肖某某與何某某所簽協(xié)議無(wú)效的理由不成立。進(jìn)而，徐某某主張的賠償損失缺乏相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，同時(shí)也無(wú)證據(jù)證實(shí)，不予支持。判決：駁回徐某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)500元，由徐某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，徐某某提交《調(diào)解協(xié)議》一份，以證明2016年10月5日肖某某、徐某某與何某某協(xié)商后達(dá)成調(diào)解協(xié)議，徐某某起訴時(shí)未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。何某某質(zhì)證稱(chēng)，該協(xié)議是雙方為解決矛盾作出讓步而達(dá)成，不構(gòu)成對(duì)事實(shí)的認(rèn)可。本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實(shí)性、合法性，可以證明雙方在2016年10月5日對(duì)涉案糾紛進(jìn)行過(guò)協(xié)商，本案存在訴訟時(shí)效中斷事由。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1、關(guān)于一審認(rèn)定“余款500元因出賣(mài)方未將所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證換成新證才未予交付”的事實(shí)，徐某某主張當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證原件在徐某某手上，并不是因需要換新證才未交付。本院認(rèn)為，肖某某與何某某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，未交付房屋產(chǎn)權(quán)證屬實(shí)。房屋買(mǎi)賣(mài)的中間人伊應(yīng)旭2006年5月29日出具的《房屋買(mǎi)賣(mài)見(jiàn)證》證明：“在簽約過(guò)程中，由于買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)賣(mài)方交付的房產(chǎn)證為未更換的老房產(chǎn)證，因此買(mǎi)方要求賣(mài)方將舊證更換為新證后再交買(mǎi)方”。而徐某某主張當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證在其手上無(wú)證據(jù)證實(shí)，因此，其事實(shí)主張不能成立。2、關(guān)于一審認(rèn)定“唯本案訴爭(zhēng)房屋雙方在離婚過(guò)程中未當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割”的事實(shí)，徐某某主張不是未分割，而是肖某某與徐某某口頭約定涉案房屋歸徐某某所有。本院認(rèn)為，肖某某與徐某某在離婚協(xié)議中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的約定未涉及訴爭(zhēng)房屋屬實(shí)，徐某某主張肖某某與其另有口頭約定并無(wú)證據(jù)證實(shí)。另外，涉案房屋肖某某在2003年即交付給了何某某，而肖某某與徐某某于2009年離婚。且在有書(shū)面離婚協(xié)議的情況下，徐某某主張另行口頭約定涉案房屋歸屬顯然不合常理。因此，徐某某的事實(shí)主張不能成立。一審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，肖某某與何某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同成立后，何某某向肖某某支付了絕大部分購(gòu)房款，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商同意剩余500元未支付。肖某某于2003年將涉案房屋交付給何某某，何某某占有使用至今，但沒(méi)有完成房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。涉案房屋交易時(shí)屬于肖某某與徐某某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，依照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l第（二）項(xiàng)規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！备鶕?jù)查明的事實(shí)，該房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的所有權(quán)人為肖某某，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)及房屋交付何某某占有后，徐某某并未提出異議，其起訴狀中述稱(chēng)“2015年才找到被告提出異議”。因此，何某某在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)，有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示。且涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂系肖某某、何某某自愿協(xié)商，并有中間人見(jiàn)證說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)商、簽訂合同的經(jīng)過(guò)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定何某某為善意第三人，徐某某不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。因此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條的規(guī)定，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并生效。徐某某上訴認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑鶙l規(guī)定認(rèn)定何某某知道肖某某為無(wú)處分權(quán)。本院認(rèn)為，該上訴理由不能成立。首先，根據(jù)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上所有權(quán)人登記為肖某某，以及涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，肖某某并非無(wú)權(quán)處分。其次，徐某某也不能證明何某某與肖某某交易時(shí)存在該條所規(guī)定的五種情形。因此，本案應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定審查涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，從本案查明的事實(shí)看，徐某某并無(wú)證據(jù)證明涉案合同存在該條所規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。
綜上所述，徐某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)500元，由徐某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　毛峰 審判員　　鮑龍 審判員　　戴捷

書(shū)記員：陳青