上訴人（原審原告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省應(yīng)城市。
委托訴訟代理人：涂梅橋，湖北橫空律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：肖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。
被上訴人（原審被告）：何某某（別名何文祥），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省應(yīng)城市，現(xiàn)住。
委托訴訟代理人：張鵬，湖北誠拓律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人肖某某、何某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省應(yīng)城市人民法院(2016)鄂0981民初1123號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某上訴請求：撤銷一審判決，改判確認房屋買賣合同無效，由二被上訴人向上訴人返還原物并賠償損失。案件受理費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、一審對離婚協(xié)議中的財產(chǎn)分割內(nèi)容認定錯誤，離婚時雙方口頭約定本案訴爭房屋歸上訴人所有，肖某某將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給了上訴人持有，只是沒有在離婚協(xié)議上寫明。上訴人自1997年便一直在南方打工未歸，肖某某私自買賣房屋上訴人不知情，二被上訴人簽訂的房屋買賣合同侵害了上訴人的合法利益，上訴人未在合同上簽名，屬于無效合同。2、一審法院推定上訴人對肖某某出賣房屋是知道并認可的或是應(yīng)當(dāng)知道的沒有證據(jù)證明，不構(gòu)成表見代理，肖某某的行為本質(zhì)上是無權(quán)處分行為。3、房屋買賣是否成立，應(yīng)審查是否依法辦理了產(chǎn)權(quán)登記等法定程序。4、二被上訴人簽訂房屋買賣合同并非善意，一審判決適用法律錯誤，與《物權(quán)法》規(guī)定相違背。
肖某某未提交答辯意見。
何某某辯稱，1、一審認定徐某某對房屋出售情況知道并認可符合本案事實。徐某某與肖某某離婚時，離婚協(xié)議對財產(chǎn)進行了分割，對書籍等生活用品都寫明，所以他們對于涉案房屋不可能不涉及，而是對出售房屋認可并確認的。2、徐某某沒有證據(jù)證明其與肖某某之間對涉案房屋有口頭約定。3、一審認定事實符合經(jīng)驗和常理，有充分的事實依據(jù)。4、房屋買賣合同有效，涉案房屋本身登記在肖某某名下，房產(chǎn)證上沒有徐某某的名字，答辯人有理由相信肖某某對其名下的財產(chǎn)有處分權(quán)，徐某某這么多年都沒有提出異議，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。5、法律保護善意購買人，徐某某在多年后返回稱合同無效，違反了誠實信用原則。請求二審駁回上訴，維持原判。
徐某某向一審法院起訴請求：1、依法確認座落于灣××號房屋（證號為：應(yīng)房權(quán)字第××號）買賣無效。2、返還原物、賠償損失（損失可參照當(dāng)?shù)赝惙课莩鲎庾饨鹩嬎悖?、本案訴訟費、差旅費等費用由被告承擔(dān)。
一審法院認定事實：徐某某與肖某某原系夫妻關(guān)系，雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間曾在應(yīng)城城中灣上新街自建二層房屋一套，并于1988年以肖某某一人的名義辦理了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證號為應(yīng)房權(quán)字第××號。2003年5月4日，肖某某、何某某在他人的介紹下談妥了該房屋的買賣事宜，并由該介紹人代為草擬了一份以徐德清（謙）、肖某某作為賣方（甲方），何文祥（火元）、余運珍作為買方（乙方）的房屋買賣協(xié)議，約定：“一、甲方自愿將座落在應(yīng)城城中新河村新街68號的二間二層房屋出售給買方，（含配套設(shè)施及前后院落）占地面積以兩證為準，房產(chǎn)證號：應(yīng)房權(quán)字第××號，土地證號：（應(yīng)）集建（1996）字第110601058號。二、售價為人民幣叁萬柒仟元整，即日付款叁萬元整，余款于2003年10月30日前付清?！眳f(xié)議簽訂后，何某某向肖某某支付了購房款36500元，余款500元因出賣方未將所購房屋的產(chǎn)權(quán)證換成新證才未予支付，但肖某某仍將房屋交付給了何某某，何某某也于2003年搬入該房屋居住至今，卻一直未辦理房屋過戶登記手續(xù)。現(xiàn)徐某某以肖某某、何某某簽訂房屋買賣合同時其不知情，肖某某屬無權(quán)處分為由，主張合同無效，并要求返還房屋。另查明，徐某某與肖某某因感情不和于2009年10月12日在民政部門辦理了離婚登記手續(xù)，同時對夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同財產(chǎn)（如，位于孝感的商住樓、應(yīng)城城區(qū)的門面房）、銀行存款100000元、子女撫養(yǎng)和各自的私人物品（如，書籍、衣物等生活用品）進行了處理，唯本案訴爭房屋雙方在離婚過程中未當(dāng)作夫妻共同財產(chǎn)予以分割。
一審法院認為，本案訴爭房屋雖為徐某某和肖某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所建，肖某某、何某某所簽協(xié)議上也沒有徐某某的簽字。但從本案何某某從2003年起在訴爭房屋中生活、居住至今和徐某某與肖某某于2009年辦理離婚登記手續(xù)時未將訴爭房屋納入夫妻共同財產(chǎn)進行分配的事實作分析，徐某某對肖某某出賣房屋一事是知道并認可的或是應(yīng)當(dāng)知道的。當(dāng)作為房屋共有人的徐某某在知道或應(yīng)當(dāng)知道其共有財產(chǎn)要出賣時并未提出反對意見或表示不同意，這讓何某某有足夠的理由相信肖某某與自己簽訂的“房屋買賣契約”是徐某某與肖某某共同意思的表示，肖某某的行為已構(gòu)成表見代理。另外，何某某在與肖某某簽訂“房屋買賣契約”的過程中是出于善意也無過失。因為本案所訴房屋的權(quán)利登記人為肖某某一人，我國法律對于不動產(chǎn)采取的是登記主義具有公示物權(quán)的效力，這讓何某某在交易過程中有合理的信賴事由相信肖某某對登記在自己名下的房屋享有處分權(quán)。還有，夫妻共同共有是一種特殊形式的共有，是基于婚姻關(guān)系所產(chǎn)生，當(dāng)涉及夫妻共有財產(chǎn)發(fā)生爭議時我們當(dāng)然應(yīng)先用《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來進行評價。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條，夫或妻一方對于夫妻共同財產(chǎn)有平等的處分權(quán)，由于夫妻之間特殊的身份關(guān)系，夫或妻一方對夫妻共同財產(chǎn)的處分行為對于相對人來說，不論從主觀還是客觀上均無法知道該處分行為是否只是個人的意思表示，對此徐某某負有證明何某某在明知自己不同意肖某某出賣訴爭房屋的情況下仍與肖某某簽訂協(xié)議的舉證責(zé)任，但徐某某對此并未完成舉證責(zé)任。所以徐某某以肖某某未經(jīng)其同意，擅自處分共有財產(chǎn)為由主張肖某某與何某某所簽協(xié)議無效的理由不成立。進而，徐某某主張的賠償損失缺乏相應(yīng)的請求權(quán)基礎(chǔ)，同時也無證據(jù)證實，不予支持。判決：駁回徐某某的訴訟請求。案件受理費500元，由徐某某負擔(dān)。
本院二審期間，徐某某提交《調(diào)解協(xié)議》一份，以證明2016年10月5日肖某某、徐某某與何某某協(xié)商后達成調(diào)解協(xié)議，徐某某起訴時未超過訴訟時效期間。何某某質(zhì)證稱，該協(xié)議是雙方為解決矛盾作出讓步而達成，不構(gòu)成對事實的認可。本院認為，該證據(jù)具有真實性、合法性，可以證明雙方在2016年10月5日對涉案糾紛進行過協(xié)商，本案存在訴訟時效中斷事由。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：1、關(guān)于一審認定“余款500元因出賣方未將所購房屋的產(chǎn)權(quán)證換成新證才未予交付”的事實，徐某某主張當(dāng)時房屋產(chǎn)權(quán)證原件在徐某某手上，并不是因需要換新證才未交付。本院認為，肖某某與何某某簽訂了房屋買賣合同后，未交付房屋產(chǎn)權(quán)證屬實。房屋買賣的中間人伊應(yīng)旭2006年5月29日出具的《房屋買賣見證》證明：“在簽約過程中，由于買方發(fā)現(xiàn)賣方交付的房產(chǎn)證為未更換的老房產(chǎn)證，因此買方要求賣方將舊證更換為新證后再交買方”。而徐某某主張當(dāng)時房屋產(chǎn)權(quán)證在其手上無證據(jù)證實，因此，其事實主張不能成立。2、關(guān)于一審認定“唯本案訴爭房屋雙方在離婚過程中未當(dāng)作夫妻共同財產(chǎn)予以分割”的事實，徐某某主張不是未分割，而是肖某某與徐某某口頭約定涉案房屋歸徐某某所有。本院認為，肖某某與徐某某在離婚協(xié)議中對夫妻財產(chǎn)進行分割的約定未涉及訴爭房屋屬實，徐某某主張肖某某與其另有口頭約定并無證據(jù)證實。另外，涉案房屋肖某某在2003年即交付給了何某某，而肖某某與徐某某于2009年離婚。且在有書面離婚協(xié)議的情況下，徐某某主張另行口頭約定涉案房屋歸屬顯然不合常理。因此，徐某某的事實主張不能成立。一審認定基本事實清楚，本院予以確認。

本院認為，肖某某與何某某簽訂房屋買賣合同，合同成立后，何某某向肖某某支付了絕大部分購房款，經(jīng)過雙方協(xié)商同意剩余500元未支付。肖某某于2003年將涉案房屋交付給何某某，何某某占有使用至今，但沒有完成房屋過戶登記手續(xù)。涉案房屋交易時屬于肖某某與徐某某夫妻共同財產(chǎn)，依照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！备鶕?jù)查明的事實，該房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的所有權(quán)人為肖某某，簽訂房屋買賣合同時及房屋交付何某某占有后，徐某某并未提出異議，其起訴狀中述稱“2015年才找到被告提出異議”。因此，何某某在購買涉案房屋時，有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示。且涉案房屋買賣合同簽訂系肖某某、何某某自愿協(xié)商，并有中間人見證說明房屋買賣協(xié)商、簽訂合同的經(jīng)過，應(yīng)當(dāng)認定何某某為善意第三人，徐某某不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。因此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條的規(guī)定，涉案房屋買賣合同依法成立并生效。徐某某上訴認為應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第十六條規(guī)定認定何某某知道肖某某為無處分權(quán)。本院認為，該上訴理由不能成立。首先，根據(jù)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書上所有權(quán)人登記為肖某某，以及涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn)的事實，肖某某并非無權(quán)處分。其次，徐某某也不能證明何某某與肖某某交易時存在該條所規(guī)定的五種情形。因此，本案應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定審查涉案房屋買賣合同的效力，從本案查明的事實看，徐某某并無證據(jù)證明涉案合同存在該條所規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形。
綜上所述，徐某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由徐某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　毛峰 審判員　　鮑龍 審判員　　戴捷

書記員：陳青