原告（反訴被告）：徐建國，男，****年**月**日出生，漢族，
國電青山熱電有限公司退休職工，住武漢市青山區(qū)。
被告（反訴原告）：
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行，營業(yè)場所武漢市青山區(qū)工業(yè)三路65號（原醫(yī)科大29號門面）。
經(jīng)營者：毛春蓮，女，****年**月**日出生，漢族，
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行經(jīng)營者，住青山區(qū)（戶籍地湖北省羅田縣）。
委托訴訟代理人：袁瑋，
湖北神宇律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告（反訴原告）：袁某，男，****年**月**日出生，漢族，
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行經(jīng)營者，住青山區(qū)（戶籍地湖北省羅田縣）。
委托訴訟代理人：袁瑋，
湖北神宇律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
原告徐建國與被告

武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行（以下簡稱鑫騰龍商行）、袁某合同糾紛一案。本院于2018年7月11日立案后，被告鑫騰龍商行、袁某對原告徐建國提出反訴。本院依法適用簡易程序公開開庭合并審理。原告（反訴被告）徐建國，被告（反訴原告）鑫騰龍商行的經(jīng)營者毛春蓮及其委托訴訟代理人袁瑋，被告（反訴原告）袁某及其委托訴訟代理人袁瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐建國向本院提出訴訟請求：1、要求鑫騰龍商行履行合同，支付租金差價(jià)43200元；2、鑫騰龍商行支付違約金30000元；3、鑫騰龍商行支付貨款5000元；4、本案訴訟費(fèi)由鑫騰龍商行及袁某承擔(dān)。事實(shí)與理由：被告袁某與毛春蓮共同經(jīng)營鑫騰龍商行。毛春蓮于2006年與徐建國簽訂合同，承租案涉門面。在被告承租前，徐建國支付10萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)接受該門面的，還投入大量資金對該門面進(jìn)行內(nèi)外裝修，安裝樓梯、防盜網(wǎng)、鋁合金門窗、衛(wèi)生間、廚房、380V變壓器、電表等，均無償提供給被告使用。2012年，徐建國與被告協(xié)商轉(zhuǎn)讓該門面，兩被告因不愿意支付門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方于2012年6月20日簽訂合同，約定被告繼續(xù)使用門面，自2012年7月1日起每月支付600元門面使用費(fèi)，該合同還約定，被告支付1000元履約保證金，被告違約該保證金不退還，還需支付30000元違約金。被告還差欠原告5000元貨款未支付。故訴至法院。
鑫騰龍商行、袁某辯稱：徐建國未投入大量資金進(jìn)行裝修。徐建國在2012年以前向被告轉(zhuǎn)租案涉門面，2012年之后被告直接與業(yè)主簽訂租賃合同，徐建國無權(quán)轉(zhuǎn)租；雙方已協(xié)商貨款為3000元，并非5000元；徐建國在2012年之后收取的租金及履約保證金應(yīng)該返還。
鑫騰龍商行、袁某向本院提起反訴請求：原被告于2012年6月20日簽訂的合同無效；徐建國應(yīng)返還2012年1月至6月的房租6240元及履行保證金1000元；案件受理費(fèi)由徐建國承擔(dān)。案件審理過程中，鑫騰龍商行、袁某變更第一項(xiàng)反訴請求，要求解除2012年6月20日簽訂的合同。事實(shí)與理由：毛春蓮因經(jīng)營鑫騰龍商行與原告達(dá)成轉(zhuǎn)租協(xié)議，但自2017年7月25日起我方已與門面產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同，徐建國不是產(chǎn)權(quán)人，故雙方于2012年6月20日簽訂的合同為無效合同。因退還房租和履約保證金。鑫騰龍商行、袁某沒有向徐建國支付租金差價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)解除合同。
徐建國針對鑫騰龍商行、袁某的反訴辯稱：2012年6月20日簽訂的合同系對門面投入和轉(zhuǎn)讓的補(bǔ)償；5000元的貨款是雙方協(xié)商一致的；保證金不應(yīng)該返還。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。徐建國提交的兩份合同客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。鑫騰龍商行、袁某提交的證據(jù)客觀真實(shí)，但無法證明其目的，僅對其真實(shí)性予以采信。
經(jīng)審理查明：鑫騰龍商行登記的經(jīng)營者毛春蓮，毛春蓮與袁某系夫妻關(guān)系，兩人共同經(jīng)營鑫騰龍商行。
2007年5月12日，徐建國（甲方）、毛春蓮（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將工業(yè)三路65號3-4號（兩間）門面出租給乙方使用，租期一年，每月租金2800元。該租賃合同實(shí)為轉(zhuǎn)租合同，門面的產(chǎn)權(quán)人為華潤武鋼總醫(yī)院，門面由徐建國承租后，再轉(zhuǎn)租給毛春蓮。上述合同約定租賃物“工業(yè)三路65號3-4號門面”與本文下述的“29-30號門面”為同一租賃物。
合同簽訂后，毛春蓮與袁某在此經(jīng)營鑫騰龍商行。毛春蓮與袁某向徐建國支付租金，徐建國向產(chǎn)權(quán)人支付租金。袁某、毛春蓮最后一次向徐建國租金時(shí)間為2012年1月至6月，共支付21600元（3600元/月，共六個(gè)月），徐建國收取4800元租金差價(jià)（800元/月，共六個(gè)月），其余租金支付給產(chǎn)權(quán)單位。徐建國于2012年6月20日出具6240元收據(jù)一張，載明：“2012年元月至6月補(bǔ)房租6*800=4800，6月18日至6月30日房租12*120=1440元”，徐建國稱收據(jù)中的1440元系6月18日至6月30日12天的租金，每天120元。毛春蓮與袁某自認(rèn)收據(jù)載明的4800元包含在上述支付給徐建國的2012年1至6月的租金21600元中。
后因產(chǎn)權(quán)單位不允許將門面轉(zhuǎn)租，袁某與產(chǎn)權(quán)單位簽訂租賃合同，直接承租案涉門面。庭審中，鑫騰龍商行、袁某自認(rèn)與產(chǎn)權(quán)單位的租賃合同簽訂時(shí)間為2012年7月25日。反訴狀中也載明合同簽訂時(shí)間為2012年7月25日。但合同載明的簽訂時(shí)間為2012年1月1日，合同約定每間門面1600元/月，兩間合計(jì)3200元/月。
因毛春蓮、袁某每月不再向徐建國支付租金，故徐建國（甲方）、毛春蓮（乙方）于2012年6月20日，簽訂了《合同》1份，約定：“乙方承租甲方29-30號門面至今?，F(xiàn)租房合同改由乙方與醫(yī)院簽訂，在乙方不愿轉(zhuǎn)讓的情況下，為保證甲乙雙方的利益，甲乙雙方現(xiàn)達(dá)成約定如下：一：甲方保留該門面與醫(yī)院的承租權(quán)，甲乙雙方繼續(xù)維持原有的租賃關(guān)系不變。二：該門面的裝修、門窗、水電、招牌、防盜網(wǎng)、樓梯等設(shè)施屬甲方所有，乙方不得拆除改變。三：乙方自2012-7-1起向甲方交納每月陸佰元的租金差價(jià)（其原始租金等費(fèi)用由乙方自行交付醫(yī)院方），乙方每半年提前十天交付一次，計(jì)叁仟陸佰元整，不得拖欠。四：乙方向甲方交納壹仟元的保證金，乙方無論何原因違約，導(dǎo)致甲方不能如期收款，則保證金不退，并賠償甲方叁萬元的違約金。如無違約到期全額退還保證金。五：乙方如轉(zhuǎn)租該門面，則有義務(wù)保證下一租戶與甲方維持此合同，否則視為違約。六：由于不可抗拒原因?qū)е麻T面拆除，1：醫(yī)院方的租金優(yōu)惠歸乙方所有。2：乙方繼續(xù)交租金差價(jià)自停業(yè)。3：門面裝修等賠償3/2（2/3）歸甲方，1/3歸乙方。4：如歸還門面則甲方有承租權(quán)，乙方維持與甲方租賃關(guān)系的優(yōu)先權(quán)。七：本合同甲乙雙方應(yīng)自覺遵守執(zhí)行，不盡之處雙方協(xié)商解決?！毙旖▏诩追教?、毛春蓮在乙方處分別簽字，并加蓋鑫騰龍商行印章。
關(guān)于上述合同簽訂的原因，庭審中，徐建國稱因毛春蓮、袁某不愿支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，故合同約定的租金差價(jià)實(shí)為補(bǔ)償徐建國對門面裝修的資金投入；鑫騰龍商行、袁某稱簽訂合同的原因系徐建國向其承諾可以繼續(xù)承租該門面然后進(jìn)行轉(zhuǎn)租。關(guān)于徐建國是否對門面進(jìn)行資金投入的問題，庭審中，鑫騰龍商行、袁某自認(rèn)門面中的水電、防盜網(wǎng)、門窗等設(shè)施均不是自己安裝。鑫騰龍商行、袁某認(rèn)為合同約定的3萬元違約金過高，要求下調(diào)。鑫騰龍商行、袁某在庭審中變更第一項(xiàng)反訴請求為要求解除2012年6月20日簽訂的合同，理由為鑫騰龍商行、袁某沒有向徐建國支付租金差價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)解除合同。
另查明，關(guān)于徐建國訴狀中所稱的5000元貨款，原被告雙方均認(rèn)可貨物價(jià)值為4000元，鑫騰龍商行、袁某要求與合同約定的1000元保證金進(jìn)行抵扣，同意沖抵后支付3000元。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為2012年6月20日的《合同》性質(zhì)，合同是否應(yīng)該解除；鑫騰龍商行是否應(yīng)該向徐建國支付租金差價(jià)、違約金、貨款；徐建國是否因向鑫騰龍商行、袁某退還房租及保證金。
關(guān)于合同性質(zhì)及是否解除的問題。第一，2012年6月20日的《合同》是在徐建國退出與房屋所產(chǎn)權(quán)人之間的租賃關(guān)系，由袁某與產(chǎn)權(quán)人建立新的租賃關(guān)系的背景下簽訂，合同約定的租金差價(jià)符合房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)的特征，租金差價(jià)系對房屋裝修的補(bǔ)償。該合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。該合同不屬于租賃合同，不因徐建國退出租賃關(guān)系而無效。第二，雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。鑫騰龍要求解除該合同，理由為未支付租金差價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)解除合同。對此本院認(rèn)為，鑫騰龍商行未按合同約定支付租金差價(jià)，屬違約方，無權(quán)以“未支付租金差價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)解除合同”為由解除合同。
鑫騰龍商行是否應(yīng)該向徐建國支付租金差價(jià)、違約金、貨款。第一，鑫騰龍商行未按合同約定自2012年7月起支付租金差價(jià)，屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按合同約定自2012年7月起，按每月600元標(biāo)準(zhǔn)向徐建國支付租金差價(jià)，截至2018年6月30日，應(yīng)支付的租金差價(jià)為43200元；第二，合同約定違約金為3萬元，鑫騰龍商行抗辯違約金約定過高，徐建國的實(shí)際損失為未交納的租金差價(jià)，本院酌情予以下調(diào)，調(diào)整為實(shí)際損失的10%，即違約金調(diào)整為4320元（43200元×10%）；第三，雙方均確認(rèn)拖欠貨款為4000元，鑫騰龍商行要求沖抵1000元保證金，本院認(rèn)為，合同并未解除，保證金退還條件不成就，不能沖抵，故鑫騰龍商行應(yīng)向徐建國支付貨款4000元。
徐建國是否應(yīng)向鑫騰龍商行、袁某退還房租6240元及保證金1000元。6240元房租包含2012年1至6月的租金差價(jià)4800元及2012年6月18日至30日的房租1440元，徐建國是否退還該租金的焦點(diǎn)在于袁某與產(chǎn)權(quán)單位建立直接租賃關(guān)系的時(shí)間，若袁某與產(chǎn)權(quán)單位在2012年元月就形成租賃關(guān)系，則徐建國無權(quán)在2012年6月向毛春蓮收取租金，已收取的應(yīng)退還。若袁某與產(chǎn)權(quán)單位形成租賃關(guān)系的時(shí)間在2012年6月30日之后，則此前徐建國與毛春蓮、鑫騰龍商行之間的租賃存續(xù)，徐建國收取的6240元無需退還。庭審中，鑫騰龍商行及袁某已自認(rèn)與產(chǎn)權(quán)單位簽訂合同時(shí)間為2012年7月25日，并非合同載明的2012年1月1日，并且鑫騰龍商行及袁某也自認(rèn)2012年1月至6月的租金21600元支付給徐建國，并未支付給門面產(chǎn)權(quán)單位，故徐建國收取的6240元無需退還。關(guān)于1000元保證金，因雙方于2012年6月20日簽訂合同并未解除，故該1000元退還條件不成就。
綜上，徐建國與毛春蓮于2012年6月20日簽訂的《合同》合法有效，鑫騰龍商行應(yīng)按合同約定支付租金差價(jià)，至2012年6月30日止應(yīng)支付43200元，并支付違約金4320元。鑫騰龍商行及袁某要求解除該合同，提出的解除理由無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。因合同并未解除，鑫騰龍商行及袁某要求退還或沖抵保證金1000元的請求，本院不予支持。鑫騰龍商行及袁某要求徐建國退還租金6240元，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。鑫騰龍商行自認(rèn)欠徐建國貨款4000元，理應(yīng)支付。徐建國要求鑫騰龍商行及袁某共同承擔(dān)本案訴訟費(fèi)的請求，因袁某與鑫騰龍商行登記的經(jīng)營者毛春蓮系夫妻關(guān)系，鑫騰龍商行系兩人共同經(jīng)營，故徐建國要求袁某承擔(dān)案件受理費(fèi)，本院予以支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行（毛春蓮）于本判決生效之日起十日內(nèi)向徐建國支付2012年7月1日至2018年6月30日的租金差價(jià)43200元及違約金4320元；
二、
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行（毛春蓮）于本判決生效之日起十日內(nèi)向徐建國支付貨款4000元；
三、駁回徐建國的其他訴訟請求；
四、駁回
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行、袁某的全部反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)878元，由徐建國負(fù)擔(dān)300元，
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行（毛春蓮）、袁某負(fù)擔(dān)578元；減半收取的反訴費(fèi)25元，由
武漢市青山區(qū)鑫騰龍五金水暖商行（毛春蓮）、袁某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于
湖北省武漢市中級人民法院。

審判員 施義

書記員： 周鶴