原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托訴訟代理人：崔曉勇，黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人：張俊寶，職務(wù)經(jīng)理。
第三人：大慶市海龍建筑安裝工程有限公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)。
法定代表人：吳鳳海，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周相山，該公司職員。
第三人：辛志福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住青岡縣。
委托訴訟代理人：張守君，黑龍ＸＸ法律師事務(wù)所律師。

原告徐某某與被告黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德某某公司）、第三人大慶市海龍建筑安裝工程有限公司（以下簡稱海龍建筑公司）、辛志福房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月26日作出（2013）青法民初字第44號(hào)民事判決書，送達(dá)后，第三人辛志福不服提起上訴，綏化市中級(jí)人民法院撤銷原判，發(fā)回青岡法院重審。本院于2016年7月22日作出（2014）青法民初字第359號(hào)民事判決書，送達(dá)后，原告徐某某不服提出上訴，綏化市中級(jí)人民法院作出（2016）黑12民終1022號(hào)民事判決書。辛志福向黑龍江省高級(jí)人民法院申訴，黑龍江省高級(jí)人民法院2018年1月5日作出（2018）黑民再6號(hào)民事裁定書，撤銷綏化市中級(jí)人民法院（2016）黑12民終1022號(hào)民事判決和青岡縣人民法院（2014）青法民初字第359號(hào)民事判決書，發(fā)回青岡縣人民法院重審。本院于2018年3月19日立案受理后，依法由審判員馮小凌擔(dān)任審判長，與審判員劉太海、人民陪審員裴振杰組成合議庭，于2018年5月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某的委托訴訟代理人崔曉勇、被告德某某公司的法人張俊寶、被告海龍建筑公司的委托訴訟代理人周相山、第三人辛志福及委托訴訟代理人張守君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)與被告德某某公司及第三人海龍建筑公司購樓合同青岡縣美名××東區(qū)××樓××樓商服××門，總面積225.79平方米商品房預(yù)售合同有效，該房屋為原告所有；2.要求被告德某某公司承擔(dān)本案的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2010年期間，原告通過第三人海龍建筑公司在被告德某某公司購買一套商服，房屋位于青岡縣美名××東區(qū)××樓××樓商服××門，面積225.79平方米，樓房總價(jià)款609,633元。海龍建筑公司是美名苑東區(qū)建筑施工單位，開發(fā)商德某某公司欠海龍建筑公司工程款，用該樓抵頂工程款給海龍建筑公司。原告經(jīng)過德某某公司同意后開具購樓的相關(guān)手續(xù)，海龍建筑公司把該樓房鑰匙交付給原告。原告到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)證照手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告又將上述樓房抵押給他人，原告多次找被告和海龍建筑公司協(xié)商末果，起訴法院作如上訴請(qǐng)。
被告德某某公司辯稱，海龍建筑公司與德某某公司是建筑商與開發(fā)商關(guān)系，德某某公司與海龍建筑公司原賬目不清，雖然本案訴爭樓房抵頂給海龍建筑公司，但是以最終結(jié)算時(shí)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，我公司算賬時(shí)發(fā)現(xiàn)多撥了工程款，向海龍建筑公司索要，但海龍建筑公司不配合，我公司在青岡電視臺(tái)及報(bào)紙做過公告，本案訴爭樓房沒有與海龍建筑公司辦理過任何交付手續(xù)。徐某某起訴我公司交付樓房，對(duì)此訴請(qǐng)我公司不予認(rèn)可。德某某公司與辛志福樓房買賣是真實(shí)的，并已在房產(chǎn)部門做了預(yù)告登記，辛志福已將買樓款一次性交付給德某某公司，樓房也第一個(gè)交付給辛志福。
第三人海龍建筑公司辯稱，我公司在青岡作為施工單位，為德某某開發(fā)公司承建美名苑東區(qū)，建筑資金由我公司墊付。2010年8月13日，由于開發(fā)公司欠我公司工程款，雙方協(xié)商將本案訴爭樓房抵頂工程款，雙方已入賬。因我公司在施工期間欠原告徐某某的工時(shí)費(fèi)、材料款，經(jīng)原告同意并經(jīng)德某某公司蓋章簽字，開具售樓合同及交款收據(jù)，將本案訴爭樓房即美名苑東區(qū)××號(hào)樓××樓商服××門，面積225.79平方米，抵給徐某某。
第三人辛志福述稱，作為本案有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院確認(rèn)辛志福與德某某公司簽訂的美名苑東區(qū)××號(hào)樓××樓商服××門，面積為225.79平方米的商品房買賣合同成立并有效；2.依法判令德某某公司繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3.判令德某某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2012年8月23日辛志福通過售樓處在德某某公司購買本案訴爭樓房，德某某公司給辛志福出具產(chǎn)權(quán)證明、售樓專用票據(jù)，雙方簽訂了商品房買賣合同，辛志福把買樓款以現(xiàn)金的方式交付給被告。同時(shí)辛志福到房產(chǎn)部門辦理了商品房預(yù)告登記，本案訴爭樓房以物權(quán)的形式登記在辛志福名下。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，因此法院應(yīng)對(duì)原告的訴求予以支持。作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，對(duì)于原告的訴請(qǐng)答辯如下，原告曾經(jīng)與德某某公司簽訂過買賣合同，并非能夠確定取得涉案樓房的所有權(quán)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本案涉案樓房所有權(quán)仍歸德某某公司所有。德某某公司與辛志福簽訂的買賣合同合法有效，原告與德某某公司頂賬合同，不能對(duì)抗善意買受人辛志福。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：青岡縣美名苑東區(qū)住宅樓是德某某公司開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，該開發(fā)公司住所地為哈爾濱市南崗區(qū)。2010年5月10日德某某公司作為開發(fā)商將開發(fā)建設(shè)的美名苑東區(qū)住宅樓承包給海龍建筑公司進(jìn)行投資承建，海龍建筑公司作為實(shí)際施工單位與德某某公司簽訂了建設(shè)施工合同。在2010年8月13日開發(fā)商與承建商簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議及雙方具體用樓房抵頂工程款的財(cái)務(wù)決算，本案訴爭樓房由開發(fā)商作為工程款抵頂給建筑商。由于海龍建筑公司在承建樓房時(shí)欠徐某某材料款，海龍建筑公司用本案訴爭樓房以還材料款的方式抵頂給徐某某，2011年6月3日徐某某與德某某公司簽訂了本案訴爭樓房商品房買賣合同。在2012年8月17日德某某公司與本案有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人辛志福簽訂了本案訴爭樓房商品房買賣合同，辛志福交付現(xiàn)金后，德某某公司給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明、售樓收據(jù)。依據(jù)德某某公司出具的產(chǎn)權(quán)證明、商品房買賣合同等相關(guān)證明，青岡縣房地產(chǎn)管理部門為辛志福辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，登記號(hào)為00008207。
上述事實(shí)有原告徐某某提供的證據(jù)1.2010年8月13日德某某公司與海龍建筑公司簽訂的商品房抵頂工程款協(xié)議以及商品房抵頂施工單位工程款財(cái)務(wù)決算并附房源表以及德某某公司與海龍建筑公司往來賬兩頁。證明德某某公司欠海龍建筑公司的工程款，雙方簽訂用樓房抵頂工程款的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，本案訴爭樓房已由德某某公司轉(zhuǎn)移給海龍建筑公司，海龍公司把訴爭樓房轉(zhuǎn)給原告是合法有效的，海龍建筑公司具有所有權(quán)；證據(jù)2.徐某某與德某某公司簽訂商品房買賣合同以及德某某公司開具的買樓人為徐某某的售樓專用票據(jù)。該證據(jù)可以證實(shí)海龍建筑公司與徐某某的頂賬樓房是經(jīng)德某某公司許可并確認(rèn)的；證據(jù)3.青岡縣海億供熱有限公司開具的2011年和2012年取暖費(fèi)收據(jù)及德某某公司開具的繳款人為徐某某的取暖費(fèi)收據(jù)。可以證實(shí)本案原告對(duì)訴爭樓房行使管理權(quán)及使用權(quán)；證據(jù)4.德某某公司報(bào)青岡地稅局的房源表及原告做卷簾門的收據(jù)一張及訴爭樓房安裝卷簾門的照片一張，該卷簾門為原告安裝以及2011年1月18日徐某某在許萬福處領(lǐng)取訴爭樓房鑰匙，該證據(jù)可證實(shí)徐某某對(duì)訴爭樓房行使管理權(quán)及使用權(quán)。對(duì)原告徐某某提交的證據(jù)被告德某某公司質(zhì)證意見如下：對(duì)原告提交的證據(jù)1、證據(jù)2及證據(jù)3真實(shí)性無異議，但是對(duì)要證實(shí)的事實(shí)有異議。當(dāng)時(shí)德某某公司與海龍建筑公司簽訂了商品房抵頂工程款協(xié)議，但是經(jīng)過后期算賬，我公司多撥付對(duì)方工程款，應(yīng)以最終結(jié)算時(shí)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。我公司也多次找海龍建筑公司要求對(duì)方把多撥付的頂賬樓退還給德某某公司，因海龍建筑公司不予配合，無奈在青岡電視臺(tái)及報(bào)紙公告，聲明原合同丟失，在2012年把樓房賣給第三人辛志福。原告提交的售樓專用票據(jù)無異議，但是只能說明德某某公司與徐某某存在普通的買賣合同關(guān)系，并不能證明原告具有房屋所有權(quán)。原告提交海億供熱有限公司出具的取暖費(fèi)收據(jù)與本案無關(guān)，這些私企收費(fèi)部門誰繳費(fèi)都收取，不能證明與本案有直接關(guān)系。對(duì)原告提交的證據(jù)4有異議，對(duì)地稅局房源卡真實(shí)性有異議，我公司沒有蓋章。徐某某在海龍建筑公司取鑰匙與我公司無關(guān)，因許萬福是海龍建筑公司職工，至于原告安裝卷簾門沒與我公司辦理交付手續(xù)，是一種強(qiáng)占行為。
海龍建筑公司對(duì)原告提交的四組證據(jù)真實(shí)性及待證事實(shí)均無異議。辛志福對(duì)原告提交的證據(jù)1及證據(jù)2真實(shí)性均無異議，對(duì)要證實(shí)的事實(shí)有異議。原告提交的房屋買賣合同及頂賬協(xié)議只能說明德某某公司與原告簽訂過買賣合同，但是徐某某并未取得涉案房屋所有權(quán)，因未辦理產(chǎn)權(quán)登記所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于卷簾門的安裝，辛志福也曾阻止過，對(duì)涉案房屋增添附屬物不能表明取得房屋的占有及合法使用權(quán)，至于原告取得樓房鑰匙，只是本人陳述，沒有證據(jù)能證明原告從德某某公司取得鑰匙。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的繳納不是本案原告繳納，是周相山繳納的，周相山是海龍建筑公司職工，不能代表原告。
第三人辛志福為證實(shí)自己主張向法庭提交證據(jù)1.2012年8月23日德某某公司與辛志福簽訂商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明、德某某公司開具的售樓專用收據(jù)、商品房預(yù)告登記證及預(yù)售商品房預(yù)告登記（詢問）申請(qǐng)表?？梢宰C實(shí)辛志福是涉案房屋合法購買人，簽訂合同后履行預(yù)告登記具有排他物權(quán)效力，可以證實(shí)辛志福取得房屋所有權(quán)。買賣房屋的售樓款是以現(xiàn)金的方式交付給德某某公司會(huì)計(jì)申東磊。證據(jù)2.2012年2月21日，德某某公司在青岡縣廣播電視臺(tái)廣告部發(fā)布的房屋買賣合同丟失證明。通過電視公告，房屋歸德某某公司所有，辛志福通過買賣合法取得所有權(quán)。對(duì)辛志福提交的證據(jù)被告德某某公司經(jīng)過質(zhì)證，均無異議。辛志福用現(xiàn)金交付的方式履行了樓房買賣款，此款由公司會(huì)計(jì)申東磊收取，由于公司在運(yùn)營過程中財(cái)務(wù)管理不完善，該筆款并沒有入公司賬，高振軍是我公司董事長，是公司實(shí)際投資人，此款一部分由高振軍使用。原告對(duì)辛志福提交的證據(jù)均有異議，辛志福與德某某公司簽訂買賣時(shí)間為2012年8月23日，但是該涉案房屋在2010年12月28日德某某公司已將該房屋已賣給原告，德某某公司并不具有該房屋所有權(quán)，雖然經(jīng)過電視臺(tái)公告聲明美名苑東區(qū)7套商服房屋買賣合同丟失，因被告不具有該房屋所有權(quán)，此種聲明是虛假行為帶有欺騙性。雖然辛志福辦理預(yù)告登記，但是這種登記欠缺合法形式，因?yàn)榈履衬彻静痪哂蟹课菟袡?quán)，不能與辛志福再行買賣。按照物權(quán)法原告實(shí)際占有并使用該房屋，是一種準(zhǔn)物權(quán)，而且已交付房屋款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同有效。海龍建筑公司對(duì)辛志福提交的證據(jù)均有異議，因訴爭樓房已經(jīng)通過簽訂買賣合同的方式賣給原告徐某某，原告已合法取得該房屋，被告不具備所有權(quán)不能再行買賣。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交的證據(jù)，本院組織當(dāng)事人開庭進(jìn)行質(zhì)證，徐某某與德某某公司簽訂的房屋買賣合同以及辛志福與德某某公司簽訂的房屋買賣合同，雙方均無異議，本院予以確認(rèn)并在案佐證。
另查明，德某某公司現(xiàn)在法人是張俊寶，在2011年3月任公司法人。在工作交接時(shí)知道海龍建筑公司與德某某公司撥付頂賬樓的事實(shí)，也知道辛志福與德某某公司買賣房屋的事實(shí)。該案訴爭樓房現(xiàn)住處于閑置狀態(tài)。

本院認(rèn)為，本案屬房屋買賣合同糾紛，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，德某某公司于2010年已經(jīng)將涉案房屋抵給海龍建筑公司，海龍建筑公司又將該房屋抵給徐某某，徐某某與德某某公司簽訂商品房買賣合同，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同合法有效。后期德某某公司發(fā)現(xiàn)與海龍建筑公司賬目不對(duì)，多撥付工程款，經(jīng)索要對(duì)方不配合的情況下。在電視臺(tái)做公告聲明原合同丟失，德某某公司與第三人辛志福在2012年簽訂涉案樓房買賣合同，并給辛志福出具了產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)手續(xù)，辛志福到房屋管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)沒有所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。不能簡單的認(rèn)定，德某某公司對(duì)該房屋沒有所有權(quán)，對(duì)涉案樓房無權(quán)處分，但是亦不能導(dǎo)致德某某公司與辛志福簽訂的房屋買賣合同無效。本案中，辛志福從售樓處購買房屋，對(duì)于德某某公司與徐某某簽訂的房屋頂賬合同并不知情，屬于善意第三人。德某某公司與辛志福簽訂的房屋買賣合同亦是有效，在兩份合同都有效的情況下，哪份合同效力優(yōu)先，是本案爭議的焦點(diǎn)。由于本案爭議的標(biāo)的為房屋是不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制將債權(quán)變?yōu)槲餀?quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力。使其不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。依照物權(quán)優(yōu)先的原則，本案訴爭樓房應(yīng)歸物權(quán)預(yù)告登記人辛志福所有。本案原告徐某某的買賣合同成立并生效，但是由于債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對(duì)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)，不具有排他的效力。即使物權(quán)不能變動(dòng)，債權(quán)合同依然有效。原告的請(qǐng)求可以向德某某公司主張，由物權(quán)請(qǐng)求權(quán)變?yōu)閭鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第三十七條、第四十四條規(guī)定，《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十五條、第二十條規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，判決如下：

一、徐某某與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)××號(hào)樓××樓商服××門，面積為225.79平方米的商品房買賣合同有效；
二、駁回徐某某其他訴訟請(qǐng)求；
三、辛志福與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)××號(hào)樓××樓商服××門，面積為225.79平方米的商品房買賣合同有效，該房屋歸辛志福所有。德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助辛志福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
徐某某繳納案件受理費(fèi)9,869元由被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，保全費(fèi)3,568元由徐某某負(fù)擔(dān)。第三人辛志福預(yù)交的案件受理費(fèi)31,875元由被告德某某公司負(fù)擔(dān)（已在2018黑12**民初620號(hào)判決書中承擔(dān)給付責(zé)任）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級(jí)人民法院。

審判長 馮小凌
審判員 劉太海
人民陪審員 裴振杰

書記員： 趙越