上訴人（原審原告）：徐某某，男，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托訴訟代理人：許萬福，男，住青岡縣。
委托訴訟代理人：崔曉勇，黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德某某公司）。
法定代表人：張俊寶，職務(wù)經(jīng)理。
被上訴人（原審第三人）：大慶市海龍建筑安裝工程有限公司（以下簡稱海龍建筑公司）。
法定代表人：吳鳳海，職務(wù)經(jīng)理。
被上訴人（原審第三人）：辛某某，男，住青岡縣。
委托訴訟代理人：王宏宇，黑龍江繼東律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大慶海龍建筑安裝工程有限公司、辛某某確認合同效力糾紛一案，不服青岡縣人民法院作出（2014）青法民初字第359號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月18日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理，上訴人徐某某委托訴訟代理人許萬福、崔曉勇、被上訴人德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人張俊寶、被上訴人大慶海龍建筑安裝工程有限公司法定代表人吳鳳海、被上訴人辛某某及其委托訴訟代理人王宏宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某上訴請求：一、請求撤銷一審判決第一項、第二項，改判上訴人徐某某與被上訴人德某某公司簽訂的美名苑東區(qū)2號樓2層17門商服，總面積225.79平方米商品房買賣合同成立并有效，該房屋歸上訴人徐某某所有；被上訴人德某某公司協(xié)助上訴人徐某某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。二、改判駁回被上訴人辛某某的各項訴訟請求。三、要求被上訴人承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：一、一審認定事實不清，應(yīng)予以糾正。一審被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人大慶海龍公司于2010年8月13日簽訂了用涉案商品房抵頂工程款協(xié)議，并且當即對房屋進行了交付，將涉案房屋門鑰匙交給一審第三人大慶海龍公司，上訴人已經(jīng)管理多年，雙方已經(jīng)將房屋交付手續(xù)履行完畢。因涉案房屋是抵頂?shù)墓こ炭睿显V人于2011年6月3日與原審被告德某某公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定了涉案房屋出賣給上訴人，購房款項用海龍公司的工程款沖抵。上訴人已經(jīng)交納了2011年至2013共三年的供熱費和物業(yè)費。第三人辛某某與一審被告德某某公司于2012年8月17日到房產(chǎn)部門對涉案房屋進行了商品房預(yù)告登記，雙方于2012年8月23日簽訂了商品房買賣合同。根據(jù)以上事實，首先從時間上看，第三人海龍公司與一審被告德某某公司用商品房抵頂工程款的協(xié)議是2010年8月13日簽訂的，并在當時將涉案商品房交付給海龍公司。上訴人與德某某公司商品房買賣合同的簽訂時間是2011年6月3日。上訴人及原審第三人海龍公司與原審被告德某某公司的商品房交易已經(jīng)履行完畢，并且已經(jīng)實際占有和使用了涉案房屋，上訴人已經(jīng)給涉案房屋安裝了卷閘門。被上訴人辛某某與原審被告德某某公司預(yù)告登記時間是2012年8月17日，在辛某某和德某某房公司預(yù)告登記時，上訴人和被上訴人海龍公司及德某某公司之間的房屋買賣合同已經(jīng)生效并已先行交付房屋，作為購買人的上訴人已實際占有和使用涉案房屋，上訴人已全部履行完房屋買賣合同約定的權(quán)利和義務(wù)。以上事實可以看出，辛某某和德某某公司所作的預(yù)告登記是虛假的，是讓與擔保關(guān)系。因該涉案房屋當時是由上訴人實際使用和控制之下，德某某公司明知涉案房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給上訴人，又與辛某某進行房屋預(yù)告登記是虛假的，應(yīng)當予以撤銷。二、一審判決適用法律錯誤。根據(jù)本案事實，上訴人與海龍公司及德某某公司之間的房屋買賣合同已經(jīng)生效并已交付房屋，作為購買人的上訴人已實際占有和使用涉案房屋，房屋買賣合同約定的權(quán)利義務(wù)已全部履行完畢。辛某某和德某某公司之間的房屋預(yù)售登記不能對抗上訴人房屋買賣合同關(guān)系。因房屋預(yù)售登記是虛假的，不是真實發(fā)生的買賣行為，辛某某與德某某公司應(yīng)以借貸糾紛處理，因登記當時德某某公司對涉案房屋已無處分權(quán)，所以該預(yù)告登記應(yīng)是可撤銷的，海龍公司的工程價款優(yōu)先受償已履行完畢。三、一審判決對證據(jù)認定錯誤。一審判決對被上訴人辛某某與德某某公司所做的預(yù)告登記及簽訂的房屋買賣合同進行了肯定，認定預(yù)告登記及商品房交易合同可以對抗第三人，對該證據(jù)的認定錯誤。一審判決沒有審查該證據(jù)的真實性，德某某公司沒有向法庭提交財務(wù)帳目，也沒有對辛某某與德某某公司商品房交易合同進行審查，辛某某沒有向法庭提交能夠證明其合同履行的證據(jù)，無法證明商品房交易合同已經(jīng)實際履行。對于上訴人及第三人海龍公司、德某某公司之間的抵債協(xié)議、商品房交易合同卻沒有給予認定，抵債協(xié)議及商品房交易合同在辛某某和德某某公司預(yù)告登記之前就已全部履行完畢，所有應(yīng)當認定抵債協(xié)議和商品房交易合同為合法有效，與辛某某之間不存在對抗問題。
德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：一審判決正確，與海龍公司簽訂的購房合同及收據(jù)是真實的，我公司是先撥樓后算帳，在工程款沒有結(jié)算的情況下發(fā)現(xiàn)用樓抵工程款撥多了，公司多次找海龍公司收回，但海龍公司沒有交回多撥付的樓房，所有我公司在青岡縣電視臺做了電視公告，確定與海龍公司簽訂的購房合同無效。我公司與辛某某之間是買賣關(guān)系，不是借貸關(guān)系，一審判決正確，請求維持原判。
大慶市海龍建筑安裝工程有限公司辯稱：德某某公司稱多撥付工程款不是事實，第一、德某某公司沒有找過我公司收回房屋。第二、有帳目可查，工程款與房屋價款一致，所以德某某公司說的不真實。第三、德某某公司與辛某某不存在買賣關(guān)系，有證據(jù)可以證明，如果是買賣關(guān)系，那么房款應(yīng)當匯到德某某公司帳戶上，我公司認為他們之間的買賣關(guān)系不能成立、不真實，我公司以前是與孫某某簽訂的合同，不是與張某某簽訂的。
辛某某辯稱：一審判決正確，認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判，將本案訴爭的房屋交付給辛某某，辛某某已經(jīng)實際占有和使用案涉房屋。
一審法院認定事實：原告主張，原告與第三人海龍公司，被告德某某公司在2010年期間通過第三人海龍建筑公司，在被告同意的情況下將青岡縣美名苑東區(qū)2號樓2樓商服17門，面積為225.79㎡，價款為609633元，抵頂原告工程款。向法庭提交17號商品房買賣合同書一份及票據(jù)一張，另2011年期間原告交納的取暖費票據(jù)、2012年交納的取暖費票據(jù)，收據(jù)是被告方開具的，原告代理人調(diào)取了青岡縣地稅局報稅時被告方申請體現(xiàn)，涉案兩個房屋歸原告所有，用以上證據(jù)證明原告訴請確認合同有效及確認房屋所有權(quán)歸原告所有，同時向法庭提交第三人辛某某的房產(chǎn)預(yù)告登記，證實預(yù)告登記是由被告方稱合同丟失補辦的手續(xù)，方到房產(chǎn)部門辦理的預(yù)告登記，應(yīng)確定被告與第三人預(yù)告登記無效。經(jīng)當庭質(zhì)證，被告質(zhì)證意見為：德某某公司與海龍公司簽訂的購房合同與收據(jù)真實。由于當時是先撥樓后算賬，在賬目沒有結(jié)算的情況下，發(fā)現(xiàn)樓撥多了，公司去了幾次打算要回但海龍公司沒返還，所以做了電視公告，確定合同無效。第三人海龍建筑公司質(zhì)證意見為：對原告提供的證據(jù)無異議。第三人辛某某質(zhì)證意見為：一、對商品房買賣合同的效力有異議，被告方已經(jīng)陳述這個合同已經(jīng)終止了，名為買賣合同實為抵償工程款。二、這個人是海龍公司的，另一張沒有寫售樓人是誰。物業(yè)費還有其他費用票據(jù)不能證明原告主張合同效力問題。三、原告代理人說到稅務(wù)局，但訴爭的應(yīng)該是房產(chǎn)部門，不該是稅務(wù)部門，稅務(wù)的票據(jù)及物業(yè)收費票據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。自2012年房屋交付時被告德某某公司已履行了合同的義務(wù)，將房屋交付第三人實際使用，原告提供的相關(guān)證據(jù)證實不了其享有所有權(quán)。通過對原告提交證據(jù)的質(zhì)證和分析，應(yīng)確認被告德某某公司將涉案房屋抵頂海龍公司工程款，海龍公司又將該房屋抵頂原告工時費和工程款的事實。
第三人辛某某向法庭提交證據(jù)：一、2012年與被告簽訂的商品房買賣合同一份，證實第三人已經(jīng)實際購得本案訴爭的房屋。二、2012年被告出具的產(chǎn)權(quán)證明，證實辛某某具有真實產(chǎn)權(quán)人的身份。三、售樓票據(jù)一份，證明房屋的買樓人是辛某某。四、商品房預(yù)告登記，證明辛某某所購買的房屋已經(jīng)進行了預(yù)告登記，取得了準物權(quán)。五、青岡縣房地產(chǎn)管理處出具的關(guān)于辛某某商品房買賣合同所填事項的情況說明，證實商品房買賣合同已經(jīng)辦理了預(yù)告登記以及里邊的相關(guān)事項。經(jīng)當庭質(zhì)證，原告質(zhì)證意見為：由于第三人提供的證據(jù)系被告欺詐行為導致，而且登記時間、買賣時間是在原告之后，登記約定的是錯誤登記，因該涉案樓房已出賣給原告，原告已向法庭出示了相關(guān)證據(jù)，證實該涉案標的物已歸原告所有。而且為原告開具了產(chǎn)權(quán)證明合同等，根據(jù)第三人辛某某登記時間，為什么產(chǎn)權(quán)證明原告沒有得到，到2014年9月份之前該樓并沒有驗收合格，很顯然被告開具的產(chǎn)權(quán)證明違法，驗收合格后方可辦理產(chǎn)權(quán)證明。關(guān)于票據(jù)等，與原告提交的票據(jù)是同樣的，這也是被告方與第三人之間簽訂的一房二賣違法行為導致的，被告方在答辯中提出在電視臺已經(jīng)廣告，說明涉案樓房合同已經(jīng)丟失，丟失后到房產(chǎn)部門補辦的合同，又預(yù)告登記，很顯然是一種違法行為，關(guān)于青岡縣房地產(chǎn)管理處對辛某某商品房買賣合同所填事項的情況說明，認為有虛假成分，該說明當中并沒有說明房產(chǎn)開出了兩套合同，第一份是原告的合同，由于被告方稱合同丟失又補辦了合同沒有丟失。我方認為辛某某提交的房屋買賣合同應(yīng)向被告主張雙倍返還款，與本案原告沒有任何因果關(guān)系。被告質(zhì)證意見為：無異議，辛某某已經(jīng)支付樓房全款。是公司高總收的款，是全款支付，已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，確認真實性。第三人海龍建筑公司質(zhì)證意見為：對辛某某提供的證據(jù)有異議，異議內(nèi)容與原告代理人意見一致。通過對第三人辛某某提交證據(jù)的質(zhì)證和分析，確認第三人辛某某與被告德某某公司簽訂房屋買賣合同，并進行房屋預(yù)告登記的事實。
第三人海龍建筑公司提交證據(jù)：提交商品房抵頂工程款協(xié)議2頁一份、用商品樓頂工程款協(xié)議書2頁一份，2012年1月15日是17門，證實德某某公司欠海龍建筑公司工程款用樓房抵頂工程款事實。經(jīng)當庭質(zhì)證，原告無異議。被告質(zhì)證意見為：有異議，我們在電視上已經(jīng)做了無效聲明，因為我們與海龍公司賬目沒結(jié)清的情況下把樓給他們了。第三人辛某某質(zhì)證意見為：第一質(zhì)證意見同被告。第二即便抵償協(xié)議有效，在本案中享有工程價款受償權(quán)的應(yīng)該是海龍公司而不是原告。另外按照最高法院（2002）16號批復，無論是海龍公司還是原告，價款優(yōu)先受償權(quán)都不得對抗買受人辛某某。本院確認德某某房地產(chǎn)公司欠海龍建筑工程款用樓房抵頂工程款這一事實。
一審法院認為，本案屬確認商品房買賣合同效力糾紛。第一、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》法釋[2002]16號第一條的規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。被告已就訴爭的兩個商服樓房屋抵頂工程款，①2010年8月13日抵頂工程款協(xié)議及附表證明給付第三人海龍建筑公司工程款。②原告接收鑰匙并管理房屋。③原告徐某某已交納2011年至2013年的物業(yè)費、取暖費，有億海供熱公司收費原件票據(jù)予以證實。④原告徐某某已取得了訴爭房屋的樓房鑰匙。第二、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》法釋[2002]16號第二條的規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。應(yīng)駁回原告的訴訟請求。理由是：①被告德某某公司與第三人辛某某簽訂的商品房買賣合同，并進行了預(yù)告登記，具有準物權(quán)效力，應(yīng)認定第三人辛某某與被告德某某公司簽訂的房屋買賣合同有效。第三人辛某某主張案涉房屋買賣合同書有效，繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)應(yīng)予支持。②原告主張被告與第三人是借貸關(guān)系，第三人和被告均不認可，原告無證據(jù)證實，其主張不予采納。③因涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告主張善意取得無法律依據(jù)，其主張不予采納。④原告不是該工程的施工承包人，不具備工程價款優(yōu)先受償?shù)目陀^條件。故應(yīng)駁回原告訴訟請求。本案的第三人辛某某已在2014年359號、360號、361號案件審理過程中作為具有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，當時沒有繳納訴訟費用，上訴后到綏化中級法院繳納訴訟費用，綏化中級法院認為辛某某主張的房屋與上述三個案子原告許某、辛某某、徐某某主張的房屋相同，移送到本院合并審理。第三人辛某某在本院（2015）青法民初字第170號案件中繳納訴訟費用，本院決定與本案合并審理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第三十七條、第四十四條，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》法釋[2002]16號第二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十五條、第二十條的規(guī)定，判決：一、第三人辛某某與被告德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)1號樓2樓商服17門，面積為225.79
平方米商品房買賣合同成立并有效；該房屋歸第三人辛某某所有；被告于本判決生效后協(xié)助第三人辛某某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。二、駁回原告徐某某的訴訟請求。原告預(yù)交的案件受理費案件受理費9896元、保全費3568元由原告自行承擔；第三人辛某某預(yù)交的案件受理費31875元由被告德某某公司負擔（已在361號判決書中承擔給付責任）。
二審時當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，第一、關(guān)于德某某公司與辛某某簽訂商品房買賣協(xié)議及進行房屋預(yù)告登記是否虛假，是否屬于應(yīng)予撤銷問題。在本案中，上訴人徐某某主張被上訴人辛某某與德某某公司之間的商品房買賣合同及預(yù)告登記虛假，但未能提供證據(jù)證明其主張成立，且辛某某與德某某公司對雙方的民事行為真實性均無異議，故本院對上訴人的該訴訟主張不予支持。第二、關(guān)于一審判決適用法律是否存在錯誤問題。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》法釋[2002]16號第二條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。本案中，因上訴人徐某某不是涉訴工程的承包人，且自認是與德某某公司簽訂了商品房買賣合同，被上訴人辛某某與德某某公司亦簽訂了商品房買賣合同，并已交付了全部購房款。依照上述法律規(guī)定，上訴人徐某某對涉案商服房不具有優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于上訴人徐某某與海龍公司稱被上訴人德某某公司與辛某某之間存在的是借貸法律關(guān)系問題。因被上訴人德某某公司與辛某某均承認辛某某在購買涉及商品房時是交付的現(xiàn)金，否認存在借貸關(guān)系，且上訴人徐某某亦未舉證證明雙方之間存在借貸關(guān)系。因此，對上訴人徐某某所提被上訴人德某某公司與辛某某之間存在借貸關(guān)系的上訴主張，本院不予認定。第三、關(guān)于一審判決對證據(jù)認定是否存在錯誤問題。因上訴人徐某某與德某某公司簽訂的商品房買賣合同不違反法律規(guī)定，且意思表示真實，應(yīng)認定上訴人徐某某與德某某公司簽訂的商品房買賣合同有效。據(jù)此，徐某某上訴請求確認其與德某某公司簽訂的商品房買賣合同有效的上訴理由成立，應(yīng)當予以支持。因徐某某在一審訴訟中未請求德某某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且其所簽訂的商品房買賣合同未進行預(yù)告登記，其可依法另行向德某某公司主張權(quán)利。因此，本院對徐某某在二審時提出由德某某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的上訴請求不予支持。
因上訴人徐某某與德某某公司簽訂的商品房買賣合同、被上訴人辛某某與被上訴人德某某公司簽訂的商品房買賣合同均屬于債權(quán)糾紛，不屬于物權(quán)糾紛，原審法院判決涉案房屋所有權(quán)歸辛某某所有缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予以撤銷。與時同時，上訴人徐某某上訴請求涉案房屋所有權(quán)應(yīng)歸其所有的上訴理由亦不能成立，本院予以支持。
關(guān)于被上訴人德某某公司與辛某某簽訂商品房買賣協(xié)議效力問題。因被上訴人德某某公司與辛某某簽訂商品房買賣協(xié)議時，被上訴人德某某公司已經(jīng)將涉案房屋抵給海龍公司，被上訴人德某某公司先與上訴人徐某某簽訂了商品房買賣合同，被上訴人德某某公司在沒有處分權(quán)的情況下，又與被上訴人辛某某簽訂商品房買賣協(xié)議，其行為損害了他人利益，應(yīng)當認定被上訴人德某某公司與辛某某簽訂的商品房買賣協(xié)議無效。
綜上所述，徐某某的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷青岡縣人民法院（2014）青法民初字第359號民事判決。
二、辛某某與黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)1號樓2樓商服17門，面積為225.79平方米商品房買賣合同無效；
三、徐某某與黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的美名苑東區(qū)1號樓2樓商服17門，面積為225.79平方米商品房買賣合同有效。
四、駁回徐某某其他訴訟請求。
五、駁回辛某某其他訴訟請求。
徐某某交納的一審案件受理費9869.00元、二審案件受理費9869.00元、保全費3568.00元，辛某某交納的一審案件受理費31875.00元，合計55181.00元，均由黑龍江德某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　姜再民 審　判　員　　趙　明 代理審判員　　張子熙

書記員：辛奇慧