徐某某
葉紅輝（湖北凌楓律師事務(wù)所）
湖北花樣年置業(yè)有限公司
何貴林
王長健

原告徐某某。
委托代理人葉紅輝，湖北凌楓律師事務(wù)所律師。
被告湖北花樣年置業(yè)有限公司。
法定代表人劉新泉，花樣年公司董事長。
委托代理人何貴林、王長健，湖北思揚律師所律師。
原告徐某某與被告花樣年公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年6月26日受理后，依法組成合議庭，2014年8月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托代理人葉紅輝，被告花樣年公司的委托代理人何貴林、王長健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐某某訴稱，2012年12月26日，原告與被告花樣年公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同就房屋位置、面積、價款、交付時間、產(chǎn)權(quán)證辦理、違約責(zé)任等方面進(jìn)行了約定。在合同約定的2013年12月31日交房日，被告不能交付合格的房屋，構(gòu)成違約。截止到2014年5月30日被告仍不能交付合格的房屋，故請求依法判令被告支付:1、2013年12月31日至2014年5月30日違約金28539元；2、從2014年5月30日起至夠交房條件之日止按日萬分之三計算的違約金；3、承擔(dān)本案的訴訟費用。
被告花樣年公司辯稱，原告訴稱被告逾期交房無事實和法律依據(jù)，被告房屋已于2013年12月26日竣工，次日在報紙上公告交房，被告交付的房屋已達(dá)到交房條件，沒有違約行為，請求駁回原告的訴訟請求。
以下是原、被告雙方舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證情況:
一、原告徐某某為證明其主張，向法庭舉出如下證據(jù):
原、被告雙方簽訂的合同一份、不動產(chǎn)發(fā)票兩張。用以證明雙方之間存在商品房買賣合同關(guān)系及雙方約定的權(quán)利義務(wù)，原告已履行了付款義務(wù)。經(jīng)質(zhì)證，被告代理人對上述證據(jù)的真實性均無異議，提出不能證明被告違約的質(zhì)證意見。本院對上述證據(jù)的真實性予以采信。
二、被告花樣年公司為支持其抗辯主張，向法庭舉出如下證據(jù):
證據(jù)一、原、被告雙方簽訂的合同一份。用以證明被告沒有違約，按照雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定，登報方式交房屬交房的一種。原告未按合同約定時間付款，構(gòu)成違約。經(jīng)質(zhì)證，原告對真實性不持異議，提出被告的主張不能成立，不符合交房條件的通知交房無效。本院對該證據(jù)的真實性予以采信。
證據(jù)二、交房公告兩份。用以證明被告已采用登報交房的方式通知交房。經(jīng)質(zhì)證，原告對報紙的真實性不持異議，提出不具備交房條件的公告通知是不合法的。本院對該報紙的真實性予以采信。
證據(jù)三、建設(shè)工程竣工驗收報告、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告、新建建筑物防雷裝置檢測報告、建筑節(jié)能質(zhì)量驗收報告、建筑工程消防審核意見書、建筑工程檔案合格證、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、工程竣工驗收備案證明書各一份。用以證明按照雙方合同第八條約定，已達(dá)到交付條件。經(jīng)質(zhì)證，原告對上訂定證據(jù)的真實性不持異議，提出備案證明是在2014年8月11日才辦理的，已經(jīng)超過了合同約定的交房時間，被告有違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院對上述證據(jù)的真實性予以采信。
根據(jù)上述有效證據(jù)并結(jié)合法庭調(diào)查，本院認(rèn)定如下案件事實:
被告花樣年公司以出讓方式取得位于襄陽市襄州區(qū)航空路、編號為B’383-1的地塊的土地使用權(quán)，在該宗土地上經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)商品房，定名為溫哥華1792，并在房管部門取得（2012）襄房售字（2012）015號商品房預(yù)售許可證。2012年12月26日，原告徐某某與被告花樣年公司簽訂商品房買賣合同一份，合同主要約定:原告購買上述溫哥華1792項目中第2幢2單元2-2-16-1號房屋，建筑面積為123.73平方米，單價每平方米5125.59元，總金額為634189元；合同第六條付款方式及期限:買受人應(yīng)于2012年12月26日前向出賣人付清首付房款（人民幣）壹拾玖萬肆仟壹佰捌拾玖元整，剩余房款人民幣440000元整于2012年12月26日前辦理完銀行按揭貸款手續(xù)。雙方在合同的第八條約定了房屋的交付期限:被告應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付給原告:1、該商品房經(jīng)驗收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。合同第九條規(guī)定:出賣人逾期交房的違約責(zé)任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1、2種方式處理:1、按逾期時間，分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過30（含）日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、由于買受人原因未能按時交付的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同簽訂前后，原告將首付款及按揭貸款的房款全部交付給被告，被告給原告開具發(fā)票兩張，總金額為634189元。2013年12月10日，建筑節(jié)能主管部門出具（建筑節(jié)能）質(zhì)量驗收報告，評定上述工程分部、分項質(zhì)量驗收記錄齊全，質(zhì)量控制資料齊全、合格、有效。同年12月20日，襄陽市防雷中心出具新建建筑物防雷裝置檢測報告書，結(jié)論為上述工程防雷裝置符合要求。2013年12月23日，被告在報紙上刊登公告，載明:溫哥華1792業(yè)主:溫哥華1792住宅小區(qū)商品房已具備交房條件，現(xiàn)定于2013年12月30日正式交房，請您前來辦理收房相關(guān)手續(xù)。2013年12月26日，被告單位連同設(shè)計單位、建筑公司、監(jiān)理公司對溫哥華.1972.1#樓工程進(jìn)行驗收，并出具建筑工程竣工驗收報告。同年12月31日，原告獲悉被告的交房信息，前往被告處驗房時，發(fā)現(xiàn)訟爭的房屋未經(jīng)消防驗收及辦理竣工驗收備案，認(rèn)為被告不具備交房條件拒不接收房屋。2014年1月10日，襄州區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站對上述工程出具建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告，確認(rèn)被告組織的竣工人員組成的、組織形式、驗收程序等符合要求。2014年7月22日，襄陽市公安消防支隊出具襄公消驗字（2014）第0081號建設(shè)工程消防驗收意見書，結(jié)論為上述建設(shè)工程消防驗收復(fù)驗合格。隨后，襄陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會襄州區(qū)聯(lián)絡(luò)站出具襄州區(qū)商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書；2014年8月8日，襄陽市襄州區(qū)城市建設(shè)檔案館就上述工程向被告頒發(fā)建設(shè)工程檔案合格證；2014年8月11日，被告單位就上述工程在襄州區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理了工程竣工驗收備案證明書。后經(jīng)雙方協(xié)商未果，引起訴訟。
本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法律的規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行合同。原告依約向被告交納了全部購房款，被告應(yīng)向原告交付符合合同第八條第1項約定的“經(jīng)驗收合格”的房屋。因雙方對合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”約定的標(biāo)準(zhǔn)不明，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用”；《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條 ?第二款 ?規(guī)定:“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！苯ㄔO(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的通知》中明確規(guī)定該標(biāo)準(zhǔn)中，“單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設(shè)行政管理部門備案”的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國家標(biāo)準(zhǔn)條文的規(guī)定表明，建設(shè)單位將其竣工的驗收的工程到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。否則，不允許使用。綜上可見，商品房交付的驗收條件應(yīng)為綜合驗收合格，而不僅僅是質(zhì)量專項驗收；商品房竣工驗收不僅包括土建部分和配套設(shè)施的安裝部分，還包括建設(shè)工程檔案的驗收、消防、特種設(shè)備、防空、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃驗收等；涉及許多其他專業(yè)部分必須參與的強(qiáng)制性的驗收合格，方可取得《竣工驗收備案證明》。為此，商品房作為居住物，首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗收，同時其又是房地產(chǎn)市場的特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)。本案中，被告在2014年8月11日方才在建設(shè)行政主管部門取得訟爭房屋的《竣工驗收備案證明》，到此，訟爭房屋的交付條件方才成就，在此之前原告以被告交付的房屋不具備交房條件而不接收，符合雙方約定及法律規(guī)定，故原告主張被告存在違約行為，于法有據(jù)，本院予以支持；其主張按合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)由被告承擔(dān)責(zé)任的理由，因被告提出違約金約定過高，本院酌定判由被告按原告的購房款總額，按銀行同期同類一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)由被告向原告支付違約金，從合同約定的2013年12月31日交付房屋之日計算至符合交房條件的2014年8月11日止。被告辯稱在約定的交房期限之日交房條件已成就的理由，于法及本院查明的事實不符，本院不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北花樣年置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告徐某某支付以購房款634189元為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2013年12月31日起計算至2014年8月11日止的違約金。
二、駁回原告徐某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費520元，由原告徐某某負(fù)擔(dān)220元，被告湖北花樣年置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名襄陽市中級人民法院，賬號:17-451701040001338。上訴人可以直接到湖北省襄陽市中級人民法院交費。上訴期限屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。）

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法律的規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行合同。原告依約向被告交納了全部購房款，被告應(yīng)向原告交付符合合同第八條第1項約定的“經(jīng)驗收合格”的房屋。因雙方對合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”約定的標(biāo)準(zhǔn)不明，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用”；《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條 ?第二款 ?規(guī)定:“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”建設(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的通知》中明確規(guī)定該標(biāo)準(zhǔn)中，“單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設(shè)行政管理部門備案”的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國家標(biāo)準(zhǔn)條文的規(guī)定表明，建設(shè)單位將其竣工的驗收的工程到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。否則，不允許使用。綜上可見，商品房交付的驗收條件應(yīng)為綜合驗收合格，而不僅僅是質(zhì)量專項驗收；商品房竣工驗收不僅包括土建部分和配套設(shè)施的安裝部分，還包括建設(shè)工程檔案的驗收、消防、特種設(shè)備、防空、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃驗收等；涉及許多其他專業(yè)部分必須參與的強(qiáng)制性的驗收合格，方可取得《竣工驗收備案證明》。為此，商品房作為居住物，首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗收，同時其又是房地產(chǎn)市場的特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)。本案中，被告在2014年8月11日方才在建設(shè)行政主管部門取得訟爭房屋的《竣工驗收備案證明》，到此，訟爭房屋的交付條件方才成就，在此之前原告以被告交付的房屋不具備交房條件而不接收，符合雙方約定及法律規(guī)定，故原告主張被告存在違約行為，于法有據(jù)，本院予以支持；其主張按合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)由被告承擔(dān)責(zé)任的理由，因被告提出違約金約定過高，本院酌定判由被告按原告的購房款總額，按銀行同期同類一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)由被告向原告支付違約金，從合同約定的2013年12月31日交付房屋之日計算至符合交房條件的2014年8月11日止。被告辯稱在約定的交房期限之日交房條件已成就的理由，于法及本院查明的事實不符，本院不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北花樣年置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告徐某某支付以購房款634189元為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2013年12月31日起計算至2014年8月11日止的違約金。
二、駁回原告徐某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費520元，由原告徐某某負(fù)擔(dān)220元，被告湖北花樣年置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。

審判長：雷玉珍
審判員：黃燕
審判員：劉玉衡

書記員：方小翠