原告徐某某，武漢市青山區(qū)鑫狄龍酒店業(yè)主。
委托代理人戴軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，（特別授權(quán)代理）。
委托代理人謝貫虹，湖北本倡律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局，住所地武漢市武昌區(qū)和平大道728號(hào)水岸國(guó)際1號(hào)樓23樓（工商注冊(cè)地湖北省武漢市青山區(qū)和平大道1250號(hào)）。
法定代表人許智迅，該局局長(zhǎng)。
委托代理人李志剛，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人徐海琴，湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。

原告徐某某訴被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法組成由審判員劉均擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員劉齊、董麗霞參加的合議庭，于2014年8月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告徐某某的委托代理人戴軍、謝貫虹，被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局的委托代理人李志剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2008年5月8日，原告（乙方）與湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司（甲方）簽訂《房屋及設(shè)備租賃合同》，合同約定：租賃范圍為武漢市青山區(qū)建設(shè)二路44號(hào)房屋，建筑面積約2600平方米；租期為伍年，租期到期后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，租期自2008年8月8日起至2012（3）年8月8日止；年租金叁拾萬(wàn)元，租金支付方式為一年度一交，第一次租金支付的時(shí)間為本合同生效之日起五日內(nèi)，余下年份的租金支付時(shí)間為當(dāng)年的8月8日至合同期滿；甲方應(yīng)保證出租的房屋能正常使用，甲方向乙方提供完好的發(fā)電機(jī)一臺(tái)和中央空調(diào)系統(tǒng)交與乙方無(wú)償使用，租賃期間設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；乙方違反本合同約定未按時(shí)繳納租金，每延遲一日，按未付租金總額的萬(wàn)分之四支付違約金，延期超過(guò)30天甲方有權(quán)解除合同；合同解除后，乙方應(yīng)立即向甲方移交房屋和設(shè)備，乙方可不在損壞房屋及基本裝修的情況下帶走自己的物品。合同簽訂后，原告進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了裝修。
2008年12月13日，原告向湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司打報(bào)告，稱：“在裝修完后，發(fā)現(xiàn)中央空調(diào)及發(fā)電機(jī)組完全無(wú)法使用，以及面積嚴(yán)重不足，與合同不符，并且房屋多處漏水，對(duì)我方裝修及經(jīng)營(yíng)設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，造成巨大損失，請(qǐng)貴公司來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商解決”。2008年12月21日，湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司的經(jīng)理王某在該份報(bào)告上寫(xiě)明：“關(guān)于上述各項(xiàng)給你方造成的不便及損失在以后經(jīng)營(yíng)中協(xié)商補(bǔ)償解決，在合同到期后可順延叁年?！?br/>2009年8月19日，原、被告及湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司三方協(xié)商后，將合同主體由湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司變更為被告，但三方未對(duì)2008年12月13日的報(bào)告進(jìn)行協(xié)商確認(rèn)。此后，原告向被告交納租金至2011年8月7日，2011年8月8日至今的租金未交納?，F(xiàn)原告認(rèn)為被告所租賃的房屋面積不足，房屋漏水情況等給原告造成了損失。故原告訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
另查明：2009年10月23日，王某向武漢市中級(jí)人民法院提出書(shū)面申請(qǐng)，請(qǐng)求終結(jié)湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司的公司清算程序。法院經(jīng)審理認(rèn)定：座落于青山區(qū)和平大道1072號(hào)吉林街建筑面積為1657.06平方米的房屋（權(quán)利人為中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局）作為出資交湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司實(shí)際使用至今，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。2009年10月28日，武漢市中級(jí)人民法院作出（2009）武民商外清字第1號(hào)民事裁定書(shū)，裁定：終結(jié)湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司清算程序；由秘魯共和國(guó)利馬市漢民酒店公司（王某）及中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局向原湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司登記機(jī)關(guān)，辦理湖北金城飲食娛樂(lè)有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的工商注銷手續(xù)。2003年3月13日，武漢市青山區(qū)房產(chǎn)管理局向原告頒發(fā)的房屋所有權(quán)證表明，租賃房屋位于青山區(qū)吉林街，第16幢1-2層建筑面積為1657.06平方米，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)。2014年9月9日，本院組織原、被告雙方對(duì)訴爭(zhēng)房屋中被告搭蓋的面積進(jìn)行了測(cè)量，經(jīng)測(cè)量：一樓搭蓋的面積為362.2平方米，二樓搭蓋的面積為78.69平方米，三樓搭蓋的面積為285.36平方米，共計(jì)726.25平方米。原告另在二樓搭建了一個(gè)鐵皮倉(cāng)庫(kù)，在三樓加蓋了一間廚房。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：被告是否需賠償原告經(jīng)濟(jì)損失115萬(wàn)元（未提供完好的電機(jī)及空調(diào)設(shè)備損失14萬(wàn)元、二次改造裝修損失51萬(wàn)元、房屋破損漏滲水損失7萬(wàn)元及維護(hù)費(fèi)用9萬(wàn)元、影響正常營(yíng)業(yè)損失18萬(wàn)元、改造擴(kuò)建附合物及裝修物殘值23萬(wàn)元）；是否應(yīng)按照出租房屋實(shí)際建筑面積，折算支付租金。
關(guān)于被告是否需賠償原告經(jīng)濟(jì)損失115萬(wàn)元的問(wèn)題。第一，原、被告之間的合同約定被告向原告提供完好的發(fā)電機(jī)一臺(tái)和中央空調(diào)系統(tǒng)交與原告無(wú)償使用，租賃期間設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，現(xiàn)原告未向本院提交相關(guān)損失的依據(jù)，本院對(duì)該項(xiàng)損失不予支持；第二，原告稱由于被告租賃的房屋面積不足，導(dǎo)致二次改造裝修，但原告向本院提交的只有收據(jù)，沒(méi)有相應(yīng)的合同及發(fā)票印證，故本院對(duì)該項(xiàng)損失不予支持；第三，原告稱房屋破損漏水給其造成了損失，雖然租賃房屋存在漏水情況，但漏水給原告造成了多大的損失及維修費(fèi)用是多少，是否影響正常營(yíng)業(yè)給原告造成多大的損失，原告只向本院提交了房屋漏水及維護(hù)費(fèi)的收據(jù)，沒(méi)有相應(yīng)的合同及發(fā)票印證，本院考慮到租賃房屋存在漏水情況，酌情給予20，000元，對(duì)其他損失不予支持；第四，原告稱改造擴(kuò)建及裝修物殘值，改造擴(kuò)建未經(jīng)過(guò)被告同意，且擴(kuò)建部分未辦理合法建設(shè)手續(xù)，雖然被告同意原告進(jìn)行裝修，但原、被告之間的合同已經(jīng)解除，本院對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用不予支持。綜上，由于原告未向本院提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)其受到的損失，且合同已經(jīng)解除，考慮到房屋存在漏水情況，因此，被告應(yīng)賠償原告的損失20，000元。故原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失115萬(wàn)元的訴請(qǐng)，本院對(duì)賠償20，000元的部分予以支持，其他部分不予支持。被告辯稱原告未提供合法有效證據(jù)證明其實(shí)際受到的損失，應(yīng)駁回原告的訴請(qǐng)的意見(jiàn)，本院予以支持。
關(guān)于是否應(yīng)按照出租房屋實(shí)際建筑面積，折算支付租金的問(wèn)題。第一，原、被告之間的合同約定建筑面積約2600平方米，而房產(chǎn)部門(mén)確定的面積為1657.06平方米，被告擅自搭蓋的面積為726.25平方米，被告租給原告的房屋實(shí)際面積與合同約定的面積相差216.69平方米，共計(jì)2383.31平方米；第二，由于實(shí)際面積與合同約定面積存在較大差距，被告應(yīng)按實(shí)際面積向原告收取租金，合同約定年租金為300，000元，租金參照相應(yīng)的比例應(yīng)為每年274，997元；第三，合同約定的年租金為300，000元，原告從2008年8月向被告交納租金至2011年8月7日，共計(jì)交納租金900，000元，根據(jù)實(shí)際面積計(jì)算，原告應(yīng)交納的租金為824，991元，因此，被告應(yīng)退還原告多交納的租金75，009元。故原告要求按照出租房屋實(shí)際建筑面積，折算支付租金的訴請(qǐng)，本院予以支持。被告辯稱實(shí)際面積約為合同面積，面積是足夠的意見(jiàn)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第七十七條、第八十八條、第九十七條、第九十八條、第一百二十條、第二百一十二條、第二百二十三條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告徐某某賠償損失20，000元；
二、被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告徐某某返還多交納的租金75，009元；
三、駁回原告徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)15，150元，由原告徐某某負(fù)擔(dān)14，000元，被告中國(guó)冶金地質(zhì)總局中南局負(fù)擔(dān)1，150元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)15，150元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶，賬號(hào)：07×××93；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　劉　均 人民陪審員　劉　齊 人民陪審員　董麗霞

書(shū)記員：司思