原告（反訴被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省黃石市，現(xiàn)居住湖北省武漢市蔡甸區(qū)。
委托代理人余聯(lián)群，男，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市蔡甸區(qū)，代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人袁中強(qiáng)，湖北原道律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省武漢市蔡甸區(qū)。
委托代理人周志益，湖北凌楓律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告徐某某與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年8月29日立案受理后，被告劉某某在2013年10月22日提起反訴，本院依法將原告的本訴與被告的反訴合并審理。庭審中，根據(jù)被告劉某某申請(qǐng)，受本院委托，湖北中真司法鑒定所于2014年7月4日作出文書(shū)司法鑒定意見(jiàn)書(shū)。本院依法組成合議庭，于2014年1月20日、7月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）徐某某及其委托代理人余聯(lián)群、袁中強(qiáng)，被告劉某某（反訴原告）及其委托代理人周志益到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2007年4月間，被告劉某某以人民幣6萬(wàn)元購(gòu)買了位于武漢市蔡甸區(qū)某房屋一套，并于同年5月9日和31日以其個(gè)人名義分別辦理了該房屋的所有權(quán)證與土地使用權(quán)證。2010年初，除被告劉某某之父劉建國(guó)在家照看房屋外，被告劉某某與家人均一同到廣東打工。
2010年5月初，原告徐某某之姐徐千娣得知位于武漢市蔡甸區(qū)某房屋出售的消息，即和原告一同前往該處與劉建國(guó)商談，雙方商定房屋出售價(jià)格為人民幣7萬(wàn)元，原告并向劉建國(guó)交付定金人民幣2000元。同月7日，原告在簽訂協(xié)議時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人并非劉建國(guó)，仍與劉建國(guó)以劉某某之名義簽訂《售房協(xié)議書(shū)》，約定將劉某某位于樹(shù)藩大街1461號(hào)502室（二室一廳）面積69.13平方米賣給徐某某，售價(jià)7萬(wàn)元；徐某某首付劉某某人民幣3萬(wàn)元，余款2012年5月30日以內(nèi)過(guò)戶后付清；水電卡單獨(dú)使用，如違約按房?jī)r(jià)10%罰款。同時(shí)注明“本房因2007年所買需5年后辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋房產(chǎn)證及土地證現(xiàn)交給徐某某保存以及過(guò)戶費(fèi)用的承擔(dān)事宜”，原告在該協(xié)議書(shū)上簽名，劉建國(guó)在協(xié)議書(shū)上簽署了劉某某之名。原告徐某某給付劉建國(guó)人民幣3萬(wàn)元（含定金2000元），劉建國(guó)向原告出具收條，并將房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證以及鑰匙、水、電卡等交給原告，后原告遷至該房屋內(nèi)居住。
2011年10月31日，原告徐某某向劉建國(guó)所持卡號(hào)匯入人民幣2萬(wàn)元。其間，劉建國(guó)曾告知被告劉某某房屋已出租。
另查明，2013年7月，被告劉某某從廣東回家發(fā)現(xiàn)房屋被原告徐某某占據(jù)，且所持有的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》為假證，即于同年8月5日向原告發(fā)送《律師函》，聲明劉某某為該房屋唯一所有權(quán)人，從未出賣過(guò)房屋，也從未委托過(guò)劉建國(guó)及其他任何人賣房，劉建國(guó)的經(jīng)濟(jì)糾紛與劉某某沒(méi)有任何關(guān)系，要求徐某某于3日內(nèi)自行從房屋搬遷；同月7日，被告在《長(zhǎng)江商報(bào)》就其所有的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》刊登遺失聲明。
庭審中，原告于2014年7月13日向本院申請(qǐng)追加劉建國(guó)為本案被告參加訴訟，并增加要求被告支付遲延辦理過(guò)戶而造成損失人民幣12萬(wàn)元的請(qǐng)求，被告以超過(guò)法定期限不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為，被告劉某某以其個(gè)人名義對(duì)涉案房屋辦理了《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》，故該房屋為被告所有財(cái)產(chǎn)，其他人不得侵害。原告徐某某與劉建國(guó)簽訂售房協(xié)議書(shū)前，已明知該房屋權(quán)利人為劉某某而并非劉建國(guó)，亦未對(duì)委托書(shū)進(jìn)行核實(shí)，即與劉建國(guó)簽訂購(gòu)房協(xié)議，被告劉某某對(duì)委托行為也予以否認(rèn)，且原告未能提供房屋權(quán)利人劉某某知曉該房屋買賣行為的證據(jù)，涉案委托書(shū)經(jīng)鑒定亦非被告所為，故該協(xié)議的簽訂行為人劉建國(guó)對(duì)該房屋無(wú)處分權(quán)，其以被告之名簽訂的售房協(xié)議書(shū)應(yīng)無(wú)效。據(jù)此，被告要求原告從被告所有的房屋騰退的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，依法予以支持。關(guān)于原告要求確認(rèn)合同合法有效，被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)及判令被告支付損失費(fèi)的請(qǐng)求與法相悖，本院不予支持。因原告申請(qǐng)追加劉建國(guó)為本案被告未在法定期限內(nèi)提出，且原、被告對(duì)案件事實(shí)陳述一致，即該協(xié)議書(shū)的簽訂者為原告與劉建國(guó)，故本院不予追加，但原告可向劉建國(guó)另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條、第五十八條第一款第（五）項(xiàng)、第二款，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條、第六十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）徐某某與劉建國(guó)簽訂的《售房協(xié)議書(shū)》無(wú)效；
二、反訴被告徐某某于本判決生效之日十日內(nèi)將位于武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街樹(shù)藩大街1461號(hào)502室的房屋中騰退反訴原告劉某某；
三、駁回原告徐某某的訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)人民幣1550元，反訴費(fèi)人民幣1550元，減半收取計(jì)人民幣1550元，鑒定費(fèi)人民幣3000元，均由原告徐某某負(fù)擔(dān)（原告向本院預(yù)交的人民幣1550元應(yīng)作本案訴訟費(fèi)；被告墊付了鑒定費(fèi)人民幣3000元，在執(zhí)行時(shí)由原告一并給付被告）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯至湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào)：079501040000393；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　嚴(yán)月華 審　判　員　　姚雅娟 人民陪審員　　黃義洲

書(shū)記員：吳楊