原告：徐某某。
委托訴訟代理人：汪明，湖北華徽律師事務(wù)所律師。
被告：褚某某。
委托訴訟代理人：何靜，湖北關(guān)山律師事務(wù)所律師。
第三人：武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)中北路118號(hào)復(fù)地東湖國(guó)際三期3幢1層1號(hào)。
法定代表人：金莉。
委托訴訟代理人：廖高紅，該公司員工，
第三人：張伶龍。

原告徐某某訴被告褚某某，第三人武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：吉家公司）、張伶龍房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，由審判員黃桂武適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告徐某某的委托訴訟代理人汪明，被告褚某某及其委托訴訟代理人何靜，第三人吉家公司的委托訴訟代理人廖高紅及第三人張伶龍到庭參加了訴訟。審理中當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解至今未果，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐某某訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告交付武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)雄楚大道908號(hào)金地中心城西5棟1單元31-32層02號(hào)房屋；2、被告以185萬(wàn)元為基數(shù)從2016年8月3日起按日0.1%向原告支付違約金55500元直至向原告交房之日止（暫計(jì)算至2016年9月1日）；3、本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年6月5日，原告與被告簽訂武漢市存量房居間（買賣）合同，合同約定被告向原告出賣武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)雄楚大道908號(hào)金地中心城西5棟1單元31-32層02號(hào)房屋，總房款為185萬(wàn)元，合同第八條約定：被告因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過(guò)戶給原告，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按已付房款的0.1%向原告支付違約金。合同簽訂前被告褚某某（甲方）已將房屋租賃至第三人張伶龍（丙方），與原告徐某某（乙方）三人達(dá)成《交房協(xié)議》，交房協(xié)議約定：三方協(xié)商后定于放款日交房給乙方（現(xiàn)約為8月30日）交房時(shí)丙方將空調(diào)9臺(tái)、熱水器2臺(tái)拆除，其他一切不動(dòng)，乙方補(bǔ)丙方1萬(wàn)元，丙方必須把期間物業(yè)管理費(fèi)及水電、一切產(chǎn)生費(fèi)用交清。合同簽訂后2016年7月8日原告向被告付款55萬(wàn)元，2016年8月3日貸款銀行向被告放款125萬(wàn)元，后原告與被告依法向房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告未與租戶達(dá)成協(xié)議，被告無(wú)法按約定向原告交房，原告與被告多次交涉無(wú)果，故向法院起訴要求判如所請(qǐng)。
被告褚某某辯稱：1、其已依據(jù)合同約定向原告履行了交付義務(wù)。原告付清房款后，被告依約在房管局辦理了過(guò)戶手續(xù)，案涉房屋已登記在原告名下。原被告約定在過(guò)戶后于2016年7月30日前將房屋鑰匙交于原告，案涉房屋已有承租人租用且原告購(gòu)買前明知該事實(shí)，被告辦理完過(guò)戶手續(xù)后通知了承租人，三方簽署了《交房協(xié)議》，被告已完成了交房程序和義務(wù)，且房屋實(shí)際處于原告的占有和支配下，被告不存在未交付房屋的情形。2、被告已根據(jù)合同約定及法律規(guī)定履行了合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，不存在違約情形，不應(yīng)向原告支付違約金，且違約金金額明顯過(guò)高。3、原告購(gòu)買案涉房屋時(shí)已明知案涉房屋處于出租狀態(tài)，三方簽訂的《交房協(xié)議》約定原告向第三人張伶龍補(bǔ)償1萬(wàn)元后，第三人將拆除房屋內(nèi)的空調(diào)機(jī)熱水器，但原告未依據(jù)約定向第三人付款，在該協(xié)議中，被告未享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，被告向原告交付房屋后，自2016年9月1日起未向第三人收取房屋租金，故被告不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
第三人吉家公司述稱：簽訂合同當(dāng)時(shí)原、被告及第三人張伶龍三方口頭約定，被告收到全部房款后，案涉房屋交付給原告，但未具體約定是否由原告繼續(xù)出租給第三人張伶龍，還是由被告將房屋騰空后交付給原告。但被告表示若原告要收回房屋則由其負(fù)責(zé)將房屋騰空，若續(xù)租則由原告和第三人張伶龍協(xié)商。因原告未按時(shí)（口頭約定于2016年8月1日）放款，故被告褚某某未向第三人張伶龍支付約定的5萬(wàn)元。
第三人張伶龍述稱：被告于2016年7月告知其房屋出賣的情況，其向被告表示希望能夠繼續(xù)承租，若不能承租則被告賠償其裝修費(fèi)用等5萬(wàn)元，被告表示同意。若原告向其補(bǔ)償1萬(wàn)元、被告向其補(bǔ)償5萬(wàn)元，則愿意騰退房屋，若不能補(bǔ)償，其要求按照原先的租約繼續(xù)續(xù)租。
經(jīng)審理查明：2016年6月5日，原告徐某某（合同乙方）與被告褚某某（合同甲方）經(jīng)第三人吉家公司（合同丙方）居間，簽訂《武漢市存量房居間（買賣）合同》，合同約定：甲方出售的房屋坐落于武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)雄楚大道908號(hào)金地中心城西5棟1單元31-32層02號(hào)，建筑面積179.27平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)為武房權(quán)證湖字第××號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)為武新國(guó)用（商2014）字第58380號(hào)；房屋成交價(jià)185萬(wàn)元；合同簽訂當(dāng)日，乙方向甲方支付定金5萬(wàn)元；乙方首付款100萬(wàn)元以為甲方提前還貸形式支付，甲方辦理委托公證手續(xù)，甲乙方簽訂《代為提前還貸協(xié)議》，乙方在交易房屋的原貸款銀行第1個(gè)提前還款日，在甲方及丙方陪同下至甲方原貸款銀行完成提前還款，丙方在提前還貸結(jié)束后7個(gè)工作日內(nèi)辦理交易房屋相關(guān)的抵押注銷手續(xù)；尾款80萬(wàn)元，乙方委托丙方辦理商業(yè)貸款，具體金額及年限以銀行審批為準(zhǔn)，在見(jiàn)到已是乙方名下房屋的他項(xiàng)權(quán)證后7個(gè)工作日內(nèi)，由乙方在丙方陪同下，至貸款銀行通知放款到甲方指定賬戶，如首次貸款金額、年限不足或因乙方原因銀行拒簽，乙方在得到銀行或丙方通知后7日內(nèi)更換貸款銀行；甲乙丙三方確認(rèn)，因甲乙雙方自行交接產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，丙方不承擔(dān)任何責(zé)任；本合同簽訂之日起7日內(nèi)，甲乙雙方須提供相關(guān)證件及資料交由丙方用于辦理后期交易，丙方在甲乙方提供資料齊全后3日內(nèi)為乙方辦理貸款手續(xù)；丙方在貸款審批通過(guò)7個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助甲乙雙方辦理過(guò)戶手續(xù)；甲方應(yīng)在過(guò)戶后乙方做抵押前于2016年7月30日與乙方進(jìn)行物業(yè)交接，并將該房屋鑰匙交予乙方，房屋交付時(shí)甲方應(yīng)結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用至交接當(dāng)日，并配合乙方辦理水電等設(shè)施的更名，甲方應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)及水表、電表等配套設(shè)施的完整性；甲方因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過(guò)戶給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付違約金。合同補(bǔ)充條款約定：如因乙方個(gè)人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，乙方可以更換他人購(gòu)買該房屋，甲方收取的定金5萬(wàn)元不予退還，轉(zhuǎn)下一任買方。
原告徐某某（乙方）與被告褚某某（甲方）及案涉房屋承租人即第三人張伶龍（丙方）簽訂《交房協(xié)議》，約定：今三方協(xié)商后定于放款日交房給乙方（現(xiàn)約為8月30日），交房時(shí)丙方將空調(diào)9臺(tái)、熱水器2臺(tái)拆除，其他一切不動(dòng)，乙方補(bǔ)丙方1萬(wàn)元，丙方必須把此期間物業(yè)管理費(fèi)及水電一切產(chǎn)生費(fèi)用交清。此外，被告褚某某還與第三人張伶龍口頭約定，由被告褚某某補(bǔ)償?shù)谌藦埩纨?萬(wàn)元作為退租騰房的裝修損失。
上述房屋買賣合同簽訂后，原告徐某某向被告褚某某支付了5萬(wàn)元定金。2016年7月8日，原告徐某某向被告褚某某支付購(gòu)房款55萬(wàn)元。2016年7月26日，原告徐某某獲批購(gòu)房貸款125萬(wàn)元，并于2016年8月3日將該筆房款支付給被告褚某某。原告徐某某向被告褚某某支付了全部房款185萬(wàn)元，原被告雙方已辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。因被告褚某某未依約向第三人張伶龍支付5萬(wàn)元補(bǔ)償，故張伶龍未騰退房屋，原告亦未依約向第三人張伶龍支付1萬(wàn)元。各方未能就騰退房屋交付原告協(xié)商一致，原告遂訴至法院要求判如所請(qǐng)。
另查明：1、2014年7月8日，被告褚某某（甲方）將案涉房屋出租給第三人張伶龍（乙方），并簽訂《房屋租賃合同》，約定房屋租賃期限為2014年8月9日至2019年8月8日，租金為每年4萬(wàn)元，押金為5000元；租賃期內(nèi)甲方單方解除本合同提前收回房屋的或未按合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提供租賃房屋，甲方應(yīng)按每天租金的雙倍計(jì)算向乙方支付違約金，超過(guò)10天乙方有權(quán)解除合同，甲方還須賠償乙方雙倍押金及退還已交剩余租金。補(bǔ)充條款中約定：5年之內(nèi)在租賃期內(nèi)不得提前收房，否則賠償裝修費(fèi)用。2、案涉房屋于2017年11月轉(zhuǎn)賣登記至案外人名下，第三人張伶龍亦已退租騰房。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《武漢市存量房居間（買賣）合同》、《房屋租賃合同》、《交房協(xié)議》、收條及銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)材料在卷佐證。

本院認(rèn)為：原告徐某某與被告褚某某及第三人吉家公司簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，為有效合同，對(duì)各方當(dāng)事人有法律約束力，上述合同包含原告徐某某與被告褚某某之間的房屋買賣合同關(guān)系，以及原告徐某某與被告褚某某及第三人吉家公司之間的居間合同關(guān)系，本案中只對(duì)房屋買賣合同關(guān)系予以評(píng)判。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。交付房屋是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)包括出賣人交付房屋，及配合買受人取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)。案涉《武漢市存量房居間（買賣）合同》第七條約定：“甲方應(yīng)在過(guò)戶后乙方做抵押前于2016年7月30日與乙方進(jìn)行物業(yè)交接，并將該房屋鑰匙交予乙方，房屋交付時(shí)甲方應(yīng)結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用至交接當(dāng)日”，被告褚某某提出原告延遲支付以銀行貸款方式支付的部分房款，故其未向承租人支付約定的5萬(wàn)元裝修賠償，本案原告于2016年7月26日獲批銀行貸款7天后即2016年8月3日，將該筆房款支付至被告，未違反合同中過(guò)戶及放款的期限約定，被告褚某某未依約定補(bǔ)償?shù)谌藦埩纨埻俗怛v房的5萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，致使第三人張伶龍未如期騰退，進(jìn)而被告褚某某未能按約定將騰退后的房屋交付原告徐某某，被告褚某某構(gòu)成違約。對(duì)于原告主張要求被告徐某某支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。案涉《武漢市存量房居間（買賣）合同》第八條約定：“甲方因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過(guò)戶給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付違約金”。該約定違約金的標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)分高于原告損失，結(jié)合案件事實(shí)、證據(jù)及雙方履約情況等，本院酌定被告褚某某向原告徐某某支付違約金6萬(wàn)元。
現(xiàn)案涉房屋原告徐某某與第三人張伶龍經(jīng)協(xié)商已騰退房屋，并已轉(zhuǎn)賣登記至案外人名下，故對(duì)于原告主張交付案涉房屋的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
綜上，本院為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

被告褚某某向原告徐某某支付違約金6萬(wàn)元；
駁回原告徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)594元（已減半收?。?，由被告褚某某（此款原告徐某某已預(yù)交，被告褚某某于本判決生效之日起十日內(nèi)直接向原告徐某某支付594元）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××67，開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 黃桂武

書記員： 姜濤