上訴人（原審原告）：徐某某，住哈爾濱市平房區(qū)。
上訴人（原審原告）：溫某某，住哈爾濱市平房區(qū)。
二上訴人委托訴訟代理人：陸姍姍，黑龍江法昕律師事務(wù)所律師
被上訴人（原審被告）：韓松某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)者，住哈爾濱市道里區(qū)紫禁城小區(qū)12棟4單元2302室。
委托訴訟代理人張燕峰，黑龍江晟義律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人陸叢珊，黑龍江晟義律師事務(wù)所律師。
原審第三人：沈某某，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：李越，黑龍江法昕律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某、溫某某因與被上訴人韓松某、原審第三人沈某某房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市道里區(qū)人民法院（2016）黑0102民初1639號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐某某及其委托訴訟代理人陸姍姍，上訴人溫某某的委托代理人陸姍姍，被上訴人韓松某的委托訴訟代理人張燕峰、陸叢珊，原審第三人的委托訴訟代理人李越到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某、溫某某上訴請求：1、撤銷哈爾濱市道里區(qū)人民法院（2016）黑0102民初1639號民事判決，改判駁回韓松某全部的訴訟請求或者發(fā)回重審；2、本案一、二審全部訴訟費(fèi)用由韓松某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤。首先，原審法院認(rèn)定韓松某與徐某某、溫某某簽訂協(xié)議形成房屋買賣合同這一事實(shí)錯誤，本案中事實(shí)是徐某某、溫某某作為案外人徐冰的父母與韓松某達(dá)成擔(dān)保還款合意、由徐某某、溫某某將自己的住房作為還款的擔(dān)保，簽訂了所謂的以房屋買賣形式做擔(dān)保的協(xié)議，并不是真正的要轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，這一事實(shí)在韓松某提供的錄像及錄音證據(jù)中恰恰可以證實(shí)，并且協(xié)議簽訂后案外人徐冰依約繼續(xù)向韓松某還款，更證實(shí)以房屋買賣做擔(dān)保還款的真實(shí)事實(shí)。其次，本案爭議的房屋現(xiàn)在市值四十萬元左右，本案中交易的金額與市場價值相差甚遠(yuǎn)，不符合常理，徐某某、溫某某是以近三十萬元的價格購買的房屋，經(jīng)過裝修后，現(xiàn)市值以三十萬元出讓符合常理，與本案交易的價款二十五萬元相差十萬元之多，雙方并不是真實(shí)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。再次，本案爭議的房屋并沒有實(shí)際交付，并不存在案外人楊麗娜租住使用的情況，雙方簽訂協(xié)議后韓松某并沒有實(shí)際占有使用該房屋，所謂的楊麗娜10月31日的報警，已經(jīng)是雙方發(fā)生爭議之后，原審法院認(rèn)定該事實(shí)的派出所證據(jù)，本案韓松某并未作為證據(jù)提交，也沒有經(jīng)過庭審質(zhì)證，就認(rèn)定該事實(shí)是錯誤的。二、一審法院適用法律錯誤。一審法院適用《中華人民共和國物權(quán)法》第九條及第十五條的規(guī)定，對韓松某要求第一項(xiàng)訴訟請求即訴爭房屋歸其所有不能支持，但判決又以該兩條法律規(guī)定作為判決的依據(jù)。依據(jù)該條規(guī)定，恰恰應(yīng)駁回韓松某的訴訟請求。三、一審法院超過訴訟請求判決。一審韓松某的訴訟請求為爭議房屋所有權(quán)的歸屬，但是一審法院的判決與該訴訟請求不符。韓松某要求第三人沈某某遷出，實(shí)際第三人并未在此居住，一審法院判令第三人遷出也屬于事實(shí)不清判決錯誤。
韓松某辯稱，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，徐某某、溫某某的上訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，二審法院應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。
原審第三人述稱，首先原審認(rèn)定第三人承擔(dān)民事責(zé)任明顯有誤，原審法院在沒有任何證據(jù)情況下認(rèn)定我方占有房屋是錯誤的，原審判決我方搬出訴爭房屋對第三人是明顯不公平的，我方?jīng)]有占有訴爭房屋。請求貴院駁回被上訴人的原審訴請。
韓松某向一審法院起訴請求：1、判決位于哈爾濱市道里群力新區(qū)、第五大道、第六大道燕山路第B23棟1單元1801號房屋歸韓松某所有；2、第三人沈某某從上述房屋中遷出；3、徐某某、溫某某及沈某某連帶承擔(dān)因徐某某、溫某某私自將房屋轉(zhuǎn)讓給沈某某給韓松某造成的實(shí)際損失20000元。徐某某、溫某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：徐某某、溫某某系徐冰父母。2011年10月14日，徐某某與哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同，購買了位于哈爾濱市道里區(qū)群力新區(qū)、第五大道、第六大道、燕山路B23棟1單元1801號房屋，房屋總價款為297484元。徐某某交納了首付款97484元，余200000元系以銀行商業(yè)貸款的方式交納。2011年11月7日，徐某某與中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行簽訂個人住房借款合同，向中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行借款200000元，期限為72個月（2011年11月3日至2017年11月3日），每月應(yīng)歸還本息金額為3517.16元。2015年2月28日，徐冰向韓松某借款100000元，約定于2015年6月1日償還。借款到期后，徐冰未償還借款。2015年7月29日，韓松某與徐某某、溫某某簽訂協(xié)議書，約定徐某某、溫某某將上述房產(chǎn)以250000元出售給韓松某，其中100000元以徐冰在韓松某處的借款抵付，剩余50000元韓松某于協(xié)議簽訂后向徐某某、溫某某付清。自2015年8月起，該房在中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行100000元貸款，由韓松某負(fù)責(zé)償付，韓松某每月3日前必須向中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行匯入存款3500元，還款時間截至2017年11月3日，共計27個月。自徐某某2011年10月14日取得該房之日起至今尚未滿5年，故暫不能為韓松某辦理房屋過戶登記，待5年期限屆滿后徐某某于2016年10月14日前為韓松某辦理過戶手續(xù)，相關(guān)過戶費(fèi)用由韓松某自行承擔(dān)。同日，徐某某、溫某某、徐冰、楊少輝與韓松某簽訂擔(dān)保合同，約定如徐某某、溫某某未能按約為韓松某辦理房屋過戶手續(xù)，應(yīng)全額退還韓松某購房款250000元，為保證徐某某、溫某某能夠如約履行還款義務(wù)，楊少輝、徐冰自愿為徐某某、溫某某還款提供連帶保證擔(dān)保，擔(dān)保期限為2年。簽訂協(xié)議后，徐某某、溫某某將上述房屋交付給韓松某。2015年8月13日，韓松某交付了電梯費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，并分別于2015年8月2日、9月1日、10月1日償還銀行貸款，每月償還3500元。2015年8月15日，韓松某與楊麗娜簽訂房屋租賃合同，將上述房屋租賃給楊麗娜，租賃期限為一年，租金為14000元，楊麗娜已將租金給付韓松某。2015年8月21日，徐某某、溫某某、徐冰與沈某某簽訂協(xié)議書，約定徐某某、溫某某將上述房產(chǎn)以300000元出售給沈某某，并約定于2017年8月21日前為沈某某辦理過戶手續(xù)。如徐某某、溫某某未能按約為沈某某辦理過戶登記，為保證徐某某、溫某某向沈某某返還全部購房款，徐冰自愿為徐某某、溫某某還款提供擔(dān)保。2015年10月31日，楊麗娜回到租賃的爭議房屋時發(fā)現(xiàn)房屋被別人居住，遂報警。經(jīng)哈爾濱市公安局道里分局群力派出所辦案民警向沈某某調(diào)查詢問，沈某某稱因徐冰拖欠其借款，為抵償借款，其與徐某某、溫某某簽訂買賣房屋協(xié)議，是徐冰將房屋的兩把鑰匙給了沈某某，2015年9月其母親徐長榮搬入房屋內(nèi)后換鎖。2015年11月7日、12月7日、12月30日，徐某某向其名下的中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行賬戶分別存款3400元、3500元、3400元用于償還銀行貸款。
一審法院認(rèn)為，韓松某與徐某某、溫某某就買賣爭議房屋，并就徐某某、溫某某之子徐冰拖欠韓松某借款抵扣房款一事簽訂協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示。關(guān)于買賣房屋協(xié)議效力問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，本案中徐某某、溫某某未舉證證實(shí)系被脅迫簽訂的協(xié)議，故不存在認(rèn)定合同無效的第（一）種情形；此買賣房屋協(xié)議是在徐某某兒子徐冰拖欠韓松某借款無法償還的情況下，雙方協(xié)議簽訂，且協(xié)議中對于買賣經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金亦有明確約定，故不存在認(rèn)定合同無效的第（二）種情形；根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容可知，亦不存在認(rèn)定合同無效的第（三）種、第（四）種情形；雖然《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”，因《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》屬部門規(guī)章，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才能被認(rèn)定無效，不可作擴(kuò)大解釋，故不存在認(rèn)定合同無效的第（五）種情形，即違反部門規(guī)章訂立的合同不必然為無效合同。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”、第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，韓松某與徐某某、溫某某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，只是未產(chǎn)生物權(quán)變更的效力，因此韓松某目前尚無法取得爭議房屋的所有權(quán)，并非房屋的所有權(quán)人，故對韓松某訴請要求確認(rèn)爭議房屋歸其所有的訴請，本院不予支持。但因其已交納大部分購房款（含以借款抵扣房款部分），且雙方對于辦理過戶的時間在協(xié)議中亦有約定，并且房屋已交付韓松某使用，韓松某與徐某某、溫某某簽訂的協(xié)議已實(shí)際履行，故徐某某、溫某某應(yīng)待購房滿5年取得完全產(chǎn)權(quán)后，按照相關(guān)法律規(guī)定為韓松某辦理過戶手續(xù)。關(guān)于徐某某、溫某某與沈某某簽訂的協(xié)議，因該協(xié)議的簽訂時間為2015年8月21日，在韓松某與徐某某、溫某某簽訂協(xié)議之后，即便爭議房屋具備了辦理房屋所有權(quán)證的條件，徐某某、溫某某亦應(yīng)將房屋更名至在先簽訂協(xié)議的韓松某名下。關(guān)于徐某某、溫某某稱其并未收到韓松某給付的剩余房款50000元的主張，因徐某某已為韓松某出具收到250000元房款的收條，雖該250000元房款中的銀行貸款部分并未清償，但徐某某出具此收條的行為應(yīng)視為其已收到雙方約定的剩余房款50000元，故對該主張，本院不予認(rèn)定。因雙方約定韓松某需為徐某某、溫某某償還銀行貸款，韓松某償還了2015年8月至10月的銀行貸款后即發(fā)生爭議，2015年11月起，其未再償還銀行貸款，在徐某某、溫某某為韓松某辦理過戶手續(xù)前，韓松某需將爭議房屋的銀行貸款清償完畢。對徐某某、溫某某于2015年11月起償還的銀行貸款，其可在房屋所有權(quán)變更后憑據(jù)另行向韓松某主張返還。關(guān)于韓松某要求沈某某遷出爭議房屋的訴請，雖韓松某現(xiàn)并非房屋的所有權(quán)人，但因房屋已交付韓松某，其對房屋合法占有，享有占有物返還請求權(quán)，故對該項(xiàng)訴請，本院予以支持；關(guān)于韓松某要求徐某某、溫某某、沈某某連帶賠償因徐某某、溫某某私自轉(zhuǎn)讓房屋給其造成的損失20000元的訴請，因證據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此判決：一、自位于哈爾濱市道里區(qū)群力新區(qū)、第五大道、第六大道、燕山路B23棟1單元1801號房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證照并允許上市交易時起三十日內(nèi)，徐某某、溫某某按照相關(guān)規(guī)定協(xié)助韓松某將該房屋更名過戶至原告韓松某名下，相關(guān)費(fèi)用由韓松某負(fù)擔(dān)；二、徐某某、溫某某協(xié)助原告韓松某辦理更名過戶手續(xù)之前，韓松某需將該房屋在中國建設(shè)銀行股份有限公司黑龍江省分行的抵押借款清償完畢；三、第三人沈某某自本判決生效之日起十日內(nèi)從位于哈爾濱市道里區(qū)群力新區(qū)、第五大道、第六大道、燕山路B23棟1單元1801號房屋中遷出；四、駁回韓松某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)5350元，由徐某某、溫某某負(fù)擔(dān)（此款韓松某已預(yù)交，徐某某、溫某某于本判決生效后十日內(nèi)將此款給付韓松某）。
二審期間，徐某某、溫某某圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織雙方進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)本院認(rèn)定如下：徐某某、溫某某主張在簽訂《房屋買賣合同》后，其兒子徐冰繼續(xù)向韓松某還款，但其舉示的銀行轉(zhuǎn)賬單轉(zhuǎn)賬人為曹珊珊，并非徐冰，曹珊珊亦未能出庭作證，不能證明上述事實(shí)。故本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于徐某某、溫某某與韓松某的爭議標(biāo)的是否為房屋買賣合同關(guān)系的問題。雙方簽訂的《協(xié)議書》中明確寫明徐某某、溫某某將涉案房屋出售給韓松某，并就付款方式，付款期限，交付房屋等事宜進(jìn)行了明確的約定，故能夠認(rèn)定該《協(xié)議書》系房屋買賣合同的性質(zhì)。協(xié)議簽訂合同后，韓松某按照約定支付了50000元的房屋價款，并按照協(xié)議約定按月償還涉案房屋的按揭抵押貸款，徐某某亦承認(rèn)房屋已經(jīng)實(shí)際交付給韓松某使用，且徐冰欠韓松某的到期債務(wù)100000元系抵做了購買涉案房屋房屋的價款，故徐某某、溫某某關(guān)于涉案房屋的買賣是為徐冰欠韓松某的100000元到期債務(wù)做擔(dān)保的主張不能成立。雙方約定的價款雖低于徐某某、溫某某主張的購買價款，但不屬于明顯低價，不能據(jù)此否定雙方系房屋買賣關(guān)系的事實(shí)。故韓松某與徐某某、溫某某與簽訂的《協(xié)議書》合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定各自履行支付房屋價款和交付房屋的義務(wù)，故一審法院判令韓松某履行支付償還涉案房屋的銀行抵押貸款及徐某某、溫某某協(xié)助韓松某辦理更名過戶，系對韓松某關(guān)于確定涉案房產(chǎn)為其所有的訴訟請求的處理，并無不當(dāng)。此外，本案第三人沈某某雖稱其不在涉案房產(chǎn)居住，但是一審判令其從涉案房產(chǎn)中遷出并未損害其利益，本院予以維持。
綜上，徐某某、溫某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5350元，由上訴人徐某某、溫某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄭興華 審　判　員　　王愛軍 代理審判員　　張振宇

書記員：王春賀