原告(案外人)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陽(yáng)勝，上海禹眾律師事務(wù)所律師。
　　被告(申請(qǐng)執(zhí)行人)：上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　執(zhí)行事務(wù)合伙人：上海中承某某投資有限公司(委派代表：沈阿根)。
　　委托訴訟代理人：孫睿，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　被告(被執(zhí)行人)：新某某(上海)輕紡服飾有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：錢(qián)家琪，職務(wù)董事長(zhǎng)。
　　被告(被執(zhí)行人)：上海黃浦建設(shè)發(fā)展有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：李漢林，職務(wù)總經(jīng)理。
　　被告(被執(zhí)行人)：錢(qián)家琪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　被告新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設(shè)發(fā)展有限公司、錢(qián)家琪共同委托訴訟代理人：魯志成，上海市誠(chéng)和律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某訴被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)、新某某(上海)輕紡服飾有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新某某公司”)、上海黃浦建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“黃浦建設(shè)公司”)、錢(qián)家琪案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年9月11日立案，依法適用普通程序，組成合議庭于2019年11月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人陽(yáng)勝、被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)的委托訴訟代理人孫睿、新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設(shè)發(fā)展有限公司、錢(qián)家琪的共同委托訴訟代理人魯志成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、中止對(duì)上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號(hào)402室房屋的執(zhí)行，2、確認(rèn)上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號(hào)402室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“402室房屋”)屬原告所有。
　　事實(shí)和理由：原告于2015年9月9日與黃浦建設(shè)公司簽訂購(gòu)買(mǎi)402室房屋的《上海市商品房出售合同》，合同約定房款單價(jià)為人民幣(以下幣種相同)10,000元/平方米，總價(jià)為118.75萬(wàn)元。原告又于2015年11月20日與黃浦建設(shè)公司簽訂購(gòu)買(mǎi)上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號(hào)213室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“213室房屋”)的《上海市商品房出售合同》，合同約定房款單價(jià)為12,079元/平方米，總價(jià)為100萬(wàn)元。上述兩套房屋總價(jià)為218.75萬(wàn)元，原告于2015年9月11日支付購(gòu)房款30萬(wàn)元、同年10月30日支付購(gòu)房款20萬(wàn)元、同年11月26日支付購(gòu)房款160萬(wàn)元，合計(jì)支付購(gòu)房款210萬(wàn)元。由于當(dāng)時(shí)兩套房屋存在抵押登記，不能辦理產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方約定余款8.75萬(wàn)元在產(chǎn)證過(guò)戶(hù)后交付。黃浦建設(shè)公司于2015年11月將兩套房屋交付原告使用。
　　原告認(rèn)為，原告在房屋查封前與黃浦建設(shè)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付房款，并實(shí)際占有使用房屋，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于原告，未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)是由于房屋上設(shè)定的抵押權(quán)未滌除，不是原告自身的過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)當(dāng)排除對(duì)402室房屋的執(zhí)行。
　　被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)辯稱(chēng)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求，理由如下：1、原告與黃浦建設(shè)公司買(mǎi)賣(mài)合同約定的房?jī)r(jià)明顯過(guò)低，簽約當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)單價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方；2、買(mǎi)賣(mài)合同約定，房屋價(jià)款應(yīng)在簽約當(dāng)日一次性付清，原告未按合同約定履行；3、原告支付款項(xiàng)均轉(zhuǎn)入錢(qián)家琪個(gè)人帳戶(hù)，原告無(wú)法證明這些款項(xiàng)系購(gòu)房款；4、原告對(duì)占有使用房屋時(shí)間陳述前后不一，且213室系新某某公司注冊(cè)地址，402室房屋系黃浦建設(shè)公司注冊(cè)地址，兩公司至今仍未變更注冊(cè)地址，表明兩公司仍在使用房屋；4、房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，原告明知房屋上設(shè)定有兩個(gè)抵押權(quán)，債權(quán)數(shù)額高達(dá)一千多萬(wàn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不能轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，但原告仍與黃浦建設(shè)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因而房屋不能過(guò)戶(hù)原告自身存在過(guò)錯(cuò)。
　　被告新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設(shè)發(fā)展有限公司、錢(qián)家琪辯稱(chēng)，原告與黃浦建設(shè)公司就兩套室房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，由于黃浦建設(shè)公司帳戶(hù)被查封，故要求原告將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入黃浦建設(shè)公司當(dāng)時(shí)的法定代表人錢(qián)家琪個(gè)人帳戶(hù)，錢(qián)家琪也將收到的購(gòu)房款用于黃浦建設(shè)公司的經(jīng)營(yíng)，黃浦建設(shè)公司確認(rèn)收到原告的購(gòu)房款，并將兩套房屋交付原告占有使用?，F(xiàn)房屋上設(shè)定抵押的第二抵押權(quán)人的債務(wù)已清償，第一抵押權(quán)人的債務(wù)也只剩190萬(wàn)左右未清償，黃浦建設(shè)公司同意清償后配合原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
　　原告提供如下證據(jù)：商品房出售合同、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、收款說(shuō)明、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、物業(yè)公司情況說(shuō)明、銀行流水、執(zhí)行裁定書(shū)。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)提供如下證據(jù)：民事判決書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。
　　本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)對(duì)原告提供證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為無(wú)法達(dá)成原告履行買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)際占有使用房屋的證明目的。
　　新某某公司、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪對(duì)原告提供的證據(jù)無(wú)異議。
　　原告、新某某公司、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪對(duì)上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)提供的證據(jù)無(wú)異議。
　　對(duì)于當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)訴新某某公司、上海中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪借款合同糾紛一案，本院于2016年6月24日作出(2016)滬0105民初3383號(hào)民事判決：一、新某某公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)借款本金92,150,000元；二、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪對(duì)新某某公司上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)就已承擔(dān)部分向新某某公司進(jìn)行追償；三、駁回上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)其他訴訟請(qǐng)求。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)不服該判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提出上訴，上海市第一中級(jí)人民法院于2016年11月10日作出(2016)滬01民終10397號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判決向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，案號(hào)為(2017)滬0105執(zhí)2970號(hào)。
　　213室房屋登記的權(quán)利人為黃浦建設(shè)公司，建筑面積：82.79平方米，房屋類(lèi)型：商場(chǎng)，房屋用途：商業(yè)。2005年7月25日，上海市黃浦區(qū)財(cái)政局在213室房屋上設(shè)置抵押，債權(quán)數(shù)額為21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融資擔(dān)保股份有限公司在213室房屋上設(shè)置抵押，債權(quán)數(shù)額為10,000,000元。
　　402室房屋登記的權(quán)利人為黃浦建設(shè)公司，建筑面積：118.75平方米，房屋類(lèi)型：商場(chǎng)，房屋用途：商業(yè)。2005年7月25日，上海市黃浦區(qū)財(cái)政局在402室房屋上設(shè)置抵押，債權(quán)數(shù)額為21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融資擔(dān)保股份有限公司在402室房屋上設(shè)置抵押，債權(quán)數(shù)額為10,000,000元。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申請(qǐng)，要求施行訴前財(cái)產(chǎn)保全，即查封新某某公司、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪及案外人上海市中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司名下價(jià)值95,000,000元的財(cái)產(chǎn)，并提供相應(yīng)擔(dān)保。本院審查后于同日作出(2016)滬0105財(cái)保2號(hào)民事裁定，查封新某某公司、黃浦建設(shè)公司、錢(qián)家琪及上海市中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司名下價(jià)值95,000,000元的財(cái)產(chǎn)。后本院向上海市黃浦區(qū)房屋交易中心發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，于2016年1月25日查封了213室、402室房屋在內(nèi)的黃浦建設(shè)公司名下多處房產(chǎn)及車(chē)位。
　　原告徐某某(乙方)與黃浦建設(shè)公司(甲方)于2015年9月9日簽訂商品房出售合同，合同約定：甲方依法取得黃浦區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權(quán)，投資建造《東新大廈》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)；乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)浙江南路東新大廈88號(hào)4層402室，房屋建筑面積118.75平方米，單價(jià)10,000元/平方米，總房?jī)r(jià)款1,187,500元；乙方于2015年9月9日一次性付清，不貸款；乙方按約定的付款方式和付款期限將房?jī)r(jià)款解入甲方的帳戶(hù)(黃浦建設(shè)公司，中國(guó)民生銀行上海分行外灘支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起30天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋；2015年12月31日前，由雙方共同向黃浦區(qū)房屋土地管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)上述房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　原告徐某某(乙方)與黃浦建設(shè)公司(甲方)于2015年11月20日簽訂商品房出售合同，合同約定：甲方依法取得黃浦區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權(quán)，投資建造《東新大廈》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)；乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)浙江南路東新大廈88號(hào)2層213室，房屋建筑面積82.79平方米，單價(jià)12,079元/平方米，總房?jī)r(jià)款1,000,000元；乙方于2015年11月20日一次性付清，不貸款；乙方按約定的付款方式和付款期限將房?jī)r(jià)款解入甲方的帳戶(hù)(黃浦建設(shè)公司，中國(guó)民生銀行上海分行外灘支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起30天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋；2016年12月31日前，由甲方向上海市房屋土地資源管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)上述房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。
　　上述兩份合同中記載錢(qián)家琪為黃浦建設(shè)公司的法定代表人，同時(shí)合同附件中載明了房屋上設(shè)定的抵押權(quán)狀況。
　　原告通過(guò)自己名下工行帳戶(hù)XXXXXXXXXXXXXXXXXXX分別于2015年9月11日、10月30日、11月26日三次向錢(qián)家琪名下工行帳戶(hù)XXXXXXXXXXXXXXXXXXX匯入30萬(wàn)元、20萬(wàn)元及160萬(wàn)元。原告提供的收款收據(jù)中載明，2015年9月11日，10月30日、11月26日，黃浦建設(shè)公司向原告開(kāi)具3份收據(jù)，金額分別為300,000元、200,000元及1,600,000元；其中9月11日及10月30日的名稱(chēng)記載為徐某某房款(402)、11月26日的名稱(chēng)記載為東新大廈402、213房款。3份收據(jù)均由黃浦建設(shè)公司蓋章。
　　2015年11月30日，黃浦建設(shè)公司蓋章、錢(qián)家琪簽名出具的收款(轉(zhuǎn)賬)說(shuō)明記載：現(xiàn)收到徐某某交來(lái)上海市浙江南路XXX號(hào)東新大廈213室、402室房屋購(gòu)房款人民幣貳佰壹拾萬(wàn)元整，由于公司財(cái)務(wù)上的原因，由法定代表人錢(qián)家琪代收并負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)交本公司，購(gòu)房余款捌萬(wàn)柒仟伍佰元整待產(chǎn)權(quán)證辦出后支付。
　　上海上實(shí)物業(yè)管理有限公司證明，213室、402室房屋自2016年9月至2019年3月物業(yè)管理費(fèi)由原告支付，水電費(fèi)由承租房?jī)?nèi)的租客按實(shí)結(jié)算。
　　原告、錢(qián)家琪自認(rèn)，在買(mǎi)房前后，原告曾多次借款給錢(qián)家琪，兩人另存在借款關(guān)系，但已結(jié)清。
　　2019年5月8日，本院至東新大廈張貼拍賣(mài)公告，將依法拍賣(mài)登記于黃浦建設(shè)公司名下的房產(chǎn)及車(chē)位，213室、402室房屋亦包括在內(nèi)。
　　原告向就排除213室、402室房屋的執(zhí)行本院提出執(zhí)行異議，本院于2019年7月30日裁定駁回異議請(qǐng)求，原告遂提起本案訴訟。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人在不違反法律，不違背公序良俗的前提下，可遵循自愿原則，通過(guò)合意設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。原告與黃浦建設(shè)公司之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的設(shè)立、變更也遵循上述原則，由此而產(chǎn)生的合同權(quán)利、義務(wù)，由合同雙方當(dāng)事人承擔(dān)。
　　但本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)并不在于原告與黃浦建設(shè)公司如何設(shè)立、變更合同的權(quán)利、義務(wù)，而在于上述合同的設(shè)立、履行能否對(duì)抗上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行。
　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法登記，始能發(fā)生效力，但對(duì)尚未取得購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)的無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人，基于買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，也給予其優(yōu)于金錢(qián)債權(quán)人的特殊保護(hù)。
　　買(mǎi)受人是否存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)從以下方面進(jìn)行審查：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否在法院查封前簽訂，內(nèi)容是否合法；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否正常履行；3、買(mǎi)受人在法院查封前是否合法占有房屋；4、是否因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
　　結(jié)合本案查明的事實(shí)：1、本案涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間在法院查封前，但合同單價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，且合同約定簽約當(dāng)日應(yīng)當(dāng)一次性全額付款，并在合同上載明了出售人的收款帳號(hào)，原告卻未按合同約定履行，而將款項(xiàng)支付至錢(qián)家琪個(gè)人帳戶(hù)；2、黃浦建設(shè)公司出售的是其作為開(kāi)發(fā)商的一手房，可雙方交接房屋時(shí)卻無(wú)交接單對(duì)房屋狀況予以確認(rèn)，原告提供的物業(yè)公司證明也只表明原告從2016年9月起繳納物業(yè)費(fèi)，在法院查封房屋后；3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件中對(duì)房屋抵押狀況記載清晰，幾千萬(wàn)債權(quán)數(shù)額表明是多套房屋整體抵押，且存在兩個(gè)抵押權(quán)人，而抵押權(quán)滌除的條件是清償所有債務(wù)，原告沒(méi)有盡到合理的注意義務(wù)，忽略了他人的權(quán)利障礙。
　　綜上所述，原告不具備無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，原告提出的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告徐某某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)人民幣15,487.50元，由原告徐某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：方國(guó)芳

書(shū)記員：朱愛(ài)東