上訴人（原審被告）龔某某，自由職業(yè)者。
委托代理人徐宗江，湖北章華律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐某某，水電工。
委托代理人王祖華，湖北江漢律師事務(wù)所律師。

上訴人龔某某因與被上訴人徐某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2015）鄂潛江民初字第01915號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年5月10日立案受理后，依法組成合議庭，于同年5月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人龔某某及其委托代理人徐宗江，被上訴人徐某某及其委托代理人王祖華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年10月19日，徐某某與龔某某簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定，徐某某將其所有的位于潛江市園林辦事處東風(fēng)路23號(hào)房屋（房屋所有權(quán)證號(hào)為潛江房權(quán)證園林字第××號(hào)）的一樓出租給龔某某經(jīng)營(yíng)，租賃期限為三年（即從2011年10月20日至2014年10月20日），年租金為23800元（無(wú)轉(zhuǎn)讓金）。雙方同時(shí)約定，在租期內(nèi)，龔某某因生意需要的一切費(fèi)用自負(fù)；龔某某不得改變房屋結(jié)構(gòu)，保證門(mén)面設(shè)施的完整性；龔某某不得在租期內(nèi)將門(mén)面轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。租賃期限屆滿(mǎn)，龔某某享有優(yōu)先承租權(quán)。上述合同簽訂后，雙方均按約履行義務(wù)。2014年10月16日，徐某某收取龔某某交納的2014年10月20日至2015年10月19日的房屋租金25800元，并給龔某某出具了收據(jù)。2015年9月21日，徐某某向龔某某發(fā)出手機(jī)短信，與其協(xié)商房屋續(xù)租事宜，并表示若龔某某續(xù)租房屋，房租與上一年相同。龔某某收到徐某某的上述短信后當(dāng)即回復(fù)：“續(xù)租要同意簽合同和能轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗痪蜎](méi)什么好談的。”徐某某收到龔某某的短信后立即回復(fù)：“簽合同可以，但轉(zhuǎn)讓不行?！?015年10月19日，徐某某向龔某某發(fā)出手機(jī)短信，稱(chēng)雙方的租賃合同已經(jīng)到期，若龔某某繼續(xù)租賃房屋，應(yīng)于當(dāng)日向徐某某交納房租；若不再租賃房屋，應(yīng)于2015年10月21日前返還承租房屋。龔某某收到徐某某的上述短信后，既未向徐某某交納房租，也未將承租房屋返還徐某某。隨后兩日，徐某某又多次與龔某某通過(guò)手機(jī)短信方式協(xié)商租賃房屋返還事宜未果。由此引發(fā)糾紛，徐某某于2015年10月27日向該院提起訴訟，請(qǐng)求判令龔某某向徐某某返還位于潛江市園林辦事處東風(fēng)路23號(hào)靠東的一間門(mén)店（房屋所有權(quán)證號(hào)為潛江房權(quán)證園林字第××號(hào)），并按年租金25800元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2015年10月20日起至房屋返還之日止的房租損失。
原審認(rèn)為，徐某某與龔某某簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容亦不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。在租賃期限內(nèi)，徐某某按約將租賃房屋交付龔某某使用，龔某某亦能依約及時(shí)、足額向徐某某交納房屋租金。合同期限屆滿(mǎn)前，經(jīng)雙方協(xié)商一致，龔某某繼續(xù)承租徐某某的房屋，并向徐某某交納了下一年度的租金。一年期限屆滿(mǎn)前，徐某某以手機(jī)短信方式向龔某某發(fā)出通知，要求龔某某在限定時(shí)間內(nèi)與徐某某協(xié)商房屋續(xù)租事宜。龔某某收到徐某某的上述短信后，以手機(jī)短信回復(fù)徐某某，要求徐某某與其簽訂書(shū)面合同，并允許其轉(zhuǎn)讓房屋，否則不同意與徐某某商談續(xù)租事宜。徐某某收到龔某某的上述短信后，對(duì)其要求轉(zhuǎn)讓房屋的要約予以拒絕。租賃期限屆滿(mǎn)后，徐某某又以手機(jī)短信的方式多次通知龔某某，要求龔某某要么在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向徐某某續(xù)交租金，要么于2015年10月21日前返還承租房屋。龔某某收到徐某某的上述通知后，既未向徐某某續(xù)交房租，也未返還承租房屋。依照相關(guān)法律規(guī)定，雙方的租賃合同已于租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)（即2015年10月19日）終止。合同終止后，龔某某應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還租賃房屋。龔某某違反合同約定和相關(guān)法律規(guī)定拒不返還租賃房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。徐某某主張龔某某返還租賃房屋的訴訟主張，該院依法予以支持。但其要求按年租金25800元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付房租損失的起算時(shí)間有誤，該時(shí)間應(yīng)以徐某某給予龔某某騰房的寬限期（即2015年10月21日）的次日為準(zhǔn)。對(duì)于徐某某超出部分的訴訟主張，該院依法不予支持。龔某某辯稱(chēng)雙方簽訂的租賃合同至今未予解除和終止，其不存在強(qiáng)占租賃房屋的辯解理由，因與該院庭審查明的事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定不符，該院依法不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十一條第（七）項(xiàng)、第九十二條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、龔某某于該判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)返還徐某某位于潛江市園林辦事處東風(fēng)路23號(hào)靠東的一間門(mén)店（房屋所有權(quán)證號(hào)為潛江房權(quán)證園林字第××號(hào)），并按年租金25800元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付徐某某的房租損失（從2015年10月21日起計(jì)算至上述房屋返還之日止）；二、駁回徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)550元，由徐某某負(fù)擔(dān)50元，龔某某負(fù)擔(dān)500元。
二審查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
二審另查明，2016年1月6日，一審?fù)彆r(shí)，龔某某的特別授權(quán)訴訟代理人陳述租賃房屋一直由龔某某使用，且處于關(guān)門(mén)狀態(tài)。2016年3月31日，租賃房屋處于被鎖上的狀態(tài)。2016年5月20日，二審?fù)忂^(guò)程中，雙方當(dāng)事人一致確認(rèn)，由徐某某當(dāng)天找人打開(kāi)租賃房屋的門(mén)鎖，龔某某留在租賃房屋內(nèi)的財(cái)物由徐某某自行處置。以上事實(shí)有徐某某提交的照片及一、二審?fù)徆P錄予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：龔某某是否存在違約行為；房屋租金損失如何確定，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)。圍繞前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴辯主張，具體分析評(píng)判如下：
關(guān)于龔某某是否存在違約行為的問(wèn)題。經(jīng)查，龔某某、徐某某在二審?fù)彆r(shí)均認(rèn)可雙方之間的租賃合同期限于2015年10月19日屆滿(mǎn)。徐某某向一審提交的短信記錄，表明租賃期限屆滿(mǎn)前后雙方當(dāng)事人通過(guò)手機(jī)短信的方式協(xié)商續(xù)租事宜，未達(dá)成一致意見(jiàn)，徐某某通知龔某某于2015年10月21日前騰退租賃房屋。結(jié)合前述事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，雙方之間的租賃合同到期后，龔某某應(yīng)向徐某某返還租賃房屋。一審?fù)彛?016年1月6日）時(shí)，龔某某的特別授權(quán)訴訟代理人認(rèn)可仍占有使用租賃房屋，且未支付相應(yīng)使用費(fèi)用，對(duì)此應(yīng)作為龔某某承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)，依法予以確認(rèn)。龔某某雖在上訴狀及二審?fù)彆r(shí)否認(rèn)前述事實(shí)，并主張已于2015年10月21日向徐某某返還了租賃房屋，但其并未提交相反證據(jù)對(duì)此前的陳述予以推翻，故對(duì)其關(guān)于已返還租賃房屋的主張不予采納。綜上，龔某某的行為構(gòu)成違約。
關(guān)于房屋租金損失如何確定，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。本案中，租賃合同期限屆滿(mǎn)后，龔某某未在徐某某給予的寬限期內(nèi)（2015年10月21日之前）返還租賃房屋，直至2016年5月20日才明確表示同意徐某某收回房屋。龔某某應(yīng)承擔(dān)超期占用租賃房屋期間（2015年10月22日至2016年5月20日）給徐某某造成的租金損失，該損失應(yīng)按此前雙方約定的年租金25800元的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)付。經(jīng)核算，房屋租金損失為14985元（25800元÷365天×212天）。原判決主文將2015年10月21日作為計(jì)算房屋租金損失的起算點(diǎn)，應(yīng)予糾正。鑒于二審時(shí)出現(xiàn)了新的事實(shí)，龔某某已將租賃房屋返還給了徐某某，本院對(duì)于原判決主文中關(guān)于龔某某應(yīng)返還徐某某租賃房屋的判項(xiàng)，予以撤銷(xiāo)。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理部分不當(dāng)，龔某某的上訴理由均不成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省潛江市人民法院（2015）鄂潛江民初字第01915號(hào)民事判決；
二、龔某某于本判決生效之日起五日內(nèi)向徐某某支付房屋租金損失14985元；
三、駁回徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按照本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)550元，由徐某某負(fù)擔(dān)50元，龔某某負(fù)擔(dān)500元；二審案件受理費(fèi)550元，由徐某某負(fù)擔(dān)50元，龔某某負(fù)擔(dān)500元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　丁　盼 代理審判員　任　婕 代理審判員　胡煜婷

書(shū)記員：曹志燕