上訴人（原審被告）黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心，住所地黃石市公園路102號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼56545751-8。
法定代表人蔡金祥，主任。
上訴人（原審被告）黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心，住所地黃石市公園路33號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼F8833376-4。
法定代表人郭慶，主任。
兩上訴人共同委托代理人谷開(kāi)亮，黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心副主任。
兩上訴人共同委托代理人彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐某某，個(gè)體工商戶。
委托代理人阮紅生，湖北潤(rùn)豐律師事務(wù)所律師。

上訴人黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱服務(wù)中心）、黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心）因與被上訴人徐某某租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2015）鄂黃石港石民初字第00222號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2003年7月22日，徐某某與服務(wù)中心簽訂兩份《黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位租賃合同》，由徐某某李曉紅承租黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)一樓北區(qū)75A、75B號(hào)兩間面積均為9.16平方米的商鋪。雙方約定：租賃期限為八年，即從2003年7月22日起至2011年7月21日止，租賃期滿，同等條件徐某某享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；75A、75B號(hào)兩商鋪的攤位租賃費(fèi)按50元／平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，在合同期限內(nèi)，服務(wù)中心可視市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)行情變化酌情調(diào)整攤位租金，徐某某按先交后用的方法在每月10日前按時(shí)足額交付；水、電、空調(diào)等費(fèi)用參照物價(jià)部門標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際發(fā)生數(shù)額收取；服務(wù)中心承擔(dān)房屋修繕及公共供水、供電、空調(diào)、管線等設(shè)施的維修義務(wù)，除因供水、供電部門停水、停電外，服務(wù)中心應(yīng)在接到徐某某情況反映后，及時(shí)修繕或維修，保障徐某某的正常使用；根據(jù)有關(guān)行政機(jī)關(guān)及法律、法規(guī)的規(guī)定和要求，協(xié)調(diào)、配合做好市場(chǎng)內(nèi)消防、治安管理工作；徐某某在租賃攤位之前，應(yīng)向服務(wù)中心交納1萬(wàn)元攤位押金，該押金在本合同終止或解除時(shí)退還徐某某；徐某某不服從購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、行業(yè)布局調(diào)整，以及有意違反物業(yè)管理、消防管理規(guī)定并造成嚴(yán)重影響的，服務(wù)中心有權(quán)解除合同；租賃期限內(nèi)，雙方不得擅自終止合同，否則除按合同條款追究違約責(zé)任外，另向他方支付違約金2000元。雙方還對(duì)其它租賃事項(xiàng)進(jìn)行了約定。在簽訂合同之前，徐某某已于2003年4月23日交納了押金2萬(wàn)元（兩間商鋪各1萬(wàn)元）。合同簽訂后，雙方均按約履行了各自義務(wù)。合同到期后，徐某某于2011年9月21日在交納了承租資格費(fèi)5萬(wàn)元（兩間商鋪各2.5萬(wàn)元）后與服務(wù)中心續(xù)簽了租賃合同，合同將租金調(diào)整為95元／平方米，租金的交納時(shí)間改為每月1日前，兩份合同的租賃期限從2011年8月1日起至2013年7月31日止。在此期間，徐某某一直承租該兩間商鋪。2011年10月25日，徐某某與服務(wù)中心簽訂了一份《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議約定：經(jīng)過(guò)雙方共同協(xié)商，本次簽訂的租賃合同到期后，在下一次重新簽訂合同時(shí)，如徐某某愿意繼續(xù)承租，在按時(shí)交納市場(chǎng)攤位租金、水電衛(wèi)生費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用外，服務(wù)中心不再向其收取其他費(fèi)用；本補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同有同等法律效力，本協(xié)議自下次重新簽訂租賃合同時(shí)廢止。2013年8月1日，徐某某與服務(wù)中心簽訂了該兩間商鋪的租賃合同，租賃期限為一年即從2013年8月1日起至2014年7月31日止，兩間商鋪的租金不變，租金交納時(shí)間變更為每月25日前，另該兩份合同增加一項(xiàng)內(nèi)容，即如在合同期內(nèi)相關(guān)職能部門要求市場(chǎng)進(jìn)行消防整改、升級(jí)改造、攤位拆除，本合同自動(dòng)終止，雙方均不承擔(dān)任何責(zé)任。2014年7月29日，徐某某與管理中心續(xù)簽了租賃合同，租賃期限為一年即從2014年8月1日起至2015年7月31日止，合同其他內(nèi)容同雙方上一份合同。2015年1月13日、2015年1月22日，黃石市黃石港區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行消防監(jiān)督檢查并作出消防整改通知書，將其列入重大火災(zāi)隱患單位，要求該廣場(chǎng)于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黃石市人民政府辦公室作出黃政辦（2015）40號(hào)《關(guān)于對(duì)全市重大火災(zāi)隱患掛牌督辦的通知》，要求黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)等20家重大火災(zāi)隱患單位全力整改，消除火災(zāi)隱患。管理中心于2015年5月份在黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)張貼書面通知，告知徐某某及廣場(chǎng)其他租戶因廣場(chǎng)進(jìn)行消防整改，要求與徐某某及其他租戶終止租賃合同。2015年6月份，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門停業(yè)進(jìn)行消防整改（黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)曾于2003年進(jìn)行整體裝修，并通過(guò)消防驗(yàn)收）。另在雙方租賃期間，均按約履行各自義務(wù)，沒(méi)有其他違約行為。徐某某為維護(hù)其合法權(quán)益，遂訴至法院請(qǐng)求判令：1、解除雙方簽訂的《黃石中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位租賃合同》；2、服務(wù)中心、管理中心返還承租資格費(fèi)5萬(wàn)元及利息（以5萬(wàn)元為基數(shù)，從2011年9月20日起至判決確定給付之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算）；3、服務(wù)中心、管理中心支付違約金5000元；4、由服務(wù)中心、管理中心承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
另認(rèn)定：服務(wù)中心于1994年5月31日經(jīng)工商部門登記注冊(cè)成立，系黃石市商務(wù)局開(kāi)辦的全民所有制企業(yè)，登記的法定代表人為蔡金祥。2002年10月17日，黃石市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)下發(fā)通知，將服務(wù)中心移交黃石市經(jīng)貿(mào)委管理，并同意服務(wù)中心為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)化管理的事業(yè)單位。2010年11月25日，服務(wù)中心經(jīng)工商部門登記注冊(cè)為國(guó)有全資企業(yè)法人，登記的法定代表人為蔡金祥，登記地址為黃石市公園路102號(hào)。管理中心于1999年1月1日經(jīng)黃石市事業(yè)單位登記管理局批準(zhǔn)成立，機(jī)構(gòu)類型為事業(yè)單位法人，登記的法定代表人為郭慶，登記地址為黃石市公園路33號(hào)，主管單位為黃石市商務(wù)委員會(huì)。2005年11月23日，黃石市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)曾下發(fā)文件，同意將部分市場(chǎng)發(fā)展管理工作交由服務(wù)中心承擔(dān)，同時(shí)將“黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心”更名為“黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心”。但黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心至今未注銷，現(xiàn)服務(wù)中心與管理中心系“兩塊牌子、一套班子”，兩中心實(shí)行人、財(cái)、物統(tǒng)一管理，主管單位為黃石市商務(wù)委員會(huì)。
原審法院認(rèn)為：徐某某與服務(wù)中心、管理中心簽訂的《黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位租賃合同》均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自義務(wù)。一、關(guān)于承租資格費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)返還的問(wèn)題。服務(wù)中心、管理中心辯稱收取承租資格費(fèi)是經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，且是與租戶們協(xié)商后確定的，并經(jīng)商務(wù)局批準(zhǔn)的。而本案在審理過(guò)程中，服務(wù)中心、管理中心并未向法院提交與租戶協(xié)商及經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù)。依據(jù)雙方簽訂的租賃合同約定，徐某某交納的費(fèi)用為攤位租賃費(fèi)、水、電、空調(diào)等費(fèi)用，并無(wú)承租資格費(fèi)的相關(guān)約定，且合同約定徐某某在租賃期滿后，在同等條件下享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。另雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中也約定，在按時(shí)交納市場(chǎng)攤位租金、水電衛(wèi)生費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用外，服務(wù)中心不再向徐某某收取其他費(fèi)用。而根據(jù)庭審查明的事實(shí)，服務(wù)中心在2011年7月21日合同到期后一直未和徐某某續(xù)簽合同，在徐某某于2011年9月21日交納了5萬(wàn)元的承租資格費(fèi)后，服務(wù)中心才與其簽訂了租賃合同，且服務(wù)中心、管理中心在庭審中認(rèn)可了2011年合同到期后，如果徐某某愿意再承租就交納承租資格費(fèi)的事實(shí)。根據(jù)商務(wù)部2011年下發(fā)的《清理整頓大型零售企業(yè)向供應(yīng)商違規(guī)收費(fèi)工作方案》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于以簽訂或續(xù)訂合同為由收取的費(fèi)用屬于重點(diǎn)禁止違規(guī)收費(fèi)。因此，對(duì)于服務(wù)中心、管理中心辯稱的觀點(diǎn)不予支持，服務(wù)中心收取承租資格費(fèi)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以退還。雖然承租資格費(fèi)系服務(wù)中心收取，但因徐某某的最后一份即2014年7月29日的租賃合同是與管理中心簽訂的，管理中心已承接了服務(wù)中心的權(quán)利義務(wù)，且管理中心與服務(wù)中心系“兩塊牌子、一套班子”，兩中心實(shí)行人、財(cái)、物統(tǒng)一管理，故服務(wù)中心、管理中心應(yīng)承擔(dān)連帶返還承租資格費(fèi)5萬(wàn)元責(zé)任。對(duì)于徐某某主張的利息問(wèn)題，因無(wú)法律依據(jù)，不予支持。對(duì)于服務(wù)中心、管理中心辯稱的時(shí)效問(wèn)題，因雙方租賃合同關(guān)系一直處于存續(xù)狀態(tài)，故本案不存在超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。二、對(duì)于服務(wù)中心、管理中心是否違約的問(wèn)題。根據(jù)雙方當(dāng)事人履行的合同義務(wù)來(lái)看，服務(wù)中心、管理中心已按約將符合租賃條件的商鋪交付徐某某使用，徐某某也按約交納了相應(yīng)租金及相關(guān)費(fèi)用，服務(wù)中心、管理中心提前終止合同也是應(yīng)相關(guān)部門要求對(duì)中心購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行消防整改，因此雙方在合同履行過(guò)程中均不存在違約行為。故對(duì)于徐某某要求服務(wù)中心、管理中心支付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。三、對(duì)于徐某某主張的要求解除租賃合同關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，因雙方在2014年7月29日簽訂的租賃合同中約定，如在合同期內(nèi)相關(guān)職能部門要求市場(chǎng)進(jìn)行消防整改、升級(jí)改造、攤位拆除，本合同自動(dòng)終止，雙方均不承擔(dān)任何責(zé)任。故雙方的租賃合同關(guān)系實(shí)際已于2015年6月份廣場(chǎng)停業(yè)關(guān)門時(shí)自動(dòng)終止，因此無(wú)須再行解除，對(duì)于該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)于徐某某交納的押金2萬(wàn)元，因雙方約定合同終止或解除時(shí)予以退回，故服務(wù)中心、管理中心應(yīng)按合同約定履行。對(duì)此不予審理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第九十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、服務(wù)中心、管理中心于本判決生效后三日內(nèi)連帶返還徐某某承租資格費(fèi)5萬(wàn)元；二、駁回徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：結(jié)合案件審理情況，以及雙方當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：服務(wù)中心、管理中心收取訴爭(zhēng)租賃承租費(fèi)應(yīng)否退還，本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間。本案中，徐某某與服務(wù)中心、管理中心訂立租賃合同，作為合同當(dāng)事人，徐某某與服務(wù)中心、管理中心系平等的民事主體。但不可否認(rèn)，服務(wù)中心、管理中心作為黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)的業(yè)主單位，在租賃合同關(guān)系中以其出租人的身份處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。而且，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)因其較為有利的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)承租經(jīng)營(yíng)戶具有一定吸引力，使得服務(wù)中心、管理中心在鋪位資源出租過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)地位更為明顯。徐某某自2003年以來(lái)租賃黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)鋪位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，服務(wù)中心在2011年7月21日合同到期后未和徐某某續(xù)簽合同，在徐某某于2011年9月21日交納了5萬(wàn)元的承租資格費(fèi)后，服務(wù)中心才與徐某某簽訂了租賃合同。服務(wù)中心要求承租人簽約前須交納一定資格費(fèi)，作為與其簽訂鋪位租賃合同的前置條件。盡管徐某某最終交納該項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)則是為維持其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不得已而為之。服務(wù)中心、管理中心認(rèn)為租金過(guò)低，理應(yīng)與承租經(jīng)營(yíng)戶通過(guò)平等協(xié)商的方式，約定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)，并以合同形式予以明確，而并非以交納租賃資格費(fèi)作為續(xù)約條件。其借此收取承租資格費(fèi)，顯然超出了租賃合同內(nèi)容本身的核心意涵。故服務(wù)中心、管理中心該行為有違合同平等、自愿原則，其訴稱租賃資格費(fèi)的交納純屬雙方自愿，與客觀事實(shí)不符，理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于服務(wù)中心、管理中心稱原審判決依據(jù)2011年商務(wù)部等部委《清理整頓大?型零售企業(yè)向供應(yīng)商違規(guī)收費(fèi)工作方案》對(duì)其與徐某某主體關(guān)系認(rèn)定不清，以此作出判決，屬適用法律錯(cuò)誤，該上訴理由能否成立問(wèn)題。因服務(wù)中心、管理中心與徐某某屬租賃合同關(guān)系，并非該工作方案中的大型零售商與供應(yīng)商的關(guān)系，故原審判決以此作為論理依據(jù)存有不當(dāng)，本院予以糾正。因《湖北省集貿(mào)市場(chǎng)管理?xiàng)l例》系調(diào)整集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)者交易行為的地方性法規(guī)，本案當(dāng)事人系租賃合同關(guān)系，并非《湖北省集貿(mào)市場(chǎng)管理?xiàng)l例》所調(diào)整的法律關(guān)系范疇，故服務(wù)中心、管理中心認(rèn)為應(yīng)適用《湖北省集貿(mào)市場(chǎng)管理?xiàng)l例》理由不成立。至于訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。2015年6月，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行消防整改，至此，服務(wù)中心、管理中心與徐某某終止租賃合同關(guān)系，雙方未能續(xù)約。因服務(wù)中心以承租資格為由收取承租人該項(xiàng)費(fèi)用，雙方租賃期間，該行為具有持續(xù)性。徐某某在未能續(xù)約租賃黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位的情形下，隨后請(qǐng)求返還該承租資格費(fèi)并未超出訴訟時(shí)效期間。故服務(wù)中心、管理中心該項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定的基本事實(shí)清楚，部分論理有誤，但處理結(jié)果得當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1400元，由服務(wù)中心、管理中心共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠