上訴人（原審被告）黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心，住所地黃石市公園路102號，組織機構(gòu)代碼證代碼56545751-8。
法定代表人蔡金祥，主任。
上訴人（原審被告）黃石市市場發(fā)展管理中心，住所地黃石市公園路33號，組織機構(gòu)代碼證代碼F8833376-4。
法定代表人郭慶，主任。
兩上訴人共同委托代理人谷開亮，黃石市市場發(fā)展管理中心副主任。
兩上訴人共同委托代理人彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐某某，個體工商戶。
委托代理人阮紅生，湖北潤豐律師事務(wù)所律師。

上訴人黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心（以下簡稱服務(wù)中心）、黃石市市場發(fā)展管理中心（以下簡稱管理中心）因與被上訴人徐某某租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2015）鄂黃石港石民初字第00223號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：2003年7月22日，徐某某與服務(wù)中心簽訂一份《黃石市中心購物廣場貨位租賃合同》，由徐某某承租黃石市中心購物廣場一樓北區(qū)52號面積為10.27平方米的商鋪。雙方約定：租賃期限為八年，即從2003年7月22日起至2011年7月21日止，租賃期滿，同等條件徐某某享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；商鋪的攤位租賃費按50元／平方米的收費標準收取，在合同期限內(nèi)，服務(wù)中心可視市場經(jīng)營狀況、市場行情變化酌情調(diào)整攤位租金，徐某某按先交后用的方法在每月10日前按時足額交付；水、電、空調(diào)等費用參照物價部門標準結(jié)合實際發(fā)生數(shù)額收取；服務(wù)中心承擔房屋修繕及公共供水、供電、空調(diào)、管線等設(shè)施的維修義務(wù)，除因供水、供電部門停水、停電外，服務(wù)中心應(yīng)在接到徐某某情況反映后，及時修繕或維修，保障徐某某的正常使用；根據(jù)有關(guān)行政機關(guān)及法律、法規(guī)的規(guī)定和要求，協(xié)調(diào)、配合做好市場內(nèi)消防、治安管理工作；徐某某在租賃攤位之前，應(yīng)向服務(wù)中心交納10000元攤位押金，該押金在本合同終止或解除時退還徐某某；徐某某不服從購物廣場統(tǒng)一規(guī)劃、行業(yè)布局調(diào)整，以及有意違反物業(yè)管理、消防管理規(guī)定并造成嚴重影響的，服務(wù)中心有權(quán)解除合同；租賃期限內(nèi)，雙方不得擅自終止合同，否則除按合同條款追究違約責任外，另向他方支付違約金2000元。雙方還對其它租賃事項進行了約定。在簽訂合同當日，徐某某交納了押金1萬元。合同簽訂后，雙方均按約履行了各自義務(wù)。合同到期后，徐某某于2011年9月20日在交納了承租資格費2.5萬元后與服務(wù)中心續(xù)簽了租賃合同，合同將租金調(diào)整為95元／平方米，租金的交納時間改為每月1日前，租賃期限從2011年8月1日起至2013年7月31日止。在此期間，徐某某一直承租該商鋪。2011年10月25日，徐某某與服務(wù)中心簽訂了一份《租賃合同補充協(xié)議》，該協(xié)議約定：經(jīng)過雙方共同協(xié)商，本次簽訂的租賃合同到期后，在下一次重新簽訂合同時，如徐某某愿意繼續(xù)承租，在按時交納市場攤位租金、水電衛(wèi)生費、空調(diào)費等正常經(jīng)營費用外，服務(wù)中心不再向其收取其他費用；本補充協(xié)議與租賃合同有同等法律效力，本協(xié)議自下次重新簽訂租賃合同時廢止。2013年8月1日，徐某某與服務(wù)中心續(xù)簽了租賃合同，租賃期限為一年即從2013年8月1日起至2014年7月31日止，商鋪的租金不變，租金交納時間變更為每月25日前，另該份合同增加一項內(nèi)容，即如在合同期內(nèi)相關(guān)職能部門要求市場進行消防整改、升級改造、攤位拆除，本合同自動終止，雙方均不承擔任何責任。2014年7月29日，徐某某與管理中心簽訂了租賃合同，租賃期限為一年即從2014年8月1日起至2015年7月31日止，合同其他內(nèi)容同雙方上一份合同。2015年1月13日、2015年1月22日，黃石市黃石港區(qū)公安消防大隊對黃石市中心購物廣場進行消防監(jiān)督檢查并作出消防整改通知書，將其列入重大火災(zāi)隱患單位，要求該廣場于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黃石市人民政府辦公室作出黃政辦（2015）40號《關(guān)于對全市重大火災(zāi)隱患掛牌督辦的通知》，要求黃石市中心購物廣場等20家重大火災(zāi)隱患單位全力整改，消除火災(zāi)隱患。管理中心于2015年5月份在黃石市中心購物廣場內(nèi)張貼書面通知，告知徐某某及廣場其他租戶因廣場進行消防整改，要求與徐某某及其他租戶終止租賃合同。2015年6月份，黃石市中心購物廣場關(guān)門停業(yè)進行消防整改（黃石市中心購物廣場曾于2003年進行整體裝修，并通過消防驗收）。另在雙方租賃期間，均按約履行各自義務(wù)，沒有其他違約行為。徐某某為維護其合法權(quán)益，遂訴至法院請求判令：1、解除雙方簽訂的《黃石中心購物廣場貨位租賃合同》；2、服務(wù)中心、管理中心返還承租資格費2.5萬元及利息（以2.5萬元為基數(shù)，從2011年9月20日起至判決確定給付之日止，按銀行同期貸款利率計算）；3、服務(wù)中心、管理中心支付違約金5000元；4、由服務(wù)中心、管理中心承擔本案訴訟費用。
另認定：服務(wù)中心于1994年5月31日經(jīng)工商部門登記注冊成立，系黃石市商務(wù)局開辦的全民所有制企業(yè)，登記的法定代表人為蔡金祥。2002年10月17日，黃石市機構(gòu)編制委員會下發(fā)通知，將服務(wù)中心移交黃石市經(jīng)貿(mào)委管理，并同意服務(wù)中心為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)化管理的事業(yè)單位。2010年11月25日，服務(wù)中心經(jīng)工商部門登記注冊為國有全資企業(yè)法人，登記的法定代表人為蔡金祥，登記地址為黃石市公園路102號。管理中心于1999年1月1日經(jīng)黃石市事業(yè)單位登記管理局批準成立，機構(gòu)類型為事業(yè)單位法人，登記的法定代表人為郭慶，登記地址為黃石市公園路33號，主管單位為黃石市商務(wù)委員會。2005年11月23日，黃石市機構(gòu)編制委員會曾下發(fā)文件，同意將部分市場發(fā)展管理工作交由服務(wù)中心承擔，同時將“黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心”更名為“黃石市市場發(fā)展管理中心”。但黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心至今未注銷，現(xiàn)服務(wù)中心與管理中心系“兩塊牌子、一套班子”，兩中心實行人、財、物統(tǒng)一管理，主管單位為黃石市商務(wù)委員會。
原審法院認為：徐某某與服務(wù)中心、管理中心簽訂的《黃石市中心購物廣場貨位租賃合同》均系雙方當事人真實意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方當事人均應(yīng)當按照約定履行各自義務(wù)。一、關(guān)于承租資格費是否應(yīng)當返還的問題。服務(wù)中心、管理中心辯稱收取承租資格費是經(jīng)營性收費，且是與租戶們協(xié)商后確定的，并經(jīng)商務(wù)局批準的。而本案在審理過程中，服務(wù)中心、管理中心并未向法院提交與租戶協(xié)商及經(jīng)上級主管部門批準的相關(guān)證據(jù)。依據(jù)雙方簽訂的租賃合同約定，徐某某交納的費用為攤位租賃費、水、電、空調(diào)等費用，并無承租資格費的相關(guān)約定，且合同約定徐某某在租賃期滿后，在同等條件下享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。另雙方簽訂的補充協(xié)議中也約定，在按時交納市場攤位租金、水電衛(wèi)生費、空調(diào)費等正常經(jīng)營費用外，服務(wù)中心不再向徐某某收取其他費用。而根據(jù)庭審查明的事實，服務(wù)中心在2011年7月21日合同到期后一直未和徐某某續(xù)簽合同，在徐某某于2011年9月20日交納了2.5萬元的承租資格費后，服務(wù)中心才與其簽訂了租賃合同，且服務(wù)中心、管理中心在庭審中認可了2011年合同到期后，如果徐某某愿意再承租就交納承租資格費的事實。根據(jù)商務(wù)部2011年下發(fā)的《清理整頓大型零售企業(yè)向供應(yīng)商違規(guī)收費工作方案》的相關(guān)規(guī)定，對于以簽訂或續(xù)訂合同為由收取的費用屬于重點禁止違規(guī)收費。因此，對于服務(wù)中心、管理中心辯稱的觀點不予支持，服務(wù)中心收取承租資格費沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以退還。雖然承租資格費系服務(wù)中心收取，但因徐某某的最后一份即2014年7月29日的租賃合同是與管理中心簽訂的，管理中心已承接了服務(wù)中心的權(quán)利義務(wù)，且管理中心與服務(wù)中心系“兩塊牌子、一套班子”，兩中心實行人、財、物統(tǒng)一管理，故服務(wù)中心、管理中心應(yīng)承擔連帶返還承租資格費2.5萬元責任。對于徐某某主張的利息問題，因無法律依據(jù)，不予支持。對于服務(wù)中心、管理中心辯稱的時效問題，因雙方租賃合同關(guān)系一直處于存續(xù)狀態(tài)，故本案不存在超過訴訟時效期間的問題。二、對于服務(wù)中心、管理中心是否違約的問題。根據(jù)雙方當事人履行的合同義務(wù)來看，服務(wù)中心、管理中心已按約將符合租賃條件的商鋪交付徐某某使用，徐某某也按約交納了相應(yīng)租金及相關(guān)費用，服務(wù)中心、管理中心提前終止合同也是應(yīng)相關(guān)部門要求對中心購物廣場進行消防整改，因此雙方在合同履行過程中均不存在違約行為。故對于徐某某要求服務(wù)中心、管理中心支付違約金的訴訟請求，不予支持。三、對于徐某某主張的要求解除租賃合同關(guān)系的訴訟請求，因雙方在2014年7月29日簽訂的租賃合同中約定，如在合同期內(nèi)相關(guān)職能部門要求市場進行消防整改、升級改造、攤位拆除，本合同自動終止，雙方均不承擔任何責任。故雙方的租賃合同關(guān)系實際已于2015年6月份廣場停業(yè)關(guān)門時自動終止，因此無須再行解除，對于該項訴訟請求不予支持。對于徐某某交納的押金1萬元，因雙方約定合同終止或解除時予以退回，故服務(wù)中心、管理中心應(yīng)按合同約定履行。對此不予審理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第九十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、服務(wù)中心、管理中心于本判決生效后三日內(nèi)連帶返還徐某某承租資格費2.5萬元；二、駁回徐某某的其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認定的事實屬實。

本院認為：結(jié)合案件審理情況，以及雙方當事人訴辯意見，本案爭議的焦點是：服務(wù)中心、管理中心收取訴爭租賃承租費應(yīng)否退還，本案是否超過訴訟時效期間。本案中，徐某某與服務(wù)中心、管理中心訂立租賃合同，作為合同當事人，徐某某與服務(wù)中心、管理中心系平等的民事主體。但不可否認，服務(wù)中心、管理中心作為黃石市中心購物廣場的業(yè)主單位，在租賃合同關(guān)系中以其出租人的身份處于相對優(yōu)勢地位。而且，黃石市中心購物廣場因其較為有利的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，對承租經(jīng)營戶具有一定吸引力，使得服務(wù)中心、管理中心在鋪位資源出租過程中的優(yōu)勢地位更為明顯。徐某某自2003年以來租賃黃石市中心購物廣場鋪位開展經(jīng)營活動，服務(wù)中心在2011年7月21日合同到期后未和徐某某續(xù)簽合同，在徐某某于2011年9月20日交納了2.5萬元的承租資格費后，服務(wù)中心才與徐某某簽訂了租賃合同。服務(wù)中心要求承租人簽約前須交納一定資格費，作為與其簽訂鋪位租賃合同的前置條件。盡管徐某某最終交納該項費用，實則是為維持其經(jīng)營現(xiàn)狀不得已而為之。服務(wù)中心、管理中心認為租金過低，理應(yīng)與承租經(jīng)營戶通過平等協(xié)商的方式，約定合理的租金標準，并以合同形式予以明確，而并非以交納租賃資格費作為續(xù)約條件。其借此收取承租資格費，顯然超出了租賃合同內(nèi)容本身的核心意涵。故服務(wù)中心、管理中心該行為有違合同平等、自愿原則，其訴稱租賃資格費的交納純屬雙方自愿，與客觀事實不符，理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于服務(wù)中心、管理中心稱原審判決依據(jù)2011年商務(wù)部等部委《清理整頓大?型零售企業(yè)向供應(yīng)商違規(guī)收費工作方案》對其與徐某某主體關(guān)系認定不清，以此作出判決，屬適用法律錯誤，該上訴理由能否成立問題。因服務(wù)中心、管理中心與徐某某屬租賃合同關(guān)系，并非該工作方案中的大型零售商與供應(yīng)商的關(guān)系，故原審判決以此作為論理依據(jù)存有不當，本院予以糾正。因《湖北省集貿(mào)市場管理條例》系調(diào)整集貿(mào)市場內(nèi)部經(jīng)營者交易行為的地方性法規(guī)，本案當事人系租賃合同關(guān)系，并非《湖北省集貿(mào)市場管理條例》所調(diào)整的法律關(guān)系范疇，故服務(wù)中心、管理中心認為應(yīng)適用《湖北省集貿(mào)市場管理條例》理由不成立。至于訴訟時效期間問題。2015年6月，黃石市中心購物廣場進行消防整改，至此，服務(wù)中心、管理中心與徐某某終止租賃合同關(guān)系，雙方未能續(xù)約。因服務(wù)中心以承租資格為由收取承租人該項費用，雙方租賃期間，該行為具有持續(xù)性。徐某某在未能續(xù)約租賃黃石市中心購物廣場鋪位的情形下，隨后請求返還該承租資格費并未超出訴訟時效期間。故服務(wù)中心、管理中心該項上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定的基本事實清楚，部分論理有誤，但處理結(jié)果得當。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費650元，由服務(wù)中心、管理中心共同負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠