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彭1與孫某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:彭1,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
  委托訴訟代理人:李晶晶,上海市光大律師事務(wù)所律師。
  被告:孫某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住山東省青島市。
  委托訴訟代理人:駱宏斌,上海融孚律師事務(wù)所律師。
  原告彭1與被告孫某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年8月17日立案后,依法適用普通程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告彭1及其委托訴訟代理人李晶晶,被告孫某的委托訴訟代理人駱宏斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告彭1向本院提出訴訟請求:解除原、被告就上海市海倫路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱海倫路房屋)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;被告返還原告首付款3,097,500元及其利息89,875.50元,按銀行同期貸款利息暫計(jì)算至2018年7月31日止;被告返還原告裝修款245,000元;被告賠償原告違約金2,000,000元。事實(shí)與理由:原、被告雙方原系夫妻,2017年8月23日,原、被告雙方協(xié)議離婚。因海倫路房屋(雙方確認(rèn)一致該房屋附屬裝修、家具家電等折價(jià)245,000元,為原告所有)系雙方共有,而原告暫無能力出資購買該房屋中被告的房產(chǎn)份額。原、被告便約定先由被告出資購買該房屋中原告份額部分,待被告取得房屋全部產(chǎn)權(quán)后,原、被告再簽訂購房合同,按當(dāng)時(shí)被告購買原告房屋份額確定的房屋價(jià)格,由原告向被告支付購房首付款并申請貸款購買該房屋。原、被告雙方同時(shí)約定,被告若不積極配合原告辦理貸款、過戶等事宜,需承擔(dān)違約金2,000,000元。2017年11月2日,原、被告協(xié)商一致,確認(rèn)該房屋價(jià)格為8,850,000元(9,095,000元的房屋總價(jià),去除房屋裝修款245,000元),原告依照協(xié)議約定以此價(jià)格為基數(shù)將原告在該房屋中的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給被告,被告支付原告轉(zhuǎn)讓款4,745,000元。2017年12月1日,原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定原告以8,850,000元的房屋總價(jià)向被告購買該房屋,當(dāng)日原告支付被告購房首付款3,097,500元,并積極辦理貸款事宜。2018年5月28日,原告申請的交通銀行購房貸款在原、被告確認(rèn)一致的2018年5月30日前審批發(fā)放,被告卻拒不配合原告辦理房屋過戶手續(xù)。原告多次以各種途徑與被告協(xié)商,且原告多次讓步,甚至同意以被告單方委托的遠(yuǎn)高于合同約定的價(jià)格購買該房屋,被告仍予以拒絕。原告認(rèn)為,被告的行為已嚴(yán)重違反合同約定,拒絕配合原告辦理貸款、過戶等事宜,使得原告無法完成對該房屋的購買和登記事宜,給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失,故至法院提起本案之訴。
  被告孫某辯稱,不同意原告的訴訟請求。原告無合同解除權(quán),根據(jù)離婚協(xié)議的約定,原告在簽訂購房合同后未在四個(gè)月內(nèi)履行完畢購房合同,也未在2個(gè)月內(nèi)按新的評估價(jià)格進(jìn)行購買,所以被告有權(quán)自行對房屋進(jìn)行處置,原告于2017年12月1日支付被告的首付款3,097,500元,扣除20萬元違約金后同意返還原告。鑒于此合同不再履行,合同應(yīng)自被告提出主張之日解除。由于原告自身原因?qū)е聼o法貸款,最終無力購買系爭房屋。雙方在微信溝通的過程中,對于最后的付款期限有明確的約定。訴訟后雙方溝通過程中,原告所提的方案仍為辦理貸款,而非按照約定直接支付全款,故原告無法在約定期限內(nèi)履行完畢購房合同,因此被告沒有違約,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,且即使被告違約,該違約金也約定過高,請求法院予以調(diào)整,且原告無證據(jù)證明其有損失。關(guān)于裝修款24.5萬元,雙方就此筆款項(xiàng)的退還無明確約定,即便裝修款要?dú)w還,也涉及到折舊問題,海倫路房屋一直由原告占有使用。
  經(jīng)審理查明,彭1、孫某原系夫妻關(guān)系,系爭房屋原登記為二人共同共有。2017年8月23日,雙方簽訂《離婚協(xié)議書》一份,其中約定:男方與女方于2013年10月16日在上海虹口區(qū)民政局登記結(jié)婚,婚后于xxxx年xx月xx日出生育一兒子,名彭某2。因夫妻感情破裂,已無和好可能,現(xiàn)經(jīng)夫妻雙方自愿協(xié)商達(dá)成一致意見,訂立離婚協(xié)議如下:一、男女雙方自愿離婚。二、……三、夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理:1、雙方各自名下的存款歸各自所有。2、房屋:2012年10月,男女雙方婚前購買位于上海市虹口區(qū)海倫路XX弄XX名邸XX號XXX室的住房一套。購房時(shí)男方出資200萬元,女方出資人民幣173萬元。2012年11月-2013年8月,男方出資進(jìn)行裝修及購買家具家電,共計(jì)人民幣35萬元。房產(chǎn)本身(附屬的裝修及家具家電不計(jì)算在內(nèi))所有權(quán)按照最初購買的出資數(shù)額按份共有,即男方與女方以200:173的比例按份共有房產(chǎn)(附屬的裝修及家具家電不計(jì)算在內(nèi))所有權(quán)。現(xiàn)男女雙方協(xié)商對該房產(chǎn)處置方案如下:(1)女方按照處置時(shí)市場價(jià)格(第三方評估機(jī)構(gòu)按照毛坯房價(jià)格進(jìn)行公估,或正常公估價(jià)格減去附屬的裝修及家具家電費(fèi)用24.5萬元)向男方購入相應(yīng)(200/373)房產(chǎn)份額,女方承擔(dān)交易和過戶手續(xù)費(fèi)用。女方獲取房產(chǎn)證后,男方當(dāng)天與女方簽訂購房合同、支付購買合同首付,按照前述處置價(jià)格向女方購入房產(chǎn),并承擔(dān)交易和過戶手續(xù)費(fèi)用。女方應(yīng)積極配合男方辦理貸款、過戶等事宜。(2)如女方向男方購入相應(yīng)(200/373)房產(chǎn)份額后不按本協(xié)議第三2(1)條的規(guī)定與男方簽訂購房合同,或不積極配合男方辦理貸款、過戶等事宜,則女方應(yīng)承擔(dān)違約金200萬元整。(3)因男方原因無法在與女方簽訂購房合同后四個(gè)月內(nèi)履行完畢購房合同,完成房屋過戶,需重新對房價(jià)進(jìn)行評估,男方按照新的評估價(jià)購買。若男方無法在2個(gè)月內(nèi)按照新的評估價(jià)進(jìn)行購買的,女方有權(quán)自行對房產(chǎn)進(jìn)行處置,男方支付的首付款扣除20萬元作為違約金后,剩余款項(xiàng)由女方退還給男方。(4)在該房產(chǎn)處置前及處置期間,男方享有無償居住權(quán)。若男方未在本協(xié)議第三2(3)條約定的期限內(nèi)向女方進(jìn)行房產(chǎn)購買的,女方有權(quán)在該期限屆滿后要求男方7天內(nèi)搬離房屋。(5)在該房產(chǎn)登記在女方名下后,男方戶口不外遷,繼續(xù)落戶于該房產(chǎn)。該房產(chǎn)登記在男方名下后,女方及孩子戶口不外遷,繼續(xù)落戶于該房產(chǎn),直至男方處置該房產(chǎn)。男方在出售房產(chǎn)前,需提前3個(gè)月通知女方。(6)前述公估費(fèi)用男女雙方平攤。……
  同日,雙方又簽署《自愿離婚協(xié)議書》一份,其中約定:男方彭1和女方孫某現(xiàn)因感情不和自愿離婚,經(jīng)雙方商定,對有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議:……雙方離婚后海倫路房屋歸女方孫某所有,由女方按照市場價(jià)格向男方購入相應(yīng)(200/373)房產(chǎn)份額,此款在過戶之日付清。……嗣后,雙方在民政部門辦理了協(xié)議離婚手續(xù)。
  2017年11月2日,雙方又簽署《補(bǔ)充協(xié)議及房款收據(jù)》,主要內(nèi)容為:根據(jù)《離婚協(xié)議》,男方與女方以200:173的比例按份共有該房產(chǎn)(附屬的裝修及家具家電歸男方所有,不計(jì)算在內(nèi)),女方先按照雙方協(xié)商的總價(jià)購入男方所持有的房產(chǎn)份額(200/373),后再以同等總價(jià)賣于男方。經(jīng)雙方協(xié)商,該房產(chǎn)定價(jià)909.5萬元(含裝修)。因最終將由男方購入該房產(chǎn),故去除房屋裝修款24.5萬元,雙方按照885萬元進(jìn)行房產(chǎn)份額交易。現(xiàn)孫某按照《離婚協(xié)議》處置方案以474.5萬元購入彭1所持有的房產(chǎn)份額(200/373)。待新房產(chǎn)證辦理完畢時(shí),雙方簽署購房合同,男方支付房款首付。今收到孫某支付購買海倫路房屋的購置款474.5萬元。當(dāng)天,孫某向彭1支付上述房款474.5萬元,并按配偶之間變更的程序辦理了海倫路房屋權(quán)利人的變更登記手續(xù),將該房屋產(chǎn)權(quán)登記至孫某一人名下。
  2017年12月1日,孫某作為賣售人(甲方),彭1作為買受人(乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定乙方受讓甲方的海倫路房屋,該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為885萬元,乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議中約定明確。甲乙雙方確認(rèn),在2018年2月28日之前,向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。交房時(shí)間、具體付款方式和違約責(zé)任條款雙方未做約定。同日,彭1向?qū)O某支付首付款3,097,500元。
  嗣后,雙方就海倫路房屋貸款事宜在微信中有多次溝通。2018年1月16日,孫某詢問彭1何時(shí)能辦好貸款,下個(gè)月能否辦出,進(jìn)行過戶,彭1表示差不多了,有打款記錄非常麻煩,不知何時(shí)能過戶,盡快辦理。同年2月26日,彭1告知孫某銀行貸款需要其配合簽字。同年3月8日,彭1表示銀行貸款還在審批,需要孫某到銀行簽字,但審批尚未結(jié)束。同月12日,雙方約定孫某次日前往中國銀行簽字及辦理相關(guān)手續(xù)。次日,孫某配合辦理了貸款手續(xù)并詢問彭1何時(shí)能放款,彭1表示銀行在走流程,等上面審批,具體時(shí)間說不準(zhǔn),自己也想盡快辦理。同年4月13日,孫某詢問貸款有何進(jìn)展,雙方電話進(jìn)行溝通。同月18日,彭1告知孫某貸款找到新的銀行,正在辦理。同月23日,彭1告知孫某貸款正在辦理,需要拍攝房產(chǎn)證,同日,孫某將房產(chǎn)證照片發(fā)給彭1,并詢問貸款什么時(shí)候能放下來,并強(qiáng)調(diào)雙方協(xié)議是到5月30日,彭1回答:“嗯,下周就在批我比你著急也不想一直拖著你現(xiàn)在找任何人都是這樣我都郁悶死了形勢變更”;孫某詢問交通銀行是否能貸出款,彭1回答:“上浮到15有額度”。次日彭1告知孫某需要辦理交通銀行的卡,孫某表示明后天有時(shí)間就去辦。同年5月9日,孫某表示要求彭1跟銀行確定好,5月31日前錢要到賬,彭1表示去問問。5月16日,孫某配合提供了銀行貸款所需材料,并再次詢問月底前能放款嗎,彭1回復(fù):“他們說盡力,先要把這些完成,現(xiàn)在就是終審”。5月22日,孫某表示按照離婚協(xié)議房屋買賣應(yīng)該在簽約6個(gè)月內(nèi)完成,即5月底內(nèi)完成彭1支付全款孫某過戶交房,之前曾提醒彭1一定要跟銀行核實(shí)放款時(shí)間,而不僅僅是簽約時(shí)間,銀行放款要等到下家拿到房產(chǎn)證,所以這個(gè)月基本不可能完成房屋買賣;彭1表示這中間過了春節(jié),更換了貸款銀行,希望理解;孫某表示按協(xié)議約定辦理,要求款項(xiàng)到位;彭1表示一直在加急辦理,現(xiàn)在貸款已經(jīng)批下來了,希望孫某同意推遲兩天;孫某表示起碼一個(gè)月,有可能更長,還有遲遲不放款的風(fēng)險(xiǎn)。5月24日,彭1表示按離婚協(xié)議約定,購買孫某的份額需要辦理貸款,孫某配合過戶后,銀行才會(huì)將相應(yīng)款項(xiàng)打到指定賬戶;離婚協(xié)議履行過程中,彭1做了諸多讓步,也按照孫某認(rèn)定的價(jià)格進(jìn)行交易,希望孫某按約配合辦理貸款、過戶;即便孫某要求5月31日前拿到相應(yīng)款項(xiàng),彭1也積極配合提供解決方案,但從公平角度,請將收到貸款的銀行卡,U盾等物品留于彭1,孫某拒絕,導(dǎo)致合同擱置履行;希望孫某配合貸款過戶,否則保留追究其違約責(zé)任的權(quán)利。5月28日,彭1表示交通銀行已通知關(guān)于買賣海倫路房產(chǎn)的相關(guān)貸款已正式全額發(fā)放審批,彭1已完全履行《離婚協(xié)議》中關(guān)于房屋買賣的主要義務(wù),按照貸款買賣房產(chǎn)的流程,辦理過戶后,貸款將會(huì)由交行盡快打到孫某指定賬戶,希望配合。5月30日,孫某表示,因彭1原因無法在2017年12月1日簽訂購房合同后四個(gè)月內(nèi)履行完畢購房合同,故本人根據(jù)《離婚協(xié)議》約定委托評估公司重新對海倫路房屋的房價(jià)進(jìn)行了評估,今評估公司寄送了評估報(bào)告,房屋評估價(jià)值為940.77萬元,除去裝修款24.5萬元后,雙方應(yīng)當(dāng)按照916.27萬元進(jìn)行房產(chǎn)份額交易,要求彭1按新的評估價(jià)盡快進(jìn)行購買;彭1表示根據(jù)雙方前期溝通雙方一直認(rèn)可909.5萬元的房屋價(jià)格,此前孫某均未提出異議,彭1已完成合同主要義務(wù),需要孫某配合辦理過戶時(shí),孫某單方面提出價(jià)格異議,有違公平,彭1已在約定時(shí)間內(nèi)取得了銀行貸款審批,履行了合同主要義務(wù),需要孫某配合辦理過戶事項(xiàng),孫某拒不配合,單方面出具評估報(bào)告,彭1不予認(rèn)可;孫某表示一直按離婚協(xié)議履行,不存在一直認(rèn)可909.5萬元,因彭1原因未能在約定的購房合同簽訂后四個(gè)月內(nèi)履行完畢購房合同,不存在約定時(shí)間內(nèi)取得了銀行貸款審批,更不存在履行了合同主要義務(wù),此情況下,根據(jù)約定,需重新對房價(jià)進(jìn)行評估,應(yīng)按照新的估價(jià)購買,孫某委托評估機(jī)構(gòu)重新評估完全符合約定。同年6月8日,彭1表示協(xié)議上對于評估沒有說單方委托,從公平角度需共同委托雙方認(rèn)可的評估公司,希望雙方在協(xié)議的框架下進(jìn)行溝通。
  同年6月4日,孫某向彭1寄送通知一份,要求按照評估價(jià)格940.77萬元除去裝修款24.5萬元后進(jìn)行交易,并附評估報(bào)告一份。
  另查明,2018年6月11日,彭1向法院起訴孫某,要求孫某繼續(xù)履行雙方簽訂的買賣合同,將海倫路房屋過戶給彭1。7月9日庭審中,孫某表示不同意繼續(xù)履行合同,也不同意就房屋價(jià)格進(jìn)行磋商,如法院認(rèn)定合同應(yīng)繼續(xù)履行,應(yīng)以孫某委托評估的房屋價(jià)格為準(zhǔn),評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日,彭1表示其也已自行對房屋價(jià)格委托評估,評估基準(zhǔn)日為2018年6月20日,同意以2018年4月30日為基準(zhǔn)日申請對海倫路房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估,若繼續(xù)履行合同,仍以貸款形式支付房款。7月24日,彭1表示同意按照孫某的房屋評估價(jià)格940.77萬元(去除裝修價(jià)格后916.27萬元)購買海倫路房屋,差價(jià)部分在配合辦理過戶當(dāng)天轉(zhuǎn)賬,其余房款仍通過貸款支付,孫某未同意。同年8月17日,彭1申請撤回該案起訴獲準(zhǔn)。
  審理中,2018年9月19日,孫某對于彭1要求解除合同的訴請表示同意,但認(rèn)為彭1無合同解除權(quán),合同解除時(shí)間應(yīng)以孫某主張解除的時(shí)間為準(zhǔn)。對于離婚協(xié)議書約定四個(gè)月內(nèi)履行完畢購房合同,完成房屋過戶,彭1表示該約定是指貸款審批通過,彭1向第一家銀行申請貸款時(shí),系因國家政策無法貸足額度,后與孫某協(xié)商更換貸款銀行,孫某也同意其更換貸款銀行,也同意延長期限,但雙方?jīng)]有明確延期時(shí)間。孫某表示履行完畢購房合同系指收到所有房款。
  審理中,2018年9月21日,孫某通過法院向彭1返還房款2,897,500元,彭1申請變更第2項(xiàng)訴請為要求孫某返還首付款20萬元,要求孫某支付相應(yīng)利息,利息分別以2,897,500元為本金,從2017年12月1日起計(jì)算至2018年9月21日止,以20萬元為本金,從2017年12月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止。孫某于2018年10月向本院提起訴訟,要求彭1支付違約金20萬元;彭1按每月1萬元標(biāo)準(zhǔn)支付自2017年11月6日起至2018年11月21日止的房屋占用費(fèi)。
  審理中,雙方于2018年11月21日交接了海倫路房屋,由孫某接收了海倫路房屋,包括裝修和家具家電。
  上述事實(shí)由《離婚協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、付款憑證、微信聊天記錄截圖、自愿離婚協(xié)議書、評估報(bào)告、關(guān)于及時(shí)履行離婚協(xié)議購房約定的通知及郵寄憑證、起訴狀、代管款支付憑證、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記申請書、契稅已申報(bào)辦理證明、(2018)滬0109民初XXXXX號案庭審筆錄及當(dāng)事人陳述等證據(jù)佐證。
  本院認(rèn)為,根據(jù)《離婚協(xié)議書》中關(guān)于彭1向?qū)O某購買海倫路房屋有關(guān)時(shí)間的約定,彭1應(yīng)在簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》四個(gè)月內(nèi),即在2018年3月31日前,履行完畢合同,完成房屋過戶,即使按照彭1主張履行完畢合同系指貸款審批通過,但彭1至2018年3月31日申請貸款審批未獲通過,屬于未能履行完畢購房合同。孫某在知曉彭1貸款申請未獲批準(zhǔn)后繼續(xù)配合辦理貸款手續(xù),并未提出對房價(jià)重新進(jìn)行評估,即同意繼續(xù)按照雙方原約定的房價(jià)進(jìn)行交易,同時(shí),孫某在微信中多次提醒根據(jù)雙方約定貸款應(yīng)于2018年5月31日前發(fā)放到其賬戶,彭1對此并未提出異議,并表示在催促銀行辦理,應(yīng)認(rèn)為雙方對此達(dá)成了一致意見,對離婚協(xié)議約定的房屋交易條款進(jìn)行了明確和相應(yīng)變更。至同年5月28日,彭1告知孫某貸款審批正式通過,客觀上孫某已無法于5月31日前獲得發(fā)放的貸款,彭1構(gòu)成違約。根據(jù)雙方在房屋交易過程中達(dá)成的約定,彭1實(shí)際已獲得在2018年3月31日后的兩個(gè)月內(nèi)繼續(xù)按原房價(jià)履行的寬限,雖雙方并未明確2018年5月31日后仍未能完成購房合同的,彭1是否還有權(quán)按重新評估的價(jià)格購買房屋,但同年5月下旬,孫某單方委托對房價(jià)進(jìn)行評估,并提出要求彭1按其評估價(jià)進(jìn)行交易,應(yīng)視為孫某同意再給予彭1一定期間按重新評估的價(jià)格購買房屋。因離婚協(xié)議并未約定房價(jià)重新評估如何進(jìn)行,彭1于同年6月提出應(yīng)由雙方共同委托評估,并于同年7月9日庭審中申請對房價(jià)進(jìn)行司法評估,符合公平原則,但終因?qū)O某拒絕配合辦理貸款致雙方房屋交易無法繼續(xù)進(jìn)行,因離婚協(xié)議明確彭1需要貸款購房,孫某應(yīng)予配合,現(xiàn)孫某拒絕配合貸款有違誠信原則,對房屋交易未成亦負(fù)有相應(yīng)過錯(cuò)。綜上,雙方對房屋交易未成均有過錯(cuò),彭1要求孫某賠償違約金,本院不予支持,關(guān)于孫某要求彭1承擔(dān)的違約責(zé)任,已另案主張,本院另案處理。2018年9月19日庭審中,雙方均表示同意解除合同,合同解除時(shí)間以此為準(zhǔn)。合同解除后,孫某因合同取得的首付款3,097,500元應(yīng)當(dāng)返還,審理中,孫某已向彭1返還首付款2,897,500元,彭1要求孫某返還剩余房款20萬元,于法有據(jù),本院予以支持,因合同解除雙方均有過錯(cuò),彭1要求孫某承擔(dān)利息損失,本院不予支持。關(guān)于房屋裝修款24.5萬元,雙方確認(rèn)系由彭1出資對房屋進(jìn)行裝修及購買家具家電,因約定最終由彭1購得該房屋,故孫某購買該房時(shí)已將上述裝修和家具家電作價(jià)24.5萬元在其向彭1支付的房款中予以扣除,即雙方在離婚時(shí)已對該財(cái)產(chǎn)歸彭1所有進(jìn)行了確認(rèn),現(xiàn)因彭1未能購買該房屋,孫某亦接收了海倫路房屋內(nèi)的裝修及家具家電,故彭1要求孫某支付該款,本院依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第九十三條、第九十七條、第一百二十條之規(guī)定,判決如下:
  一、原告彭1與被告孫某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年9月19日解除;
  二、被告孫某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告彭1返還購房款20萬元;
  三、被告孫某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告彭1支付房屋裝修及家具家電款24.5萬元;
  四、對原告彭1的其他訴訟請求不予支持。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本案受理費(fèi)50,246.63元,由原告彭1負(fù)擔(dān)42,271.63元,由被告孫某負(fù)擔(dān)7,975元。
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
  

審判員:陳世安

書記員:賴維娜

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