原告：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市。委托訴訟代理人：趙川，湖北浩法律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：彭本貴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市，系原告彭某之父。被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市府城辦事處鳳凰城市。被告：安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：安陸市南城辦事處石橋村。法定代表人：陳益松，該公司經(jīng)理。

原告彭某向本院提出訴訟請求：1.判令被告陳某某返還購房款197640元及利息；2.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：2014年2月24日，被告陳某某向原告銷售由陳新強開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)一套，收取了原告購房款及辦證費用197640元，但被告事后并無房屋交付給原告，經(jīng)原告多次催要，被告一再承諾如無房交付就返還原告購房款及利息，為此，原告提起訴訟，請求法院公正判決。被告陳某某辯稱，原告訴被告陳某某償還購房款理由不成立，此款應(yīng)由鑫罡公司負(fù)責(zé)償還。2012年6月1日鑫罡公司欠被告63.8萬元，后經(jīng)法院調(diào)解，鑫罡公司以5套房屋作為抵押。經(jīng)彭本炎（被告戰(zhàn)友）介紹將5號樓5251房（抵押給被告的房屋）出售給彭某（彭本炎侄子），當(dāng)時由開發(fā)商陳新強簽訂房屋買賣合同，被告陳某某收取購房款，并出具了收條。2017年1月原告準(zhǔn)備裝修時發(fā)現(xiàn)該房已被裝修，于是又找陳新強等人協(xié)商，另換了一套房，2017年原告發(fā)現(xiàn)該房又被出售了，因陳新強無法正常提供房屋給原告，遂向原告出具了一份22萬元的借條。被告鑫罡公司辯稱，原告給付陳某某購房款197640元屬實，后來沒有房子給原告，公司已償還了15000元給彭本貴，剩下的房款公司認(rèn)賬。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告陳某某與其戰(zhàn)友彭本炎聊天時談到有抵押給自己的房子要出售，請彭本炎幫忙聯(lián)系，后彭本炎聯(lián)系被告陳某某說其兄彭本貴要給孩子購買房屋。2014年2月24日被告陳某某帶彭本貴、彭本炎去查看位于安陸市××毓××小區(qū)××樓××房后，彭本貴給付陳某某2萬元定金，后又給付17萬多元，被告陳某某向彭本貴出具收條，載明：“今收到彭某交來房款壹拾玖萬柒仟陸佰肆拾元，（房產(chǎn)證收據(jù)及購房收據(jù)未開，含水電初裝費）收款人：陳某某，2014.2.24”。被告陳某某與彭本貴在安陸市城毓秀閣小區(qū)，由被告鑫罡公司與彭本貴簽訂了購房合同。2017年1月左右原告發(fā)現(xiàn)該處房屋已被他人占有，遂找被告陳某某，被告陳某某后聯(lián)系陳新強（鑫罡公司法定代表人陳益松之子）另調(diào)換了一套8棟414房，但時隔一個多月，原告再次發(fā)現(xiàn)此房被他人占有，再找被告陳某某，再次換了一套，后再次出現(xiàn)被占情況，陳新強因三次換房無果，給付彭本貴150**元作為損失賠償。同時查明，原告購買的該處房產(chǎn)系被告鑫罡公司開發(fā)建設(shè)的。因被告鑫罡公司欠被告陳某某63.8萬元的借款，兩被告達(dá)成還款協(xié)議，并經(jīng)法院制作調(diào)解書，明確：1.鑫罡公司欠陳某某借款63.8萬元，定于2012年12月30日前一次性付清，逾期承擔(dān)違約金10萬元；2.鑫罡公司以安陸市毓秀閣小區(qū)5號樓、6號樓的5251、5152、5351、6152、6151五套房作為借款抵押，如鑫罡公司出售抵押房屋，需得到陳某某同意，并將售房款優(yōu)先償還借款，逾期還款將以此五套房屋抵償借款。另查，被告鑫罡公司開發(fā)的此處房產(chǎn)的土地使用性質(zhì)是集體用地。本案爭議的焦點：1.兩被告中誰與原告形成房屋買賣關(guān)系；2.原告的購房款應(yīng)由被告鑫罡公司還是被告陳某某退還。
原告彭某與被告陳某某、被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫罡公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月1日受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。2018年4月10日被告陳某某申請追加鑫罡公司為本案被告，本院予以準(zhǔn)許。原告彭某的委托訴訟代理人趙川、彭本貴，被告陳某某、被告鑫罡公司法定代表人陳益松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原告與被告鑫罡公司形成房屋買賣關(guān)系。安陸市毓秀閣小區(qū)的房屋系被告鑫罡公司開發(fā)建設(shè)的，被告鑫罡公司認(rèn)可與原告的房屋買賣關(guān)系?，F(xiàn)原告認(rèn)為購房款是被告陳某某收取，陳某某基于抵償?shù)姆课莩鍪劢o原告，原告與被告陳某某形成房屋買賣關(guān)系。本案中被告陳某某對原告介紹是被告鑫罡公司抵押給自己的房屋要出售，原告在查看位于安陸市××毓××小區(qū)××樓××房后后，與被告鑫罡公司簽訂房屋買賣合同，原告發(fā)現(xiàn)該房屋被他人占有后，被告鑫罡公司又為原告調(diào)換過房屋二次，且后調(diào)換房屋均不是被告鑫罡公司抵押給被告陳某某的房屋，原告收取被告鑫罡公司15000元作為被告鑫罡公司二次調(diào)房的損失賠償。原告在得知自己購買的房屋被被告鑫罡公司再次出售后，二次選擇由被告鑫罡公司另外調(diào)換房屋，原告應(yīng)清楚自己購買被告鑫罡公司的房屋。依據(jù)簽訂房屋買賣合同的主體及合同履行過程中的上述事實，本院認(rèn)定為原告與被告鑫罡公司之間形成的房屋買賣關(guān)系。二、被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購房款并賠償損失。原告認(rèn)為被告陳某某收取購房款，現(xiàn)無房交付應(yīng)當(dāng)退款。本案中房屋由被告鑫罡公司出售給原告，被告陳某某是基于與被告鑫罡公司債務(wù)糾紛及還款協(xié)議而收取了出售房屋的購房款，被告鑫罡公司對此事實予以認(rèn)可，故應(yīng)由被告鑫罡公司承擔(dān)退還購房款的責(zé)任。被告鑫罡公司開發(fā)建設(shè)的此處房屋的土地使用權(quán)屬于集體性質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；”原告不屬于該集體土地上的村民，即使原告與被告鑫罡公司之間房屋買賣合同成立，也因違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定而是無效合同，因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)知道此處房屋的用地性質(zhì)，原告不宜購買此處房屋反而出售，具有過錯，故被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購房款和占用期間的利息損失，故對原告要求按照銀行同期貸款利率計算占用期間的利息的請求，依法予以支持。被告鑫罡公司已經(jīng)給付15000元賠償，應(yīng)從利息中扣減。綜上所述，被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購房款和占用期間的利息。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告彭某購房款197640元，并賠償損失（以197640元為本金，自2014年2月24日起按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息至返還之日止，已給付15000元從中扣減）。上列應(yīng)付款項，逾期支付，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定辦理，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4252元，減半收取2126元，由被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判員　　金愛華

書記員：張蕾