原告（執(zhí)行案外人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省建甌市。
委托訴訟代理人：張迎全，黑龍江盛夙律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：雞西市中信小額貸款有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：安豐芝，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：宋崇正，男，該公司法律顧問。
第三人（被執(zhí)行人）：雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：房靖，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樸永建，男，該公司法律顧問。

原告彭某某與被告雞西市中信小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱中信公司，第三人雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱堅(jiān)實(shí)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年12月3日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告彭某某的委托訴訟代理人張迎全，被告中信公司的委托訴訟代理人宋崇正，第三人堅(jiān)實(shí)公司的委托訴訟代理人樸永建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
彭某某向本院提出訴訟請求：要求停止對彭某某購買的雞冠區(qū)X車庫強(qiáng)制執(zhí)行；由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年6月21日，彭某某以22萬元的價格向堅(jiān)實(shí)公司購買了X車庫，因當(dāng)時整體工程未建成，車庫沒有交付。2014年7月3日，彭某某與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了《房屋預(yù)售合同》。2014年11月25日，彭某某到物業(yè)公司辦理了入戶手續(xù)，并交納了各項(xiàng)費(fèi)用，因當(dāng)時車庫未供熱，所以未交納供熱費(fèi)。彭某某要求堅(jiān)實(shí)公司為其辦理預(yù)售登記，堅(jiān)實(shí)公司告知需等待和動遷安置的住戶一起辦理預(yù)售登記。2018年8月，雞冠區(qū)法院作出了查封公告，責(zé)令彭某某遷出車庫，彭某某提出執(zhí)行異議。2018年11月15日，雞冠區(qū)法院作出（2018）黑0302執(zhí)異174號執(zhí)行裁定書，駁回了彭某某的異議請求，故原告提起訴訟。
中信公司辯稱，2013年，堅(jiān)實(shí)公司取得預(yù)售許可證，彭某某與堅(jiān)實(shí)公司于2014年7月3日才簽訂《房屋預(yù)售合同》，原告在人民法院執(zhí)行前沒有辦理預(yù)售登記具有明顯過錯。中信公司與堅(jiān)實(shí)公司簽訂的《房屋預(yù)售合同》系為借款提供擔(dān)保，屬讓與擔(dān)保，2015年7月27日辦理了預(yù)售登記，應(yīng)視為進(jìn)行了物權(quán)公示，取得了該車庫的物權(quán)。彭某某未辦理預(yù)售登記，只享有債權(quán)請求權(quán)，不具有物權(quán)效力，不能排除人民法院的執(zhí)行。
堅(jiān)實(shí)公司述稱，2014年1月16日，堅(jiān)實(shí)公司從孫福玉處借款并將案涉車庫以預(yù)售方式抵押給孫福玉。因堅(jiān)實(shí)公司拖欠中信公司借款，在孫福玉退回該車庫后又將車庫預(yù)售登記給中信公司作為抵押。同意原告訴訟請求,請求法院依法判決。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
彭某某提交證據(jù)一、（2018）黑0302執(zhí)異174號執(zhí)行裁定書一份，證實(shí)1、原告依法享有執(zhí)行異議之訴的訴權(quán)；2、2016年案涉10號車庫被法院查封。中信公司、堅(jiān)實(shí)公司對原告證據(jù)一的真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)二、2013年6月21日購房收據(jù)一份、《房屋預(yù)售合同》一份，證實(shí)2013年6月21日彭某某出資22萬元向堅(jiān)實(shí)公司購買了X車庫，堅(jiān)實(shí)公司收到現(xiàn)金后為彭某某出具了購房收據(jù)，2014年7月3日雙方簽訂了《房屋預(yù)售合同》，彭某某與堅(jiān)實(shí)公司在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付全部價款，非因自身原因未辦理過戶登記，彭某某主觀無過錯。中信公司對原告證據(jù)二的真實(shí)性無異議，對證明問題有異議，提出堅(jiān)實(shí)公司于2013年12月28日已取得了預(yù)售許可證，彭某某在2014年7月3日簽訂《房屋預(yù)售合同》，在案涉車庫查封前彭某某沒有對該合同進(jìn)行預(yù)售登記,具有明顯過錯。堅(jiān)實(shí)公司對原告證據(jù)二真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)三、郵政儲蓄銀行交易明細(xì)一份、吳忠良建設(shè)銀行交易明細(xì)一份、吳忠良的銀行卡復(fù)印件、身份證復(fù)印件及證明一份，證實(shí)彭某某購買X車庫的款項(xiàng)來源。中信公司對原告證據(jù)三的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，提出購房款22萬來源不明，不能證明是全款交付。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)四、雞西市盛源物業(yè)有限公司出具的收據(jù)1張，證實(shí)彭某某于2014年11月25日辦理了入戶手續(xù)，交納了水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用，在人民法院查封之前已實(shí)際占有了案涉車庫。中信公司對原告證據(jù)四的真實(shí)性及證明目的均有異議，提出堅(jiān)實(shí)公司與該物業(yè)公司系一家企業(yè)，出具的票據(jù)不具有真實(shí)性，彭某某系非法占有，中信公司享有物上請求權(quán)。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)五、物業(yè)費(fèi)收據(jù)4張、照片3張，證實(shí)彭某某從2014年11月25日至今占有使用案涉車庫。中信公司對原告證據(jù)五的真實(shí)性及證明目的均有異議，提出堅(jiān)實(shí)公司與該物業(yè)公司系一家企業(yè)，出具的票據(jù)不具有真實(shí)性。彭某某系非法占有，中信公司享有物上請求權(quán)。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)六、2015年1月26日堅(jiān)實(shí)公司給中信公司出具的抵押收據(jù)復(fù)印件一份，證實(shí)堅(jiān)實(shí)公司為中信公司辦理案涉車庫預(yù)售登記是以預(yù)售登記形式的抵押，屬于非典型擔(dān)保，該擔(dān)保不具有排他性效力，車庫產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬堅(jiān)實(shí)公司。中信公司對原告證據(jù)六的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，提出中信公司與堅(jiān)實(shí)簽訂的合同合法有效，2015年7月27日辦理了案涉車庫的預(yù)售登記，應(yīng)視為進(jìn)行了物權(quán)公示，中信公司對案涉車庫具有合法的物權(quán)，具有排他效力。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。
彭某某提交證據(jù)七、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份、（2018）黑民終107號民事判決書復(fù)印件一份，證實(shí)堅(jiān)實(shí)公司于2013年12月28日取得案涉車庫的預(yù)售許可證，彭某某與堅(jiān)實(shí)公司簽訂的《房屋預(yù)售合同》有效，彭某某已經(jīng)交納了購房款，中信公司以備案合同主張繼續(xù)執(zhí)行于法無據(jù)。中信公司對原告證據(jù)七的真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，提出（2018）黑民終107號民事判決書與本案無關(guān)，不具有參考性，對預(yù)售許可沒有異議。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。
本院對以上證據(jù)的認(rèn)證意見為：彭某某提供的上述證據(jù)，能夠?qū)λC實(shí)的在查封前已簽訂合同、交付購房款并實(shí)際占有案涉車庫的事實(shí)形成高度的蓋然性，而中信公司未能提供足以推翻上述事實(shí)的相反證據(jù)。故本院對彭某某所要證實(shí)的上述事實(shí)予以確認(rèn)。
中信公司提交證據(jù)一、《房屋預(yù)售合同》一份，證實(shí)案涉車庫在2015年7月27日已辦理了預(yù)售登記，中信公司對該車庫具有物權(quán)效力。原告彭某某對該證據(jù)真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，提出中信公司與堅(jiān)實(shí)之間并不是買賣合同關(guān)系，而是以房屋預(yù)售登記的方式為借款提供抵押擔(dān)保，屬于非典型性擔(dān)保，預(yù)售登記不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。堅(jiān)實(shí)公司對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。本院對中信公司提交的證據(jù)一認(rèn)證意見為：中信公司與堅(jiān)實(shí)公司之間的真實(shí)意思并非是買賣房屋，中信公司亦未實(shí)際支付購房款，雙方簽訂《房屋預(yù)售合同》及辦理預(yù)售登記的行為其性質(zhì)屬于一種非典型擔(dān)保，該擔(dān)保并不具有排他效力。本院對中信公司所要證實(shí)的內(nèi)容不予采信。
堅(jiān)實(shí)公司提交證據(jù)一、雞仲裁字[2015]第4號調(diào)解書復(fù)印件一份、抵押協(xié)議復(fù)印件一份，證實(shí)2014年1月16日，堅(jiān)實(shí)公司將案涉房屋借款抵押給孫福玉，2015年7月孫福玉退還房屋后登記于中信公司名下，所以未給原告辦理預(yù)售合同備案登記。原告彭某某對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的均無異議。中信公司對該證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均有異議，提出該組證據(jù)不具有真實(shí)性。本院對堅(jiān)實(shí)公司提交證據(jù)一認(rèn)證意見為：因堅(jiān)實(shí)公司提交的證據(jù)均系復(fù)印件，且未提交原件進(jìn)行核對，故對該證據(jù)真實(shí)性及證明目的不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年6月21日，彭某某以22萬元的價格向堅(jiān)實(shí)公司購買了X車庫。彭某某以現(xiàn)金方式交付了購房款，堅(jiān)實(shí)公司為彭某某出具了購房款收據(jù)。因當(dāng)時該車庫尚未竣工，堅(jiān)實(shí)公司也未取得預(yù)售許可證，故堅(jiān)實(shí)公司未向彭交付該車庫也未辦理預(yù)售登記。2013年12月28日，堅(jiān)實(shí)公司取得了案涉車庫的預(yù)售許可證。2014年1月16日，堅(jiān)實(shí)公司因開發(fā)房屋需要向?qū)O福玉借款，堅(jiān)實(shí)公司將案涉車庫預(yù)售登記到孫福玉名下作為抵押擔(dān)保。2014年7月3日，彭某某與堅(jiān)實(shí)公司補(bǔ)簽了案涉車庫的《房屋預(yù)售合同》。2014年11月25日，彭某某到物業(yè)公司辦理了案涉車庫的入戶手續(xù)，交納了各項(xiàng)入戶費(fèi)用，實(shí)際占有了案涉車庫。2015年4月，堅(jiān)實(shí)公司與孫福玉、尹建東因借款合同糾紛向雞西仲裁委員會提出仲裁申請，2015年7月，經(jīng)雞西仲裁委員會仲裁后堅(jiān)實(shí)公司解除了孫福玉的預(yù)售登記，因此時堅(jiān)實(shí)公司欠中信公司借款，所以堅(jiān)實(shí)公司又將案涉車庫預(yù)售登記到中信公司名下作為抵押擔(dān)保。因堅(jiān)實(shí)公司未償還中信公司借款，中信公司訴至本院，2016年3月16日，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，本院作出（2016）黑0302民初455號民事調(diào)解書，調(diào)解事項(xiàng)為：堅(jiān)實(shí)公司于2016年6月14日前償還中信公司借款本金85萬元、利息181810元，共計(jì)1031810元。因堅(jiān)實(shí)公司未按調(diào)解書內(nèi)容履行給付義務(wù)，中信公司向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。2018年9月11日，本院作出（2016）黑0302執(zhí)782號之二執(zhí)行裁定書，查封了案涉車庫。彭某某作為案外人向本院提出執(zhí)行異議，要求停止對案涉車庫的執(zhí)行。本院于2018年11月15日作出（2018）黑0302執(zhí)異174號執(zhí)行裁定，駁回彭某某的異議請求。彭某某不服該裁定，提起執(zhí)行異議之訴。
另查明，因幸福里小區(qū)未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

本院認(rèn)為，彭某某作為案外人，對案涉車庫是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定進(jìn)行判斷。即金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。由于人民法院審查商品房買賣合同與審查民間借貸合同依據(jù)的法律規(guī)定不同，堅(jiān)實(shí)公司認(rèn)可收到了購房款，彭某某提供了交納的物業(yè)及水、電費(fèi)票據(jù)。故彭某某所舉示的證據(jù)對買賣事實(shí)的發(fā)生形成了高度的蓋然性，而中信公司未能提供足以推翻上述事實(shí)的相反證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方買賣行為已實(shí)際發(fā)生。
因堅(jiān)實(shí)公司在事后取得了商品房預(yù)售許可證，故雙方簽訂的《房屋預(yù)售合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。案涉車庫雖預(yù)售登記在中信公司名下，但預(yù)售登記主要規(guī)制對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其目的是為了防止“一房二賣”情形。即使辦理了預(yù)售登記，也沒有賦予預(yù)購人可以對抗第三人的特殊權(quán)利，更不會產(chǎn)生物權(quán)效力。中信公司與堅(jiān)實(shí)公司之間的真實(shí)意思并非是買賣房屋，中信公司亦未實(shí)際支付購房款，雙方簽訂商品房預(yù)售合同及辦理預(yù)售登記的行為其性質(zhì)屬于一種非典型擔(dān)保，該擔(dān)保并不具有排他效力。
綜上，彭某某在案涉車庫查封前已與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了合法有效的買賣合同，通過現(xiàn)金方式交付了全部的購房款，并已實(shí)際占有案涉車庫，未能辦理產(chǎn)權(quán)登記系整體工程未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)所致，而非彭某某過錯。故彭某某享有的物權(quán)期待權(quán)足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。本院對彭某某的訴訟請求予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條、第一百零八條第一款、第三百一十一條、第三百一十二條，《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行雞冠區(qū)X車庫。
案件受理費(fèi)4600元，由被告雞西市中信小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判長 楊振宇
人民陪審員 國桂芝
人民陪審員 王洪雷

書記員： 劉思昊