原告：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市新華區(qū)。
被告：河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，住所地：石家莊市橋西區(qū)裕華西路232號。
法定代表人：周錦程，該公司董事長。
委托代理人：趙朦朦，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告彭某某與被告河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱：聯(lián)邦偉業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告彭某某，被告河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的委托代理人趙朦朦到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告彭某某提出訴請：1、確認(rèn)原、被告簽訂《委托建房合同》無效；2、判令被告返還建房款409220元、補(bǔ)償金（自2015年1月1日起按年息18％計(jì)算至還清之日）、補(bǔ)償金的違約金（自2015年1月10日起按日萬分之一）計(jì)算至還清之日。事實(shí)和理由：2014年12月31日，原、被告簽訂《委托建房合同》，原告交付被告建房款409220元。合同約定自2015年1月1日起，被告以補(bǔ)償金（年息為房款的18％）的形式支付原告委托所建公寓收益。同時(shí)約定合同期滿一年后，原告可以要求解除合同，被告返還房款并支付補(bǔ)償金。2016年1月份以后，原告多次要求解除《委托建房合同》，并支付相應(yīng)補(bǔ)償金，但被告拒絕。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年12月31日，原、被告簽訂《委托建房合同》，約定原告以支付委托建房款的方式選定被告開發(fā)的位于中華大街516號“祥云國際”項(xiàng)目公寓西二區(qū)2號樓2301房，面積為39.5平方米，單價(jià)10360元/㎡，產(chǎn)權(quán)40年，總價(jià)款為409220元。合同簽訂后原告向被告交付上述房款，被告出具了房款收據(jù)，收據(jù)載明有“一次性付清，每平米優(yōu)惠叁佰元整”。該合同第三條第2款約定上述單價(jià)，即為雙方簽訂正式《商品房買賣合同》的單價(jià)；第四條第1款約定的交付日期為2017年12月31日。另外，該合同約定自2015年1月1日起，被告以補(bǔ)償金（年息為房款的18％）的形式支付原告委托所建公寓收益；合同第6條第5款約定，簽署本合同后未滿三年需要退還委托建房款的，均按年息18%計(jì)算補(bǔ)償金（以整月為一個(gè)周期計(jì)算）。被告方開發(fā)的涉案房屋至今未取得預(yù)售許可證，也未向原告方交付房屋。
另，在本案訴訟期間被告沒有提供已向原告支付補(bǔ)償金的任何證據(jù)。
以上事實(shí)，有原、被告陳述，委托建房合同、收據(jù)等證據(jù)所證實(shí)，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，對商品房買賣合同性質(zhì)的界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)當(dāng)由合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定。本案被告在與原告簽訂合同時(shí)未取得預(yù)售許可證的事實(shí)明確，為達(dá)到規(guī)避國家關(guān)于預(yù)售房屋的禁止性規(guī)定，采取了以委托建房的名義與原告簽訂了合同。該《委托建房合同》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受了原告彭某某的購房款，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該合同書雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告至今未能取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”的規(guī)定，該商品房買賣合同依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故被告作為合同相對方應(yīng)當(dāng)將409220元購房款返還給原告彭某某。而且應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告補(bǔ)償金。補(bǔ)償金分別自2015年1月1日起按年息18%的約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，以整月為一個(gè)周期計(jì)算至本判決生效之日止。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告彭某某退還購房款409220元；
二、被告河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按年息18%的約定標(biāo)準(zhǔn)向原告彭某某支付補(bǔ)償金（自2015年1月1日起以整月為一個(gè)周期至判決生效之日止）；
三、駁回原告彭某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3719元，由被告河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)7438元并提交繳費(fèi)收據(jù)原件（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62×××47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　曹利偉

書記員：賈建兵