原告：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云某某，
委托訴訟代理人：彭臘明（原告彭某之父），住湖北省云某某。
委托訴訟代理人：楊運(yùn)金，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
被告：云某某房地產(chǎn)公司。住所地：云某某城關(guān)鎮(zhèn)珍鹽
路。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420923421165815A。
法定代表人：陳棗云，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：龔立華，湖北夢(mèng)云律師事務(wù)所律師。
第三人：曾滿軒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省云某某，

原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司、第三人曾滿軒商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告彭某的委托訴訟代理人彭臘明、楊運(yùn)金，被告云某某房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人龔立華到庭參加訴訟，第三人曾滿軒經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告彭某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告云某某房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并限期無(wú)條件向原告彭某交付朝陽(yáng)公寓1幢1單元0605號(hào)房屋和該房屋的合法手續(xù)；2、請(qǐng)求判令被告云某某房地產(chǎn)公司向原告彭某支付違約金（以房款為基數(shù)按日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)自2016年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；3、由被告云某某房地產(chǎn)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司系商品房買賣合同關(guān)系。2015年7月13日，雙方簽訂了正式的《商品房買賣合同》，合同中對(duì)雙方之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告彭某購(gòu)買被告云某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的云某某珍珠坡路中段朝陽(yáng)公寓第1幢1單元0605號(hào)商品房一套，該套房屋系第三人曾滿軒與劉軍明（民）、莫天想三人合伙掛靠被告云某某房地產(chǎn)公司開發(fā)。故第三人曾滿軒的行為既是職務(wù)行為又是代理行為。
2015年6月22日，原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司草簽了購(gòu)房協(xié)議，原告彭某于當(dāng)日首付定金4萬(wàn)元。2015年7月13日，原告彭某收到第三人曾滿軒交給的正式《商品房買賣合同》后又支付購(gòu)房款24.7萬(wàn)元。第三人曾滿軒于當(dāng)日將該房屋鑰匙交給原告彭某。2015年7月21日，原告彭某用第三人曾滿軒的借款5.68萬(wàn)元沖抵房款外，又補(bǔ)交1.5萬(wàn)元。另，原告彭某于2015年6月22日草簽購(gòu)房協(xié)議當(dāng)天交付了裝修保證金、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、水、電、天然氣報(bào)裝費(fèi)、房屋維修基金、房產(chǎn)辦證費(fèi)、一年的物業(yè)管理費(fèi)等合計(jì)3萬(wàn)元。至此，原告彭某依合同約定交付了購(gòu)房款35.88萬(wàn)元，履行了自己作為買受人應(yīng)盡的全部義務(wù)。2015年10月，原告彭某在組織人員對(duì)房屋進(jìn)行裝修過(guò)程中，被告云某某房地產(chǎn)公司在未通知原告彭某和告知原因情況下，通過(guò)停水停電，撬門換鎖等手段阻止裝修，導(dǎo)致原告彭某至今不能正常裝修和合法入住該房屋。
綜上所述，原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，原告彭某依合同約定履行了付款義務(wù)，被告云某某房地產(chǎn)公司惡意阻止裝修和交付房屋行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)限期無(wú)條件交付房屋并賠償損失的違約責(zé)任。為維護(hù)其合法權(quán)益，原告彭某遂向本院提起訴訟。
被告云某某房地產(chǎn)公司辯稱，一、被告云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部?jī)H于2015年6月22日收到原告彭某交付的費(fèi)用30000元，并沒(méi)有收到其他任何款項(xiàng)，原告彭某沒(méi)有履行支付購(gòu)房款義務(wù)。二、僅憑收據(jù)或相關(guān)說(shuō)明及承諾而沒(méi)有相應(yīng)的轉(zhuǎn)款憑證，無(wú)法證實(shí)原告彭某已向第三人曾滿軒交付購(gòu)房款，且不能排除雙方存在惡意串通的可能。即使原告彭某向第三人曾滿軒交付了相應(yīng)款項(xiàng)，該行為也只是發(fā)生在原告彭某與第三人曾滿軒之間，不能證明該款項(xiàng)已經(jīng)向被告云某某房地產(chǎn)公司交付。1、被告云某某房地產(chǎn)公司與第三人曾滿軒之間并無(wú)任何關(guān)系，被告云某某房地產(chǎn)公司是與劉軍民就朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，第三人曾滿軒并不能代表被告云某某房地產(chǎn)公司與原告彭某簽訂購(gòu)房合同，更不能代表被告云某某房地產(chǎn)公司收取相應(yīng)款項(xiàng)。2、即使第三人曾滿軒與劉軍民系合伙關(guān)系，第三人曾滿軒也不能代表合伙體，更不能代表被告云某某房地產(chǎn)公司簽訂合同或收取款項(xiàng)。第三人曾滿軒是否為該項(xiàng)目投資人之一，是否有剩余利潤(rùn)可得，均無(wú)法得到證實(shí)，曾滿軒承諾用其在該項(xiàng)目中的合伙利潤(rùn)折抵相應(yīng)購(gòu)房款并不能對(duì)合伙體或被告云某某房地產(chǎn)公司產(chǎn)生法律效力。3、第三人曾滿軒的所有行為只能代表其個(gè)人行為，其行為也不構(gòu)成表見(jiàn)代理。被告云某某房地產(chǎn)公司及朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部沒(méi)有授權(quán)第三人曾滿軒從事任何房屋銷售行為，即使第三人曾滿軒通過(guò)合法途徑取得被告云某某房地產(chǎn)公司蓋章確認(rèn)的《商品房買賣合同》后再轉(zhuǎn)交原告彭某，第三人曾滿軒在其中也只是起一個(gè)中介作用。至于鑰匙是否實(shí)際交付或鑰匙是否合法取得，原告彭某均不能予以證實(shí)。自始至終，被告云某某房地產(chǎn)公司及朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉軍民均沒(méi)有向原告彭某交付房屋鑰匙。綜上，被告云某某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，其沒(méi)有收到原告彭某交付的購(gòu)房款，也沒(méi)有向原告彭某交付房屋，原告彭某的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
第三人曾滿軒未作陳述。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。原告彭某提交了以下證據(jù)：證據(jù)一、原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，原告彭某于2015年6月22日在該合同上簽名捺印，被告云某某房地產(chǎn)公司于2015年7月13日在該合同上蓋章確認(rèn)，證明原、被告雙方之間存在商品房買賣合同關(guān)系。證據(jù)二、云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部于2015年6月22日出具的收條，證明原告彭某于當(dāng)日在《商品房買賣合同》上簽名捺印后向云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部交裝修保證金、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、水、電、天然氣報(bào)裝費(fèi)、房屋維修基金、房產(chǎn)辦證費(fèi)、一年的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)30000元。證據(jù)三、第三人曾滿軒于2015年6月22日出具的40000元預(yù)收購(gòu)房款收條、于2015年7月13日出具的24.7萬(wàn)元購(gòu)房款收條、于2015年7月21日出具的15000元購(gòu)房款收條，第三人曾滿軒于2013年10月8日出具的56800元借條，證明連同56800元借款抵作購(gòu)房款，原告彭某一共支付購(gòu)房款35.88萬(wàn)元。證據(jù)四、《協(xié)議書》和《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，證明曾滿軒與劉軍民、莫天想合伙掛靠被告云某某房地產(chǎn)公司開發(fā)朝陽(yáng)公寓商品房的事實(shí)。證據(jù)五、第三人曾滿軒出具的情況說(shuō)明和承諾書，證明原告彭某已向其交納全部購(gòu)房款，曾滿軒將部分購(gòu)房款用于該項(xiàng)目工程前期跑手續(xù)費(fèi)用，其自愿在內(nèi)部結(jié)算時(shí)用其投資款沖抵下欠公司購(gòu)房款的事實(shí)。證據(jù)六、證人李某、麻某到庭所作的證言，證言主要內(nèi)容是：2015年6月22日原告彭某父親彭臘明在朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部交納了裝修保證金、物業(yè)管理費(fèi)、辦證等費(fèi)用3萬(wàn)元，其后又向曾滿軒交納購(gòu)房款4萬(wàn)元；2015年7月中旬，曾滿軒在316國(guó)道民間老屋酒店將公司及項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人已簽字蓋章的正式《商品房買賣合同》和房屋鑰匙交由原告彭某父親彭臘明，彭臘明隨即向曾滿軒交付購(gòu)房款24.7萬(wàn)元。證據(jù)七、鑰匙九把，證明被告云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部工作人員和第三人曾滿軒分別將公寓大門和房屋進(jìn)門鑰匙交給原告彭某的事實(shí)。被告云某某房地產(chǎn)公司向本院提交了被告云某某房地產(chǎn)公司與劉軍民簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，證明朝陽(yáng)公寓工程項(xiàng)目的開發(fā)主體是被告云某某房地產(chǎn)公司和劉軍民，被告云某某房地產(chǎn)公司提供開發(fā)工程所需開發(fā)資質(zhì)，劉軍民作為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)實(shí)際開發(fā)，第三人曾滿軒與該工程項(xiàng)目無(wú)關(guān)。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)雙方當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)雙方當(dāng)事人有爭(zhēng)議的證據(jù)，關(guān)于原告彭某向本院提交的證據(jù)三、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七，本院認(rèn)為，證據(jù)三系第三人曾滿軒向原告彭某出具的相關(guān)收款收據(jù)，根據(jù)第三人曾滿軒出具的情況說(shuō)明和承諾書即證據(jù)五，并結(jié)合證人證言即證據(jù)六，本院對(duì)第三人曾滿軒已收取原告彭某購(gòu)房款35.88萬(wàn)元的事實(shí)予以確認(rèn)。同時(shí)，證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七之間相互印證，可以證明原告彭某先后從朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部工作人員和第三人曾滿軒處領(lǐng)取公寓大門和房屋進(jìn)門鑰匙的事實(shí)。關(guān)于原告彭某向本院提交的證據(jù)四，本院認(rèn)為，被告云某某房地產(chǎn)公司雖對(duì)該證據(jù)中的《協(xié)議書》提出異議，但并未提供相反證據(jù)予以反駁，根據(jù)《協(xié)議書》和《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的內(nèi)容可以認(rèn)定曾滿軒、劉軍民、莫天想三人擬合資承建珍珠坡路房屋，其后由劉軍民代表合伙體與云某某房地產(chǎn)公司簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的事實(shí)，本院對(duì)此應(yīng)予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2010年9月20日，第三人曾滿軒與案外人劉軍民、莫天想三人就合資承建云某某珍珠坡路8號(hào)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目簽訂協(xié)議書。協(xié)議約定：由劉軍民、莫天想各出資20萬(wàn)元作為曾滿軒的前期投資，曾滿軒負(fù)責(zé)房屋承建的各項(xiàng)手續(xù)。2013年6月5日，劉軍民以云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部名義（乙方）與被告云某某房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂了一份《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》。協(xié)議約定：聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)珍珠坡路、項(xiàng)目名稱朝陽(yáng)公寓；甲方負(fù)責(zé)提供聯(lián)合開發(fā)工程所需開發(fā)資質(zhì)，乙方負(fù)責(zé)依約予以還建并提供開發(fā)建設(shè)所需的各項(xiàng)資金及繳納相關(guān)稅費(fèi)；甲方按該項(xiàng)目工程總售價(jià)2％利潤(rùn)分成，乙方應(yīng)該付甲方利潤(rùn)15萬(wàn)元。該協(xié)議另對(duì)聯(lián)合開發(fā)建筑規(guī)模和建設(shè)期限、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
2015年6月22日，原告彭某擬通過(guò)第三人曾滿軒購(gòu)買上述開發(fā)房屋。原告彭某于當(dāng)日在第三人曾滿軒提供的空白格式合同上簽名捺印后交由第三人曾滿軒，隨后向云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部交納30000元，項(xiàng)目部工作人員陳守江出具了收條，收條上載明30000元收費(fèi)明細(xì)包括裝修保證金、垃圾轉(zhuǎn)讓費(fèi)、水電天然氣報(bào)裝費(fèi)、房屋維修基金、房產(chǎn)證辦證費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)（一年），另注明房屋維修基金、房產(chǎn)證費(fèi)用暫收，以發(fā)票為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。原告彭某另于當(dāng)日向第三人曾滿軒交納預(yù)付購(gòu)房款40000元。2015年7月13日，第三人曾滿軒將被告云某某房地產(chǎn)公司蓋章確認(rèn)的《商品房買賣合同》及房屋鑰匙交由原告彭某。合同約定：買受人購(gòu)買的商品房為1幢1單元0605號(hào)房，建筑面積123.74平方米，單價(jià)每平方米2900元，總金額358800元；付款方式為買受人一次性付款358800元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前將本合同約定的商品房交付買受人使用；逾期交房的，如買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。原告彭某于當(dāng)日向第三人曾滿軒支付購(gòu)房款247000元。2015年7月21日，原告彭某將第三人曾滿軒于2013年10月8日的56800元借款抵付部分房款后，向第三人曾滿軒另行支付購(gòu)房款15000元。2015年10月，原告彭某在對(duì)該房屋進(jìn)行裝修時(shí)，被告云某某房地產(chǎn)開發(fā)公司以原告彭某未向其交納購(gòu)房款為由收回該房屋，雙方以致成訴。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯內(nèi)容及庭審舉證質(zhì)證情況，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)：一、原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司之間是否存在房屋買賣合同關(guān)系；二、原告彭某是否履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，也即第三人曾滿軒的行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。”案涉《商品房買賣合同》系由被告云某某房地產(chǎn)公司提供的格式合同，第三人曾滿軒先將《商品房買賣合同》交原告彭某簽名捺印，然后再將《商品房買賣合同》交被告云某某房地產(chǎn)公司蓋章確認(rèn)。庭審中，被告云某某房地產(chǎn)公司對(duì)《商品房買賣合同》中公司印章的真實(shí)性不持異議，由此可以證實(shí)原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司之間存在房屋買賣合同關(guān)系。被告云某某房地產(chǎn)公司關(guān)于合同簽訂過(guò)程中原告彭某與第三人曾滿軒存在惡意串通嫌疑的辯稱理由，因其未提供相反證據(jù)予以證實(shí)，本院不予采納。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為有代理權(quán)的，該代理行為有效。”本案中，根據(jù)第三人曾滿軒與劉軍民、莫天想簽訂的《協(xié)議書》以及劉軍民以云某某房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)公寓項(xiàng)目部名義與被告云某某房地產(chǎn)公司簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，可以證明包括涉案房屋在內(nèi)的朝陽(yáng)公寓工程項(xiàng)目系第三人曾滿軒與劉軍民、莫天想借用被告云某某房地產(chǎn)公司資質(zhì)實(shí)施開發(fā)的事實(shí)。基于第三人曾滿軒與被告云某某房地產(chǎn)公司之間的上述聯(lián)合開發(fā)關(guān)系，結(jié)合《商品房買賣合同》的簽訂過(guò)程、簽訂地點(diǎn)以及第三人曾滿軒收到部分預(yù)付購(gòu)房款后將被告云某某房地產(chǎn)公司蓋章確認(rèn)的《商品房買賣合同》和房屋鑰匙交由原告彭某，原告彭某作為善意且無(wú)過(guò)失的相對(duì)人據(jù)此有理由相信第三人曾滿軒的行為代表被告云某某房地產(chǎn)公司，第三人曾滿軒的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，其實(shí)施民事行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由被告云某某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。原告彭某接受房屋鑰匙后按合同約定將后續(xù)房屋價(jià)款（部分款項(xiàng)用第三人曾滿軒之前借款抵付購(gòu)房款）陸續(xù)支付給第三人曾滿軒，故可以認(rèn)定原告彭某已按合同約定全部履行支付購(gòu)房款義務(wù)。被告云某某房地產(chǎn)公司關(guān)于第三人曾滿軒的行為只能代表其個(gè)人行為，不能構(gòu)成表見(jiàn)代理的抗辯理由，本院不予采納。
綜上，本院認(rèn)為，原告彭某與被告云某某房地產(chǎn)公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行各自義務(wù)。原告彭某已按合同約定履行支付購(gòu)房款義務(wù)，被告云某某房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)履行交付房屋義務(wù)，其在第三人曾滿軒已交付房屋情況下強(qiáng)行收回系對(duì)原告彭某作為購(gòu)房人權(quán)益的侵害，原告彭某要求被告云某某房地產(chǎn)公司交付朝陽(yáng)公寓1幢1單元0605號(hào)房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。被告云某某房地產(chǎn)公司未按合同約定期限交付房屋的違約行為必然給原告彭某造成經(jīng)濟(jì)損失，原告彭某另要求被告云某某房地產(chǎn)公司按合同約定以購(gòu)房款為基數(shù)按每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日止違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十九條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告云某某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日向原告彭某交付朝陽(yáng)公寓1幢1單元0605號(hào)房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
二、被告云某某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日以35.88萬(wàn)元為基數(shù)按每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)向原告彭某支付自2016年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日止的違約金。
如果上述被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6682元，由被告云某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 吳艷軍
人民陪審員 肖水權(quán)
人民陪審員 儲(chǔ)佳

書記員： 李琴