原告：張某某。
委托訴訟代表人：孫建平。
委托訴訟代表人：張同祥。
委托訴訟代表人：彭光燦。
委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務所律師。
被告：黃某市華某房地產開發(fā)有限公司，住所地黃某市黃某港區(qū)武漢路96-6號。
法定代表人：廖貢黎，總經理。
委托訴訟代理人：敖英姿，湖北太圣律師事務所律師。
委托訴訟代理人：馬云，湖北太圣律師事務所律師。
被告：黃某軸承廠，住所地黃某市黃某港區(qū)南湖閘9號。
法定代表人：戴俊軍，經理。
委托訴訟代理人：李國芳，湖北立豐律師事務所律師。

原告張某某與被告黃某市華某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產）、被告黃某軸承廠房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年9月2日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告張某某的委托訴訟代表人孫建平、張同祥、彭光燦及委托訴訟代理人彭文和，被告華某房地產的委托訴訟代理人敖英姿，被告黃某軸承廠的委托訴訟代理人李國芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告華某房地產向原告交付華某廣場2號樓壹拾叁層c1室房屋；2、判令被告華某房地產為原告辦好房屋所有權證書和國有土地使用權證書，并承擔相關的稅費；3、確認拆遷安置補償協(xié)議第四條“分段計算”第四段24.3㎡之房價按每平方米4000元再減去約定優(yōu)惠的300元計價；4、判令被告華某房地產向原告給付過渡費600元＊19.43個月＝23400元（過渡費計算至交房之日止）；5、判令被告華某房地產向原告支付違約金600元＊19.43個月＝23400元（違約金計算至交房之日止）；6、本案訴訟費由被告華某房地產承擔。本案在審理過程中，原告變更訴訟請求為：1、判令被告華某房地產向原告交付合同約定的華某廣場2號樓13層c1室房屋；2、判令被告華某房地產、被告黃某軸承廠為原告辦好《不動產權證》；3、確認拆遷安置補償協(xié)議第四條“分段計算”第四段24.3㎡的房價按照3700元／㎡計算，房款為89910元；4、確認被告華某房地產擬交付房屋面積83.75㎡，大于合同約定面積74.3㎡，面積誤差為9.45㎡，其中的3%由原告按照3700元／㎡補交房款9.45＊3%＊3700元=1048.95元，其余面積的房款由被告華某房地產承擔，所有權歸原告；5、判令被告向原告支付按照每月600元的標準，從2013年8月起至還建房交付之日止期間的過渡費；6、判令被告向原告給付延期交房違約金27000元；7、本案訴訟費用全部由被告承擔。
事實與理由：2010年8月3日，因原告所住房屋由被告華某房地產拆遷開發(fā)，華某房地產作為甲方，黃某軸承廠作為乙方，原告作為丙方，訂立了《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》（以下簡稱《承租戶補償協(xié)議》），該協(xié)議使用甲方統(tǒng)一印制的格式條款來填寫丙方的姓名和有關數(shù)字及文書。原告認為：一、按照《承租戶補償協(xié)議》約定，甲方華某房地產還建給原告的新房位于華某廣場2號樓壹拾叁層c1號。其中30㎡的房價按每平方米1601元＊30%計算價金為14409元，由原告向黃某軸承廠支付。余下面積44.3㎡的房款由原告向華某房地產支付。房價分段計價，第一段1-5㎡單價1790元／㎡，第二段6-10㎡單價1890元／㎡，第三段11-20㎡單價2790元／㎡，第四段面積為24.3㎡的計價寫為“按甲方樓盤市場價計算，優(yōu)惠300元／㎡”，對價款約定不明。這一段價格約定不明，違反了國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條“計算，結清差價”的規(guī)定和第二十七條“先補償，后搬遷”的規(guī)定，原告要搬遷是明確的，而還建房的第四段價格，不予明確，違反公平原則。二、《承租戶補償協(xié)議》第五條約定：過渡期為36個月，即被告應于2013年10月向原告交付約定的還建房，但被告至今未向原告交付還建房，是延期交房的違約行為，應當承擔違約責任。三、2010年8月3日，三方簽訂《承租戶補償協(xié)議》，原告于2010年9月10日即搬出動遷房屋。依據(jù)《承租戶補償協(xié)議》第五條約定，被告超過過渡期36個月后翻倍計算過渡費，故過渡費應從2010年9月10日起算，并于2013年8月10日過渡期滿后，由被告依約向原告翻倍給付過渡費至被告實際交付還建房之日止。四、關于第四段所說的市場價，當時拆遷方人員說“大不了四千元多一點”，當時原告心中是可以接受這個價格的，因此在協(xié)議上簽了名，開發(fā)商當時態(tài)度是誠懇的，但是被告違約遲遲不交房，拖到2016年初，提出要按每平方米7000多元的價格計算第四段房價，與雙方約定不符。關于房屋交付。訂立《承租戶補償協(xié)議》時，被告聲稱三年一到，保證交房沒問題。但拖到2016年3月，被告通知原告看房，卻帶原告去3號樓的四樓看房，同時告訴原告說，“你們的房子都在3號樓”，所看的房子面積大于《承租戶補償協(xié)議》約定面積，當時原告不同意。原告認為《承租戶補償協(xié)議》和《選房確認單》已確定原告的還建房是2號樓壹拾叁層c1室，面積為74.3㎡，就應當按協(xié)議將該房交付原告。五、被告逾期交付房屋時間應自2013年9月1日起至實際交付之日止，拖期長達19.43個月以上，應當依照最高人民法院的司法解釋，承擔違約責任，向原告給付違約金。原告因此訴至法院。

本院認為，華某房地產與黃某軸承廠（系被拆遷房屋的產權人）制定的《軸承廠16號樓住房補償安置方案》符合黃某市城市拆遷相關法律法規(guī)的規(guī)定，相關各方應遵照執(zhí)行。華某房地產與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，是有效合同。
在上述方案與協(xié)議基礎上，張某某、華某房地產與黃某軸承廠三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》是各方共同協(xié)商的結果，亦是各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)規(guī)定，是有效合同，各方當事人均應依約履行。
對原、被告雙方明確擬交付房屋落座于湖濱大道180號5號樓3-1301號房屋（建筑面積為83.75㎡）的事實，本院予以確認。但是，在交房前，雙方應當按《承租戶補償協(xié)議》關于“丙方與甲方簽立正式的商品房預（銷）售合同”的約定訂立交易合同。現(xiàn)因在履約過程中，雙方對該協(xié)議中約定的第四段房價“按甲方樓盤市場價計算”的理解不一致而未能及時簽訂“正式的商品房預（銷）售合同”。故合理地確定該第四段房價是解決本案訴爭的焦點。
關于還建房第四段的價格。原告張某某主張第四段面積24.3㎡的房價應按每平方米4000元再減去約定優(yōu)惠的300元＝3700元／㎡確定。本院經審查認為，原告主張的3700元／㎡，被告已明確表示不接受，且原告的主張沒有明確的約定依據(jù)，本院不予采納。華某房地產與產權人黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》及制定的《軸承廠16號樓住戶補償安置方案》，均是基于原告作為黃某軸承廠未參與房改的職工身份而制定，原告按照三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》確定的價款向黃某軸承廠支付了視同房改房面積的房改款后，即可享有華某房地產拆遷黃某軸承廠16號樓的安置還建房的購買資格?！冻凶鈶粞a償協(xié)議》約定按甲方樓盤市場價優(yōu)惠300元／㎡計算第四段的房款，根據(jù)《合同法》第六十二條第（二）項的規(guī)定，“樓盤市場價”屬約定不明，應按照訂立合同時履行地的市場價格履行。為能及時解決糾紛，本院根據(jù)原告作為16號樓的承租戶，應按“兩比照”的辦法，即“比照原房改政策處置職工住房，比照本地塊其他有房屋產權的拆遷戶進行拆遷補償”，按照公平原則，合理地參照同一地段、同一單位、同一項目、同一時段、同一拆遷人的拆遷還建情況，綜合認定還建房屋第四段面積的房款單價為4200元／㎡。鑒于此，對華某房地產提出應以黃某市物價局備案通過的平均銷售價格不超過7600元／㎡的標準，或者按黃某市眾邦基業(yè)開發(fā)建設有限公司的代籌價格7585元／㎡計算第四段房價的抗辯理由，本院亦不予采納。
關于《承租戶補償協(xié)議》約定的房屋面積與擬交付房屋面積之間存在誤差的問題。原告主張應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，其僅應對面積誤差比絕對值在3%范圍內的面積按3700元／㎡的標準補交房款，其余面積的房款由出賣人承擔，所有權歸買受人。本院認為，原、被告系在履行三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》的過程中發(fā)生糾紛而引起訴訟，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，而最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》系針對商品房買賣合同糾紛案件的審理而作出的規(guī)定，該司法解釋第一條規(guī)定“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。而本案所涉爭議事項為與拆遷安置房屋有關的糾紛，并不符合該解釋所規(guī)定的情形。故原告要求本案適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十四條規(guī)定的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。本院確認，原、被告雙方確定交付的湖濱大道180號5號樓3-1301號房屋超出還建面積20㎡以上部分的面積計入第四段面積。
關于原告主張的臨時安置過渡費與延期交房違約金。本案中，《軸承廠16號樓住戶補償安置方案》及《承租戶補償協(xié)議》各方當事人約定了臨時安置過渡費，過渡期為36個月，過渡費按房單面積以每月6元／㎡的標準計算，每月不足300元的，按300元補償。超過協(xié)議約定的過渡期限，每月按12元／㎡的標準補償。過渡費應自原告騰退房屋之日2010年8月30日起算，原告陳述其36個月臨時過渡期內的過渡費已足額領取，本院依法認定臨時過渡期滿后即從2013年8月30日起至還建房實際交付之日止期間的過渡費按合同約定的12元／㎡×30平方米=360元／月的標準計付。根據(jù)《承租戶補償協(xié)議》約定，被告華某房地產是過渡費的支付義務人，原告是過渡費的受益人，被告黃某軸承廠僅為過渡費的代收、代發(fā)人，故原告訴請華某房地產直接向其支付過渡費的主張本院予以支持。華某房地產應根據(jù)《承租戶補償協(xié)議》的約定按季度向原告支付逾期過渡費。原告在此基礎上再主張延期交房違約金則不符合合同約定，本院不予支持。
關于原告主張房屋交付以及辦理房屋權屬證書的問題。根據(jù)華某房地產與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中“在甲方辦妥預售許可證后壹月內，丙方與甲方簽立正式的商品房預（銷）售合同，按本協(xié)議第四條中‘房價計算方法’的約定，界定丙方應支付給甲方的總房款及交房條件諸事宜”之約定，以及華某房地產與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中“被拆遷人對選擇產權安置戶的產權辦理工作負責，拆遷人全力協(xié)助，辦理安置房權屬證件時所涉及的稅、費按政策辦理”之約定，華某房地產向原告交付房屋及辦理權屬證書是合同約定的行為義務，現(xiàn)因當事人雙方就第四段房價產生爭議導致雙方尚未依約簽訂正式交易合同，故在本院對第四段房價確定后，雙方應按《承租戶補償協(xié)議》的約定簽訂正式的商品房預（銷）售合同、交納房款、交付房屋和辦理權屬證書。
綜上所述，歸納原告提出的七項具體訴求的處理為：(1）交房、(2）辦證的請求，本院依法予以支持；(3）確認第四段房價的請求，本院已綜合認定作出裁決；(4）確認擬交付房屋面積誤差責任的請求，因不符合法律規(guī)定而不予支持；(5）支付逾期交房過渡費的請求，本院已作出裁決；(6）給付延期交房違約金的請求，因不符合合同約定及法律規(guī)定而不予支持；（7）本案訴訟費用負擔由本院依法裁決。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第六十二條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告張某某與兩被告之間簽訂的《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》中還建房位于黃某市黃某港區(qū)湖濱大道180號5號樓3-1301號，第四段面積單價為4200元／㎡；
二、在房價確定后，原告與兩被告應相互配合履行《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》約定的簽訂正式的商品房預（銷）售合同、交納房款、交付房屋和辦理權屬證書的行為義務，相關稅費按國家政策執(zhí)行；
三、被告黃某市華某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內，按季度向原告張某某支付逾期過渡費（以每月360元的標準，從2013年8月30日起支付至實際交付還建房屋之日止，雙方可憑支付或領款憑證據(jù)實結算）；
四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3740元，由原告負擔740元，被告黃某市華某房地產開發(fā)有限公司負擔3000元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審　判　長　　邵光東 審　判　員　　李　翩 人民陪審員　　杜惠英

法官助理閔麗 書記員劉盼