原告：張某勻。
委托訴訟代理人：陳敬義，黃石市磁湖法律服務(wù)所法律工作者。
被告：嚴(yán)某某。
委托訴訟代理人：周少春，湖北人本律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄧建南（實(shí)習(xí)），湖北人本律師事務(wù)所律師。

原告張某勻與被告嚴(yán)某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某勻的委托訴訟代理人陳敬義、被告嚴(yán)某某及其委托訴訟代理人周少春、鄧建南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某勻向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告嚴(yán)某某償還借款本金230000元及利息（從2012年3月30日起按月利率2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2016年8月30日止計(jì)65個(gè)月共299000元；后續(xù)利息計(jì)付至本案判決確定給付之日止）。2、判令被告賠償原告2012年3月份前的利息損失100000元。3、判令原告對(duì)位于黃石港區(qū)黃石大道507號(hào)占地面積40平方米商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)中的保證范圍內(nèi)予以優(yōu)先清償。4、本案訴訟費(fèi)用、訴訟代理費(fèi)用30000元，由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原、被告系朋友。2009年3月4日，被告因購買黃石市化學(xué)工業(yè)供銷總公司改制位于黃石港區(qū)黃石大道507號(hào)，面積為40.05平方米的商業(yè)房屋，向原告借款230000元用于購房應(yīng)付款，并口頭約定按月1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息。2011年8月31日，原告向被告催討借款本金及利息時(shí)，被告仍無力償還，雙方協(xié)商以房屋抵押的方式簽訂了《房屋借款抵押協(xié)議》，內(nèi)容為：1、借款本金230000元；2、2012年3月未還款的，應(yīng)以房屋抵償債務(wù)，并履行房屋過戶手續(xù)的義務(wù)。3、如未履行房屋過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)付本金230000元及利息損失100000元（從2009年3月5日計(jì)算至2011年8月31日止按月息1%的利息69000元；從2011年8月31日起至2012年3月30日止按月息2%計(jì)息共32200元，二項(xiàng)經(jīng)雙方確定利息損失為100000元）。4、承擔(dān)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，并提供了黃石市化學(xué)工業(yè)供銷總公司所有位于黃石港區(qū)黃石大道507號(hào)產(chǎn)權(quán)證、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、購房發(fā)票的原件，給原告質(zhì)押。債權(quán)到期后，被告既未依約還款，也未履行房屋交付及過戶手續(xù)。2012年底，被告將其享有部份的房屋同意交付給原告抵償借款，對(duì)其債權(quán)進(jìn)一步的確認(rèn)。于是原告在原有房屋面積80.1平方米（化工40.05平方米、被告40.05平方米）上自行擴(kuò)大、加層建造了240平方米，現(xiàn)有房屋面積為320平方米。2013年10月31日，原告授權(quán)被告將涉案房屋租賃給案外人曹暉、徐少芳經(jīng)營，月收租金10000元（除應(yīng)交給化工房屋面積比例租金每月1250元外，其他的8750元由原告收取）。2014年11月1日開始，被告違背約定，委托案外人余雷直接向承租人收取租金，拒不交給原告。在2015年4月，原、被告收取租金事宜發(fā)生了沖突，但被告依然就所有的房屋租金委托余雷并多次采取阻止承租人經(jīng)營的方式收取租金至2016年4月1日止。為此，原告向法院提起訴訟后至2016年8月1日止，收取了四個(gè)月的租金，迫使承租人終止了租賃合同。被告的毀約行為，致使原告的物權(quán)或債權(quán)均無法實(shí)現(xiàn)，故而成訟。原告認(rèn)為，公民的合法借貸關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。原、被告協(xié)議上約定了借款本金及利息損失，并不違反法律規(guī)定，且被告在實(shí)現(xiàn)債務(wù)的基礎(chǔ)上，設(shè)立了房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保，履行了證件抵押交付義務(wù)。故原告訴請(qǐng)借款本金及利息的訴求成立。雖然被告在履行償還借款中，將該抵押物交付了原告，其物權(quán)抵押不產(chǎn)生效力，但足以認(rèn)定對(duì)原告?zhèn)鶛?quán)的擔(dān)保進(jìn)一步的追認(rèn)，故應(yīng)當(dāng)在房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)中保證范圍內(nèi)予以優(yōu)先受償。被告交付房屋后，又委托他人收取租金明確拒不履行對(duì)原告借款本金及利息損失給付義務(wù)的行為，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，故而成訟。
被告嚴(yán)某某辯稱：一、原告實(shí)際向被告付款只有92500元且原告在占有被告房屋期間已收回本息。二、原告主張賠償損失100000元沒有法律依據(jù)，故不受法律保護(hù)。三、原告要求在被告房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)中的優(yōu)先受償沒有法律依據(jù)。四、原告要求被告承擔(dān)本案訴訟代理費(fèi)沒有法律依據(jù)，且主張利息的時(shí)間只有53個(gè)月。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2008年、2009年期間，被告為了購買黃石大道507號(hào)房屋向原告借款230000元，原告通過現(xiàn)金支付。2011年8月31日，被告嚴(yán)某某（甲方）與原告張某勻（乙方）簽訂了房屋借款抵押協(xié)議，內(nèi)容為：甲方有房屋一套，因向乙方借款，擬用該套房屋作為抵押，雙方達(dá)成協(xié)議。被告向原告借款貳拾叁萬元；被告將其位于黃石市黃石港區(qū)黃石大道507號(hào)房屋作為抵押物；如甲方于2012年3月前不能如數(shù)償還欠款，則甲方同意將上述房屋歸乙方所有，并負(fù)責(zé)協(xié)助乙方在三個(gè)月內(nèi)辦理完一切過戶手續(xù)，過戶費(fèi)用由甲方承擔(dān)；甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方自行承擔(dān)，與乙方無涉；如甲方在還款期限內(nèi)（2012年3月前）既不還款，又不履行協(xié)議約定辦理過戶手續(xù)則視為違約，則應(yīng)當(dāng)賠償乙方拾萬元的經(jīng)濟(jì)損失，并承擔(dān)訴訟過程中所涉及的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)及律師費(fèi)等費(fèi)用。同日，被告將其擁有的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、購房收據(jù)交于原告。后因被告未如約償還借款，故而成訟。
本院認(rèn)為，原告張某勻與被告嚴(yán)某某于2011年8月31日簽訂的房屋借款抵押協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。自然人之間的借款合同，自貸款人提供貸款時(shí)生效。原告已履行了給付被告借款的義務(wù)，被告嚴(yán)某某未按約償還借款本息，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告主張被告嚴(yán)某某償還借款本金230000元，符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。
原告主張被告嚴(yán)某某給付借款利息（從2012年3月30日起按月利率2%的利息計(jì)算至2016年8月30日止計(jì)65個(gè)月共299000元；后續(xù)利息計(jì)付至本案判決確定給付之日止）的訴訟請(qǐng)求，因原、被告簽訂的房屋借款抵押協(xié)議中雖未就逾期還款利率進(jìn)行約定，但雙方約定了如被告違約應(yīng)當(dāng)賠償原告100000元的經(jīng)濟(jì)損失；故本院依法認(rèn)定被告償還原告經(jīng)濟(jì)損失100000元；對(duì)原告主張利息超出部分，本院不予支持。被告提出原告實(shí)際向被告付款只有92500元且原告在占有被告房屋期間已收回本息的辯稱理由，因被告未提供證實(shí)，故該項(xiàng)辯論理由，本院不予采信。被告提出原告主張賠償損失100000元沒有法律依據(jù)，故不受法律保護(hù)的辯論意見，本院不予采信。原告主張被告賠償2012年3月份前的經(jīng)濟(jì)損失100000元的訴訟請(qǐng)求，因原告未提供證據(jù)證實(shí)，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院依法不予支持。
原告主張對(duì)位于黃石港區(qū)黃石大道507號(hào)占地面積40平方米商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)中的保證范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請(qǐng)求，本案中，原告未就上述房屋辦理抵押登記，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，于法無據(jù)，本院不予支持。被告提出原告要求在被告房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)中的優(yōu)先受償沒有法律依據(jù)的辯論理由，符合法律規(guī)定，本院予以采信。
原告主張被告給付原告因本案產(chǎn)生的訴訟代理費(fèi)用30000元的訴訟請(qǐng)求，原告雖已提供了委托代理合同以及律師費(fèi)收費(fèi)發(fā)票，但根據(jù)《湖北省被告政府指導(dǎo)價(jià)的基層法律服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，本院酌情認(rèn)定訴訟代理費(fèi)23000元。被告提出原告要求其承擔(dān)本案訴訟代理費(fèi)沒有法律依據(jù)的辯論意見，因房屋借款抵押協(xié)議中明確約定若被告違約，應(yīng)承擔(dān)訴訟過程中所涉及的律師費(fèi)，該辯論意見，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百零六條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條的規(guī)定，判決如下：
一、被告嚴(yán)某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告張某勻借款本金230000元及經(jīng)濟(jì)損失100000元、律師費(fèi)23000元。
二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4750元，由原告張某勻負(fù)擔(dān)750元、被告嚴(yán)某某負(fù)擔(dān)4000元。

審　判　長　　李　翩 人民陪審員　　全秀紅 人民陪審員　　李喬喬

書記員：梅千