原告(反訴被告)：張某前，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省興化市，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　原告(反訴被告)：吉嫻，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省興化市，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　上述兩原告(反訴被告)的共同委托訴訟代理人：陳龍鋼，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　被告(反訴原告)：姚某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省茂名市，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　上述兩被告(反訴原告)的共同委托訴訟代理人：吳文華，上海申康律師事務(wù)所律師。
　　上述兩被告(反訴原告)的共同委托訴訟代理人：孫方方，上海申康律師事務(wù)所律師。
　　原告張某前、吉某某被告孫某、姚某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月17日立案受理。本案訴訟期間，孫某、姚某提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，依法適用簡易程序于2018年12月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)張某前、吉嫻的共同委托訴訟代理人陳龍鋼，被告(反訴原告)孫某、姚某及其共同委托訴訟代理人吳文華到庭參加訴訟。審理中，雙方一致同意延長簡易程序適用期間。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某前、吉嫻共同向本院提出訴訟請求：1.孫某、姚某將上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房屋辦理過戶登記在吉嫻名下；2.孫某、姚某向張某前、吉嫻支付自2018年7月25日起按每日人民幣(幣種下同)4,260元計算的逾期過戶違約金。
　　事實(shí)和理由：2014年9月6日，張某前、吉嫻經(jīng)案外人上海盛嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間，購買孫某、姚某所有的位于上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房屋(即本案涉案房屋)，于當(dāng)日簽訂三方房屋居間買賣合同，張某前、吉嫻向?qū)O某、姚某支付定金20,000元。2014年10月30日，張某前、吉嫻和孫某、姚某簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并辦理網(wǎng)簽手續(xù)?！斗课葙I賣合同》約定涉案房屋的基本情況，房屋轉(zhuǎn)讓款為1,420,000元，孫某、姚某于2014年10月31日將房屋交付給張某前、吉嫻，張某前、吉嫻于2014年10月30日將剩余購房款匯款至孫某、姚某指定銀行賬戶。之后，孫某、姚某按約將涉案房屋交付給張某前、吉嫻，張某前、吉嫻居住至今。因涉案房屋交易時，張某前、吉嫻不符合房屋產(chǎn)權(quán)登記條件，故《房屋買賣合同》第六條約定雙方在2017年8月31日之前辦理涉案房屋過戶手續(xù)。期間因政策調(diào)整，吉嫻到2018年才符合房屋登記條件。2018年7月開始，張某前、吉某某孫某、姚某協(xié)商辦理過戶手續(xù)，但孫某、姚某不予配合，告知張某前、吉嫻如要過戶需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。綜上，張某前、吉嫻認(rèn)為，張某前、吉嫻已按約支付全部涉案房屋的轉(zhuǎn)讓款，孫某、姚某也已實(shí)際交付房屋，孫某、姚某要求張某前、吉嫻支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償違反合同約定，也違背公平交易原則。為維護(hù)自身合法權(quán)益，故張某前、吉嫻起訴至法院。
　　訴訟過程中，張某前、吉嫻變更訴訟請求為：1.孫某、姚某將上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶登記至張某前、吉嫻名下；2.孫某、姚某向張某前、吉嫻支付自2018年8月3日起至實(shí)際過戶之日止，按每日4,260元的標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期過戶違約金；3.孫某、姚某將上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房屋小區(qū)物業(yè)維修基金等變更至張某前、吉嫻名下。訴訟中，張某前、吉嫻撤回了上述第3項訴訟請求。
　　針對張某前、吉嫻的訴訟請求，孫某、姚某共同辯稱：不同意將涉案房屋過戶至張某前、吉嫻名下，也不同意支付違約金，雙方約定了過戶時間為2017年8月31日之前，但由于張某前、吉嫻的原因無法過戶，故系張某前、吉嫻違約在先，并非孫某、姚某違約，故不同意過戶，且張某前、吉嫻一直在拖延，直至孫某、姚某提起訴訟要求解除合同后，張某前、吉嫻才提起訴訟要求過戶，故張某前、吉嫻要求孫某、姚某支付違約金并不合理。
　　同時，孫某、姚某共同向本院提出反訴請求：1.解除張某前、吉某某孫某、姚某于2014年10月30日簽訂的關(guān)于上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房地產(chǎn)買賣合同；2.張某前、吉嫻支付孫某、姚某逾期過戶違約金178,920元。
　　事實(shí)和理由：2014年10月30日，買賣雙方在居間方的居間介紹下簽訂了關(guān)于涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。該合同約定張某前、吉嫻以1,420,000元整購買孫某、姚某名下的涉案房屋，根據(jù)合同約定，買賣雙方應(yīng)于2017年8月31日之前至閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理該房屋的交易過戶手續(xù)，孫某、姚某已依照買賣合同約定全面履行自己的義務(wù)且于張某前、吉嫻支付其全部購房款項后當(dāng)日交付了該房屋。但張某前、吉嫻已在該房屋內(nèi)居住達(dá)四年之久，卻仍不配合孫某、姚某辦理該房屋的交易過戶手續(xù)，經(jīng)孫某、姚某多次催促后，張某前、吉嫻才告知簽訂買賣合同時社保不滿2年，完全不符合當(dāng)時的上海購房政策，無法辦理過戶手續(xù)，并一再欺騙拖延說馬上可以過戶了，但至今已逾期達(dá)14個月之久。因張某前、吉嫻簽約時故意隱瞞自己無購房資格的問題導(dǎo)致孫某、姚某至今仍被限購，無法在上海購置房屋，給孫某、姚某生活造成極大困擾及經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)孫某、姚某的合法權(quán)益，孫某、姚某提起反訴，要求解除雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并根據(jù)合同法公平原則，依據(jù)買賣合同約定的違約責(zé)任要求張某前、吉嫻支付違約金，并認(rèn)為買賣合同約定的每日千分之三的違約金約定過高，自愿調(diào)為每日萬分之三的違約金，同時根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，約定的違約金也過高，故其主張違約金為178,920元。
　　訴訟過程中，孫某、姚某撤回上述第1項要求解除房地產(chǎn)買賣合同之反訴請求。孫某、姚某在訴訟中明確同意繼續(xù)履行合同，但要求張某前、吉嫻向其支付逾期過戶違約金，并不同意向張某前、吉嫻支付逾期過戶違約金，且認(rèn)為張某前、吉嫻主張的違約金過高。
　　針對孫某、姚某的反訴請求，張某前、吉嫻共同辯稱：不同意孫某、姚某的反訴請求。首先，雙方在合同簽訂時，鑒于政策的不確定因素，先將過戶時間變更到2017年8月14日之后，后又確定過戶時間為2018年6月1日；其次，雙方簽訂協(xié)議后，張某前、吉嫻將購房款一次性交付給孫某、姚某，按照正常的流程應(yīng)該是分期支付的，但因為孫某、姚某的原因所以一次性付清，孫某、姚某還寫了借條保證配合過戶，現(xiàn)張某前、吉嫻的社保期限已滿，且2016年3月上海政策發(fā)生變化，孫某、姚某也未要求過戶，后續(xù)張某前、吉嫻的社保滿了五年就要求孫某、姚某辦理過戶，孫某、姚某當(dāng)時也是同意配合的，故系孫某、姚某違約，且孫某、姚某主張的違約金過高。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年8月14日，孫某、姚某登記為涉案房屋的權(quán)利人。
　　2014年9月6日，孫某、姚某(作為賣方，簽約甲方)與吉嫻(作為買方，簽約乙方)及案外人上海盛嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(作為中介方，簽約丙方)就委托購房事宜簽訂協(xié)議1份，約定：房屋位于閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室，建筑面積為85.87平方米；房屋成交價為1,420,000元(包括維修基金、毛坯)；乙方于2014年9月6日支付定金20,000元；于2014年10月31日支付清房款1,400,000元，甲方交房交鑰匙，水電煤結(jié)清，戶口遷出；房屋買賣過程中發(fā)生的稅、費(fèi)及其他費(fèi)用，甲、乙雙方約定由乙方支付；補(bǔ)充條款：1、甲方的煤氣、維修基金送于乙方；2、因為動遷房，于2017年8月15日后雙方產(chǎn)權(quán)過戶；上述協(xié)議還對各方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　2014年10月30日，張某前、吉嫻(作為買受人，簽約乙方)與孫某、姚某(作為賣售人，簽約甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份，約定甲乙雙方通過上海盛嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，由乙方受讓甲方自有的涉案房屋，建筑面積為85.87平方米，轉(zhuǎn)讓價款為1,420,000元；該合同第四條約定：甲、乙雙方同意，甲方于2014年10月31日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗收交接；該合同第六條約定：在2017年8月31日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；該合同第九條約定：乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的0.3%的違約金，合同繼續(xù)履行；該合同第十條約定：甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款0.3%的違約金，合同繼續(xù)履行；該合同附件三《付款協(xié)議》約定：本合同簽定后，乙方于2014年10月28日前支付200,000元作為定金，待支付尾款時抵作房價款；乙方于2014年10月30日前支付1,200,000元，乙方于2014年10月31日前支付20,000元；上述合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　同日，孫某、姚某(簽約甲方)與張某前、吉嫻(簽約乙方)簽訂《購房補(bǔ)充協(xié)議》1份，約定雙方簽訂購買涉案房屋的房屋買賣合同，因此房為動遷房，根據(jù)相關(guān)政策，雙方只能于2017年8月14日之后才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商同意，簽訂如下補(bǔ)充條款：一、2014年9月6日雙方簽訂購房協(xié)議，乙方支付甲方定金20,000元整；二、2014年10月6日甲方交房交鑰匙給乙方，水電煤費(fèi)用結(jié)清；三、2014年10月30日乙方支付甲方定金180,000元整，剩余房款1,220,000元整，甲方戶口遷出；四、甲方承諾上述買賣的房產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議，也不存在和其他人主張權(quán)利的情況，甲方在乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶時，積極給予協(xié)助；五、甲乙雙方約定，若因甲乙雙方任何一方違約無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，構(gòu)成違約的一方愿意承擔(dān)違約責(zé)任，違約方同意支付對方每年以總房價的20%遞增額為違約金；六、經(jīng)甲方同意，乙方可以在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前進(jìn)行房屋裝修，如果甲方違約，賠付乙方裝修費(fèi)300,000元整。
　　另查明，張某前與吉嫻系夫妻關(guān)系，根據(jù)張某前、吉嫻提供的《參保人員城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險繳費(fèi)情況》顯示，截至2018年9月，吉嫻累計繳費(fèi)65個月。訴訟中，張某前與吉嫻陳述其于2018年6月1日具備購房資格，并承諾其非限購對象，若因購房資格受限而導(dǎo)致過戶不成由其自行承擔(dān)后果。
　　審理中，張某前、吉某某孫某、姚某均確認(rèn)張某前、吉嫻于2014年9月6日支付了20,000元、于2014年10月30日分二筆共計支付了1,400,000元，涉案房屋的房款已全部付款，并確認(rèn)孫某、姚某已于2014年10月向張某前、吉嫻交付了涉案房屋。張某前、吉某某孫某、姚某均確認(rèn)因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而產(chǎn)生應(yīng)繳納的稅、費(fèi)由張某前、吉嫻承擔(dān)。張某前、吉嫻在庭審中陳述其于2018年5月開始通知孫某、姚某要求過戶，并愿意適當(dāng)補(bǔ)償，但孫某、姚某同意后又反悔了。孫某、姚某在庭審中明確雙方在買賣合同中沒有約定逾期過戶的違約責(zé)任，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對于無法過戶的違約責(zé)任進(jìn)行了約定，但對于延期過戶的違約責(zé)任沒有進(jìn)行約定，并陳述其于2017年10月一直通知張某前、吉嫻過戶，張某前、吉嫻系于2018年6月通知其過戶，此前張某前、吉嫻一直沒有明確過戶時間。
　　以上事實(shí)，由張某前、吉嫻共同提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、2014年9月6日的協(xié)議、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、中國工商銀行憑證、轉(zhuǎn)賬憑證、戶籍摘抄、《購房補(bǔ)充協(xié)議》、結(jié)婚證、《參保人員城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險繳費(fèi)情況》，孫某、姚某共同提供的上海市不動產(chǎn)登記簿、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《購房補(bǔ)充協(xié)議》以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，張某前、吉某某孫某、姚某就涉案房屋買賣事宜簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利。根據(jù)上述合同約定,買賣雙方應(yīng)于2017年8月31日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，而根據(jù)查明的事實(shí)，張某前、吉嫻在過戶時間屆滿時社保未繳滿5年，因此在約定的過戶時間內(nèi)不能過戶的責(zé)任在于張某前、吉嫻?，F(xiàn)張某前、吉嫻已具備購房資格，符合過戶的條件，且張某前、吉嫻已依約支付了全部房價款并已實(shí)際占有使用涉案房屋，而孫某、姚某也于庭審中表示同意繼續(xù)履行合同，將涉案房屋過戶至張某前、吉嫻名下，故對于張某前、吉嫻主張過戶的訴訟請求，本院予以支持。因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而產(chǎn)生應(yīng)繳納的稅、費(fèi)，根據(jù)雙方約定應(yīng)由張某前、吉嫻負(fù)擔(dān)。對于張某前、吉嫻主張的逾期過戶違約金，由于雙方未能按照合同約定的時間過戶的主要原因在于張某前、吉嫻，且雙方簽訂的買賣合同第十條僅對孫某、姚某未按合同約定于2014年10月31日前騰出該房屋并通知驗收交接的違約責(zé)任作了約定，故張某前、吉嫻據(jù)此主張逾期過戶違約金缺乏依據(jù)，本院不予支持。對于孫某、姚某主張的逾期過戶違約金，雖然雙方未能按照合同約定的時間過戶的主要原因在于張某前、吉嫻，但鑒于配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶系孫某、姚某作為出售方的主要義務(wù)，在張某前、吉嫻符合過戶條件通知其協(xié)助過戶后，孫某、姚某也未能及時予以配合，且孫某、姚某于庭審中明確了雙方在買賣合同中沒有約定逾期過戶的違約責(zé)任，而雙方在補(bǔ)充協(xié)議中也僅對無法過戶的違約責(zé)任進(jìn)行了約定，但對延期過戶的違約責(zé)任并未進(jìn)行約定，故孫某、姚某依據(jù)公平原則和補(bǔ)充協(xié)議的約定主張逾期過戶違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)孫某、姚某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告(反訴被告)張某前、吉嫻辦理位于上海市閔行區(qū)春都路XXX弄XXX號XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告(反訴被告)張某前、吉嫻名下；因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而產(chǎn)生應(yīng)繳納的稅、費(fèi)，由原告(反訴被告)張某前、吉嫻負(fù)擔(dān)；
　　二、駁回原告(反訴被告)張某前、吉嫻的其余本訴訴訟請求；
　　三、駁回被告(反訴原告)孫某、姚某的反訴訴訟請求。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計人民幣8,790元，由原告(反訴被告)張某前、吉嫻負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)減半收取計人民幣1,939.20元，由被告(反訴原告)孫某、姚某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：林??葉

書記員：高??燕