張某
韓慶闊（湖北普濟律師事務所）
袁青青（湖北普濟律師事務所）
全江元
張某某
共同的
李林勝一般授權代理

原告張某。
委托代理人韓慶闊，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人袁青青，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
被告全江元。
被告張某某。
兩
被告共同的
委托代理人李林勝。一般授權代理。
原告張某與被告全江元、張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年11月22日受理后，依法由審判員黎瓊獨任審判，于2013年12月25日公開開庭進行了審理。訴訟過程中，各方當事人申請庭外和解，和解期限150天，自2013年12月25日至2014年5月25日止，未能達成庭外和解協(xié)議。原告張某及其委托代理人袁青青，被告全江元與被告張某某及兩被告的共同委托代理人李林勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張某為支持其訴訟主張，當庭向本院出示如下證據(jù):
證據(jù)1、原告身份證復印件。證明原告的主體資格身份信息。
證據(jù)2、2011年9月2日簽訂的《房屋租賃合同》（原件經質證退回，留存復印件）。證明原、被告雙方訂立書面房屋租賃合同，依法建立租賃關系的事實。
證據(jù)3、房產證（復印件）。證明原告是依法將房產出租給被告有償使用的事實。
證據(jù)4、律師函。證明原告方曾多次向對方催收所欠租金的事實。
被告全江元、張某某共同答辯稱，1、原告方提出解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，既無約定解除事由，也無法定解除事由，其解除合同的主張依法不能成立。2、原告主張被告應支付租金86100元的理由不能成立。原告主張所欠租金86100元實際上是每年遞增部分的租金，因原告提供的房屋存在嚴重瑕疵，大面積漏水，多間房屋無法正常使用，造成被告巨大經濟損失，而且原告拒不履行維修義務，雙方口頭協(xié)商以遞增部分電費租金抵扣因此給被告造成的損失，原告也依約實際收取了被告如期交納的每年42萬元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行為，原告無權要求被告支付遞增部分的租金。3、原告主張被告賠償損失100000元，并確認涉訴房屋內的裝潢屬原告所有，既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)。4、原告主張按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元的理由不能成立。因被告不存在違約行為，因此不應支付違約金。綜上，原告與被告之間簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，理應受到法律保護，原告請求解除合同既無約定解除事由，也無法定解除事由，被告沒有違約行為，不存在賠償答辯人任何損失，請求法院依法駁回原告的訴訟請求，維護被告方的合法權益。
被告全江元、張某某為支持其抗辯主張，當庭向本院出示如下證據(jù)1組，即6張相關轉賬憑證。證明被告向原告支付租金的情況。
本院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。其一、涉案《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合同的主體、內容等均不違反法律規(guī)定，《房屋租賃合同》合法有效。合同簽訂后，原告張某履行了交付租賃房屋的主要義務，二被告僅向原告張某支付了部分房屋租金。其二、二被告未按合同的約定支付租金，是違約行為，二被告應當足額按照合同約定履行支付租金的義務。二被告在答辯中反駁稱原告主張所欠租金86100元實際上是每年遞增部分的租金，因原告提供的房屋存在嚴重瑕疵，大面積漏水，多間房屋無法正常使用，造成被告巨大經濟損失，而且原告拒不履行維修義務，雙方口頭協(xié)商以遞增部分電費租金抵扣因此給被告造成的損失，原告也依約實際收取了被告如期交納的每年42萬元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行為，原告無權要求被告支付遞增部分的租金。但二被告未提供任何證據(jù)，無法證明該事實的存在，對二被告的上述相關抗辯意見，本院難以采信。故二被告應向原告張某支付合同約定的遞增部分的相關房屋租金。其中:⑴2012年9月22日至2013年9月21日為租賃的第2年，二被告應向原告支付租金為462000元，具體計算公式為:420000＋420000×10%＝462000元，二被告實際支付租金為420000元，故下欠租金為462000元-420000元＝42000元。⑵2013年9月22日至2014年9月21日為租賃的第3年，二被告應向原告支付租金為508200元，具體計算公式為:462000＋462000×10%＝508200元，半年租金應為508200÷2＝254100元，二被告實際支付租金為210000元，故下欠租金為254100元-210000元＝44100元。上述二被告共應向原告張某支付合同約定的遞增部分的房屋租金共計86100元，即42000元＋44100元＝86100元。其三、被告的違約行為符合雙方約定解除的條件。《房屋租賃合同》第三款第2項約定“如被告方拖欠租金達1個月的，原告可以解除合同”，截至原告起訴之日，被告2012年9月22日至2013年10月22日拖欠的房屋租金均已超過一個月，滿足雙方約定的合同解除條件，故原告張某要求解除雙方的房屋租賃合同關系，于法有據(jù)，本院依法予以支持。其四、二被告應承擔涉案相關違約民事責任。依據(jù)涉案《房屋租賃合同》第四條第1款第4項之約定，即“若因乙方（二被告）原因導致合同無法履行的，乙方裝潢歸甲方所有，同時賠償100000元損失”，由于二被告遲延支付租金的行為導致租賃合同解除，無法繼續(xù)履行，原告請求二被告租賃房屋內的相關裝潢歸原告所有，本院予以支持；原告請求按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元，系二被告因其違約行為應向原告支付的損失賠償，未超過雙方約定的每天千分之五的標準，符合法律規(guī)定，本院予以支持；原告請求依據(jù)合同約定由二被告賠償100000元損失，因過分高于原告因被告的違約行為所造成的損失，本院依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第一百零七條 ?、第一百零八條 ?、第一百一十四條 ?，第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告張某與被告全江元、張某某的涉案房屋租賃合同關系。
二、被告全江元、張某某于判決生效之日起十日內一次性向原告張某償付房屋租金86100元。
三、被告全江元、張某某于判決生效之日起十日內一次性向原告張某支付拖延租金的違約金10939.04元。
四、被告全江元、張某某租賃涉案房屋的裝潢歸原告張某所有。
五、駁回原告張某的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務和其他義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息和遲延履行金。
本案受理費4241元，減半收取2120.50元，由被告全江元、張某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。其一、涉案《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合同的主體、內容等均不違反法律規(guī)定，《房屋租賃合同》合法有效。合同簽訂后，原告張某履行了交付租賃房屋的主要義務，二被告僅向原告張某支付了部分房屋租金。其二、二被告未按合同的約定支付租金，是違約行為，二被告應當足額按照合同約定履行支付租金的義務。二被告在答辯中反駁稱原告主張所欠租金86100元實際上是每年遞增部分的租金，因原告提供的房屋存在嚴重瑕疵，大面積漏水，多間房屋無法正常使用，造成被告巨大經濟損失，而且原告拒不履行維修義務，雙方口頭協(xié)商以遞增部分電費租金抵扣因此給被告造成的損失，原告也依約實際收取了被告如期交納的每年42萬元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行為，原告無權要求被告支付遞增部分的租金。但二被告未提供任何證據(jù)，無法證明該事實的存在，對二被告的上述相關抗辯意見，本院難以采信。故二被告應向原告張某支付合同約定的遞增部分的相關房屋租金。其中:⑴2012年9月22日至2013年9月21日為租賃的第2年，二被告應向原告支付租金為462000元，具體計算公式為:420000＋420000×10%＝462000元，二被告實際支付租金為420000元，故下欠租金為462000元-420000元＝42000元。⑵2013年9月22日至2014年9月21日為租賃的第3年，二被告應向原告支付租金為508200元，具體計算公式為:462000＋462000×10%＝508200元，半年租金應為508200÷2＝254100元，二被告實際支付租金為210000元，故下欠租金為254100元-210000元＝44100元。上述二被告共應向原告張某支付合同約定的遞增部分的房屋租金共計86100元，即42000元＋44100元＝86100元。其三、被告的違約行為符合雙方約定解除的條件。《房屋租賃合同》第三款第2項約定“如被告方拖欠租金達1個月的，原告可以解除合同”，截至原告起訴之日，被告2012年9月22日至2013年10月22日拖欠的房屋租金均已超過一個月，滿足雙方約定的合同解除條件，故原告張某要求解除雙方的房屋租賃合同關系，于法有據(jù)，本院依法予以支持。其四、二被告應承擔涉案相關違約民事責任。依據(jù)涉案《房屋租賃合同》第四條第1款第4項之約定，即“若因乙方（二被告）原因導致合同無法履行的，乙方裝潢歸甲方所有，同時賠償100000元損失”，由于二被告遲延支付租金的行為導致租賃合同解除，無法繼續(xù)履行，原告請求二被告租賃房屋內的相關裝潢歸原告所有，本院予以支持；原告請求按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元，系二被告因其違約行為應向原告支付的損失賠償，未超過雙方約定的每天千分之五的標準，符合法律規(guī)定，本院予以支持；原告請求依據(jù)合同約定由二被告賠償100000元損失，因過分高于原告因被告的違約行為所造成的損失，本院依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第一百零七條 ?、第一百零八條 ?、第一百一十四條 ?，第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告張某與被告全江元、張某某的涉案房屋租賃合同關系。
二、被告全江元、張某某于判決生效之日起十日內一次性向原告張某償付房屋租金86100元。
三、被告全江元、張某某于判決生效之日起十日內一次性向原告張某支付拖延租金的違約金10939.04元。
四、被告全江元、張某某租賃涉案房屋的裝潢歸原告張某所有。
五、駁回原告張某的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務和其他義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息和遲延履行金。
本案受理費4241元，減半收取2120.50元，由被告全江元、張某某負擔。

審判長：黎瓊

書記員：楊德蓉