原告張某。
原告王某某。系原告張某之妻。
二原告共同委托代理人（一般代理）蔡建華，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，住所地：湖北省恩施市葉挺路156號。
法定代表人母克松，公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）宋國福，湖北利佳律師事務(wù)所律師。

原告張某、王某某訴被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由審判員陳勇軍適用簡易程序于2015年7月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某、王某某及其委托代理人蔡建華、被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱恩施松某公司）的委托代理人宋國福到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。商品房買賣合同的主要義務(wù)是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。原告按約履行了支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約履行交付商品房的義務(wù)，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點(diǎn)。對此，本院作如下評述：
關(guān)于商品房交付使用應(yīng)當(dāng)具備的條件。《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)是指商品房竣工后，由相關(guān)主管部門或單位對商品房的質(zhì)量進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如合格，則予以竣工驗(yàn)收，方可向買受人進(jìn)行交付。即具備交付條件的商品房才能向買受人進(jìn)行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收，被告未提供確實(shí)的證據(jù)予以證實(shí)，并認(rèn)可涉案房屋至法庭辯論終結(jié)前尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關(guān)于被告提出的其他抗辯意見：1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進(jìn)行了主體分部工程質(zhì)量驗(yàn)收，已經(jīng)具備了交付條件。從《主體分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄》中記載的驗(yàn)收內(nèi)容明顯可以看出其并非工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收；2、被告認(rèn)為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進(jìn)行交付。在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權(quán)利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。因此，不影響原告依據(jù)合同主張權(quán)利；3、被告提出因建設(shè)消防通道進(jìn)行山體開挖而被行政規(guī)劃部門責(zé)令停工，從而延誤了工期。一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設(shè)計，即商品房原規(guī)劃設(shè)計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設(shè)中才被規(guī)劃部門責(zé)令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當(dāng)性、合法性。二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認(rèn)可該行政行為的合法性?，F(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當(dāng)性，理由不充分。即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結(jié)，被告仍未進(jìn)行涉案商品房的竣工驗(yàn)收，亦不影響被告違約行為的構(gòu)成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認(rèn)為交付應(yīng)當(dāng)由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內(nèi)容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗(yàn)收后被告應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務(wù)，也是不符合合同約定的。5、被告認(rèn)為已公告通知原告接房。通過審查其提交的公告的內(nèi)容，一是公告其延期原因，二是公告其進(jìn)行分戶驗(yàn)收的工程進(jìn)展，并無通知交接房屋的意思表示。被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進(jìn)行交付使用，且其不具備交付條件無正當(dāng)理由，被告恩施松某公司的逾期行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！钡囊?guī)定，原告已向原告已向被告寄送了《解除合同通知》，明確表示了解除涉案合同的意思，被告亦于2015年6月16日收到該函。且，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。雙方簽訂的《商品房買賣合同》即于《解除合同通知》到達(dá)被告之日即2015年6月16日解除。
關(guān)于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理?！钡囊?guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。在庭審中，被告對約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的合同第九條及原告已支付購房款420000元的事實(shí)無異議，按約定違約金計算為126000元，原告的計算無誤，被告應(yīng)當(dāng)予以退還和承擔(dān)。
關(guān)于原告提出的要求被告承擔(dān)已支付的購房款的利息的訴訟請求。因該請求與違約金的訴訟請求不應(yīng)重復(fù)計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構(gòu)成違約，且達(dá)到了合同約定的解除條件，涉案合同應(yīng)當(dāng)解除。如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟(jì)損失，對原告則極為不公平。故，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某、王某某與被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于2013年7月24日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1304505）于2015年6月16日解除。
二、被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某、王某某退還購房款420000元，并承擔(dān)違約金126000元，共計546000元。
三、駁回原告張某、王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費(fèi)9260元，減半收取4630元，由被告恩某某松某實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　陳勇軍

書記員：羅毅