上訴人（原審原告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省滄州市運(yùn)河區(qū)。上訴人（原審原告）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住滄州市運(yùn)河區(qū)。二上訴人委托訴訟代理人：崔美虹，河北齊譽(yù)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黃欣瑤，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市新華區(qū)。委托訴訟代理人：黃秋香，女，xxxx年xx月xx日出生，住滄州市運(yùn)河區(qū)。系黃欣瑤的姐姐。被上訴人（原審被告）：王國(guó)興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住獻(xiàn)縣。被上訴人（原審被告）：孫芳芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住山西省羊羔縣。原審第三人：平安普惠融資擔(dān)保有限公司。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91320000717881554L。法定代表人：趙榮奭，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：田淑梅，河北滄獅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：蔡志勇，河北滄獅律師事務(wù)所律師。

張某某、孫某某上訴請(qǐng)求：一、依法撤銷(xiāo)運(yùn)河區(qū)人民法院(2017)冀0903民初2339號(hào)民事判決，改判支持上訴人的請(qǐng)求，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由:一審法院審理本案程序違法，而且認(rèn)定事實(shí)有錯(cuò)誤，判決結(jié)果也是錯(cuò)誤的。一、本案是確認(rèn)孫芳芳代理上訴人與黃欣瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，第三人平安普惠融資擔(dān)保有限公司不是本案中房屋辦理過(guò)戶手續(xù)涉及的當(dāng)事人，不應(yīng)參加本案訴訟。第三人以運(yùn)河區(qū)人民法院(2017)冀0903民初3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)為依據(jù)參加本案訴訟是不合法的。二、本案中孫芳芳代理上訴人與黃欣瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。三被上訴人惡意串通侵害了上訴人的房屋所有權(quán)。1、2016年1月7日，上訴人向王國(guó)興所在的公司(北京同創(chuàng)普惠信息咨詢有限公司)貸款20萬(wàn)元。該公司為了保障如期還款，要求上訴人辦理房產(chǎn)抵押，并指派其員工孫芳芳與上訴人簽訂委托書(shū)，在滄州市公證處辦理委托公證。公證的內(nèi)容雖然是涉及房屋買(mǎi)賣(mài)委托，但是其目的也是為了借款按時(shí)歸還，保障其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2、上訴人與王國(guó)興簽訂了借款合同，約定借款時(shí)間為2016年1月7日至3月6日。2016年1月22日(借款合同沒(méi)有到期)，孫芳芳在王國(guó)興的授意下以上訴人的名義與黃欣瑤簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將位于御河小區(qū)的房子過(guò)戶到黃欣瑤的名下。3、孫芳芳與上訴人簽訂委托書(shū)，在滄州市公證處辦理委托公證，其公證書(shū)是不合法的。此委托書(shū)是依據(jù)向王國(guó)興的借款而出具的，委托書(shū)中涉及買(mǎi)賣(mài)此房的委托事項(xiàng)不是上訴人的真實(shí)意思表示。司法部《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》中第三、四條明確規(guī)定了不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證、不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。委托公證是不合法的，不能產(chǎn)生法律效力，孫芳芳不能依據(jù)此委托書(shū)隨意處分上訴人的財(cái)產(chǎn)。4、即便是王國(guó)興實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，按照《擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償。在借款沒(méi)有到期前，王國(guó)興沒(méi)有與上訴人協(xié)商的情況下，將房屋過(guò)戶是違法的。5、案外人蘆桂鑫將對(duì)上訴人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給張樹(shù)輝，上訴人不認(rèn)可，其他案外人對(duì)上訴人的債權(quán)應(yīng)另行處理，任何人均不能隨意與孫芳芳、王國(guó)興共同處置上訴人的財(cái)產(chǎn)。6、房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于王國(guó)興對(duì)上訴人的20萬(wàn)元的債權(quán)。一審法院審理本案沒(méi)有實(shí)質(zhì)性、全面地審查，以“上訴人委托孫芳芳辦理了公證委托，此房辦理了過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)已變更”為由，不予認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是錯(cuò)誤的。三、運(yùn)河區(qū)人民法院作出的(2017)冀0903民初3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)是不合法的。2017年1月上訴人就本案起訴到運(yùn)河區(qū)人民法院，由于法院的原因，本案遲遲沒(méi)有立案繳納訴訟費(fèi)，而是將本案交由南陳屯法庭調(diào)解，在調(diào)解不成的情況下，才讓上訴人繳費(fèi)立案。黃欣瑤與平安普惠融資擔(dān)保有限公司追償權(quán)糾紛一案晚于上訴人起訴的案件，本案案號(hào)為2339號(hào)，民事調(diào)解書(shū)案號(hào)為3318號(hào)。本案法院通知第一次開(kāi)庭的時(shí)間是10月16日，因王國(guó)興一方?jīng)]有送達(dá)，延長(zhǎng)到11月23日開(kāi)庭。黃欣瑤明知上訴人已經(jīng)起訴確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，還在2017年11月9日主動(dòng)與平安普惠融資擔(dān)保有限公司達(dá)成調(diào)解書(shū)，用本案爭(zhēng)議的房屋抵償還款，明顯是惡意行為，3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)嚴(yán)重侵害了上訴人的利益。綜上，上訴人認(rèn)為一審法院判決是錯(cuò)誤的，望二審法院依法改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。黃欣瑤答辯稱，同一審?fù)徱庖?jiàn)。第三人平安普惠融資擔(dān)保有限公司答辯稱，（2017）冀0903民初3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)完全符合法律規(guī)定，該調(diào)解書(shū)已經(jīng)履行完畢，本案被上訴人黃欣瑤已經(jīng)按調(diào)解書(shū)約定的數(shù)額支付了欠款。本案涉及的房屋，第三人也已經(jīng)解除查封，所以本案與第三人已經(jīng)沒(méi)有利害關(guān)系。張某某、孫某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判決被告孫芳芳代理原告與被告黃欣瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2、依法判決被告黃欣瑤將涉案房屋變更到原告名下，所需費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年1月7日，原告孫某某與被告王國(guó)興簽訂個(gè)人借款合同，原告在被告處借款200000元，借款期限為二個(gè)月，借款利率為月息2.5%。同日，雙方又簽訂個(gè)人抵押合同，原告將本案所涉房屋作了抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，之后，原告為被告出具收條，認(rèn)可收到被告200000元。2016年1月22日，案外人張樹(shù)輝代原告償還了該款項(xiàng)。2016年1月12日，案外人蘆桂鑫將對(duì)原告孫某某的240000元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了張樹(shù)輝。2016年1月7日，二原告為被告孫芳芳出具委托書(shū)，其委托事項(xiàng)為：委托人名下坐落在滄州市運(yùn)河區(qū)，房屋所有權(quán)證編號(hào)為：房權(quán)證滄字第××號(hào)，上述房產(chǎn)系委托人的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)委托人欲將上述房產(chǎn)出售，因委托人工作繁忙，特委托孫芳芳為受托人，以委托人的名義辦理出售上述房產(chǎn)過(guò)程中的如下事項(xiàng)：1、在符合依法出售的前提下，代我們辦理此房的買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)，代為簽署以上房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。2、代為到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理此房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過(guò)戶等相關(guān)事宜。3、代為辦理與出售此房相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、暖氣、公共維修基金等交割手續(xù)。4、協(xié)助買(mǎi)方以賣(mài)方名義辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)并簽署相關(guān)文件。5、代為收取相關(guān)售房款。受托人在上述委托范圍內(nèi)所進(jìn)行的一切行為和所簽署的一切文件我們均予以承認(rèn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果。同日該公證書(shū)在公證機(jī)關(guān)進(jìn)行了公證。黃欣瑤與張樹(shù)輝系親屬關(guān)系，2016年1月22日，被告孫芳芳與被告黃欣瑤訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將房權(quán)證滄字第××號(hào)房屋過(guò)戶給黃欣瑤，張樹(shù)輝出庭作證，認(rèn)可該房屋抵頂了原告欠張樹(shù)輝的440000元欠款。第三人平安普惠融資擔(dān)保有限公司與被告黃欣瑤追償權(quán)糾紛一案，一審法院作出（2017）冀0903民初3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)，第三人就本案所涉房屋有優(yōu)先受償權(quán)。一審法院認(rèn)為，原告與被告王國(guó)興訂立借款合同后，與被告孫芳芳訂立了委托書(shū)，并經(jīng)公證部門(mén)進(jìn)行了公證，該委托書(shū)系其真實(shí)意思表示，一審法院予以確認(rèn)。被告孫芳芳與黃欣瑤訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋出賣(mài)，抵頂原告的債務(wù)，系其在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施的行為，該房屋現(xiàn)已過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)已變更。原告訴稱該行為存在惡意串通，損害原告利益，被告孫芳芳代理原告與被告黃欣瑤簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，證據(jù)不足，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條、第四百零二條之規(guī)定，判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元由原告承擔(dān)。本院二審期間，原審第三人平安普惠融資擔(dān)保有限公司向本院提交撤回參加訴訟申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)撤回參加上訴人張某某、孫某某與被上訴人黃欣瑤等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案的訴訟及滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2339號(hào)案件中作為第三人參加的訴訟。理由為：第三人與本案被上訴人黃欣瑤之間的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)履行完畢，涉案房屋已經(jīng)解封，案件審理的結(jié)果與第三人無(wú)利害關(guān)系，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，撤回該案參加訴訟的請(qǐng)求。上訴人在知悉上述情況后，其對(duì)于上訴理由一、三，即上訴狀中提出的第三人不應(yīng)參加本案訴訟及運(yùn)河區(qū)人民法院作出的（2017）冀0903民初3318號(hào)民事調(diào)解書(shū)不合法的上訴意見(jiàn)不再堅(jiān)持。二審經(jīng)審理查明的其他事實(shí)，與一審法院查明的事實(shí)一致。
上訴人張某某、孫某某因與被上訴人黃欣瑤、王國(guó)興、孫芳芳、平安普惠融資擔(dān)保有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2339號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條第二項(xiàng)之規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備“意思表示真實(shí)”的條件。《民法總則》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！鄙显V人張某某、孫某某提起本案訴訟的訴求是確認(rèn)案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，而案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》雙方當(dāng)事人對(duì)其間法律關(guān)系性質(zhì)的主張并不一致，故判斷該合同約定的內(nèi)容本身是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵。二審審理中，被上訴人黃欣瑤主張“因?yàn)樯显V人欠案外人張樹(shù)輝款一直沒(méi)還，房屋過(guò)戶的目的是為了督促上訴人還款，不是為了房屋買(mǎi)賣(mài)”。一審審理中，張樹(shù)輝出庭作證，認(rèn)可該房屋抵頂了上訴人欠張樹(shù)輝的440000元欠款。孫芳芳主張“其沒(méi)有經(jīng)手過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程，錢(qián)的事情其不清楚，其只負(fù)責(zé)簽字，合同內(nèi)容其也沒(méi)看”。在2017年4月10日一審法院對(duì)張樹(shù)輝的詢問(wèn)筆錄中，張樹(shù)輝明確表示“不想要這個(gè)房子，想要孫某某償還借款”。由此可以認(rèn)定，案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定本身是當(dāng)事人之間的虛假意思表示，孫芳芳代理張某某、孫某某與黃欣瑤簽訂案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)目的是以案涉房屋擔(dān)保孫某某與張樹(shù)輝之間債務(wù)的履行，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱藏的民事法律行為是將案涉房屋作為借款合同的擔(dān)保。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條之規(guī)定，本院認(rèn)定案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》本身作為偽裝行為無(wú)效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。因此，上訴人請(qǐng)求確認(rèn)孫芳芳代理其與黃欣瑤于2016年1月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的上訴理由，本院予以支持。另外，案外債權(quán)人張樹(shù)輝實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在上訴人債務(wù)履行期限屆滿后，向上訴人主張債權(quán)，在上訴人拒不還債或者無(wú)力還債的情況下，案外人張樹(shù)輝方可就《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的房產(chǎn)主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。綜上所述，上訴人張某某、孫某某的上訴請(qǐng)求成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2339號(hào)民事判決；二、確認(rèn)孫芳芳代理張某某、孫某某與黃欣瑤于2016年1月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；一審案件受理費(fèi)100元、二審案件受理費(fèi)100元，均由黃欣瑤承擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張友僧
審判員　　穆慶偉
審判員　　余志剛

書(shū)記員：徐菲菲