張某某
綠地地產(chǎn)集團(tuán)牡丹江愛(ài)民置業(yè)有限公司
王秋菊（黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所）

（2015）愛(ài)民初字第288號(hào)
原告張某某，男，1953年7月出生，漢族。
被告綠地地產(chǎn)集團(tuán)牡丹江愛(ài)民置業(yè)有限公司。
法定代表人樊華，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人王秋菊，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告綠地地產(chǎn)集團(tuán)牡丹江愛(ài)民置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠地地產(chǎn)）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年6月8日、9月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告張某某、被告綠地地產(chǎn)的委托代理人王秋菊到庭參加訴訟。
因案情疑難、復(fù)雜，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議較大，本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審限三個(gè)月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱:2013年2月28日，原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定被告將房屋賣(mài)給原告，原告支付購(gòu)房款345289元；被告于2014年8月30日前交付房屋。
原告已按合同約定一次性支付全部購(gòu)房款，但被告未按約定交付房屋。
被告雖于2015年2月10日通知原告交房，但該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，水、煤氣都沒(méi)有通，電是臨時(shí)電。
樓房前后還是爛土堆，路也沒(méi)有修。
合同約定門(mén)窗是三層玻璃，而實(shí)際是兩層玻璃，該房屋不具備交付使用條件。
為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院，要求解除原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；被告退還購(gòu)房款345289元及利息24170.23元、并承擔(dān)違約金10358.67元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告綠地地產(chǎn)辯稱:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，建設(shè)工程驗(yàn)收合格后方可交付使用。
被告已組織相關(guān)單位進(jìn)行了驗(yàn)收，并一致確認(rèn)符合交付條件，被告并不存在違約的情形。
原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，既不符合約定的條款，也不符合法定解除條件，故不存在返還房款及利息的情形。
綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):一、原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議條款是否合法有效；二、原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有事實(shí)和法律依據(jù)；三、原告的訴訟請(qǐng)求是否合理、合法。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)一、“關(guān)于房屋業(yè)主張某某來(lái)我單位詢問(wèn)樓是否竣工驗(yàn)收和備案的答復(fù)”復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明涉案房屋沒(méi)有組織竣工驗(yàn)收、未取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
被告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，但該證據(jù)沒(méi)有出具人簽字；對(duì)證明的問(wèn)題有異議，工程質(zhì)量監(jiān)督站是行政機(jī)關(guān)，其對(duì)建設(shè)單位實(shí)施行政管理。
只要建設(shè)單位組織了勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位共同驗(yàn)收，就可以認(rèn)定工程竣工驗(yàn)收合格，達(dá)到了購(gòu)房者約定的交付條件，竣工驗(yàn)收備案，只是履行備案手續(xù)。
只要商品房符合合同約定的交付條件，即使沒(méi)有取得竣工驗(yàn)收備案表，也符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同中商品房交付條件。
本院認(rèn)為，該證據(jù)與原告舉示的證據(jù)六相結(jié)合，能夠證明截止到2015年5月5日牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站沒(méi)有接到綠地地產(chǎn)集團(tuán)牡丹江愛(ài)民置業(yè)有限公司對(duì)樓竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，該工程至今沒(méi)有辦理工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)
證據(jù)二、金某、郁某出具證人證言各一份，證明涉案工程房屋質(zhì)量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃?xì)舛紱](méi)有通，電是臨時(shí)電。
被告有異議，該證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，證人應(yīng)出庭作證，因該證人未出庭接受質(zhì)詢，被告不予質(zhì)證。
本院認(rèn)為，因證人未出庭接受質(zhì)詢，不符合民事訴訟法關(guān)于證人出庭作證的有關(guān)規(guī)定，本院不予確認(rèn)。
證據(jù)三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案證明復(fù)印件各一份（均與原件核對(duì)無(wú)異），證明原、被告簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定是三層玻璃塑鋼窗，而實(shí)際上是兩層玻璃，不符合合同約定。
合同約定出賣(mài)人逾期交房超過(guò)180天，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，被告雖通知原告交房，但該房屋不符合交付使用條件，原告沒(méi)有收房。
按約定被告交房應(yīng)該做到六通，但該房屋樓前樓后的土方都沒(méi)有收拾完整。
被告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以及原告交付購(gòu)房款的事實(shí)沒(méi)有異議，但該證據(jù)證明不了被告有違約行為。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明2013年2月28日原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同于當(dāng)日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)四、單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件三張（與原件核對(duì)無(wú)異）、中國(guó)銀行轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件三張（與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告交付給被告全部購(gòu)房款345289元。
被告沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)五、光盤(pán)一張（2015年3月14日原告與被告客戶經(jīng)理劉某的對(duì)話；2015年4月21日原告與被告客戶中心姓單的工作人員對(duì)話；以及牡丹江市社會(huì)方圓節(jié)目一段錄制內(nèi)容），證明因原告購(gòu)買(mǎi)的房屋不具備交付條件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申請(qǐng)，原告于2015年3月20日向被告提交退房申請(qǐng)。
被告有異議，該談話錄音中談話人是否是被告工作人員無(wú)法核對(duì)；該談話錄音屬于證人證言的范疇，因兩位證人未出庭，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，該錄音亦不能證明原告曾向被告提交退房申請(qǐng)的事實(shí)。
新聞媒體報(bào)道是傳來(lái)證據(jù)，在沒(méi)有其他證據(jù)佐證的情況下，其所陳述的內(nèi)容不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，
本院認(rèn)為，兩份談話錄音內(nèi)容相互結(jié)合，可以證明原告與被告工作人員就退房事宜進(jìn)行商談的事實(shí)，被告雖提出異議，但沒(méi)有相反證據(jù)證實(shí)，對(duì)該證據(jù)本院予以確認(rèn)；“社會(huì)方圓”節(jié)目錄音能夠證明新聞媒體對(duì)某小區(qū)進(jìn)行了新聞報(bào)道的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)六、牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份（本院依原告申請(qǐng)調(diào)取），證明商品房竣工驗(yàn)收需經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收備案，但涉案房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收備案，因此不具備交付使用條件。
被告對(duì)形式要件無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。
竣工驗(yàn)收備案是行政管理機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)單位實(shí)施的行政管理行為，與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的購(gòu)房行為無(wú)關(guān)。
原、被告在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的交付條件是經(jīng)驗(yàn)收合格，并沒(méi)有要求經(jīng)過(guò)備案驗(yàn)收合格，涉案房屋經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，符合商品房交付條件。
所以沒(méi)有辦理備案不影響商品房交付，而且工程質(zhì)量監(jiān)督站只是備案機(jī)關(guān)，也不是評(píng)定商品房屋質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)的部門(mén)。
本院對(duì)該組證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)與證據(jù)一相一致，不再贅述。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)一、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告購(gòu)買(mǎi)的某小區(qū)房屋，被告已經(jīng)組織了竣工驗(yàn)收，并且驗(yàn)收合格，該房屋符合原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的交付條件。
原告有異議，被告提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是被告內(nèi)部驗(yàn)收材料，并非有關(guān)部門(mén)的正式驗(yàn)收材料。
工程完工后，施工方向建設(shè)單位申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，工程驗(yàn)收后到質(zhì)監(jiān)部門(mén)申請(qǐng)備案，備案后才具備交付條件，涉案房屋不符合交房的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明被告組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位對(duì)涉案房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份，證明涉案商品房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后即符合商品房交付條件，被告已履行交付義務(wù)，根據(jù)該合同第九條第二款，合同補(bǔ)充協(xié)議第二十五條約定，出賣(mài)人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買(mǎi)受人同意給予出賣(mài)人90日的寬展期，準(zhǔn)許出賣(mài)人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣(mài)人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超過(guò)180天的情形，不符合解除條件。
根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十六條約定，原告逾期主張權(quán)利，已經(jīng)喪失了合同解除權(quán)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第二十六條約定，由于冬季不能施工，小區(qū)景觀、道路、圍墻未能完善施工，賣(mài)方不構(gòu)成違約。
原告有異議，原告沒(méi)有喪失解除權(quán)，原告在2015年3月22日左右交給被告姓單的工作人員退房申請(qǐng)，過(guò)了一周仍沒(méi)有給原告答復(fù)，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告沒(méi)有放棄解除合同的權(quán)利。
附件四補(bǔ)充協(xié)議不合理，屬于霸王條款，在約定交房日期前后原告均到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，房前屋后土堆等沒(méi)有進(jìn)行整理。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第九條約定:逾期交房超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
結(jié)合庭審中原告陳述2015年2月27日是被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。
原告沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2013年2月28日，原告張某某與被告綠地地產(chǎn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，主要內(nèi)容為:第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，出賣(mài)人以掛牌方式取得位于地塊的土地使用權(quán)。
該地塊土地面積為44609平方米，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房。
第二條商品房銷售依據(jù)，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為牡丹江市房地產(chǎn)管理局。
第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的房屋。
該商品房建筑面積共101.72平方米，其中，套內(nèi)建筑面積92.88平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e8.84平方米。
第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按第1種方式計(jì)算該商品房房?jī)r(jià)款，1:按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米3394.505元，總金額345289元。
第八條交付期限，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年8月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
第九條出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1種方式處理:1.（2）逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
合同補(bǔ)充協(xié)議（商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件四）第16條約定，買(mǎi)方根據(jù)本合同第九條行使單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)在賣(mài)方逾期交房180日起30日內(nèi)書(shū)面形式提出，否則視為買(mǎi)方放棄該項(xiàng)權(quán)利。
第25條約定，出賣(mài)人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買(mǎi)受人同意給予出賣(mài)人90日寬展期，準(zhǔn)許出賣(mài)人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣(mài)人逾期交房。
合同簽訂后，原告向被告交付了全部購(gòu)房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收合格。
庭審中原告稱2015年2月27日為被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋。
根據(jù)牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明:“我站截止到2015年5月5日沒(méi)有接到樓竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，我站沒(méi)有參加該工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督，該工程至今沒(méi)有辦理工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
”原告稱因涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申請(qǐng)。
被告稱沒(méi)有收到原告的退房申請(qǐng)。
因原告主張?jiān)V爭(zhēng)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)本院依法釋明，原告不申請(qǐng)對(duì)涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，以及是否符合正常居住使用條件進(jìn)行司法鑒定。
本院認(rèn)為:關(guān)于本案案由問(wèn)題，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房。
原、被告在該商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生了糾紛，故本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議條款的效力問(wèn)題。
2013年2月28日原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議的效力問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條 ?規(guī)定:格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
因補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款，該協(xié)議中第十六條、第二十五條明顯具有免除被告責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故該條款無(wú)效。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否應(yīng)予解除的問(wèn)題。
根據(jù)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，被告逾期交付房屋超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
庭審中原告自認(rèn)被告逾期交付房屋的時(shí)間未超過(guò)180日，因此不符合合同約定的解除條件。
另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條 ?規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”因原告沒(méi)有舉示證據(jù)證明涉案房屋存在法定解除合同的情形，經(jīng)本院依法釋明，原告亦不申請(qǐng)對(duì)涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，是否符合正常居住使用條件進(jìn)行司法鑒定。
故原告要求解除合同于法無(wú)據(jù)。
庭審中原告稱涉案房屋至今尚未取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件:（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。
建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
”鑒于被告已組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對(duì)涉案工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格報(bào)告，根據(jù)上述規(guī)定，可認(rèn)定涉案房屋具備交付使用條件，故原告主張的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同不符合合同約定及法律規(guī)定，本院不予支持。
對(duì)于原告要求被告退還購(gòu)房款345289元及利息24170.23元，并承擔(dān)違約金10358.67元的訴訟請(qǐng)求，本院亦不予支持。
綜上事實(shí)及理由，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6997元，由原告張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn):一、原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議條款是否合法有效；二、原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有事實(shí)和法律依據(jù)；三、原告的訴訟請(qǐng)求是否合理、合法。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)一、“關(guān)于房屋業(yè)主張某某來(lái)我單位詢問(wèn)樓是否竣工驗(yàn)收和備案的答復(fù)”復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明涉案房屋沒(méi)有組織竣工驗(yàn)收、未取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
被告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，但該證據(jù)沒(méi)有出具人簽字；對(duì)證明的問(wèn)題有異議，工程質(zhì)量監(jiān)督站是行政機(jī)關(guān)，其對(duì)建設(shè)單位實(shí)施行政管理。
只要建設(shè)單位組織了勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位共同驗(yàn)收，就可以認(rèn)定工程竣工驗(yàn)收合格，達(dá)到了購(gòu)房者約定的交付條件，竣工驗(yàn)收備案，只是履行備案手續(xù)。
只要商品房符合合同約定的交付條件，即使沒(méi)有取得竣工驗(yàn)收備案表，也符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同中商品房交付條件。
本院認(rèn)為，該證據(jù)與原告舉示的證據(jù)六相結(jié)合，能夠證明截止到2015年5月5日牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站沒(méi)有接到綠地地產(chǎn)集團(tuán)牡丹江愛(ài)民置業(yè)有限公司對(duì)樓竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，該工程至今沒(méi)有辦理工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)
證據(jù)二、金某、郁某出具證人證言各一份，證明涉案工程房屋質(zhì)量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃?xì)舛紱](méi)有通，電是臨時(shí)電。
被告有異議，該證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，證人應(yīng)出庭作證，因該證人未出庭接受質(zhì)詢，被告不予質(zhì)證。
本院認(rèn)為，因證人未出庭接受質(zhì)詢，不符合民事訴訟法關(guān)于證人出庭作證的有關(guān)規(guī)定，本院不予確認(rèn)。
證據(jù)三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案證明復(fù)印件各一份（均與原件核對(duì)無(wú)異），證明原、被告簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定是三層玻璃塑鋼窗，而實(shí)際上是兩層玻璃，不符合合同約定。
合同約定出賣(mài)人逾期交房超過(guò)180天，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，被告雖通知原告交房，但該房屋不符合交付使用條件，原告沒(méi)有收房。
按約定被告交房應(yīng)該做到六通，但該房屋樓前樓后的土方都沒(méi)有收拾完整。
被告對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以及原告交付購(gòu)房款的事實(shí)沒(méi)有異議，但該證據(jù)證明不了被告有違約行為。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明2013年2月28日原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同于當(dāng)日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)四、單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件三張（與原件核對(duì)無(wú)異）、中國(guó)銀行轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件三張（與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告交付給被告全部購(gòu)房款345289元。
被告沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)五、光盤(pán)一張（2015年3月14日原告與被告客戶經(jīng)理劉某的對(duì)話；2015年4月21日原告與被告客戶中心姓單的工作人員對(duì)話；以及牡丹江市社會(huì)方圓節(jié)目一段錄制內(nèi)容），證明因原告購(gòu)買(mǎi)的房屋不具備交付條件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申請(qǐng)，原告于2015年3月20日向被告提交退房申請(qǐng)。
被告有異議，該談話錄音中談話人是否是被告工作人員無(wú)法核對(duì)；該談話錄音屬于證人證言的范疇，因兩位證人未出庭，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，該錄音亦不能證明原告曾向被告提交退房申請(qǐng)的事實(shí)。
新聞媒體報(bào)道是傳來(lái)證據(jù)，在沒(méi)有其他證據(jù)佐證的情況下，其所陳述的內(nèi)容不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，
本院認(rèn)為，兩份談話錄音內(nèi)容相互結(jié)合，可以證明原告與被告工作人員就退房事宜進(jìn)行商談的事實(shí)，被告雖提出異議，但沒(méi)有相反證據(jù)證實(shí)，對(duì)該證據(jù)本院予以確認(rèn)；“社會(huì)方圓”節(jié)目錄音能夠證明新聞媒體對(duì)某小區(qū)進(jìn)行了新聞報(bào)道的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)六、牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份（本院依原告申請(qǐng)調(diào)?。?，證明商品房竣工驗(yàn)收需經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收備案，但涉案房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收備案，因此不具備交付使用條件。
被告對(duì)形式要件無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。
竣工驗(yàn)收備案是行政管理機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)單位實(shí)施的行政管理行為，與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的購(gòu)房行為無(wú)關(guān)。
原、被告在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的交付條件是經(jīng)驗(yàn)收合格，并沒(méi)有要求經(jīng)過(guò)備案驗(yàn)收合格，涉案房屋經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，符合商品房交付條件。
所以沒(méi)有辦理備案不影響商品房交付，而且工程質(zhì)量監(jiān)督站只是備案機(jī)關(guān)，也不是評(píng)定商品房屋質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)的部門(mén)。
本院對(duì)該組證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)與證據(jù)一相一致，不再贅述。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)一、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告購(gòu)買(mǎi)的某小區(qū)房屋，被告已經(jīng)組織了竣工驗(yàn)收，并且驗(yàn)收合格，該房屋符合原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的交付條件。
原告有異議，被告提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是被告內(nèi)部驗(yàn)收材料，并非有關(guān)部門(mén)的正式驗(yàn)收材料。
工程完工后，施工方向建設(shè)單位申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，工程驗(yàn)收后到質(zhì)監(jiān)部門(mén)申請(qǐng)備案，備案后才具備交付條件，涉案房屋不符合交房的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明被告組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位對(duì)涉案房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份，證明涉案商品房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后即符合商品房交付條件，被告已履行交付義務(wù)，根據(jù)該合同第九條第二款，合同補(bǔ)充協(xié)議第二十五條約定，出賣(mài)人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買(mǎi)受人同意給予出賣(mài)人90日的寬展期，準(zhǔn)許出賣(mài)人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣(mài)人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超過(guò)180天的情形，不符合解除條件。
根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十六條約定，原告逾期主張權(quán)利，已經(jīng)喪失了合同解除權(quán)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第二十六條約定，由于冬季不能施工，小區(qū)景觀、道路、圍墻未能完善施工，賣(mài)方不構(gòu)成違約。
原告有異議，原告沒(méi)有喪失解除權(quán)，原告在2015年3月22日左右交給被告姓單的工作人員退房申請(qǐng)，過(guò)了一周仍沒(méi)有給原告答復(fù)，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告沒(méi)有放棄解除合同的權(quán)利。
附件四補(bǔ)充協(xié)議不合理，屬于霸王條款，在約定交房日期前后原告均到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，房前屋后土堆等沒(méi)有進(jìn)行整理。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第九條約定:逾期交房超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
結(jié)合庭審中原告陳述2015年2月27日是被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份（與原件核對(duì)無(wú)異），證明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。
原告沒(méi)有異議，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2013年2月28日，原告張某某與被告綠地地產(chǎn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，主要內(nèi)容為:第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，出賣(mài)人以掛牌方式取得位于地塊的土地使用權(quán)。
該地塊土地面積為44609平方米，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房。
第二條商品房銷售依據(jù)，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為牡丹江市房地產(chǎn)管理局。
第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的房屋。
該商品房建筑面積共101.72平方米，其中，套內(nèi)建筑面積92.88平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e8.84平方米。
第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按第1種方式計(jì)算該商品房房?jī)r(jià)款，1:按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米3394.505元，總金額345289元。
第八條交付期限，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年8月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
第九條出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1種方式處理:1.（2）逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
合同補(bǔ)充協(xié)議（商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件四）第16條約定，買(mǎi)方根據(jù)本合同第九條行使單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)在賣(mài)方逾期交房180日起30日內(nèi)書(shū)面形式提出，否則視為買(mǎi)方放棄該項(xiàng)權(quán)利。
第25條約定，出賣(mài)人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買(mǎi)受人同意給予出賣(mài)人90日寬展期，準(zhǔn)許出賣(mài)人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣(mài)人逾期交房。
合同簽訂后，原告向被告交付了全部購(gòu)房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收合格。
庭審中原告稱2015年2月27日為被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋。
根據(jù)牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明:“我站截止到2015年5月5日沒(méi)有接到樓竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，我站沒(méi)有參加該工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督，該工程至今沒(méi)有辦理工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
”原告稱因涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申請(qǐng)。
被告稱沒(méi)有收到原告的退房申請(qǐng)。
因原告主張?jiān)V爭(zhēng)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)本院依法釋明，原告不申請(qǐng)對(duì)涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，以及是否符合正常居住使用條件進(jìn)行司法鑒定。
本院認(rèn)為:關(guān)于本案案由問(wèn)題，原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房。
原、被告在該商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生了糾紛，故本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議條款的效力問(wèn)題。
2013年2月28日原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議的效力問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條 ?規(guī)定:格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
因補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款，該協(xié)議中第十六條、第二十五條明顯具有免除被告責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，故該條款無(wú)效。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否應(yīng)予解除的問(wèn)題。
根據(jù)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，被告逾期交付房屋超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
庭審中原告自認(rèn)被告逾期交付房屋的時(shí)間未超過(guò)180日，因此不符合合同約定的解除條件。
另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條 ?規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”因原告沒(méi)有舉示證據(jù)證明涉案房屋存在法定解除合同的情形，經(jīng)本院依法釋明，原告亦不申請(qǐng)對(duì)涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，是否符合正常居住使用條件進(jìn)行司法鑒定。
故原告要求解除合同于法無(wú)據(jù)。
庭審中原告稱涉案房屋至今尚未取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件:（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。
建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
”鑒于被告已組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對(duì)涉案工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格報(bào)告，根據(jù)上述規(guī)定，可認(rèn)定涉案房屋具備交付使用條件，故原告主張的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原告要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同不符合合同約定及法律規(guī)定，本院不予支持。
對(duì)于原告要求被告退還購(gòu)房款345289元及利息24170.23元，并承擔(dān)違約金10358.67元的訴訟請(qǐng)求，本院亦不予支持。

綜上事實(shí)及理由，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6997元，由原告張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：時(shí)維

書(shū)記員：樊超