上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住武漢市江漢區(qū)。
法定代理人：張水才（系上訴人張某某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：嚴(yán)資明、馬波，湖北多能律師事務(wù)所律師，委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人（原審被告）：武漢美斯奇酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱美斯奇酒店），住所地武漢市漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡小道17號(hào)東方江景園3棟7單元13層4室。
法定代表人：汪奇，美斯奇酒店總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黎瓊樓，湖北海舟律師事務(wù)所律師，委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：蘆林，湖北海舟律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，委托代理權(quán)限為一般代理。

上訴人張某某因與上訴人美斯奇酒店房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初26號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求二審依法撤銷一審判決，改判支持上訴人一審的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：本案中雙方的租賃法律關(guān)系明確，上訴人嚴(yán)格依照合同履行義務(wù)，被上訴人在合同履行過(guò)程中并未依約依法履行，應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。一審判決租金的計(jì)算期限、逾期支付租金違約金等認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律錯(cuò)誤，具體如下：一、雙方租賃合同解除的時(shí)間應(yīng)該是一審判決生效的時(shí)間，而一審判決尚未生效；房屋租金計(jì)算截止時(shí)間應(yīng)當(dāng)是判決生效、且被上訴人將房屋原狀交付上訴人時(shí)止。一審法院雖要求庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，但并未主持雙方交接。該房屋因被上訴人經(jīng)營(yíng)的緣故，并未恢復(fù)原狀，不具備交接條件，一審判決租金支付至2016年1月于情于理于法不符。二、被上訴人逾期支付租金和違約單方解除合同是兩個(gè)不同的違約行為，給上訴人造成不同的損失，應(yīng)分別承擔(dān)不同的違約責(zé)任。一審判決僅支持了被上訴人違約單方解除合同的違約金，而未支持逾期支付租金的違約金不當(dāng)。逾期支付租金的違約金應(yīng)當(dāng)算至被上訴人實(shí)際支付逾期租金時(shí)止。三、上訴人主張的解除合同違約金是雙方約定的，在法定范圍內(nèi)，一審判決予以調(diào)低不當(dāng)。首先，上訴人購(gòu)買出租房產(chǎn)時(shí)，基于被上訴人酒店經(jīng)營(yíng)的需求，才購(gòu)買了符合被上訴人要求的精裝修房產(chǎn)，價(jià)格也高于該項(xiàng)目同期、同類型的毛坯房。被上訴人單方解除合同，造成了上訴人的房屋裝修損失。其次，該房屋位置偏僻，房屋結(jié)構(gòu)和內(nèi)外部環(huán)境不適合家庭居住。被上訴人解約后，將會(huì)造成該房屋至少在兩年內(nèi)不能自己使用，也無(wú)他人承租，一審判決只按3-4個(gè)月的租金來(lái)核算上訴人的租金損失不當(dāng)。最后，雙方簽訂的合同租期為10年，上訴人預(yù)期可得利益為10年的租金收益數(shù)十萬(wàn)元。因此，上訴人訴求主張的解除合同違約金明顯低于被上訴人違約解除合同給上訴人造成的損失，并不過(guò)高。一審判決調(diào)低被上訴人應(yīng)承擔(dān)的違約金顯失公平。
針對(duì)張某某的上訴，美斯奇酒店辯稱：一審判決認(rèn)定答辯人“在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營(yíng)虧損為由拒付租金，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金”，可見(jiàn)一審判決對(duì)答辯人逾期支付租金應(yīng)承擔(dān)的違約金及單方解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約金已一并作出處理，被答辯人認(rèn)為一審判決未支持逾期支付租金的違約金與事實(shí)不符。一審判決根據(jù)合同履行的實(shí)際情況，依法適當(dāng)減少約定的違約金符合公平原則。此外，答辯人的的其他答辯意見(jiàn)與答辯人上訴提出的意見(jiàn)一致。
美斯奇酒店上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二審依法撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判房屋租金為9300元。二、本案訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、本案房屋租賃合同自2015年5月7日《房屋解除租約通知》送達(dá)給被上訴人之日起已依法解除，租金計(jì)算應(yīng)截止于2015年5月7日。二、合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，只需解除權(quán)人將合同解除的意思表示通知對(duì)方，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告終止。即便本案房屋租賃合同的解除依據(jù)被上訴人起訴的時(shí)間，合同解除日期應(yīng)為2015年10月29日。三、房屋租賃合同解除后，房屋交接前的費(fèi)用為占有使用費(fèi)，該費(fèi)用被上訴人并未主張，人民法院應(yīng)當(dāng)不予支持。一審判決適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審依法予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
針對(duì)美斯奇酒店的上訴，張某某辯稱：一、答辯人向法院提起訴訟的時(shí)間是2015年7月25日，因一審法院認(rèn)為本案是集團(tuán)訴訟，需向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，故推遲了3個(gè)月才立案。二、美斯奇酒店不是合同法規(guī)定的擁有解除權(quán)的當(dāng)事人，其單方解除合同是違約的，不擁有法律規(guī)定的解除權(quán)，不享有法律給予的預(yù)期保護(hù)，故美斯奇酒店主張2015年5月7日合法解除合同是沒(méi)有依據(jù)的。三、因美斯奇酒店逾期支付租金違約，答辯人依據(jù)合同規(guī)定提出解除合同，擁有合法的解除權(quán)。答辯人提出解除合同并不是通過(guò)向美斯奇酒店發(fā)出解除函的方式，而是向法院提起訴訟。在法院判決解除合同生效前，租賃合同關(guān)系依然存在，故租金應(yīng)支付至法院判決生效并將房屋交付給答辯人時(shí)為止。
張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求法院判令被告美斯奇酒店向原告張某某支付拖欠租金12090元（另按合同約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際算至房屋退還原告時(shí)止）及逾期支付租金違約金2204元；二、被告美斯奇酒店向原告張某某支付違約解除合同違約金15955.7元；三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年4月22日，原告張某某與咸寧常青置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》購(gòu)買位于咸寧市咸安區(qū)官埠橋鎮(zhèn)渡船村（壹.未來(lái)城風(fēng)情街區(qū)）A幢607號(hào)房屋，并于同年5月29日付清了相應(yīng)的購(gòu)房款。2012年4月22日原告張某某（甲方）與被告美斯奇酒店（乙方）簽訂了A幢607號(hào)房屋即《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》，約定：甲方將A幢607號(hào)房屋（面積52.1㎡、購(gòu)房總價(jià)159557元）租給乙方作為酒店經(jīng)營(yíng)使用，租期為10年，前7年的年租金為房屋總價(jià)的7%計(jì)算即930元／月、后3年的年租金為房屋總價(jià)的8%即1060元／月，租金在每月到期3天前由乙方直接匯至甲方指定卡號(hào)。在租賃期內(nèi)，若2個(gè)月乙方未向甲方支付租金，除乙方應(yīng)支付甲方租金外，還應(yīng)按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰違約金，違約金從違約之日起第二天開(kāi)始計(jì)算，逾期3個(gè)月或每年度逾期累計(jì)超過(guò)4個(gè)月，甲方有權(quán)解除合同；本合同在有效期內(nèi)，除本合同第十條合同的變更和解除約定之外，任何一方不得提前解除合同，否則違約方應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于本委托物業(yè)購(gòu)房款10%的違約金。因國(guó)家政策法規(guī)導(dǎo)致該房屋不具備乙方經(jīng)營(yíng)的條件，雙方均可變更可解除合同等事項(xiàng)。由于開(kāi)發(fā)商在2013年底才將原告張某某購(gòu)買的房產(chǎn)予以交付，原告張某某所購(gòu)的房產(chǎn)只得于2014年1月起才交給被告美斯奇酒店出租，被告美斯奇酒店也只從2014年1月開(kāi)始支付原告張某某租金。但被告美斯奇酒店支付原告張某某租金到2014年6月份后，就未按約支付租金，并于2015年5月向原告張某某發(fā)送《房屋解除租約通知》，但雙方?jīng)]有對(duì)租賃房屋進(jìn)行交接。原告張某某認(rèn)為，被告美斯奇酒店沒(méi)有支付租金，又違反合同約定提出解除合同，后經(jīng)雙方多次協(xié)商無(wú)果，故原告張某某訴至一審法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。關(guān)于被告美斯奇酒店提出如何同原告張某某辦理退房手續(xù)問(wèn)題，一審?fù)彆r(shí)明確休庭后原、被告立即自行辦理相關(guān)交接手續(xù)，否則被告美斯奇酒店不再支付休庭后的房租。
一審法院認(rèn)為，一、關(guān)于《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》是否為有效合同的問(wèn)題。原、被告在自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。原告出租的房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，其在未經(jīng)相關(guān)行政部門批準(zhǔn)同意的情況下將在該土地上建造的房屋出租給被告作為商業(yè)酒店使用經(jīng)營(yíng)，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意”、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十條等規(guī)定，相關(guān)部門可以給予土地使用權(quán)人警告、罰款等相應(yīng)的行政處罰，但上述法律法規(guī)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響原被告簽訂的房屋租賃合同的效力，同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡窃摋l款并非強(qiáng)制性規(guī)定，不是絕對(duì)禁止住改商，而是應(yīng)在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的基礎(chǔ)上，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，是可以住改商，本案中被告租賃整棟樓，視為有利害關(guān)系的業(yè)主是同意原告的出租行為；且依據(jù)最高人民法院》第十四條：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?，而本案中涉及住改商行為的法律法規(guī)是管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，雙方簽訂的合同并未違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。故本案中原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》是合法有效的。二、關(guān)于《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除，租金計(jì)算期限及被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及逾期支付租金的違約金的問(wèn)題?；谠?、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》為有效合同，在雙方合同履行期間，被告通知原告解除合同，現(xiàn)原告訴求之一也是解除合同，應(yīng)視為原被告雙方均同意解除合同，屬當(dāng)事人自由處分其權(quán)利，且由于原告至今也未辦理住改商的相關(guān)行政審批手續(xù)，故對(duì)原告要求解除合同的主張予以支持。同時(shí)由于雙方在履行合同期間，原告將出租房屋已交付被告經(jīng)營(yíng)酒店，沒(méi)有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營(yíng)虧損為由拒付租金，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付原告出租房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。至于被告美斯奇酒店支付原告租金期限，雖然已向原告發(fā)送《房屋解除租約通知書(shū)》，但雙方?jīng)]有完成房屋交接，仍由被告美斯奇酒店實(shí)際占有使用租賃物，因此房屋租金不應(yīng)自《房屋解除租約通知書(shū)》送達(dá)原告之日起終止計(jì)算，庭審中一審法院明確庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，故租金應(yīng)計(jì)算至2016年1月止。三、關(guān)于雙方約定的違約金是否應(yīng)予以調(diào)整的問(wèn)題。根據(jù)《》第第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?、》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為第第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”據(jù)此，一審法院確認(rèn)約定的違約金數(shù)額是否過(guò)高，應(yīng)以實(shí)際損失數(shù)額為確認(rèn)的基礎(chǔ)，在計(jì)算實(shí)際損失數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)以被告因違約方未能履行的合同，給守約方原告造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，雙方在合同中可以約定高于實(shí)際損失的違約金，但從約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十可以認(rèn)定為過(guò)高來(lái)看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償性為主，以填補(bǔ)守約方原告的損失為主要功能，而不以嚴(yán)厲懲罰違約方被告為目的。過(guò)高的違約金約定與公平原則存在沖突。因此，對(duì)被告以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的主張，予以支持。原告在合同解除后雖依《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》直接有一定租金損失，但原告收回出租被告的房屋后，能直接對(duì)房屋重新管理使用、出租等，也能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，某種程度獲利，當(dāng)然這對(duì)原告來(lái)講需一定的延緩時(shí)間期限，結(jié)合本案實(shí)際，一審法院認(rèn)為被告應(yīng)支付原告4個(gè)月租金計(jì)算違約金為宜。綜上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》，屬雙方真實(shí)意思的表示，該合同沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。被告履行了部分合同義務(wù)，以虧損為由違反合同約定拒付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，即支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元（以930元／月計(jì)算從2014年7月起截至2016年1月止）、支付該合同4個(gè)月房屋租金的違約金3720元（同期4個(gè)月租金以930元／月計(jì)算）。故一審法院對(duì)原告張某某要求判令被告美斯奇酒店向原告張某某支付拖欠租金12090元（另按合同約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際算至房屋退還原告時(shí)止）及逾期支付租金違約金2204元、被告美斯奇酒店向原告張某某賠償損失即違約金15955.7元的訴訟請(qǐng)求予以部分支持；對(duì)被告美斯奇酒店的辯稱理由除請(qǐng)求調(diào)整過(guò)高違約金外，其它均不予采信。為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條、第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除原告張某某與被告美斯奇酒店簽訂的A幢607號(hào)房屋《咸寧“壹.未來(lái)”房屋租賃合同》，雙方房屋租賃合同關(guān)系自合同解除時(shí)自行終止。二、被告美斯奇酒店在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元、承擔(dān)違約責(zé)任3720元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。三、駁回原告張某某的其它訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)167元，由被告美斯奇酒店負(fù)擔(dān)。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：二審訴訟中，上訴人（原審原告）提交一組謝玲（另案上訴人，與本案原審原告一起出租房屋給美斯奇酒店的房東之一）于2015年底拍攝的其房屋現(xiàn)狀照片一組，擬證明美斯奇酒店確實(shí)提出過(guò)要將房屋移交給上訴人（原審原告），由于房屋不是原狀，且部分地方遭受毀損，故上訴人（原審原告）不接受房屋；上訴人（原審原告）還提交一張2016年10月底咸寧市常青置業(yè)有限公司對(duì)外宣傳其開(kāi)發(fā)的“壹·未來(lái)城”商鋪的宣傳單，擬證明與上訴人（原審原告）同處“壹·未來(lái)城”的未裝修房屋現(xiàn)價(jià)是2500-2600元／平方米，上訴人（原審原告）購(gòu)買該處已裝修房屋時(shí)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在未裝修的房屋價(jià)格，如果美斯奇酒店不能原狀返還房屋，則應(yīng)賠償相關(guān)的房屋裝修損失。對(duì)于上訴人（原審原告）提交的上述2份證據(jù)，本院認(rèn)為，謝玲提交的照片拍攝于2015年底，不屬二審訴訟中的“新證據(jù)”，且該組照片中的房屋與上訴人（原審原告）出租給美斯奇酒店的房屋之間的關(guān)聯(lián)性不能認(rèn)定，故該照片不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，不能達(dá)到上訴人（原審原告）的證明目的；“壹·未來(lái)城”商鋪的宣傳單上并未顯示宣傳單發(fā)布的時(shí)間，同時(shí)根據(jù)該宣傳單上的提示“本廣告僅為項(xiàng)目形象展示，所有圖文僅供參考，開(kāi)發(fā)商保留最終解釋權(quán)”的內(nèi)容，該宣傳單上發(fā)布的內(nèi)容的真實(shí)性，無(wú)法認(rèn)定，亦不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，不能達(dá)到上訴人（原審原告）的證明目的。經(jīng)本院審理查明，一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于一審判決是否支持了原審原告主張的美斯奇酒店逾期支付租金應(yīng)承擔(dān)的違約金的問(wèn)題。對(duì)此，一審判決已明確予以認(rèn)定：“原告將出租房屋已交付被告經(jīng)營(yíng)酒店，沒(méi)有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營(yíng)虧損為由拒付租金，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。”對(duì)于美斯奇酒店應(yīng)否承擔(dān)逾期支付租金違約金及單方解除合同違約金的問(wèn)題，一審判決還認(rèn)定：“對(duì)原告張某某要求判令被告美斯奇酒店向原告張某某支付拖欠租金12090元（另按合同約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際算至房屋退還原告時(shí)止）及逾期支付租金違約金2204元、被告美斯奇酒店向原告張某某賠償損失即違約金15955.7元的訴訟請(qǐng)求予以部分支持”。因此，上訴人張某某認(rèn)為一審判決僅支持了解除合同違約金而未支持逾期支付租金違約金的上訴理由與事實(shí)不符，本院不予支持。二、關(guān)于計(jì)算美斯奇酒店欠付租金的截止時(shí)間的認(rèn)定問(wèn)題。美斯奇酒店在2014年6月份后，未能按期支付租金給原審原告已構(gòu)成違約；2015年5月7日美斯奇酒店還向原審原告發(fā)送《房屋解除租約通知》，意在單方違約解除合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)”的規(guī)定，原審原告在美斯奇酒店違約逾期支付租金及違約單方提出解除合同的情況下，采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大是原審原告依法應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。雙方當(dāng)事人因合同解除的相關(guān)事項(xiàng)不能協(xié)商一致，致使原審原告向法院提起訴訟，并請(qǐng)求解除雙方簽訂的租賃合同。至此，雙方當(dāng)事人對(duì)于合同解除并無(wú)分歧，應(yīng)依法及時(shí)辦理合同解除后房屋交接等相關(guān)手續(xù)，防止損失擴(kuò)大。至一審開(kāi)庭審理時(shí)，一審法院向雙方當(dāng)事人釋明，并要求雙方迅速辦理房屋交接手續(xù)，與合同法的上述規(guī)定相符，也是雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。但原審原告在美斯奇酒店與其聯(lián)系房屋交接事宜時(shí)，以房屋未恢復(fù)原狀、不符合交接條件而拒絕接收房屋，導(dǎo)致房屋租金損失擴(kuò)大，就此擴(kuò)大損失的責(zé)任在原審原告。即使房屋未恢復(fù)原狀、不符合交接條件的事實(shí)客觀存在，原審原告也應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院申請(qǐng)證據(jù)保全后，先行辦理房屋交接手續(xù)，以防止損失擴(kuò)大。且因原審原告在本案一審訴訟中并未就其房屋恢復(fù)原狀、財(cái)產(chǎn)是否受損等提出訴訟請(qǐng)求，故原審原告可另行主張權(quán)利，但不能拒不履行房屋交接的法定義務(wù)，造成損失擴(kuò)大。美斯奇酒店認(rèn)為房屋租金應(yīng)計(jì)算至其發(fā)出《房屋解除租約通知》的時(shí)間2015年5月7日或者原審原告起訴的時(shí)間2015年10月29日止，但上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋交接的相關(guān)事項(xiàng)處于爭(zhēng)議狀態(tài)之中，故該時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能確定為計(jì)算本案房屋租金的截止時(shí)間，該上訴理由缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。原審原告認(rèn)為租金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至法院判決生效且房屋實(shí)際交接時(shí)為止，與其起訴主張解除合同的請(qǐng)求相沖突，亦缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定本案計(jì)算租金的截止時(shí)間，為一審法院依法向當(dāng)事人釋明后指定的房屋交接時(shí)間，即2016年1月底，符合法律規(guī)定，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。三、關(guān)于一審判決對(duì)雙方當(dāng)事人約定的逾期支付租金違約金及違約解除合同違約金是否予以調(diào)減的問(wèn)題。（一）關(guān)于雙方當(dāng)事人約定的逾期支付租金違約金應(yīng)否調(diào)整的問(wèn)題。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的合同約定：“在租賃期內(nèi)，若2個(gè)月乙方（原審被告）未向甲方（原審原告）支付租金，除乙方應(yīng)支付甲方租金外，還應(yīng)按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰違約金”，結(jié)合本案美斯奇酒店欠付原審原告19個(gè)月租金的實(shí)際情況，計(jì)算本案逾期支付租金違約金為：12月×930元／月×0.5‰×（365×19／12）＝3225元。該逾期支付租金違約金3225元僅相當(dāng)于原審原告房屋3個(gè)半月的租金，并未高于原審原告19個(gè)月的租金損失，應(yīng)予以支持。一審判決對(duì)該部分違約金予以調(diào)減不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。（二）關(guān)于雙方當(dāng)事人約定的違約解除合同違約金應(yīng)否調(diào)整的問(wèn)題。本案租賃合同解除后，原審原告在收回房屋的同時(shí)，其房屋裝修部分的價(jià)值也一并收回，故原審原告上訴主張合同解除后其房屋存在裝修損失本院對(duì)此不予審查。如原審原告認(rèn)為本案租賃合同履行期間其房屋裝修部分存在損壞，可另行主張權(quán)利；原審原告上訴主張合同解除后其房屋將至少在兩年內(nèi)不能自己使用、出租，造成至少兩年的租金損失。因原審原告對(duì)此未能舉證證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，對(duì)其該上訴理由，本院不予支持；原審原告上訴主張合同解除后對(duì)其造成了預(yù)期可得利益損失即10年的租金收益數(shù)十萬(wàn)元的損失。因本案房屋租賃合同解除后，并不會(huì)因此降低原審原告房屋的使用價(jià)值，該房屋仍可通過(guò)占有、使用、經(jīng)營(yíng)而獲取收益，故原審原告主張的上述預(yù)期可得利益損失缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。因此，本案租賃合同解除后對(duì)原審原告造成的損失無(wú)法確定具體的數(shù)額。根據(jù)雙方當(dāng)事人對(duì)于違約解除合同違約金“本合同在有效期內(nèi)，除本合同第十條合同的變更和解除約定之外，任何一方不得提前解除合同，否則違約方應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于本委托物業(yè)購(gòu)房款10%的違約金”的約定計(jì)算，本案違約解除合同違約金為15955.7元，相當(dāng)于本案原審原告房屋17個(gè)月的租金。一審判決根據(jù)雙方當(dāng)事人合同履行的實(shí)際情況，在判決美斯奇酒店承擔(dān)繼續(xù)支付所欠19個(gè)月租金的情況下，綜合考慮原審原告收回出租房屋重新管理使用、出租所需要的合理期間，認(rèn)定原審原告所主張的違約解除合同違約金過(guò)高，并依法予以調(diào)減，按美斯奇酒店租賃4個(gè)月應(yīng)交納的租金標(biāo)準(zhǔn)3720元承擔(dān)違約金并無(wú)不當(dāng)，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。
綜上所述，上訴人張某某的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以支持相應(yīng)部分；上訴人美斯奇酒店的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但在適用法律上對(duì)美斯奇酒店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期支付租金違約金和違約解除合同違約金予以合并計(jì)算且進(jìn)行調(diào)整不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初26號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、變更湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初26號(hào)民事判決第二項(xiàng)為“美斯奇酒店在本判決送達(dá)后十日內(nèi)支付張某某A幢607號(hào)房屋租金合計(jì)17670元、承擔(dān)逾期支付租金違約金3225元、違約解除合同違約金3720元。”如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)，按照一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)600元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)550元，上訴人美斯奇酒店負(fù)擔(dān)50元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　熊　魁 審判員　侯欣芳 審判員　楊榮華

書(shū)記員：李靜