張某某
嚴(yán)資明（湖北多能律師事務(wù)所）
馬波（湖北多能律師事務(wù)所）
武漢美某某酒店管理有限公司
黎瓊樓（湖北海舟律師事務(wù)所）
蘆林

原告張某某，學(xué)生。
法定代理人張水才（系原告張某某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人嚴(yán)資明、馬波，湖北多能律師事務(wù)所律師，委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告武漢美某某酒店管理有限公司（以下簡稱美某某酒店），住所地:武漢市漢陽區(qū)鸚鵡小道17號(hào)東方江景園3棟7單元13層4室。
法定代表人汪奇，美某某酒店總經(jīng)理。
委托代理人黎瓊樓，湖北海舟律師事務(wù)所律師，委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人蘆林，委托代理權(quán)限為一般代理。
原告張某某訴被告美某某酒店房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員鎮(zhèn)家明適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某委托代理人嚴(yán)資明、馬波，被告美某某酒店委托代理人黎瓊樓、蘆林到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn):一、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同。二、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除，租金計(jì)算期限、被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及逾期支付租金的違約金。三、雙方約定的違約金本院是否應(yīng)予以調(diào)整。
一、關(guān)于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同的問題。本院認(rèn)為，原、被告在自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。原告出租的房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，其在未經(jīng)相關(guān)行政部門批準(zhǔn)同意的情況下將在該土地上建造的房屋出租給被告作為商業(yè)酒店使用經(jīng)營，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十六條 ?“建設(shè)單位使用國有土地，確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條 ?“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?、《中華人民共和國土地管理法》第八十條 ?等規(guī)定，相關(guān)部門可以給予土地使用權(quán)人警告、罰款等相應(yīng)的行政處罰，但上述法律法規(guī)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響原被告簽訂的房屋租賃合同的效力，同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 ?規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”，但是該條款并非強(qiáng)制性規(guī)定，不是絕對(duì)禁止住改商，而是應(yīng)在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的基礎(chǔ)上，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，是可以住改商，本案中被告租賃整棟樓，視為有利害關(guān)系的業(yè)主是同意原告的出租行為；且依據(jù)
javascript:SLC（116926，0）最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?:“合同法第五十二條第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?，而本案中涉及住改商行為的法律法規(guī)是的管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，雙方簽訂的合同并未違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。故本案中原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是合法有效的。
二、關(guān)于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除、租金計(jì)算期限、被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及逾期支付租金的違約金的問題。本院認(rèn)為，基于原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》為有效合同，在雙方合同履行期間，被告通知原告解除合同，現(xiàn)原告訴求之一也是解除合同，應(yīng)視為原被告雙方均同意解除合同，屬當(dāng)事人自由處分其權(quán)利，且由于原告至今也未辦理住改商的相關(guān)行政審批手續(xù)，故對(duì)原告要求解除合同的主張本院予以支持。同時(shí)由于雙方在履行合同期間，原告將出租房屋已交付被告經(jīng)營酒店，沒有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營虧損為由拒付租金，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。至于被告美某某酒店支付原告租金期限，雖然已向原告發(fā)送《房屋解除租約通知書》，但雙方?jīng)]有完成房屋交接，仍由被告美某某酒店實(shí)際占有使用租賃物，因此房屋租金不應(yīng)自《房屋解除租約通知書》送達(dá)原告之日起終止計(jì)算，庭審中本院明確庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，故租金應(yīng)計(jì)算至2016年1月止。
三、關(guān)于雙方約定的違約金本院是否應(yīng)予以調(diào)整的問題。根據(jù)《
javascript:SLC（21651，0）中華人民共和國合同法》第
javascript:SLC（21651，114）一百一十四條第二款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”、
javascript:SLC（116926，0）最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為
javascript:SLC（21651，0）合同法第
javascript:SLC（21651，114）一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”據(jù)此，本院確認(rèn)約定的違約金數(shù)額是否過高，應(yīng)以實(shí)際損失數(shù)額為確認(rèn)的基礎(chǔ)，在計(jì)算實(shí)際損失數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)以被告因違約方未能履行的合同，給守約方原告造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，雙方在合同中可以約定高于實(shí)際損失的違約金，但從約定的違約金超過造成損失的百分之三十一般可以認(rèn)定為過高來看，違約金的性質(zhì)仍以補(bǔ)償性為主，以填補(bǔ)守約方原告的損失為主要功能，而不以嚴(yán)厲懲罰違約方被告為目的。過高的違約金約定與公平原則存在沖突，因此，對(duì)被告以約定的違約金過高為由請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的主張，本院予以支持。原告在合同解除后雖依《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》直接有一定租金損失，但原告收回出租被告的房屋后，能直接對(duì)房屋重新管理使用、出租等，也能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，某種程度獲利，當(dāng)然這對(duì)原告來講需一定的延緩時(shí)間期限，結(jié)合本案實(shí)際，本院認(rèn)為被告應(yīng)支付原告4個(gè)月租金計(jì)算違約金為宜。
綜上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，屬雙方真實(shí)意思的表示，該合同沒有違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。被告履行了部分合同義務(wù)，以虧損為由違反合同約定拒付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，即支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元（以930元／月計(jì)算從2014年7月起截至2016年1月止）、支付該合同4個(gè)月房屋租金的違約金3720元（同期4個(gè)月租金以930元／月計(jì)算）。故本院對(duì)原告張某某要求判令被告美某某酒店向原告張某某支付拖欠租金12090元（另按合同約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際算至房屋退還原告時(shí)止）及逾期支付租金違約金2204元、被告美某某酒店向原告張某某賠償損失即違約金15955.7元的訴訟請(qǐng)求予以部分支持；本院對(duì)被告美某某酒店的辯稱理由除請(qǐng)求調(diào)整過高違約金外，其它均不予采信。為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?、第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告張某某與被告美某某酒店簽訂的A幢607號(hào)房屋《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，雙方房屋租賃合同關(guān)系自合同解除時(shí)自行終止。
二、被告美某某酒店在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元、承擔(dān)違約責(zé)任3720元。
未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?？顓R戶名:咸寧市咸安區(qū)人民法院；開戶行:交通銀行咸寧分行；賬號(hào):xxxx851；匯款用途:×××的標(biāo)的款。
三、駁回原告張某某的其它訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)167元，由被告美某某酒店負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)?？顓R戶名:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行溫泉支行；賬號(hào):68×××21；匯款用途:×××的上訴費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn):一、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同。二、《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除，租金計(jì)算期限、被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及逾期支付租金的違約金。三、雙方約定的違約金本院是否應(yīng)予以調(diào)整。
一、關(guān)于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否為有效合同的問題。本院認(rèn)為，原、被告在自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。原告出租的房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，其在未經(jīng)相關(guān)行政部門批準(zhǔn)同意的情況下將在該土地上建造的房屋出租給被告作為商業(yè)酒店使用經(jīng)營，屬于擅自改變土地規(guī)劃用途，違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十六條 ?“建設(shè)單位使用國有土地，確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！薄ⅰ吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條 ?“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?、《中華人民共和國土地管理法》第八十條 ?等規(guī)定，相關(guān)部門可以給予土地使用權(quán)人警告、罰款等相應(yīng)的行政處罰，但上述法律法規(guī)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響原被告簽訂的房屋租賃合同的效力，同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 ?規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?，但是該條款并非強(qiáng)制性規(guī)定，不是絕對(duì)禁止住改商，而是應(yīng)在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的基礎(chǔ)上，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，是可以住改商，本案中被告租賃整棟樓，視為有利害關(guān)系的業(yè)主是同意原告的出租行為；且依據(jù)
javascript:SLC（116926，0）最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?:“合同法第五十二條第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”，而本案中涉及住改商行為的法律法規(guī)是的管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，雙方簽訂的合同并未違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。故本案中原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是合法有效的。
二、關(guān)于《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除、租金計(jì)算期限、被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金及逾期支付租金的違約金的問題。本院認(rèn)為，基于原、被告雙方簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》為有效合同，在雙方合同履行期間，被告通知原告解除合同，現(xiàn)原告訴求之一也是解除合同，應(yīng)視為原被告雙方均同意解除合同，屬當(dāng)事人自由處分其權(quán)利，且由于原告至今也未辦理住改商的相關(guān)行政審批手續(xù)，故對(duì)原告要求解除合同的主張本院予以支持。同時(shí)由于雙方在履行合同期間，原告將出租房屋已交付被告經(jīng)營酒店，沒有違約行為，被告在依約支付原告部分租金后，就以經(jīng)營虧損為由拒付租金，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付原告租用房屋期間的租金，違反合同約定的違約金及逾期支付租金的違約金。至于被告美某某酒店支付原告租金期限，雖然已向原告發(fā)送《房屋解除租約通知書》，但雙方?jīng)]有完成房屋交接，仍由被告美某某酒店實(shí)際占有使用租賃物，因此房屋租金不應(yīng)自《房屋解除租約通知書》送達(dá)原告之日起終止計(jì)算，庭審中本院明確庭后雙方辦理房屋交接手續(xù)，故租金應(yīng)計(jì)算至2016年1月止。
三、關(guān)于雙方約定的違約金本院是否應(yīng)予以調(diào)整的問題。根據(jù)《
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綜上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上簽訂的《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，屬雙方真實(shí)意思的表示，該合同沒有違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。被告履行了部分合同義務(wù)，以虧損為由違反合同約定拒付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，即支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元（以930元／月計(jì)算從2014年7月起截至2016年1月止）、支付該合同4個(gè)月房屋租金的違約金3720元（同期4個(gè)月租金以930元／月計(jì)算）。故本院對(duì)原告張某某要求判令被告美某某酒店向原告張某某支付拖欠租金12090元（另按合同約定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際算至房屋退還原告時(shí)止）及逾期支付租金違約金2204元、被告美某某酒店向原告張某某賠償損失即違約金15955.7元的訴訟請(qǐng)求予以部分支持；本院對(duì)被告美某某酒店的辯稱理由除請(qǐng)求調(diào)整過高違約金外，其它均不予采信。為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?、第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告張某某與被告美某某酒店簽訂的A幢607號(hào)房屋《咸寧“壹.未來”房屋租賃合同》，雙方房屋租賃合同關(guān)系自合同解除時(shí)自行終止。
二、被告美某某酒店在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某某A幢607號(hào)房屋租金17670元、承擔(dān)違約責(zé)任3720元。
未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?？顓R戶名:咸寧市咸安區(qū)人民法院；開戶行:交通銀行咸寧分行；賬號(hào):xxxx851；匯款用途:×××的標(biāo)的款。
三、駁回原告張某某的其它訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)167元，由被告美某某酒店負(fù)擔(dān)。

審判長：鎮(zhèn)家明

書記員：佘光龍