原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：谷莎，上海源泰律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：鐘佳康，上海源泰律師事務所律師。
　　被告：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省。
　　原告張某與被告袁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月6日受理后，依法適用簡易程序于同年4月12日公開開庭進行了審理，原告張某及其委托訴訟代理人谷莎、被告袁某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告于2017年10月1日簽訂的《租賃合同》于2018年12月28日解除；2.判令被告支付原告租金及使用費35,000元；3.判令被告按350元/日的標準(拖欠租金350,00元，按每日1%計算)向原告支付欠付租金的違約金，自2018年10月1日始至實際支付之日止(截止至2018年12月31日暫計31,500元)；4.判令被告支付原告欠繳的物業(yè)費6,500元、水費113.42元、電費205.60元；5.判令被告支付的押金5,000元歸原告所有；6.判令被告支付原告恢復原狀的費用70,000元(系指拆除兩樓到三樓樓梯，拆除隔墻，三樓上加了隔層，拆除隔層，清理衛(wèi)生間的費用)。事實和理由：原告自2004年起長期將位于本區(qū)新橋鎮(zhèn)新南路XXX號臨街門面房租賃給被告。2017年10月1日，雙方續(xù)簽《租賃合同》，約定原告上述房屋出租給被告，租賃期限為2017年11月1日至2020年10月30日止，并對押金及租金的給付、違約責任的承擔等作了約定。然，被告僅支付第一年租金，第二年的租金以及欠付的物業(yè)費、水費、電話費，經原告多次催討，亦未果。故原告于2018年12月28日通知被告解除合同、收回房屋。期間，被告未按約恢復改變的房屋結構，經裝修公司測算，需要恢復費用約80,000元。據此，原告提起訴訟，望判如所請。
　　被告辯稱：1.同意原告第1、4項訴訟請求；2.其確實未支付原告主張的兩個月的租金，因為在上述兩個月中原告已經張貼了房子出租的廣告，留的電話也是原告的電話，所以其不同意原告該項訴訟請求；3.其不同意支付違約金，具體理由同上述第2項答辯意見；4.不同意沒收押金，押金應抵扣物業(yè)費；5.沒有房子裝修不拆墻的，其做的夾層和樓梯原告知情的，故其不愿意承擔恢復原狀的費用。
　　經審理查明：2009年8月17日，原告對位于本區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街466店鋪取得相應的房地產權證。
　　2017年10月1日，原、被告簽訂《租賃合同》。該合同約定，原告將上述店鋪出租給被告；租賃期限為自2017年11月1日至2020年10月30日；2017年11月1日至2018年10月30日的租金為200,000元、2018年11月1日到2020年每年的租金為210,000元，均于每年10月1日前支付；被告必須依約交付租金，“如有拖欠，按拖欠額每日收取1%”，原告可無償收回房屋；被告向原告支付押金5,000元，合同期滿押金退回；承租期內被告在不改變和影響房屋整體結構的前提下，可進行裝修裝飾，期滿不續(xù)租，其裝修材料由被告自行處理，若拆除，其費用由被告自理并恢復房屋原貌;租賃期間，雙方均不得借故解除合同，如原告因改建、擴建收回房屋，必須提前3個月通知被告，并取得被告同意，如被告需退還也必須提前3個月書面通知原告，并取得原告同意，如原告違約，除退還押金外另賠償違約金20,000元，并賠償不足部分損失，如被告違約不得要求返回押金，并賠償不足部分損失。該合同另對其他事項作了約定。
　　上述合同簽訂后，原告依約交付上述房屋，被告依約支付租金200,000元及押金5,000元。此后，因被告未按約向原告支付自2018年10月31日始的租金以及物業(yè)費6,500元、水費113.42元、電費205.60元，且經原告多次催討亦未果，故原告于2018年12月28日通知被告解除合同，并于同月30日收回上述房屋等?，F原告以其訴稱事由，向本院提起訴訟，并提出如上訴訟請求。
　　訴訟中，就恢復原狀問題，被告稱其系于2017年合同簽訂后拆了樓梯、隔墻，做了夾層。對此，原告認為，誠如被告所述，確系于2017年年末或2018年做的。就恢復費用問題，原告提供了照片、光盤、預算表、房屋租賃合同、銀行流水，欲證明恢復費用為70,000元的事實。被告對照片、光盤無異議，對其余證據的質證意見同其第5項答辯意見。
　　此外，就合同解除后果一并處理問題，本院對當事人進行了釋明。當事人均未在本院指定期間提出相關主張。
　　以上事實，有上海市房地產權證、《租賃合同》、微信聊天記錄以及當事人的陳述等證據證明，本院予以確認。
　　本院認為：原、被告之間就涉案房屋簽訂的《租賃合同》系當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，屬有效合同，當事人均應恪守，否則應承擔相應的違約責任。
　　本案中，當事人對合同解除與否及解除時點、應當支付的物業(yè)費、水費、電費，均無爭議，故本院對原告第1、4項訴訟請求，予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。
　　基于此，被告應當向原告支付合同解除前的租金以及合同解除后上述房屋返還原告之前的使用費。因此，本院對原告要求被告支付租金及使用費35,000元的訴訟請求，予以支持。
　　至于原告主張的違約金,根據合同關于被告必須依約交付租金，“如有拖欠，按拖欠額每日收取1%”的約定，截止至合同解除之日，被告應付原告的租金為33,945.21元[210,000元/年÷365天×59天(2018年10月31日-2018年12月28日)]，而非原告主張的350,000元。上述“每日收取1%”的約定，折合成年利率高達365%。鑒于被告提出了不承擔違約金的抗辯意見，該意見涵蓋了違約金計算標準過高應予調整的內容，鑒于雙方對因被告逾期給付租金給原告所造成的損失均未提供相應證據的情形下，本院兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情確定按年利率24%的標準計算。
　　至于原告主張的押金，符合合同關于被告違約不得要求返回押金的約定，故本院予以支持。
　　至于原告主張的恢復原狀費用，按合同關于承租期內被告在不改變和影響房屋整體結構的前提下，可進行裝修裝修，期滿不續(xù)租，其裝修材料由被告自行處理，若拆除，其費用由被告自理并恢復房屋原貌的約定，并結合被告在合同簽訂后即實施裝修的行為，故本院對原告該項訴訟請求，不予支持。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告張某與被告袁某某于2017年10月1日簽訂的《租賃合同》于2018年12月28日解除；
　　二、被告袁某某于本判決生效之日起十日內支付原告張某租金及使用費35,000元；
　　三、被告袁某某于本判決生效之日起十日內支付原告張某違約金(以租金33,945.21元為本金，按每年24%計算，自2018年10月1日始至實際支付之日止)；
　　四、被告袁某某于本判決生效之日起十日內支付原告張某物業(yè)費6,500元、水費113.42元、電費205.60元；
　　五、被告袁某某已支付給原告張某的押金5,000元歸原告張某所有；
　　六、駁回原告張某的其余訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費4,392元，減半收取2,196元，財產保全申請費2,050元,合計訴訟費4,246元,由原告張某負擔1,603元(已付)，被告袁某某負擔2,643元(于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫