原告張誠(chéng)彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
委托代理人孟凡寶，黑龍江姜笑雨律師事務(wù)所律師。
被告張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
委托代理人侯曉光，黑龍江方帷律師事務(wù)所律師。

原告張誠(chéng)彬與被告張某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月5日立案受理。依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年10月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張誠(chéng)彬的委托代理人孟凡寶、被告張某及委托代理人侯曉光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：2016年10月，我與被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將房屋出租給被告用途為經(jīng)營(yíng)超市，被告自行負(fù)責(zé)裝修。租賃期限為2017年1月1日至2022年12月31日止，租金為每年200000元，房屋租賃費(fèi)交付的時(shí)間為2018年1月1日起，每年提前4個(gè)月交付，也就是上一年度的8月份。同時(shí)約定違約賠償30%的違約金。2018年的房屋租賃費(fèi)未按時(shí)支付，2018年2月11日給付65000元，尚欠84994元（2018年1月至2019年9月房租共計(jì)149994元）。因被告違約我要求解除合同，給付房屋租賃費(fèi)84994元，違約金25000元，共計(jì)109994元。
被告張某辯稱(chēng)，一、不同意原告的訴訟請(qǐng)求，因原告不是適格的原告主體，原告于2018年4月26日已將該租賃房屋出售給徐甫合，如需主張租賃合同應(yīng)由實(shí)際物權(quán)人向被告主張，原告基于物權(quán)的變動(dòng)已喪失了物上請(qǐng)求權(quán)。二、原、被告曾多次協(xié)商關(guān)于租賃房屋的維修問(wèn)題，雙方達(dá)成口頭協(xié)議，由于房屋需要維修，則先繳納65000元租金，剩余租金可能用于充頂房屋維修金。三、根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同租賃原則，原告方在未告知被告的情況下對(duì)所租賃房屋進(jìn)行處分，侵害了被告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。四、被告方同意充抵房屋維修費(fèi)后，向物上請(qǐng)求權(quán)人支付相應(yīng)租金，但曾原、被告協(xié)商與新房主三方碰面或由原告方提供其與新房主的買(mǎi)賣(mài)合同，以確定該租金被告應(yīng)支付給誰(shuí)，原告方拒絕三方碰面，也不提供相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)合同。故被告請(qǐng)求人民法院判決原被告繼續(xù)履行合同，并由法院確認(rèn)被告應(yīng)將租金交付與誰(shuí)，被告從未想過(guò)拒付租金，僅因擔(dān)心自己的合法權(quán)益收到侵害，從而與原告協(xié)商未果導(dǎo)致原告起訴。
我提出反訴，由于原告張誠(chéng)彬在未告知被告的情況下對(duì)所租賃房屋進(jìn)行處分，侵害了被告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。我要求繼續(xù)履行合同，給付我違約金60000元。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年1月1日，原告張誠(chéng)彬與被告張某簽訂房屋租賃合同，約定原告將房屋出租給被告用途為經(jīng)營(yíng)超市。租賃期限為2017年1月1日至2022年12月31日止，租金為每年200000元。第一年由于承租人維修房屋，租賃費(fèi)免除。第二年2018年1月1日至2018年12月31日租金200000元，需提前4個(gè)月交付。本合同生效之日起7日內(nèi)交付房屋。如一方違反合同規(guī)定將賠償30%的違約金。2018年2月11日被告給付房屋租賃費(fèi)65000元，剩余款項(xiàng)未付，原告起訴至法院要求解除合同，給付房屋租賃費(fèi)84994元，違約金25000元，共計(jì)109994元。
另查，2018年4月26日，原告張誠(chéng)彬?qū)⒆赓U的該房屋出售給徐甫合，并已辦理了產(chǎn)權(quán)登記。原告張誠(chéng)彬稱(chēng)，在出售該房屋前口頭通知承租人張某，征求張某意見(jiàn)是否購(gòu)買(mǎi)，承租人張某明確表示不購(gòu)買(mǎi)。庭審中未提供其相應(yīng)的證據(jù)。被告方張某否認(rèn)原告張誠(chéng)彬的說(shuō)法。被告張某因原告在未告知被告的情況下，對(duì)所租賃房屋進(jìn)行處分，侵害了被告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而提出反訴，要求原告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行合同，給付違約金60000元。

本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。原、被告之間簽訂的房屋租賃合同，是雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按合同約定予以履行。被告方張某未按合同約定全額給付2018年1月1日至2018年12月31日租金200000元，全年租金只給付65000元，尚欠135000元，已構(gòu)成違約。雙方約定賠償30%違約金，超出法律規(guī)定年利率24%，雙方約定違約金過(guò)高。由于被告違約給原告造成的損失，應(yīng)按被告占有資金的利息損失，利息按民間借貸法律規(guī)定的不超出年利率24%，即月利率2%。自2017年9月1至2018年9月1日利息32400元（135000元×0.02×12月）。
被告張某因原告張誠(chéng)彬在未告知的情況下，對(duì)所租賃房屋進(jìn)行處分，侵害了被告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而提出反訴，要求原告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，給付違約金60000元。反訴人未提出有關(guān)損失的相應(yīng)證據(jù)。反訴理由不能成立。被告張某主張撤銷(xiāo)權(quán)可另行起訴。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。原、被告雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。被告張某應(yīng)向原告張誠(chéng)彬繼續(xù)支付房租費(fèi)。原告張誠(chéng)彬要求被告張某給給付房屋租賃費(fèi)135000元，利息32400元的主張，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、第二百二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告張誠(chéng)彬與被告張某繼續(xù)履行房屋租賃合同。
二、被告張某于判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張誠(chéng)彬2018年1月1日至2018年12月31日的房租費(fèi)135000元，利息32400元，逾期利息自2018年10月1日按月利率2%計(jì)算至給付之日。
三、駁回反訴人張某的反訴。
案件受理費(fèi)2500元，減半收取計(jì)1250元，由被告張某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級(jí)人民法院。

審判員 趙志玉

書(shū)記員： 董婷婷