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張某亦與北京廣發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、姚某某等定金合同糾紛二審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

張某亦
劉艷麗(北京金臺(tái)律師事務(wù)所)
周洪光
姚某某
張明英(北京大嘉律師事務(wù)所)
張圣華

上訴人(原審原告):張某亦。
委托代理人:劉艷麗,北京市金臺(tái)律師事務(wù)所律師。
法定代表人:李鐵柱,任總經(jīng)理。
委托代理人:周洪光,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。
被上訴人(原審被告):姚某某。
委托代理人:張明英,北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告):張圣華。
委托代理人:張明英,北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
上訴人張某亦與被上訴人北京廣發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、姚某某、張圣華定金合同糾紛一案,由河北省三河市人民法院受理后,依法適用普通程序?qū)徖?,?012年4月19日作出了(2011)三民初字2614號(hào)民事判決,張某亦不服該判決向本院提起上訴。本院受理本案后,依法組成合議庭于2012年8月15日在第二審判庭對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理,上訴人委托代理人劉艷麗與被上訴人委托代理人周洪光、張明英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認(rèn)為,《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》出自買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示,張某亦未按約定簽訂主合同構(gòu)成違約,其交納的定金應(yīng)不予返還,其要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)屬另一法律關(guān)系,應(yīng)另行解決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條 ?,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定,一審法院判令駁回張某亦的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)544元由張某亦負(fù)擔(dān)。
張某亦不服一審判決上訴稱(chēng),雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》約定姚某某應(yīng)保證涉案房屋無(wú)權(quán)屬瑕疵,但姚某某未提交證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)告知自己該協(xié)議簽訂時(shí),涉案房屋未取得所有權(quán)證書(shū),故應(yīng)按常理推斷自己對(duì)此事實(shí)不知情;涉案房屋未取得房產(chǎn)證時(shí)不能上市交易;從節(jié)省訴訟資源的角度考慮,一審法院應(yīng)當(dāng)將自己要求廣發(fā)公司退還代理服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)一并審理。一審認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤,程序違法,二審應(yīng)予糾正。
本院認(rèn)為,張某亦與姚某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》均出自雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容合法、形式有效,該協(xié)議受法律保護(hù),協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對(duì)雙方具有約束力。張某亦在交付定金后,未履行簽訂主合同交付房屋價(jià)款的義務(wù),其無(wú)權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的主張與本案法律關(guān)系不同種類(lèi)且無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)性,合同相對(duì)人亦不相同,一審駁回張某亦該項(xiàng)訴請(qǐng),要求其另行起訴符合法律規(guī)定,本院予以照準(zhǔn)?!吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過(guò)戶登記時(shí),物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,但買(mǎi)賣(mài)房屋的合同系債權(quán)性契約,標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同能夠證實(shí)姚某某對(duì)涉案房屋具有排他性占有,此情況下姚某某處分該房屋的行為有效,該房屋能夠進(jìn)行交易。本案中,因涉案房屋價(jià)值較大,張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》前理應(yīng)充分對(duì)購(gòu)買(mǎi)可行性進(jìn)行評(píng)估,在廣發(fā)公司的配合下,其已全面了解該房屋狀況,作為完全民事行為能力人,張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí),對(duì)交納定金后違約將承擔(dān)的后果應(yīng)當(dāng)有明確的預(yù)計(jì),其二審上訴稱(chēng),簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),不符合上市交易的條件,該觀點(diǎn)與客觀事實(shí)不符、且與法律規(guī)定相悖,本院不予支持。綜上,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,程序合法,上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第(一)項(xiàng) ?之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)544元,由上訴人張某亦負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為,張某亦與姚某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》均出自雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容合法、形式有效,該協(xié)議受法律保護(hù),協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對(duì)雙方具有約束力。張某亦在交付定金后,未履行簽訂主合同交付房屋價(jià)款的義務(wù),其無(wú)權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的主張與本案法律關(guān)系不同種類(lèi)且無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)性,合同相對(duì)人亦不相同,一審駁回張某亦該項(xiàng)訴請(qǐng),要求其另行起訴符合法律規(guī)定,本院予以照準(zhǔn)?!吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過(guò)戶登記時(shí),物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,但買(mǎi)賣(mài)房屋的合同系債權(quán)性契約,標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同能夠證實(shí)姚某某對(duì)涉案房屋具有排他性占有,此情況下姚某某處分該房屋的行為有效,該房屋能夠進(jìn)行交易。本案中,因涉案房屋價(jià)值較大,張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》前理應(yīng)充分對(duì)購(gòu)買(mǎi)可行性進(jìn)行評(píng)估,在廣發(fā)公司的配合下,其已全面了解該房屋狀況,作為完全民事行為能力人,張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí),對(duì)交納定金后違約將承擔(dān)的后果應(yīng)當(dāng)有明確的預(yù)計(jì),其二審上訴稱(chēng),簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),不符合上市交易的條件,該觀點(diǎn)與客觀事實(shí)不符、且與法律規(guī)定相悖,本院不予支持。綜上,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,程序合法,上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第(一)項(xiàng) ?之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)544元,由上訴人張某亦負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng):曹怡
審判員:李紹輝
審判員:藺迎春

書(shū)記員:高鵬

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