張某亦
劉艷麗（北京金臺(tái)律師事務(wù)所）
周洪光
姚某某
張明英（北京大嘉律師事務(wù)所）
張圣華

上訴人（原審原告）:張某亦。
委托代理人:劉艷麗，北京市金臺(tái)律師事務(wù)所律師。
法定代表人:李鐵柱，任總經(jīng)理。
委托代理人:周洪光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）:姚某某。
委托代理人:張明英，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:張圣華。
委托代理人:張明英，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
上訴人張某亦與被上訴人北京廣發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、姚某某、張圣華定金合同糾紛一案，由河北省三河市人民法院受理后，依法適用普通程序?qū)徖?，?012年4月19日作出了（2011）三民初字2614號(hào)民事判決，張某亦不服該判決向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭于2012年8月15日在第二審判庭對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，上訴人委托代理人劉艷麗與被上訴人委托代理人周洪光、張明英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》出自買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示，張某亦未按約定簽訂主合同構(gòu)成違約，其交納的定金應(yīng)不予返還，其要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另行解決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，一審法院判令駁回張某亦的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)544元由張某亦負(fù)擔(dān)。
張某亦不服一審判決上訴稱(chēng)，雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》約定姚某某應(yīng)保證涉案房屋無(wú)權(quán)屬瑕疵，但姚某某未提交證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)告知自己該協(xié)議簽訂時(shí)，涉案房屋未取得所有權(quán)證書(shū)，故應(yīng)按常理推斷自己對(duì)此事實(shí)不知情；涉案房屋未取得房產(chǎn)證時(shí)不能上市交易；從節(jié)省訴訟資源的角度考慮，一審法院應(yīng)當(dāng)將自己要求廣發(fā)公司退還代理服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)一并審理。一審認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，程序違法，二審應(yīng)予糾正。
本院認(rèn)為，張某亦與姚某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》均出自雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法、形式有效，該協(xié)議受法律保護(hù)，協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對(duì)雙方具有約束力。張某亦在交付定金后，未履行簽訂主合同交付房屋價(jià)款的義務(wù)，其無(wú)權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的主張與本案法律關(guān)系不同種類(lèi)且無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)性，合同相對(duì)人亦不相同，一審駁回張某亦該項(xiàng)訴請(qǐng)，要求其另行起訴符合法律規(guī)定，本院予以照準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買(mǎi)賣(mài)房屋的合同系債權(quán)性契約，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同能夠證實(shí)姚某某對(duì)涉案房屋具有排他性占有，此情況下姚某某處分該房屋的行為有效，該房屋能夠進(jìn)行交易。本案中，因涉案房屋價(jià)值較大，張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》前理應(yīng)充分對(duì)購(gòu)買(mǎi)可行性進(jìn)行評(píng)估，在廣發(fā)公司的配合下，其已全面了解該房屋狀況，作為完全民事行為能力人，張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)，對(duì)交納定金后違約將承擔(dān)的后果應(yīng)當(dāng)有明確的預(yù)計(jì)，其二審上訴稱(chēng)，簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不符合上市交易的條件，該觀點(diǎn)與客觀事實(shí)不符、且與法律規(guī)定相悖，本院不予支持。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)544元，由上訴人張某亦負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，張某亦與姚某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》均出自雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法、形式有效，該協(xié)議受法律保護(hù)，協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對(duì)雙方具有約束力。張某亦在交付定金后，未履行簽訂主合同交付房屋價(jià)款的義務(wù)，其無(wú)權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費(fèi)的主張與本案法律關(guān)系不同種類(lèi)且無(wú)無(wú)關(guān)聯(lián)性，合同相對(duì)人亦不相同，一審駁回張某亦該項(xiàng)訴請(qǐng)，要求其另行起訴符合法律規(guī)定，本院予以照準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買(mǎi)賣(mài)房屋的合同系債權(quán)性契約，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同能夠證實(shí)姚某某對(duì)涉案房屋具有排他性占有，此情況下姚某某處分該房屋的行為有效，該房屋能夠進(jìn)行交易。本案中，因涉案房屋價(jià)值較大，張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》前理應(yīng)充分對(duì)購(gòu)買(mǎi)可行性進(jìn)行評(píng)估，在廣發(fā)公司的配合下，其已全面了解該房屋狀況，作為完全民事行為能力人，張某亦在簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)，對(duì)交納定金后違約將承擔(dān)的后果應(yīng)當(dāng)有明確的預(yù)計(jì)，其二審上訴稱(chēng)，簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》時(shí)涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不符合上市交易的條件，該觀點(diǎn)與客觀事實(shí)不符、且與法律規(guī)定相悖，本院不予支持。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)544元，由上訴人張某亦負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：曹怡
審判員：李紹輝
審判員：藺迎春

書(shū)記員：高鵬