上訴人（原審原告）：張某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住赤壁市。
委托訴訟代理人：龔麗娟，湖北君澤律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審被告）：湖北永邦置業(yè)投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱永邦公司），住所地赤壁市陸水湖大道。
法定代表人：孫道文，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：昌清，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，該公司法律顧問(wèn)。

上訴人張某因與被上訴人永邦公司買賣合同及委托合同糾紛一案，不服湖北省赤壁市人民法院[2015]鄂赤壁民初字第198號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二審依法撤銷一審判決，改判被上訴人立即恢復(fù)二樓公用通道；二、依法改判被上訴人因擅自更改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)致使上訴人購(gòu)買的門店二樓不能單獨(dú)出租所造成16個(gè)月的經(jīng)濟(jì)損失13440元并補(bǔ)足承租差價(jià)2184元；三、判令被告返還門店面積差價(jià)50160元；四、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定“由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未約定二樓存在共用通道……故對(duì)于原告要求恢復(fù)二樓共用通道的訴訟請(qǐng)求，不予支持”屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，且與現(xiàn)有確鑿證據(jù)相違背。上訴人在一審訴訟中提交的商品房買賣合同書文本中附帶的二樓門店平面圖紙顯示二樓存在有安全消防共用通道，即二樓門店有另外的樓梯可以上下通行，并和其他業(yè)主的二樓門店共享通道，與一樓門店相分離可以單獨(dú)使用。一審判決對(duì)于上訴人提供的該平面圖紙以復(fù)印件為由未予采信，在上訴人的申請(qǐng)下也未向被上訴人、建設(shè)規(guī)劃等職能部門核實(shí)其真實(shí)性。故申請(qǐng)二審法院對(duì)該平面圖紙的真實(shí)性調(diào)查核實(shí)，以確定被上訴人違約擅自更改二樓門店公用通道設(shè)計(jì)規(guī)劃，導(dǎo)致二樓門店不能單獨(dú)使用的事實(shí)，支持上訴人要求恢復(fù)二樓公用通道的訴訟請(qǐng)求。二、因被上訴人違約更改規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消二樓商鋪公用通道導(dǎo)致上訴人二樓商鋪無(wú)法單獨(dú)出租使用，因此給上訴人帶來(lái)的租金等一系列損失，應(yīng)由被上訴人賠償。一審判決卻認(rèn)為上訴人沒(méi)有自建樓梯導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，且認(rèn)為該擴(kuò)大的損失應(yīng)由上訴人承擔(dān)顯失公平。三、被上訴人將原屬于公用通道的面積10.45平米作為商鋪面積出售給上訴人不當(dāng)，該部分面積價(jià)款50160元應(yīng)當(dāng)返還給上訴人。請(qǐng)求二審支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
永邦公司辯稱：上訴人請(qǐng)求撤銷一審判決無(wú)根無(wú)據(jù)。一、上訴人主張的二樓公用通道無(wú)合同的約定。二、上訴人購(gòu)買本案房屋時(shí)是現(xiàn)房，房子現(xiàn)狀根本無(wú)公用通道。且購(gòu)房是一、二層一起整體購(gòu)買。三、一、二樓商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理結(jié)束后，我們將商鋪均交付給了上訴人，上訴人是否對(duì)外出租是其自主決定的事情，與被上訴人無(wú)關(guān)。四、上訴人的房產(chǎn)證已經(jīng)辦理，證上的面積是確定的。房產(chǎn)證上的面積比合同上的面積少了1.24平米，我們退還了多收取的購(gòu)房款。上訴人的上訴理由不能成立，請(qǐng)求二審駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。
張某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、依法判令被告建造店內(nèi)一樓至二樓的樓梯間，恢復(fù)二樓公用通道；二、判令被告因經(jīng)營(yíng)不善和私自更改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)致使原告二樓不能出租經(jīng)營(yíng)而造成的損失13440元（16個(gè)月×42平方米×20元/平方米）；另補(bǔ)承租差價(jià)2184元（4個(gè)月×42平方米×13元/平方米）；三、判令被告返還面積差價(jià)50160元（10.45平方米×4800元/平方米）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年9月26日，原告張某與被告永邦公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同約定：被告永邦公司將永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)的一、二層商鋪出售給原告張某；面積按照永邦公司暫測(cè)面積85.38平方米付款，每平方米2413.9元，最終面積以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記證面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。同日，原被告雙方又簽訂了一份《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》。該協(xié)議約定：原告張某將其購(gòu)買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)的一、二層商鋪委托給被告永邦公司經(jīng)營(yíng)，委托經(jīng)營(yíng)期限從2008年11月17日至2012年2月15日，共計(jì)三年三個(gè)月，該商鋪的裝修狀況為毛坯，本協(xié)議委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，如果永邦公司與實(shí)際承租方的租賃關(guān)系尚未結(jié)束，原告張某同意與實(shí)際承租方的租賃協(xié)議繼續(xù)履行至合同結(jié)束，超過(guò)原被告雙方委托經(jīng)營(yíng)期限的租金按照每月20元/平方米計(jì)算。其后，原告張某將所購(gòu)商鋪一、二樓均委托給被告永邦公司經(jīng)營(yíng)，永邦公司接手該商鋪后，將一樓商鋪出租給一承租人，將二樓商鋪連同二樓相鄰的其它商鋪統(tǒng)一出租給另外的承租人。在2012年2月15日原被告雙方約定的委托經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束之前，由于與一、二樓的實(shí)際承租人的租賃期限尚未到期，原被告雙方于2012年1月9日簽訂了第二份《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，該協(xié)議約定：原告張某繼續(xù)委托被告永邦公司經(jīng)營(yíng)管理其購(gòu)買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)的一、二層商鋪，委托經(jīng)營(yíng)期限以永邦公司與承租方實(shí)際約定的租賃年限為準(zhǔn)，即:一樓自2012年4月15日至2012年5月5日，共計(jì)20天，二樓自2012年4月15日至2012年8月19日。租金以每月每平方米20元計(jì)算，由永邦公司代收后交付給原告張某，后原告張某依約定在被告永邦公司處領(lǐng)取了一、二樓商鋪延期租賃的租金。2012年8月30日，原告張某購(gòu)買的商鋪取得了赤壁市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，該房產(chǎn)證登記的商鋪建筑面積為84.14平方米，由于在之前的《商品房買賣合同》中，原告是按照85.38平方米向被告繳付的購(gòu)房款，被告永邦公司依約定向原告張某退還了多收的購(gòu)房款。一審法院同時(shí)認(rèn)定，2008年9月26日原被告雙方簽訂《商品房買賣合同》及《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》時(shí)，被告永邦公司向原告張某交付的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)的一、二層商鋪均為毛坯房，一、二樓之間未修建上下樓梯，被告永邦公司接受原告張某的委托經(jīng)營(yíng)后，將原告的一、二樓商鋪出租，其中一樓的商鋪獨(dú)立出租，二樓商鋪連同二樓相鄰的他人商鋪，出租給他人經(jīng)營(yíng)旅館。二樓承租人在經(jīng)營(yíng)期間對(duì)二樓商鋪按照旅館的格局進(jìn)行了裝修，將二樓的商鋪以走廊連通，在委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿后，在原告張某收回商鋪后，二樓商鋪另租他人，重新裝修，取消了原來(lái)的走廊的格局。一審法院還認(rèn)定，與原告張某商鋪相鄰的其它商鋪同樣存在一至二樓未修建樓梯間的情形，在其與被告永邦公司的委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿后，均與永邦公司達(dá)成了一致協(xié)議，由被告永邦公司一次性支付8000元，作為修建樓梯間的費(fèi)用。一審法院認(rèn)為，原被告之間簽訂的《商品房買賣合同》及《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，上述合同均合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。對(duì)于原告要求被告修建一樓至二樓的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為：原告購(gòu)買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)的一、二層商鋪是屬于原告的獨(dú)立單元，一樓至二樓應(yīng)該有樓梯相連，因此對(duì)于原告要求被告修建一樓至二樓樓梯的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。但是由于原被告之間就樓梯間修建的具體規(guī)格沒(méi)有明確約定，一審法院認(rèn)為參照相鄰的其它商鋪修建樓梯間的費(fèi)用，由被告直接支付原告修建樓梯間的費(fèi)用更為適宜。對(duì)于原告要求被告恢復(fù)二樓共用通道的訴訟請(qǐng)求，由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未約定二樓存在共用通道，商鋪二樓在委托經(jīng)營(yíng)期間的裝修格局是基于承租人的經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)營(yíng)期屆滿后予以恢復(fù)，故對(duì)于原告要求恢復(fù)二樓共用通道的訴訟請(qǐng)求，不予支持。對(duì)于原告要求被告賠償二樓16個(gè)月不能出租經(jīng)營(yíng)的及承租差價(jià)的訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，依照原被告雙方2008年9月26日簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》第四條第（七）項(xiàng)的約定：“本協(xié)議委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，如果乙方與實(shí)際承租方的租賃關(guān)系尚未結(jié)束，甲方同意乙方與實(shí)際承租方的租賃協(xié)議繼續(xù)履行至合同期結(jié)束。超過(guò)甲乙雙方委托經(jīng)營(yíng)期限的租金按每月20元/平方米計(jì)算。由此可以看出，原告在簽訂該《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到可能存在超過(guò)委托期限交房的情形，而且雙方又于2012年1月9日簽訂了第二份《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，對(duì)延期交房的事宜進(jìn)行了約定，因此原告不應(yīng)以委托經(jīng)營(yíng)超期為由，向被告主張賠償。至于原告認(rèn)為被告沒(méi)有修建樓梯間而要求被告賠償經(jīng)營(yíng)損失，一審法院認(rèn)為，雙方在簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》時(shí)，基于一、二樓分開出租經(jīng)營(yíng)的需要，沒(méi)有修建樓梯間，對(duì)于該情形原告當(dāng)時(shí)是知情的，在雙方約定的委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿后，被告永邦公司在任何場(chǎng)合均未拒絕修建樓梯，并且和其他與原告存在相同情形的商鋪均達(dá)成了修建樓梯間的協(xié)議。依照《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒(méi)有采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。因此即使如原告所說(shuō)是由于沒(méi)有修建樓梯間導(dǎo)致二樓不能出租，原告也可以自行修建樓梯防止損失擴(kuò)大，而不是將二樓商鋪放任閑置十六個(gè)月。對(duì)于原告要求的承租差價(jià)，在雙方約定的委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿后，被告即沒(méi)有義務(wù)保證原告二樓的商鋪以20元/平方米出租，原告以何種價(jià)格出租是原告的個(gè)人經(jīng)營(yíng)行為，與被告沒(méi)有關(guān)系?；谏鲜隼碛?，對(duì)于原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。對(duì)于原告提出的要求被告返還面積差價(jià)的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，依照原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條的約定,房屋的面積按照被告暫測(cè)面積簽約付款，最終面積以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記證面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。雙方合同約定的面積為85.38平方米，現(xiàn)原告已經(jīng)取得的《房屋所有權(quán)證》登記的面積為84.14平方米，被告永邦公司亦按照合同的約定退還了原告多收的房款，商鋪二樓在委托經(jīng)營(yíng)期間的裝修格局是基于承租人的經(jīng)營(yíng)需要，并未因此減少了原告二樓的商鋪面積。原告認(rèn)為商鋪少了10.45平方米的面積，沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。故對(duì)于原告提出的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，亦不予支持，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十九條第一款、第一百三十條、第一百九十六條的規(guī)定，判決：一、被告湖北永邦置業(yè)投資有限責(zé)任公司支付原告張某購(gòu)買的永邦歐洲城第1商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-34號(hào)商鋪修建一樓至二樓的樓梯的費(fèi)用8000元，于本判決生效后立即付清。二、駁回原告張某的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)847元，由原告張某承擔(dān)734元，被告永邦公司承擔(dān)113元。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：二審訴訟中，張某提交了其購(gòu)買的本案房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，擬證明該房屋產(chǎn)權(quán)面積為84.14平方米，其中共有分?jǐn)偯娣e為3.04平方米；同時(shí)證明永邦公司更改了規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道，并與房管部門一起將本屬于公共通道部分面積10.45平方米計(jì)入了上訴人房產(chǎn)證上的面積。上訴人張某并申請(qǐng)本院向相關(guān)單位調(diào)查取證，以證明永邦公司更改了規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的事實(shí)。對(duì)于上訴人張某提交的上述證據(jù)，永邦公司認(rèn)為，與上訴人張某同樣購(gòu)買商鋪的購(gòu)房戶有20多戶，已經(jīng)辦證的購(gòu)房戶的房屋產(chǎn)權(quán)證上均沒(méi)有公共通道或者消防通道之說(shuō)。上訴人張某購(gòu)買本案商鋪時(shí)是現(xiàn)房，并沒(méi)有設(shè)計(jì)公共通道。二樓房屋之間是隔開還是打通由購(gòu)房者根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要自行決定，房屋產(chǎn)權(quán)證上面積的計(jì)算是房管局確定的，與永邦公司無(wú)關(guān)。本院認(rèn)為，上訴人張某提交的房產(chǎn)證僅能證明該商鋪一、二樓總面積為84.14平方米（其中共有分?jǐn)偯娣e為3.04平方米）的事實(shí)，不能證明永邦公司更改了規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的事實(shí)。該房產(chǎn)證上的面積84.14平方米與雙方簽訂的《商品房買賣合同》上約定的面積85.38平方米相差不大，與雙方買賣商鋪的事實(shí)更為接近。而上訴人張某主張二樓商鋪之外有10.45平方米的公共通道，據(jù)此計(jì)算其購(gòu)買的一、二樓商鋪的總面積只有73.69平方米，與雙方合同約定的商鋪面積85.38平方米相差較大，與雙方買賣商鋪的事實(shí)相去更遠(yuǎn)，故上訴人張某主張二樓商鋪之外有10.45平方米公共通道的理由缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予認(rèn)定。上訴人張某商鋪面積已經(jīng)房管部門予以確認(rèn)，其房產(chǎn)證上顯示二樓商鋪之外并無(wú)公共通道，故上訴人張某申請(qǐng)本院向相關(guān)單位調(diào)查取證，以查明永邦公司更改了規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的理由缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予準(zhǔn)許。經(jīng)本院審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，張某上訴請(qǐng)求“依法改判被上訴人立即恢復(fù)二樓公用通道；改判被上訴人因擅自更改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)致使上訴人購(gòu)買的門店二樓不能單獨(dú)出租所造成16個(gè)月的經(jīng)濟(jì)損失13440元并補(bǔ)足承租差價(jià)2184元；判令被告返還門店面積差價(jià)50160元”，該上訴請(qǐng)求是否成立所依據(jù)的基本事實(shí)是，上訴人張某所主張的被上訴人更改了本案商鋪二樓規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的事實(shí)能否認(rèn)定。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》約定的是對(duì)商鋪一、二樓一并出售，并沒(méi)有將一、二樓房屋割裂開來(lái)分別出售；上訴人張某購(gòu)買的本案商鋪已經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，即該商鋪一、二層面積、結(jié)構(gòu)已經(jīng)赤壁市房地產(chǎn)管理局予以行政確認(rèn)；該《房屋所有權(quán)證》顯示，上訴人張某購(gòu)買的本案商鋪是一、二層整體購(gòu)買，且商鋪二層并未設(shè)計(jì)有公共通道。因此，上訴人張某認(rèn)為被上訴人更改了其商鋪二樓規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，取消了二樓商鋪公用通道的主張明顯與其《房屋所有權(quán)證》所確認(rèn)的事實(shí)不符，與雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》所約定的面積亦不相符，其要求恢復(fù)二樓公共通道及請(qǐng)求被上訴人賠償其租金損失、補(bǔ)足承租差價(jià)、返還面積差價(jià)的理由均缺乏事實(shí)依據(jù)，該上訴請(qǐng)求亦與其房屋相鄰的其他房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利相沖突，因此，對(duì)于上訴人的這一請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，上訴人張某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1244元，由上訴人張某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　熊　魁 審判員　侯欣芳 審判員　楊榮華

書記員：李靜