張某某
馬某某
寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社
劉自強(qiáng)
孫洪剛（黑龍江君德律師事務(wù)所）
牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
楊靜昕
牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
郭忠慶（黑龍江宇通律師事務(wù)所）

原告:張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
原告:馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
被告:寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市寧安鎮(zhèn)。
法定代表人:武佳忠，理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:劉自強(qiáng)，男，寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社職員。
委托訴訟代理人:孫洪剛，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
第三人:牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市寧安市東京城鎮(zhèn)。
法定代表人:李功波，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:楊靜昕，男，牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律事務(wù)部主管。
第三人:牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人:鮑建勝，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:郭忠慶，黑龍江宇通律師事務(wù)所律師。
原告張某某、馬某某與被告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱寧安信用社）、第三人牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天福公司）、牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱均勝公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年4月18日立案后，依法組成合議庭，于2016年7月8日公開開庭審理了本案。
原告張某某、被告寧安信用社的委托訴訟代理人劉自強(qiáng)、孫洪剛、第三人天福公司的委托訴訟代理人楊靜昕、第三人均勝公司的委托訴訟代理人郭忠慶到庭參加訴訟，原告馬某某經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某、馬某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:一、依法撤銷（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定、（2016）黑10執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定；二、解除屬于原告所有的雞西市雞冠區(qū)興河公館4號(hào)樓3單元4層40X號(hào)（原收據(jù)標(biāo)注為4號(hào)樓1042室）房屋的查封、停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。
三、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:被告與第三人借款合同糾紛一案中，被告申請(qǐng)將原告坐落于雞西市雞冠區(qū)星河公館4號(hào)樓3單元4層40X號(hào)、設(shè)計(jì)面積132.67平方米、測(cè)繪面積為132.38平方米的房屋查封（包括原告房屋在內(nèi)被查封房屋共154套）。
原告為此向牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行部門提出案外人執(zhí)行異議，該院裁定駁回原告異議。
原告作為雞西市中級(jí)人民法院、雞西市雞冠區(qū)人民法院團(tuán)購(gòu)干警，認(rèn)真執(zhí)行《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》，2012年9月至2013年9月分三次付清房款90%以上，即人民幣443226元。
在《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》第七條中明確標(biāo)出合同簽訂期間天福公司暫時(shí)未取得房屋預(yù)售許可，待天福公司取得房屋預(yù)售許可證后30日內(nèi)，由出賣人和購(gòu)房者個(gè)人簽訂《商品房預(yù)售合同書》。
在等待期間，一直沒(méi)有任何部門、任何人通知原告天福公司取得了房屋預(yù)售許可證，原告更無(wú)從簽訂出賣人和購(gòu)房者個(gè)人的《商品房預(yù)售合同書》。
直到2015年9月，天福公司通知原告入戶，在辦理入戶手續(xù)并開始裝修之后，才得知該房屋已經(jīng)被牡丹江市中級(jí)人民法院查封。
原告認(rèn)為，雞西市法院系統(tǒng)團(tuán)購(gòu)代表與第三人天福公司簽訂的《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》合法有效，人民法院的執(zhí)行裁定無(wú)權(quán)將合法的房屋買賣協(xié)議的法律效力抵銷，人民法院更不能在維護(hù)一個(gè)民事主體利益的同時(shí)損害其他民事主體的合法權(quán)益。
第三人天福公司在訴訟階段于2015年6月5日就向合議庭提出過(guò)查封異議，合議庭應(yīng)允予以解除，但只解除了查封的部分團(tuán)購(gòu)房屋，對(duì)原告的房屋的查封沒(méi)有解除。
第三人天福公司在執(zhí)行階段于2015年11月10日又提出過(guò)執(zhí)行異議。
原告于2015年11月5日提出案外人執(zhí)行異議被（2016）黑10執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定駁回。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?、物權(quán)法第九條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四十條 ?的規(guī)定，原告合法善意取得房屋，尚未完成轉(zhuǎn)移登記非原告原因所致，《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》合法有效，原告提起的執(zhí)行異議之訴事實(shí)清楚、證據(jù)充分、于法有據(jù)，被查封房屋系原告合法購(gòu)買，并已裝修入戶，請(qǐng)法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告寧安信用社答辯稱，一、答辯人執(zhí)行的是第三人天福公司的房產(chǎn)，不是原告的房產(chǎn)。
訴爭(zhēng)房屋是第三人天福公司開發(fā)建設(shè)的，沒(méi)有登記在原告名下，也沒(méi)有進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋不享有物權(quán)。
二、原告對(duì)第三人天福公司享有債權(quán)。
原告與第三人天福公司之間的商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書只在合同雙方之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告可以依據(jù)該合同要求第三人天福公司履行合同義務(wù)，協(xié)議書不是產(chǎn)權(quán)證，也不具有登記簿的作用，根據(jù)物權(quán)登記設(shè)立原則，被答辯人不能依據(jù)該協(xié)議書對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張物權(quán)。
三、原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋不適用善意取得。
根據(jù)物權(quán)法106條和物權(quán)法司法解釋18條規(guī)定，就不動(dòng)產(chǎn)而言，善意取得是至少應(yīng)當(dāng)符合辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件，本案訴爭(zhēng)房屋仍為第三人天福公司所有，故原告不構(gòu)成善意取得。
四、人民法院查封執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋并無(wú)不當(dāng)。
人民法院查封訴爭(zhēng)房屋時(shí)，原告尚未支付全部購(gòu)房款，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第17條規(guī)定的解除查封的條件，且原告名下有其他住房，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條 ?規(guī)定的中止執(zhí)行的情形。
綜上，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋繼續(xù)執(zhí)行，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人天福公司述稱:訴爭(zhēng)房屋并非第三人財(cái)產(chǎn)，是原告善意取得，第三人與原告簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議合法有效，依據(jù)物權(quán)法第15條規(guī)定，雖然沒(méi)有辦理物權(quán)登記，但不影響合同效力，而訴爭(zhēng)房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，被告享有的將第三人土地使用權(quán)設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)效力不及于訴爭(zhēng)房屋，因此原告善意取得的房屋依據(jù)司法解釋具有排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求，維護(hù)其權(quán)益。
第三人均勝公司述稱:請(qǐng)求法院依法裁決。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
審理中，原告張某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》一份。
證明:在2012年原告與第三人天福公司在基于團(tuán)購(gòu)合同之上建立了商品房買賣合同。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，此證據(jù)由原告出具，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性。
該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是原告。
此合同是否生效與原告請(qǐng)求的事項(xiàng)無(wú)關(guān)。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件及證明問(wèn)題均無(wú)異議。
充分說(shuō)明天福利亨與原告早于2012年就簽訂了商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議，本案被告主張權(quán)利是2015年6月1日，被告與第三人訴爭(zhēng)的借款合同糾紛基于第三人設(shè)定的抵押權(quán)并不基于本案訴爭(zhēng)房屋，而該協(xié)議更能證實(shí)被查封的房屋不是天福利亨公司名下的財(cái)產(chǎn)，查封了案外人的財(cái)產(chǎn)，因此查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，《商品房買賣協(xié)議書》一份，三張交款收據(jù)。
證明:原告給第三人天福公司付清了房款的90%以上，在2013年9月以前就已經(jīng)全部交付。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，但該組證據(jù)可以證明原告并未支付全部購(gòu)房款。
因原告與天福利亨之間存在利害關(guān)系，因此雙方的交款憑證不能證明真實(shí)的付款行為，原告沒(méi)有提供相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬賬目。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件和證明問(wèn)題均無(wú)異議，同時(shí)能證明原告取得本案訴爭(zhēng)房屋是善意取得，按商品房買賣協(xié)議交付購(gòu)房款90%，余10%是第三人為原告辦理產(chǎn)權(quán)證照后再交付，因此本案被告與第三人借款糾紛查封了本案原告的房屋，依據(jù)最高院司法解釋是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份、《裝修管理協(xié)議書》一份、供熱費(fèi)收據(jù)一份、裝修維護(hù)金收據(jù)一份、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)收據(jù)一份、預(yù)收電費(fèi)、水費(fèi)收據(jù)一份、裝修照片4張。
證明:原告已經(jīng)合理進(jìn)戶并且開始了裝修，并沒(méi)有拖欠房款和物業(yè)費(fèi)。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，但該證據(jù)可以證明2015年牡市中級(jí)人民法院依據(jù)被告申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋的日期是2015年6月1日，該證據(jù)體現(xiàn)的日期均在查封日期之后，可見(jiàn)當(dāng)日原告并未占有使用訴爭(zhēng)房屋，其中物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)電費(fèi)水費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間是2015年10月3日，協(xié)議日期是2015年9月3日，供熱費(fèi)的交費(fèi)日期是2015年12月8日，該組日期均晚于查封日期。
說(shuō)明本案第三人沒(méi)有履行人民法院查封裁定規(guī)定，擅自將查封房屋交付給原告。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件及證明問(wèn)題沒(méi)有異議，第三人與原告于2012年9月29日簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議約定原告購(gòu)買房屋應(yīng)當(dāng)于2013年12月31日竣工交付，但因第三人逾期竣工，導(dǎo)致遲延交付，因此第三人另外承擔(dān)了逾期入戶的違約責(zé)任，而牡丹江市中級(jí)人民法院訴訟保全查封了原告的房屋，應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的法律判決作為查封的根據(jù)，而判決恰恰沒(méi)有列明土地上的附著物即房屋屬第三人財(cái)產(chǎn)可以查封，判決明確判項(xiàng)是設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)可以優(yōu)先受償，但并不影響第三人與案外人進(jìn)行土地使用權(quán)上的附著物進(jìn)行交易，因此第三人按照生效判決及民事裁定可以提供土地使用權(quán)予以執(zhí)行，但實(shí)際上不具有可操作性，原告出具的證據(jù)，可證實(shí)原告善意取得的房屋支付了價(jià)款，并且裝修入住，依據(jù)最高院的司法解釋，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
因此執(zhí)行裁定駁回原告案外人執(zhí)行異議是僅憑借案外人名下另有房屋這一條片面理由而忽略原告有改善住房或出售原住房，購(gòu)得新住房的美好愿望。
原告訴訟主張有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證實(shí)原告辦理入戶相關(guān)手續(xù)、交付各項(xiàng)費(fèi)用及對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修的事實(shí)，對(duì)該組證據(jù)予以采信。
原告馬某某未到庭、未向本院提交證據(jù)。
審理中，被告寧安信用社為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
證明:均勝應(yīng)當(dāng)償還70000000元代付利息，被告與第三人天福公司訴爭(zhēng)房屋坐落在抵押的土地，因此被告有權(quán)申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行申請(qǐng)。
原告張某某質(zhì)證稱，此證據(jù)是信用社與均勝和天福利亨之間的關(guān)系，與我方買受人無(wú)關(guān)。
此塊土地費(fèi)用我方已經(jīng)支付，關(guān)于土地價(jià)款信用社是否收回，是信用社的責(zé)任。
作為買受人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)和責(zé)任。
原告馬某某未到庭、未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，無(wú)論是民事訴訟保全裁定或執(zhí)行裁定或執(zhí)行程序所依據(jù)的基礎(chǔ)法律文書就是判決，該判決明確表述關(guān)于本案被告主張的天福利亨因私自處分抵押物導(dǎo)致抵押物變價(jià)不足清償……判決第二項(xiàng)明確記載天福利亨公司以星河公館的土地使用權(quán)拍賣變賣價(jià)款，優(yōu)先償還借款本息，判決并沒(méi)有判項(xiàng)土地上的附著物是具有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，所以脫離了判決以外的訴訟保全都是錯(cuò)誤的，沒(méi)有執(zhí)行依據(jù)，同時(shí)證實(shí)原告主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒芍С帧?br/>第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)民事裁定書。
證明:該裁定書作出時(shí)，訴爭(zhēng)房屋尚未交付給原告。
法院執(zhí)行查封該房屋符合法律規(guī)定。
原告張某某質(zhì)證稱，作為房屋買受人不知道此房屋已經(jīng)被查封，存在爭(zhēng)議，且在查封中天福利亨已經(jīng)告知信用社這些房屋已經(jīng)有買受人了。
原告馬某某未到庭、未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，形式要件沒(méi)有異議，證明問(wèn)題有異議，此裁定作出時(shí)間是2015年6月1日，而原告團(tuán)購(gòu)房屋是2012年就簽訂了商品房買賣協(xié)議，裁定明確記載是查封天福利亨名下所有的房產(chǎn)，包括原告在內(nèi)，第三人簽收裁定后就向被告和合議庭提交了154戶房屋的購(gòu)房協(xié)議和收據(jù)，并依照程序提出查封異議，所以該查封裁定確有錯(cuò)誤，因查封房屋不是第三人資產(chǎn)，而且合議庭在查封之前并未核實(shí)該154戶房屋的狀況，因此第三人提出裁定程序違法，且提出執(zhí)行異議，但均未理會(huì)。
因此裁定是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明問(wèn)題的理由不予支持。
證據(jù)三，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給寧安信用社，信用社對(duì)土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
原告張某某質(zhì)證認(rèn)稱，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證只能證明信用社與開發(fā)公司之間的擔(dān)保和貸款關(guān)系，與我們正常買受人沒(méi)有關(guān)系，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)已經(jīng)支付了土地使用費(fèi)用，作為普通買受人不存在任何責(zé)任和錯(cuò)誤，此兩證在本案中沒(méi)有實(shí)際意義。
原告馬某某未到庭，未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。
他項(xiàng)權(quán)證設(shè)定的抵押權(quán)是土地抵押權(quán)，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭(zhēng)房屋。
因此，被告無(wú)權(quán)對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行查封，因此查封保全該房屋是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
審理中，第三人天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，《商品房預(yù)售許可證》一份、《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》一份。
證明:第三人在房屋管理部門取得商品房預(yù)售許可，并與本案原告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，第三人銷售本案訴爭(zhēng)房屋并未觸及被告利益，也非被告他項(xiàng)權(quán)效益基于的范圍，被告主張權(quán)利的時(shí)間是2015年6月1日，第三人與原告簽訂時(shí)間是2012年9月29日簽訂，因此訴訟保全查封原告所有房屋確有錯(cuò)誤。
原告張某某質(zhì)證稱，證明了原告是在合法合理符合政策的條件下購(gòu)買房屋，至于信用社與開發(fā)商之間是否存在糾紛債務(wù)與買受人之間不發(fā)生任何關(guān)系，牡市中法對(duì)買受人的查封本身就是錯(cuò)誤的，信用社提出的查封請(qǐng)求也是錯(cuò)誤的。
原告馬某某未到庭，未質(zhì)證。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，證據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，該組證據(jù)與我方無(wú)關(guān)。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒(méi)有向法庭提供證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，被告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，被告向均勝公司放貸70000000元，同日被告又與第三人天福公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權(quán)證號(hào)為雞冠國(guó)用（2012）第20001X號(hào)，對(duì)應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為雞冠他項(xiàng)（2012）第2009號(hào)，土地面積為55553.00平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封了本案第三人天福公司所有的包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米。
牡丹江市中級(jí)人民法院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決該案被告天福公司（即本案第三人天福公司）以其所有的雞冠國(guó)用（2012）第20001X號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)的土地使用權(quán)拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先償還該案原告寧安信用社（即本案被告寧安信用社）的借款本息。
另查明，2012年9月29日，購(gòu)買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人與第三人天福公司簽訂了《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》，團(tuán)購(gòu)第三人天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的“星河公館”1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓。
協(xié)議約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，并約定采取分期付款方式的購(gòu)房者，于2012年9月29日前交納總房款的50%、于2013年3月1日前交納總房款的40%，待樓房交付使用時(shí)結(jié)清剩余房款，第二次交款時(shí)在接到出賣人書面通知之日起15日內(nèi)將約定房款交于出賣人指定銀行帳戶。
參加團(tuán)購(gòu)的人員包括原告張某某、馬某某，二原告為夫妻關(guān)系。
原告于協(xié)議簽訂的當(dāng)日支付購(gòu)房款146500元，第三人天福公司收款后為原告開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)。
還查明，原告張某某、馬某某與第三人天福公司于2013年8月21日簽訂《商品房買賣協(xié)議書》，約定原告購(gòu)買的具體房屋為4號(hào)樓1單元4層140X號(hào)房屋，單價(jià)3680元，總價(jià)488226元，預(yù)付款188226元，并約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2014年5月30日前完全竣工，庭審中原告張某某、馬某某主張的訴爭(zhēng)房屋是4號(hào)樓3單元40X室，其實(shí)際入住的房屋即4號(hào)樓3單元40XX室，其解釋入住的房屋與《商品房買賣協(xié)議書》中的房屋房號(hào)不一致系因房號(hào)排列調(diào)整所致，各方當(dāng)事人均未對(duì)其該項(xiàng)主張?zhí)岢霎愖h。
此協(xié)議簽訂的當(dāng)日原告向第三人天福公司支付預(yù)付款188226元，此款中包括原告于2012年9月29日支付的款項(xiàng)，原告又于2013年9月13日支付購(gòu)房款255000元。
此后第三人天福公司沒(méi)有在約定的時(shí)間向原告交付房屋。
原告于2015年9月23日與訴爭(zhēng)房屋小區(qū)物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議書》各一份，并于2015年10月3日交付裝修維護(hù)金2000元、物業(yè)費(fèi)2382.84元、電梯費(fèi)480元、聲控?zé)糍M(fèi)20元、垃圾清運(yùn)費(fèi)30元、預(yù)收電費(fèi)300元、預(yù)收水費(fèi)300元，又于2015年12月8日交付取暖費(fèi)2390元。
原告入戶后對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。
又查明，第三人天福公司于2014年1月10日取得了訴爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞西法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并且沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方當(dāng)事人在簽訂該協(xié)議時(shí)，約定了購(gòu)買房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等信息，且原告張某某、馬某某與第三人天福公司于2013年8月21日又簽訂了一份《商品房買賣協(xié)議書》，約定了具體的房屋和房屋面積、價(jià)款等內(nèi)容，雖然該協(xié)議書中記載的房號(hào)與原告實(shí)際購(gòu)買的房屋房號(hào)不一致，但僅是因房號(hào)排列調(diào)整問(wèn)題，原告購(gòu)買的是4號(hào)樓3單元401室房屋的事實(shí)并無(wú)異議，上述兩份協(xié)議內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告已向第三人天福公司支付了約占房屋總價(jià)90%的價(jià)款，故上述協(xié)議合法有效，予以確認(rèn)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”本案中原告張某某、馬某某并未支付全部?jī)r(jià)款，且其提交的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議書》及房屋物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用票據(jù)的日期均在人民法院查封訴爭(zhēng)房屋之后，其未提交證據(jù)證實(shí)其已在人民法院查封訴爭(zhēng)房屋之前即合法占有訴爭(zhēng)房屋，故本案訴爭(zhēng)房屋不屬于人民法院不得查封的情形。
本案原告與第三人天福公司簽訂購(gòu)房協(xié)議后未辦理預(yù)告登記，更未辦理所有權(quán)登記，故本案亦不適用物權(quán)法關(guān)于善意取得的規(guī)定。
本案原告基于合法有效的購(gòu)房合同對(duì)訴爭(zhēng)房屋僅享有一般債權(quán)，其權(quán)益不足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，故對(duì)于原告停止執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
本案為案外人執(zhí)行異議之訴，僅對(duì)于原告就訴爭(zhēng)房屋享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查，原告要求撤銷黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定、（2016）黑10執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定、解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封的訴訟請(qǐng)求不屬于本案審查的范圍，本院不予審查。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)8623元，由原告張某某、馬某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
審理中，原告張某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》一份。
證明:在2012年原告與第三人天福公司在基于團(tuán)購(gòu)合同之上建立了商品房買賣合同。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，此證據(jù)由原告出具，無(wú)法核實(shí)真實(shí)性。
該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是原告。
此合同是否生效與原告請(qǐng)求的事項(xiàng)無(wú)關(guān)。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件及證明問(wèn)題均無(wú)異議。
充分說(shuō)明天福利亨與原告早于2012年就簽訂了商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議，本案被告主張權(quán)利是2015年6月1日，被告與第三人訴爭(zhēng)的借款合同糾紛基于第三人設(shè)定的抵押權(quán)并不基于本案訴爭(zhēng)房屋，而該協(xié)議更能證實(shí)被查封的房屋不是天福利亨公司名下的財(cái)產(chǎn)，查封了案外人的財(cái)產(chǎn)，因此查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，《商品房買賣協(xié)議書》一份，三張交款收據(jù)。
證明:原告給第三人天福公司付清了房款的90%以上，在2013年9月以前就已經(jīng)全部交付。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，但該組證據(jù)可以證明原告并未支付全部購(gòu)房款。
因原告與天福利亨之間存在利害關(guān)系，因此雙方的交款憑證不能證明真實(shí)的付款行為，原告沒(méi)有提供相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬賬目。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件和證明問(wèn)題均無(wú)異議，同時(shí)能證明原告取得本案訴爭(zhēng)房屋是善意取得，按商品房買賣協(xié)議交付購(gòu)房款90%，余10%是第三人為原告辦理產(chǎn)權(quán)證照后再交付，因此本案被告與第三人借款糾紛查封了本案原告的房屋，依據(jù)最高院司法解釋是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份、《裝修管理協(xié)議書》一份、供熱費(fèi)收據(jù)一份、裝修維護(hù)金收據(jù)一份、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)收據(jù)一份、預(yù)收電費(fèi)、水費(fèi)收據(jù)一份、裝修照片4張。
證明:原告已經(jīng)合理進(jìn)戶并且開始了裝修，并沒(méi)有拖欠房款和物業(yè)費(fèi)。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)法確定，但該證據(jù)可以證明2015年牡市中級(jí)人民法院依據(jù)被告申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋的日期是2015年6月1日，該證據(jù)體現(xiàn)的日期均在查封日期之后，可見(jiàn)當(dāng)日原告并未占有使用訴爭(zhēng)房屋，其中物業(yè)費(fèi)電梯費(fèi)電費(fèi)水費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間是2015年10月3日，協(xié)議日期是2015年9月3日，供熱費(fèi)的交費(fèi)日期是2015年12月8日，該組日期均晚于查封日期。
說(shuō)明本案第三人沒(méi)有履行人民法院查封裁定規(guī)定，擅自將查封房屋交付給原告。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件及證明問(wèn)題沒(méi)有異議，第三人與原告于2012年9月29日簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議約定原告購(gòu)買房屋應(yīng)當(dāng)于2013年12月31日竣工交付，但因第三人逾期竣工，導(dǎo)致遲延交付，因此第三人另外承擔(dān)了逾期入戶的違約責(zé)任，而牡丹江市中級(jí)人民法院訴訟保全查封了原告的房屋，應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的法律判決作為查封的根據(jù)，而判決恰恰沒(méi)有列明土地上的附著物即房屋屬第三人財(cái)產(chǎn)可以查封，判決明確判項(xiàng)是設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)可以優(yōu)先受償，但并不影響第三人與案外人進(jìn)行土地使用權(quán)上的附著物進(jìn)行交易，因此第三人按照生效判決及民事裁定可以提供土地使用權(quán)予以執(zhí)行，但實(shí)際上不具有可操作性，原告出具的證據(jù)，可證實(shí)原告善意取得的房屋支付了價(jià)款，并且裝修入住，依據(jù)最高院的司法解釋，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
因此執(zhí)行裁定駁回原告案外人執(zhí)行異議是僅憑借案外人名下另有房屋這一條片面理由而忽略原告有改善住房或出售原住房，購(gòu)得新住房的美好愿望。
原告訴訟主張有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證實(shí)原告辦理入戶相關(guān)手續(xù)、交付各項(xiàng)費(fèi)用及對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修的事實(shí)，對(duì)該組證據(jù)予以采信。
原告馬某某未到庭、未向本院提交證據(jù)。
審理中，被告寧安信用社為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
證明:均勝應(yīng)當(dāng)償還70000000元代付利息，被告與第三人天福公司訴爭(zhēng)房屋坐落在抵押的土地，因此被告有權(quán)申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行申請(qǐng)。
原告張某某質(zhì)證稱，此證據(jù)是信用社與均勝和天福利亨之間的關(guān)系，與我方買受人無(wú)關(guān)。
此塊土地費(fèi)用我方已經(jīng)支付，關(guān)于土地價(jià)款信用社是否收回，是信用社的責(zé)任。
作為買受人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)和責(zé)任。
原告馬某某未到庭、未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，無(wú)論是民事訴訟保全裁定或執(zhí)行裁定或執(zhí)行程序所依據(jù)的基礎(chǔ)法律文書就是判決，該判決明確表述關(guān)于本案被告主張的天福利亨因私自處分抵押物導(dǎo)致抵押物變價(jià)不足清償……判決第二項(xiàng)明確記載天福利亨公司以星河公館的土地使用權(quán)拍賣變賣價(jià)款，優(yōu)先償還借款本息，判決并沒(méi)有判項(xiàng)土地上的附著物是具有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，所以脫離了判決以外的訴訟保全都是錯(cuò)誤的，沒(méi)有執(zhí)行依據(jù)，同時(shí)證實(shí)原告主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒芍С帧?br/>第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)民事裁定書。
證明:該裁定書作出時(shí)，訴爭(zhēng)房屋尚未交付給原告。
法院執(zhí)行查封該房屋符合法律規(guī)定。
原告張某某質(zhì)證稱，作為房屋買受人不知道此房屋已經(jīng)被查封，存在爭(zhēng)議，且在查封中天福利亨已經(jīng)告知信用社這些房屋已經(jīng)有買受人了。
原告馬某某未到庭、未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，形式要件沒(méi)有異議，證明問(wèn)題有異議，此裁定作出時(shí)間是2015年6月1日，而原告團(tuán)購(gòu)房屋是2012年就簽訂了商品房買賣協(xié)議，裁定明確記載是查封天福利亨名下所有的房產(chǎn)，包括原告在內(nèi)，第三人簽收裁定后就向被告和合議庭提交了154戶房屋的購(gòu)房協(xié)議和收據(jù)，并依照程序提出查封異議，所以該查封裁定確有錯(cuò)誤，因查封房屋不是第三人資產(chǎn)，而且合議庭在查封之前并未核實(shí)該154戶房屋的狀況，因此第三人提出裁定程序違法，且提出執(zhí)行異議，但均未理會(huì)。
因此裁定是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明問(wèn)題的理由不予支持。
證據(jù)三，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
證明:訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給寧安信用社，信用社對(duì)土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
原告張某某質(zhì)證認(rèn)稱，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證只能證明信用社與開發(fā)公司之間的擔(dān)保和貸款關(guān)系，與我們正常買受人沒(méi)有關(guān)系，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)已經(jīng)支付了土地使用費(fèi)用，作為普通買受人不存在任何責(zé)任和錯(cuò)誤，此兩證在本案中沒(méi)有實(shí)際意義。
原告馬某某未到庭，未質(zhì)證。
第三人天福公司質(zhì)證稱，對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。
他項(xiàng)權(quán)證設(shè)定的抵押權(quán)是土地抵押權(quán)，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭(zhēng)房屋。
因此，被告無(wú)權(quán)對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行查封，因此查封保全該房屋是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，沒(méi)有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
審理中，第三人天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，《商品房預(yù)售許可證》一份、《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》一份。
證明:第三人在房屋管理部門取得商品房預(yù)售許可，并與本案原告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，第三人銷售本案訴爭(zhēng)房屋并未觸及被告利益，也非被告他項(xiàng)權(quán)效益基于的范圍，被告主張權(quán)利的時(shí)間是2015年6月1日，第三人與原告簽訂時(shí)間是2012年9月29日簽訂，因此訴訟保全查封原告所有房屋確有錯(cuò)誤。
原告張某某質(zhì)證稱，證明了原告是在合法合理符合政策的條件下購(gòu)買房屋，至于信用社與開發(fā)商之間是否存在糾紛債務(wù)與買受人之間不發(fā)生任何關(guān)系，牡市中法對(duì)買受人的查封本身就是錯(cuò)誤的，信用社提出的查封請(qǐng)求也是錯(cuò)誤的。
原告馬某某未到庭，未質(zhì)證。
被告寧安信用社質(zhì)證稱，證據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，該組證據(jù)與我方無(wú)關(guān)。
第三人均勝公司質(zhì)證稱，與均勝無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒(méi)有向法庭提供證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，被告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，被告向均勝公司放貸70000000元，同日被告又與第三人天福公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權(quán)證號(hào)為雞冠國(guó)用（2012）第20001X號(hào)，對(duì)應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為雞冠他項(xiàng)（2012）第2009號(hào)，土地面積為55553.00平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封了本案第三人天福公司所有的包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米。
牡丹江市中級(jí)人民法院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決該案被告天福公司（即本案第三人天福公司）以其所有的雞冠國(guó)用（2012）第20001X號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)的土地使用權(quán)拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先償還該案原告寧安信用社（即本案被告寧安信用社）的借款本息。
另查明，2012年9月29日，購(gòu)買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人與第三人天福公司簽訂了《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》，團(tuán)購(gòu)第三人天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的“星河公館”1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓。
協(xié)議約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，并約定采取分期付款方式的購(gòu)房者，于2012年9月29日前交納總房款的50%、于2013年3月1日前交納總房款的40%，待樓房交付使用時(shí)結(jié)清剩余房款，第二次交款時(shí)在接到出賣人書面通知之日起15日內(nèi)將約定房款交于出賣人指定銀行帳戶。
參加團(tuán)購(gòu)的人員包括原告張某某、馬某某，二原告為夫妻關(guān)系。
原告于協(xié)議簽訂的當(dāng)日支付購(gòu)房款146500元，第三人天福公司收款后為原告開具商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)。
還查明，原告張某某、馬某某與第三人天福公司于2013年8月21日簽訂《商品房買賣協(xié)議書》，約定原告購(gòu)買的具體房屋為4號(hào)樓1單元4層140X號(hào)房屋，單價(jià)3680元，總價(jià)488226元，預(yù)付款188226元，并約定第三人天福公司確?！靶呛庸^”于2014年5月30日前完全竣工，庭審中原告張某某、馬某某主張的訴爭(zhēng)房屋是4號(hào)樓3單元40X室，其實(shí)際入住的房屋即4號(hào)樓3單元40XX室，其解釋入住的房屋與《商品房買賣協(xié)議書》中的房屋房號(hào)不一致系因房號(hào)排列調(diào)整所致，各方當(dāng)事人均未對(duì)其該項(xiàng)主張?zhí)岢霎愖h。
此協(xié)議簽訂的當(dāng)日原告向第三人天福公司支付預(yù)付款188226元，此款中包括原告于2012年9月29日支付的款項(xiàng)，原告又于2013年9月13日支付購(gòu)房款255000元。
此后第三人天福公司沒(méi)有在約定的時(shí)間向原告交付房屋。
原告于2015年9月23日與訴爭(zhēng)房屋小區(qū)物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議書》各一份，并于2015年10月3日交付裝修維護(hù)金2000元、物業(yè)費(fèi)2382.84元、電梯費(fèi)480元、聲控?zé)糍M(fèi)20元、垃圾清運(yùn)費(fèi)30元、預(yù)收電費(fèi)300元、預(yù)收水費(fèi)300元，又于2015年12月8日交付取暖費(fèi)2390元。
原告入戶后對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。
又查明，第三人天福公司于2014年1月10日取得了訴爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞西法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書，是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并且沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方當(dāng)事人在簽訂該協(xié)議時(shí)，約定了購(gòu)買房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等信息，且原告張某某、馬某某與第三人天福公司于2013年8月21日又簽訂了一份《商品房買賣協(xié)議書》，約定了具體的房屋和房屋面積、價(jià)款等內(nèi)容，雖然該協(xié)議書中記載的房號(hào)與原告實(shí)際購(gòu)買的房屋房號(hào)不一致，但僅是因房號(hào)排列調(diào)整問(wèn)題，原告購(gòu)買的是4號(hào)樓3單元401室房屋的事實(shí)并無(wú)異議，上述兩份協(xié)議內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告已向第三人天福公司支付了約占房屋總價(jià)90%的價(jià)款，故上述協(xié)議合法有效，予以確認(rèn)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?規(guī)定:“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款 ?并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”本案中原告張某某、馬某某并未支付全部?jī)r(jià)款，且其提交的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議書》及房屋物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用票據(jù)的日期均在人民法院查封訴爭(zhēng)房屋之后，其未提交證據(jù)證實(shí)其已在人民法院查封訴爭(zhēng)房屋之前即合法占有訴爭(zhēng)房屋，故本案訴爭(zhēng)房屋不屬于人民法院不得查封的情形。
本案原告與第三人天福公司簽訂購(gòu)房協(xié)議后未辦理預(yù)告登記，更未辦理所有權(quán)登記，故本案亦不適用物權(quán)法關(guān)于善意取得的規(guī)定。
本案原告基于合法有效的購(gòu)房合同對(duì)訴爭(zhēng)房屋僅享有一般債權(quán)，其權(quán)益不足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，故對(duì)于原告停止執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
本案為案外人執(zhí)行異議之訴，僅對(duì)于原告就訴爭(zhēng)房屋享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查，原告要求撤銷黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定、（2016）黑10執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定、解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封的訴訟請(qǐng)求不屬于本案審查的范圍，本院不予審查。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)8623元，由原告張某某、馬某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：周曉光

書記員：劉鴻