張某
姜琳（黑龍江森耀律師事務所）
哈爾濱市道外區(qū)臨某某（個體工商戶
李宏（北京華泰律師事務所哈爾濱分所）

原告張某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號碼:×××），住所地哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人姜琳，黑龍江森耀律師事務所律師。
被告哈爾濱市道外區(qū)臨某某（個體工商戶；組織形式:個人經(jīng)營），住所地哈爾濱市道外區(qū)臨堤街副10號。
經(jīng)營者崔民，男，xxxx年xx月xx日出生（公民身份號碼:×××），漢族，住所地哈爾濱市道外區(qū)禮化街49號。
委托代理人李宏，北京市華泰律師事務所哈爾濱分所律師。
原告張某與被告哈爾濱市道外區(qū)臨某某（以下簡稱臨某某）租賃合同糾紛一案，原告張某于2014年12月3日向本院提起訴訟。本院于2014年12月3日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月26日公開開庭進行了審理。原告張某及其委托代理人姜琳，被告臨某某的委托代理人李宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本院在開庭審理過程中，張某、臨某某為證明其訴訟主張的事實成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見。
張某舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、租賃合同，擬證明:張某與臨某某于2013年7月1日簽訂房屋租賃合同，租期一年，自2013年7月1日至2014年7月1日，張某按約定給付臨某某租金5000元。此款臨某某至今未還給張某，臨某某應承擔利息500元。
證據(jù)二、收據(jù)，擬證明:臨某某于2013年4月6日收到張某交付房屋租金5000元。
證據(jù)三、哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達的哈外汛令2號清障令（復印件），擬證明:本案所指的建筑物一帶區(qū)域，早在2009年就被要求動遷走，直至2013年哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司也未動遷，2013年8月哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達清障令，再次要求對包括租賃房屋在內(nèi)的全部建筑物拆除，以利于防汛。本案所指的道外區(qū)臨堤農(nóng)貿(mào)綜合商業(yè)街被政府要求拆除，整個市場實際根本沒有營業(yè)，臨某某應將保證金退還給張某。臨某某明知是訴爭房屋是清障物，還誘騙、欺詐張某進行承租，行為極不誠信。
證據(jù)四、證人薛某某出庭作證，擬證明:證明臨某某承諾出租給張某的房屋位置，因哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達清障令，臨某某出租給張某的市場房屋要被拆除，整個市場沒有營業(yè)，承租戶沒有營業(yè)。
證據(jù)五、證人于某某出庭作證，擬證明:證明臨某某承諾出租給張某的房屋位置，因哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部下達清障令，臨某某出租給張某的市場房屋要被拆除，整個市場沒有營業(yè)，承租戶沒有營業(yè)。
臨某某對張某舉示的證據(jù)質(zhì)證認為:對證據(jù)一的真實性無異議，對證明的問題有異議，租賃房屋已經(jīng)交付，合同已經(jīng)履行完畢。對證據(jù)二無異議。對證據(jù)三的真實性無異議，對證明問題及關聯(lián)性有異議，清障令所指拆除的房屋不包括張某租賃的房屋，張某所租的鐵皮房現(xiàn)仍保存完好，不存在被拆除的問題。對證據(jù)四有異議，因證人意識能力有局限性，且證人所某甲與本某某。對證據(jù)五部分有異議，證人所某乙的是坡上鐵皮房、鐵皮房未被拆除屬實，證人所某甲臨堤街綜合市場未營業(yè)不屬實。
臨某某舉示證據(jù)情況如下:
證據(jù)一、庫房租賃協(xié)議書，哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公司會議記錄（復印件），擬證明:臨某某負責人崔民與哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司就道外區(qū)臨堤街副10號的廠房或倉庫簽訂租賃協(xié)議，雙方租賃行為經(jīng)道外區(qū)人民政府房屋征收辦公室認可。
證據(jù)二、租賃合同，擬證明:張某與臨某某簽訂租賃合同，雙方存在租賃關系。
證據(jù)三、照片兩張，擬證明:臨某某交付給張某的租賃物至今仍被張某占用，未交還給臨某某。
證據(jù)四、證人孟某某出庭作證，擬證明:張某與臨某某租賃合同簽訂后，臨某某已將租賃物交付給張某使用，第一年未收租金，收取的是保證金，如第二年續(xù)租，將保證金轉為第二年房屋租金。
證據(jù)五、證人張某某出庭作證，擬證明:張某與臨某某租賃合同簽訂后，臨某某已經(jīng)將租賃物交付給張某使用，而且第一年未收租金，收取的是保證金，如第二年續(xù)租，將保證金轉為第二年的房租。
張某對臨某某舉示的證據(jù)質(zhì)證認為:對證據(jù)一中庫房租賃協(xié)議書的真實性無異議，對證明問題有異議，該協(xié)議所指房產(chǎn)是2012年就存在的廠房及庫房，而本案所指的房產(chǎn)是指2013年被告準備新建的簡易鐵皮房產(chǎn)，故該協(xié)議與本某某。即使建成新房產(chǎn)，也是違章建筑，違章建筑不受法律保護，即使建成，也未營業(yè)，故臨某某應退還租金。庫房租賃協(xié)議書所指的房產(chǎn)是廠房或倉庫，而本案張某與臨某某簽訂的協(xié)議所涉及的房屋是商鋪，房屋用途、性質(zhì)均不同，故該協(xié)議與本某某。臨堤街上的簡易鐵皮房，涉嫌違法建筑。臨某某應提供產(chǎn)權證對其與好民居簽訂的庫房租賃合同進行佐證，不能證明協(xié)議所指的庫房是合法建筑物。如不是合法建筑物，臨某某對外出租的行為，違反中華人民共和國建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》。且臨某某不具備轉租主體資格。因為其與好民居公司簽訂的庫房租賃協(xié)議書第一條 ?第二項 ?約定租賃物的功能為倉儲，如需要轉變使用功能，須經(jīng)出租方即好民居公司書面同意。臨某某違反此條約定，轉變庫房的使用功能，且未經(jīng)好民居公司書面同意，故臨某某不具備出租主體資質(zhì)。該協(xié)議第九條 ?第二款 ?約定，轉租租賃物的用途不得超出合同第一條 ?規(guī)定的用途范圍即倉儲功能。臨某某將轉變倉儲功能，用于商業(yè)經(jīng)營，故臨某某不具備對將庫房外轉租用作其他用途的資質(zhì)。證據(jù)一中會議紀要，因是復印件，故不予質(zhì)證。對證據(jù)二無異議。對證據(jù)三的真實性及證明問題均有異議，臨某某未能提供照片的原始載體，故對真實性有異議。且臨某某應提供租賃物的產(chǎn)權證，證明該房屋是合法建筑，證明臨某某有權對該房屋出租。臨某某提供的照片拍攝的僅是房子的局部，只拍攝了幾個窗戶，不能證明照片中的房屋就是張某承租的房屋。該照片是2015年拍攝的，不能證明2013年臨某某是否將租賃房屋交付給張某，不能證明2013年該房屋是否出租。臨某某所指的出租房屋所在區(qū)域的臨堤農(nóng)貿(mào)綜合商業(yè)街至今還未運營，故臨某某應退還張某所交的租金。對證據(jù)四證人證言的真實性及證明問題有異議，證人不能證明張某與臨某某租房協(xié)議，不知道張某所租房屋的位置，其證實的是2014年4月以后的事情，不能證實本案2013年房屋出租情況，證人證實的內(nèi)容與臨某某的自述相矛盾，證人稱2014年10月份之后市場不再營業(yè)，臨某某自述稱2014年8月以后市場不再營業(yè)，證人所某丙，不應采信。對證據(jù)五證人證言的真實性及證明問題均有異議，證人與臨某某及經(jīng)營者崔民存在利害關系，崔民曾經(jīng)聘用過證人，故證人證言的效力低。且證人對張某是否承租房屋不清楚，不能證實臨某某是否交付租賃房屋。證人稱2013年9月10日商業(yè)街開業(yè)與政府于2013年8月25日下達的清障令相矛盾，政府下令拆除臨堤800米建筑物，臨某某開業(yè)屬于違反政府規(guī)定，違反法律規(guī)定。證人證實市場自2014年11月份不再營業(yè)，該內(nèi)容與臨某某的另一位證人所某丁及臨某某的自述不一致。證人證實鐵皮房是2012年年末建的，根據(jù)臨某某舉示的庫房租賃協(xié)議書該片房屋是已經(jīng)建成的廠房，臨某某將廠房租賃過來，針對該廠房臨某某沒有對外出租的權利。綜上，該證人證言不應采信。
本院確認:張某舉示的證據(jù)一，來源合法，內(nèi)容客觀真實，能證明張某從臨某某承租房屋，雙方之間存在租賃合同關系，但不能證明張某主張的臨某某應返還張某租金及利息，故本院不予采信。張某舉示的證據(jù)二，臨某某無異議，與本案有關聯(lián)性，故本院予以采信。張某舉示的證據(jù)三，能證明哈爾濱市道外區(qū)防汛抗旱指揮部曾于2013年8月25日下達清障令，要求好民居公司對馬家溝沿堤街上從通港街到石油庫跨馬家溝橋800延長米的建筑物進行拆除，但本案張某租賃的鐵皮房位于臨堤坡上，不屬于清障令的范圍，與本某某聯(lián)性，故本院不予采信。張某舉示的證據(jù)四、證據(jù)五，兩名證人不了解張某與臨某某之間的租賃合同情況，故不能證明張某租賃的房屋是否建成、臨某某是否將房屋交付給張某，故本院不予采信。臨某某舉示的證據(jù)一，其中崔民與哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司簽訂的庫房租賃協(xié)議書，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，不能證明該協(xié)議書所涉及的庫房與張某租賃的鐵皮房是同一位置，不能證明與本案有關聯(lián)性，故本院不予采信；哈爾濱市道外區(qū)人民政府房屋征收辦公司會議記錄為復印件，不能證明其真實性，且臨某某不能證明該會議記錄與本案有關聯(lián)性，故本院不予采信。臨某某舉示的證據(jù)二，張某無異議，與本案有關聯(lián)性，故本院予以采信。臨某某舉示的證據(jù)三，來源合法，內(nèi)容客觀真實，且經(jīng)本院核實，該照片上的商品確為張某承租的商鋪，與本案有關聯(lián)性，故本院予以采信。臨某某舉示的證據(jù)四、證據(jù)五，因證人與本案有利害關系，在無其他證據(jù)佐證的情況下，不能證明其真實性，故本院不予采信。
本院認為:《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”該解釋第五條 ?第一款 ?規(guī)定:“租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”本案中，張某與臨某某簽訂租賃合同，張某租賃臨某某位于臨堤街坡上的鐵皮商鋪，該鐵皮商鋪沒有合法有效的建設批準手續(xù)，按照上述司法解釋的規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同無效。張某已向臨某某支付一年的商鋪租金5000元，臨某某已將訴爭商鋪實際交付給張某，在租期內(nèi)張某一直占有該商鋪。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，張某與臨某某簽訂的合同無效，張某仍應參照雙方約定的租金標準支付訴爭商鋪的占有使用費，張某訴請臨某某返還已交納的商鋪租金5000元并承擔其利息損失500元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某的訴訟請求。
案件受理費50元（原告張某已預交），由原告張某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為:《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定:“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”該解釋第五條 ?第一款 ?規(guī)定:“租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！北景钢校瑥埬撑c臨某某簽訂租賃合同，張某租賃臨某某位于臨堤街坡上的鐵皮商鋪，該鐵皮商鋪沒有合法有效的建設批準手續(xù)，按照上述司法解釋的規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同無效。張某已向臨某某支付一年的商鋪租金5000元，臨某某已將訴爭商鋪實際交付給張某，在租期內(nèi)張某一直占有該商鋪。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，張某與臨某某簽訂的合同無效，張某仍應參照雙方約定的租金標準支付訴爭商鋪的占有使用費，張某訴請臨某某返還已交納的商鋪租金5000元并承擔其利息損失500元，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回原告張某的訴訟請求。
案件受理費50元（原告張某已預交），由原告張某負擔。

審判長：董益峰
審判員：焦佳
審判員：康軼喬

書記員：陳巖