上訴人（原審被告）張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人蘇冬梅，黑龍江靈泉律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人蒙秀芝，黑龍江靈泉律師事務所律師。
被上訴人（原審第三人）陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系大慶市讓胡路區(qū)爭光數(shù)碼業(yè)主。

上訴人張某某與被上訴人梁某某、陳某某房屋租賃合同糾紛一案，不服大慶市讓胡路區(qū)人民法院（2014）讓民初字第775號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人張某某及其委托代理人蘇冬梅、被上訴人梁某某及其委托代理人蒙秀芝到庭參加訴訟，被上訴人陳某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未出庭參加訴訟，本院缺席審理現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2012年7月1日，第三人陳某某與大慶市讓胡路區(qū)工業(yè)總公司供銷處簽訂房屋租賃合同，約定大慶市讓胡路區(qū)工業(yè)總公司供銷處將其所有的位于大慶市讓胡路區(qū)中央大街11號商服租賃給第三人陳某某使用，租賃期限為三年，自2012年7月1日起至2015年7月1日止，每年租金122000元，合同中未對能否轉租進行約定。2012年8月10日，第三人陳某某與被告張某某簽訂了房屋租賃合同，約定第三人將該房屋租賃給被告張某某使用，租賃期限為自2012年9月1日起至2013年9月1日止，租金為每年70000元，被告租賃三年，付款方式為一年一交，合同中同時約定被告不得私自將房屋轉租。被告向第三人交納了一年的租金，并經(jīng)營童裝。后被告欲將童裝店出兌，在該房屋窗戶上張貼出兌信息，原告看到出兌信息后到店里與被告協(xié)商出兌一事。被告張某某于2013年3月28日與原告簽訂了轉讓合同，約定被告將位于中央大街11號爭光數(shù)碼影像二樓（愛我童裝）整體轉讓給原告，金額為58000元，自2013年3月28日起房屋由原告使用。原告向被告交付了58000元轉讓費用，原告主張其中包括價值8000元的貨物和剩余租金50000元。合同簽訂后，原告將轉讓費用58000元交付給被告，被告將房屋及貨物交付給原告。原告欲用該租賃房屋經(jīng)營麻辣燙，后被告和第三人告知原告房主不允許用該房屋經(jīng)營麻辣燙，因不允許經(jīng)營麻辣燙，原告一直未使用該房屋。庭審中原告變更訴訟請求為請求確認原告梁某某與被告張某某簽訂的大慶市讓胡路區(qū)中央大街11號爭光數(shù)碼影像二樓的轉讓合同無效；要求被告張某某向原告返還租金40000元；訴訟費用由被告承擔。因第三人陳某某未到庭參加訴訟，為查清案件事實，原審法院庭后對第三人陳某某就本案相關事實進行了詢問，并制作了調查筆錄。據(jù)第三人陳某某所述，因原告要經(jīng)營麻辣燙，第三人須征得房主的同意，但房主不同意經(jīng)營麻辣燙，所以第三人告知原告不能經(jīng)營麻辣燙，因原告想找被告協(xié)商，但沒聯(lián)系上被告，所以第三人建議原告抓緊把剩下的童裝甩賣掉，減少點損失，原告要求第三人將剩余的租金退給他，經(jīng)過協(xié)商后，原告與第三人簽訂了協(xié)議書，約定第三人陳某某于2013年7月30日退還原告位于讓胡路區(qū)公交總站旁爭光數(shù)碼影像二樓的“愛我童裝童鞋”店面剩余房費10000元，原告應當于收款之日將剩余童裝童鞋撤出第三人的經(jīng)營場所，原告自收到剩余房費后，一切事宜均與第三人無任何關聯(lián)。庭審中，原告認可與第三人簽訂了該協(xié)議書，并已收到第三人給付的剩余房費10000元。
原審法院認為，雖然被告張某某不是涉訴房屋的所有權人，但該房屋所有權人大慶市讓胡路區(qū)工業(yè)總公司供銷處與第三人陳某某簽訂的房屋租賃合同中并未約定不允許轉租，并且根據(jù)被告張某某提供的錄音證據(jù)可以認定，第三人陳某某知道并且同意被告張某某將其所租賃的店面出兌，涉訴房屋所有權人大慶市讓胡路區(qū)工業(yè)總公司供銷處只是不同意利用該房屋經(jīng)營麻辣燙，并沒有對第三人陳某某及被告張某某的轉租行為提出異議，故不能因被告張某某不是房屋所有權人為由認定原、被告之間的轉讓合同無效，該合同也無其他確認合同無效的法定情形，故認定原、被告之間的轉讓合同有效，雙方應當按照合同約定全面履行各自義務。雙方簽訂轉讓合同時原告已告知被告及第三人欲利用該房屋經(jīng)營麻辣燙并經(jīng)被告及第三人同意，在原告準備裝修房屋時才被被告和第三人告知房主不允許經(jīng)營麻辣燙，故因被告原因導致原告不能使用該房屋，且原告已將房屋交回第三人，故被告及第三人應將原告交付的款項退還給原告。雙方簽訂的協(xié)議中僅約定了涉訴房屋整體以58000元轉讓給原告，未約定具體包括哪些項目，原告主張其中包括剩余房屋租金50000元及童裝價值8000元，而被告張某某辯稱58000元包括剩余房屋租金35000元及店里裝修和童裝價值共計23000元。原審法院認為，原告兌店時距離被告與第三人之間租賃合同期滿還有五個月，結合第三人退還原告剩余一個月房費的數(shù)額10000元，原告主張兌店款中包含剩余房租50000元的主張符合實際情況，原審法院予以認定。綜上，對原告要求被告張某某返還租金40000元的訴訟請求依法予以支持。判決：被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性返還原告梁某某租金40000元；駁回原告梁某某的其他訴訟請求。案件受理費800元及郵寄費44元由被告承擔。
本院二審經(jīng)審理查明的事實與原審認定事實一致。

本院認為，根據(jù)合同相對性原則，與被上訴人梁某某簽訂轉讓合同的相對方為上訴人張某某，因雙方合同無法履行，原審法院判決張某某向梁某某返還租金并無不當。上訴人與被上訴人梁某某簽訂的轉讓合同中并沒有對租金數(shù)額與童裝價值金額分別進行約定，而上訴人與被上訴人梁某某對58000元中包含的租金數(shù)額與童裝價值金額，雙方主張并不一致。故原審法院根據(jù)兌店時所剩租期，第三人退還梁某某剩余一個月房費的數(shù)額，裁量上訴人張某某應返還租金40000元，較為合理，故應予維持。而因案涉合同無法履行導致張某某退還租金而造成的相應損失，上訴人則可另行主張權利。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律準確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費800元，由上訴人張某某負擔。
本判決為終審判決。
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審　判　長　　朱志晶 審　判　員　　劉　放 代理審判員　　王鵬渤

書記員：郭瑩