上訴人（原審被告）：張某某（曾用名張繼芹），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，個體工商戶，住仙桃市。委托訴訟代理人：陳浩，湖北為維律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：葛某（曾用名郭榮），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，個體工商戶，住仙桃市。上訴人（原審被告）：葛振興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，仙桃市環(huán)境保護局綜合辦公室副主任，住仙桃市。上訴人（原審被告）暨葛某、葛振興的共同委托訴訟代理人：葛玲（曾用名葛玲琳），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，仙桃市城市建設(shè)投資開發(fā)公司財務(wù)會計科科長，住仙桃市。被上訴人（原審原告）：許傳厚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，退休教師，住仙桃市。原審被告：胡桂香，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上訴人許傳厚與原審被告胡桂香的共同委托訴訟代理人：何永濤，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師。

張某某等四人上訴請求：撤銷一審判決第一項和第二項，改判駁回許傳厚、胡桂香的一審訴訟請求。事實和理由：1.涉案房屋系張某某等四人的共有財產(chǎn)，張某某作為共同共有人之一，未經(jīng)其他共同共有人同意，擅自與許傳厚簽訂《房產(chǎn)交易合同》，其處分共有房屋的行為，侵犯了葛玲、葛某和葛振興對共有房屋的所有權(quán)及優(yōu)先購買權(quán)。2.許傳厚簽訂《房產(chǎn)交易合同》時，明知涉案房屋系葛少山的遺產(chǎn)，且知曉葛少山與張某某育有成年子女葛玲、葛某和葛振興三人，仍與張某某一人簽訂合同，足以證明其并非善意，且具有過錯。一審法院僅因張某某系葛玲、葛某和葛振興三人之母，即認(rèn)定張某某出賣涉案房屋系經(jīng)葛玲、葛某和葛振興三成年子女授權(quán)后的行為，屬主觀臆斷，明顯錯誤。3.涉案房屋雖由許傳厚占有、使用達八年之久，但張某某于2009年便與許傳厚協(xié)商另行買房置換涉案房屋，許傳厚對該事實亦予以認(rèn)可；另葛玲、葛某和葛振興在知道涉案房屋被張某某擅自處分后，便要求許傳厚退房，雙方因爭議較大而暫時擱置。4.張某某簽訂涉案《房產(chǎn)交易合同》期間，患有抑郁癥，無自主意識，屬限制民事行為能力人，有門診病歷、診斷書及證人證言佐證，一審法院未予考慮，顯失公平。5.本案不但涉及合同法，還涉及物權(quán)法和繼承法，一審法院僅適用合同法的相關(guān)規(guī)定，明顯不當(dāng)。許傳厚辯稱，1.出售涉案房屋系張某某等四人的真實意思表示，許傳厚與張某某簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，合法、有效。涉案房屋的登記權(quán)利人雖系葛少山，但該房屋實際為張某某、葛少山的夫妻共有財產(chǎn)，葛少山去世后，房屋1/2的份額為張某某個人所有，另1/2的份額由張某某等四人共同共有，且該房屋出售前已對外出租，其鄰居王會蘭、楊遠黨系因張某某等四人對外公開出售該房屋，才介紹許傳厚購買。簽訂《房產(chǎn)交易合同》時，許傳厚明確要求葛玲、葛某和葛振興在合同上簽字，張某某承諾三個子女均同意其賣房，張某某代表子女出售房屋的行為，亦符合涉案房屋所在轄區(qū)的交易習(xí)慣。另從合同的履行情況看，許傳厚全家在該房屋內(nèi)居住達八年之久，葛玲、葛某和葛振興三人從未向許傳厚主張不同意賣房或要求收回房屋的意思表示。2.根據(jù)物權(quán)法及買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定，張某某等四人以無權(quán)處分為由主張合同無效，人民法院應(yīng)不予支持，該四人應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行或賠償損失的違約責(zé)任。胡桂香的述稱意見同許傳厚的答辯意見一致。許傳厚、胡桂香向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)許傳厚與張某某于2008年8月26日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》有效；2.判令張某某等四人協(xié)助許傳厚、胡桂香辦理位于仙桃市龍××街道辦事處黃荊小區(qū)社區(qū)中心街××號房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的變更登記；3.許傳厚、胡桂香與張某某等四人各自按照國家規(guī)定繳納各自應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。一審法院認(rèn)定事實：2008年8月26日，經(jīng)中間人王慧蘭（又名王會蘭）、楊遠黨（又名楊可句）介紹，張某某將位于仙桃市黃荊小區(qū)中心街59號的房屋出售給許傳厚，雙方為此簽訂了一份《房產(chǎn)交易合同》，約定：“甲方：張某某，乙方：許傳厚。甲方位于仙桃市黃荊小區(qū)中心街59號有自建私房一棟（兩間三層，每層面積約12m×7.5m，頂樓南半部有簡易隔熱層）出售給乙方，經(jīng)協(xié)商，訂立合同如下：一、甲方產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，證件（土地證、房產(chǎn)證）齊全有效。不存在與本房有關(guān)的債務(wù)糾紛。二、雙方議定價格為叁拾貳萬捌仟元?，F(xiàn)金（或銀行轉(zhuǎn)賬）支付，付款程序為：簽訂合同當(dāng)日首付貳拾萬元。2008年9月底前續(xù)付壹拾萬元。甲方將房產(chǎn)證、土地證其中一證轉(zhuǎn)交給乙方。新證辦妥后，乙方將所辦更名后的新證交甲方保管，再換取另一證續(xù)辦。尾款貳萬捌仟元待過戶手續(xù)完畢，乙方付清尾款后，甲方正式交房。乙方不得違約。三、甲方于交房前應(yīng)保證水路、電路暢通，結(jié)清相關(guān)費用。交房后，本屋的一切收支由乙方自行處理。四、甲方應(yīng)保持室內(nèi)外的電器、裝修設(shè)施（含太陽能熱水器）現(xiàn)狀，交房后全部無償交由乙方使用。五、過戶費用全部由乙方支付，甲方須積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)過戶手續(xù)。六、如有與本交易相關(guān)的未盡事宜，雙方應(yīng)平等友好地協(xié)商處理。此合同壹式肆份，甲乙雙方及兩位中間人各執(zhí)一份，自合同簽字之日起生效。”張某某在甲方（簽字）處簽名“張某某”，許傳厚在乙方（簽字）處簽名“許傳厚”，王慧蘭、楊遠黨在中人（簽字）處分別簽下“王會蘭”、“楊遠黨”。2008年8月26日，許傳厚向張某某支付購房款200000元。張某某向許傳厚出具收條，記載：“收條。今收到許傳厚同志首付購房款：200000.00元（大寫貳拾萬元整）。此據(jù)。收款人：張某某。2008.8月26日?！?008年8月底，張某某向許傳厚交付涉案房屋，許傳厚及其家人搬入房屋居住至今。2008年9月20日，許傳厚向張某某支付購房款128000元。張某某向許傳厚出具收條，記載：“收條。今收到許傳厚同志續(xù)付購房款128000.00元。大寫人民幣壹拾貳萬捌仟元整。2次合計：叁拾貳萬捌仟元整。小寫：328000.00元。收款人：張某某。2008年9月20日。”張某某向許傳厚交付了房屋所有權(quán)證[仙桃市房權(quán)證沙咀字第××號]、土地使用權(quán)證[仙國用（2008）第1667號]，并在《房產(chǎn)交易合同》下方書寫：“購房款叁拾貳萬捌仟元整已完全付清，甲方將土地證、房產(chǎn)證，于付款當(dāng)時面交乙方。張某某。2008年9月20日?！笔潞螅瑥埬衬硲?yīng)許傳厚的要求，與許傳厚之子許鵬展簽訂了一份《房產(chǎn)交易合同》，約定：“張某某。身份證號：（簡稱甲方）。許鵬展，身份證號：（簡稱乙方）。甲方位于仙桃市黃荊小區(qū)中心街59號有自建私房一棟（兩間三層）出售給乙方，經(jīng)協(xié)商訂立合同如下：一、甲方產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，證件（土地證、房產(chǎn)證）齊全有效。土地證號：仙國用2008第16**號；房產(chǎn)證號：沙咀字第××號。二、雙方議定房價為陸萬貳仟元。付款程序為：簽訂合同當(dāng)日首付壹萬元，2008年9月20日前付清伍萬貳仟元，甲方將土地證、房產(chǎn)證交給乙方。三、過戶費全部由乙方支付，甲方需積極配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。四、甲方應(yīng)保持室內(nèi)外的電器、裝修設(shè)施現(xiàn)狀，電路、水路暢通，結(jié)清相關(guān)費用。交房后，全部無償交乙方使用。五、如有與本交易相關(guān)的未盡事宜，雙方應(yīng)平等地、友好地協(xié)商解決。此合同壹式叁份，甲乙雙方及中間人各執(zhí)一份，自合同簽字之日起生效。”另查明，涉案房屋系葛少山于1988年所建。國有土地使用證號：仙國用（2008）第1667號；土地使用權(quán)人：葛少山；坐落：仙桃市沙咀辦事處十一墩小區(qū)；使用權(quán)類型：劃撥；使用權(quán)面積：97.50㎡。房屋所有權(quán)證號：仙桃市房權(quán)證沙咀字第××號；房屋所有權(quán)人：葛少山；房屋坐落：仙桃市沙××辦事處××小區(qū)（黃荊小區(qū)××）；結(jié)構(gòu)：混合；房屋總層數(shù)：3層；建筑面積：270.58㎡。張某某與葛少山系夫妻關(guān)系，于xxxx年xx月xx日出生育長女葛玲，xxxx年xx月xx日出生育次女葛某，xxxx年xx月xx日出生育長子葛振興。葛少山于2003年1月22日去世。還查明，許傳厚與胡桂香系夫妻關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點為：1.許傳厚與張某某于2008年8月26日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》是否有效；2.張某某等四人是否應(yīng)協(xié)助許傳厚、胡桂香辦理涉案房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證權(quán)屬變更登記。針對上述焦點評判如下：一、關(guān)于許傳厚與張某某于2008年8月26日簽訂的房產(chǎn)交易合同是否有效的問題。當(dāng)事人行使權(quán)力、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，許傳厚與張某某簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，沒有上述無效情形；其次，《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，葛玲、葛某、葛振興雖未在訴爭的《房產(chǎn)交易合同》上簽名，但張某某作為葛玲、葛某、葛振興的母親，其收到許傳厚給付的購房款后，即向許傳厚交付了房屋及國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證。許傳厚有充分的理由相信張某某出售涉案房屋得到了葛玲、葛某、葛振興的授權(quán)，并與張某某簽訂合同，且張某某將涉案房屋賣與許傳厚達八年之久，葛玲、葛某、葛振興均居住在涉案房屋所在地仙桃市，未向許傳厚主張權(quán)利，應(yīng)視為該三人對張某某與許傳厚簽訂《房產(chǎn)交易合同》的認(rèn)可。據(jù)此，可認(rèn)定涉案《房產(chǎn)交易合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且與國家法律、法規(guī)不相抵觸，合法、有效。張某某辯稱，涉案房屋由張某某等四人共同所有，張某某與許傳厚之間簽訂合同時，未征得其他共有人同意，其他共有人也不知情，該合同因違反法律的禁止性規(guī)定而無效，但張某某未向該院提交充分的證據(jù)，該辯稱理由不成立；葛玲、葛某、葛振興辯稱，張某某出售涉案房屋侵犯了該三人的繼承權(quán)，屬無權(quán)處分，該合同應(yīng)認(rèn)定無效，因該三人未向該院提供證據(jù)，該辯稱理由依法不予采納；張某某又辯稱，其與許傳厚簽訂《房產(chǎn)交易合同》期間患有抑郁癥，沒有自主意識，屬于限制民事行為能力人，因張某某未向該院提交充分的證據(jù)予以證明，該辯稱理由亦不能成立。張某某與許鵬展簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，系張某某應(yīng)許傳厚的要求所簽訂，合同的真實目的并非買賣房屋，該合同應(yīng)屬無效。二、關(guān)于張某某等四人是否應(yīng)協(xié)助許傳厚、胡桂香辦理涉案房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證權(quán)屬變更登記的問題。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。許傳厚與張某某簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，合法、有效。許傳厚依照合同約定向張某某支付了全部購房款328000元，張某某將涉案房屋及房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證交付許傳厚，雙方約定的主要合同義務(wù)已經(jīng)得到了實際履行。另許傳厚在接受房屋后，進行了必要的裝修并居住至今，雙方當(dāng)事人的交易目的已實現(xiàn)。《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”為維護占有的公信力，保護交易安全和當(dāng)事人的信賴?yán)?，維護商品交易的正常秩序，張某某等四人應(yīng)當(dāng)協(xié)助許傳厚辦理訴爭房屋的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證的變更登記手續(xù)，許傳厚亦應(yīng)取得涉案房屋的實體權(quán)利，對許傳厚要求張某某等四人協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)變更登記的訴訟請求，于法有據(jù)，依法予以支持；許傳厚與張某某簽訂的《房產(chǎn)交易合同》約定：過戶費用全部由乙方支付，甲方須積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)過戶手續(xù)。許傳厚要求雙方各自按照國家規(guī)定繳納應(yīng)當(dāng)繳納的稅費的訴訟請求，與合同約定不符，依法不予支持。許傳厚與張某某于2008年8月26日簽訂《房產(chǎn)交易合同》，許傳厚基于該合同向該院起訴。胡桂香不是合同的相對人，根據(jù)合同的相對性，該院對胡桂香的訴訟請求，依法不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決：1.許傳厚與張某某于2008年8月26日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》有效；2.張某某等四人于該判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助許傳厚辦理位于仙桃市沙××辦事處××小區(qū)（黃荊小區(qū)××）房屋[國有土地使用權(quán)證號：仙國用（2008）第1667號；房屋所有權(quán)證號：仙桃市房權(quán)證沙咀字第××號]的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的變更登記；3.駁回許傳厚的其他訴訟請求；4.駁回胡桂香的訴訟請求。案件受理費6100元，由許傳厚負(fù)擔(dān)2100元，張某某負(fù)擔(dān)4000元。二審期間，張某某圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，葛玲、葛某、葛振興、許傳厚、胡桂香均未提交證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換與質(zhì)證。本院認(rèn)為，張某某提交的《訴訟費繳款通知書》及《民事起訴狀》雖具有真實性，但張某某等四人未實際繳費，一審法院亦未立案審理，上述證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院依法不予采信。二審查明，一審認(rèn)定的事實屬實，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人張某某、葛玲、葛某、葛振興（以下簡稱張某某等四人）因與被上訴人許傳厚及原審被告胡桂香房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初178號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月19日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人張某某及其委托訴訟代理人陳浩，上訴人暨葛某、葛振興的共同委托訴訟代理人葛玲，被上訴人許傳厚、原審被告胡桂香及該二人的共同委托訴訟代理人何永濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案的爭議焦點為：1.張某某與許傳厚簽訂的《房產(chǎn)交易合同》是否有效；2.許傳厚要求張某某等四人協(xié)助其辦理涉案房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)有無事實與法律依據(jù)。針對上述爭議焦點，分析評判如下：一、關(guān)于張某某與許傳厚簽訂的《房產(chǎn)交易合同》是否有效的問題。張某某與許傳厚在案外人王慧蘭、楊遠黨的見證下簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效，應(yīng)受法律保護。張某某等四人上訴稱，張某某作為涉案房屋的共有人之一，其與許傳厚簽訂的《房產(chǎn)交易合同》應(yīng)屬無效。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款有關(guān)“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，張某某等四人以張某某無處分權(quán)為由，主張涉案《房產(chǎn)交易合同》無效，本院依法不予支持。張某某等四人上訴還稱，張某某在簽訂涉案《房產(chǎn)交易合同》時，患有抑郁癥，無自主意識，為限制民事行為能力人。本院認(rèn)為，張某某等四人雖提交了張某某被初步診斷為抑郁癥的門診病歷，但該門診病歷不足以證明張某某在簽訂涉案《房產(chǎn)交易合同》時為限制民事行為能力人，且結(jié)合張某某全額收取購房款，并向許傳厚出具收條以及交付涉案房屋的權(quán)屬證書等行為，本院對張某某等四人以張某某在簽訂《房產(chǎn)交易合同》時無自主意識為由，主張該合同無效的上訴理由，依法不予采納。二、關(guān)于許傳厚要求張某某等四人協(xié)助其辦理涉案房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)有無事實與法律依據(jù)的問題。本案中，涉案房屋系張某某等四人的共同共有財產(chǎn)，張某某在未經(jīng)其他共同共有人同意的情況下，自行與許傳厚簽訂《房產(chǎn)交易合同》，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條有關(guān)“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”之規(guī)定，上述《房產(chǎn)交易合同》亦未得到其他共有人事后追認(rèn)的情況下，對房屋的另外三名共同共有人葛玲、葛某、葛振興不產(chǎn)生法律效力，故對許傳厚要求張某某等四人協(xié)助其辦理涉案房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)的訴訟請求，本院依法不予支持。如許傳厚認(rèn)為其因不能取得涉案房屋所有權(quán)而存在損失，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款有關(guān)“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”之規(guī)定，另行向房屋出賣人張某某主張權(quán)利。綜上，張某某等四人的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：