原告：張某某，男，XXXX年X月X日出生，漢族，居民，住唐山市。
委托代理人：馬向軍，河北鴻翔律師事務(wù)所律師。
被告：唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：趙山虎，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：薛鵬，該公司法務(wù)專員。

原告張某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陳永華獨任審判，公開開庭進行了審理。原告張某某及委托代理人馬向軍、被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人薛鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱，2015年8月25日，原告與被告簽訂“浭陽新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議”（該協(xié)議書是被告方提供的格式合同文本，其中的手寫部分是被告工作人員填寫）。協(xié)議書約定：被告將浭陽新城-浭陽華府XX樓地下X層XXX號車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告；使用權(quán)期限為XXXX年X月XX日至XXXX年X月XX日止；使用權(quán)轉(zhuǎn)移費總額為人民幣XXXX元。合同簽訂當日，原告向被告交納113000元。上述合同名稱為“轉(zhuǎn)移使用權(quán)”，但從其內(nèi)容上看，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)實質(zhì)就是出租，所以，該合同實為“租賃合同”，使用權(quán)轉(zhuǎn)移費113000元就是66年租期的租金。合同法第214條明確規(guī)定，租賃合同的期限不得超過20年。原告認為：超過20年的租期應(yīng)屬無效，被告應(yīng)當將多收的46年租金退還給原告。在數(shù)次與被告協(xié)商無效的情況下，為維護原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，要求：1、判決被告返還給原告租賃費78757元，并自XXXX年X月XX日起至法院判決返還之日止按照中國人民銀行同期貸款利率標準給付原告利息。2、判決被告承擔本案訴訟費。
被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、被答辯人提出本案的合同有效期為20年明顯為適用《合同法》二百一十四條，屬于適用法律錯誤，本協(xié)議為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，而非租賃性質(zhì)合同，不應(yīng)適用該條的規(guī)定，適用該條規(guī)定明顯不利于答辯人合理、合法“合同”權(quán)益的保護。2、答辯人作為涉案小區(qū)開發(fā)商，為保障廣大業(yè)主停車需要，投巨資建設(shè)地下車庫。答辯人本應(yīng)將地下車位出售給業(yè)主使用以盡快收回投資資金，但因現(xiàn)階段地下車位無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)證，答辯人無奈才采取現(xiàn)階段唐山市乃至我國普遍采取的使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式，將涉案地下車位交付被答辯人使用。答辯人與被答辯人簽署合同時，雙方均同意該車位使用期限為長期（66年），并沒有任何采取租賃性質(zhì)的行為，在協(xié)議中也沒有任何租賃性質(zhì)的文字體現(xiàn)，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議是雙方的真實意思表示，雙方應(yīng)誠信遵守?，F(xiàn)被答辯人若不同意履行，可解除該合同，但需承擔相應(yīng)違約責任。被答辯人起訴所主張超出二十年部分無效，違反了雙方簽署車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議的初衷和誠實守信的基本做人準則，必將損害答辯人的合法權(quán)益，如果將該使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議超出二十年部分認定無效，返還被答辯人超出二十年的絕大部分費用，沒有法律依據(jù)，被答辯人將以極其低的價格租賃使用涉案地下車位，任何一個開發(fā)商、一個地下車位的建設(shè)者，都不可能以如此低廉的價格將車位交付業(yè)主使用，那將明顯顯失公平！3、縱觀整個唐山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)地下車位的市場乃至全國市場，地下車位均因無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)，而采取使用權(quán)轉(zhuǎn)移形式，交付業(yè)主使用，若法院支持被答辯人的請求，勢必影響整個市場，勢必導(dǎo)致開發(fā)商的建設(shè)資金無法及時回收、勢必影響開發(fā)商投資建設(shè)地下車位的積極性、進而影響小區(qū)業(yè)主的基本生活、停車需要！綜上可見，被答辯人請求法院判令該合同超出二十年部分無效、按66年的標準計算每年的租金標準并判令答辯人退還超出二十年后的絕大部分租金，顯然缺乏法律規(guī)定，且有失公允，依法應(yīng)予以駁回。
經(jīng)審理查明，XXXX年X月XX日，原告張某某與被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了“浭陽新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議”。協(xié)議書約定：被告將位于唐山市豐潤區(qū)浭陽新城浭陽華府XXX樓地下X層XXXX號車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告,使用權(quán)期限自XXXX年X月XX日至XXXX年X月XX日止；車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移費用總額應(yīng)為人民幣113000元。在簽訂合同當日原告將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移費用113000元交付給了被告。合同簽訂后，被告將約定的車位交付給原告使用?，F(xiàn)原告以租賃合同最長不得超過20年為由，要求被告返還超過20年的租賃費78757元，并自2015年8月25日起至法院判決返還之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率標準給付原告利息。
以上事實有原、被告陳述、浭陽新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)可以證實。

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之間簽訂的雖名為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，但根據(jù)該協(xié)議內(nèi)容，被告將車位交付原告使用，原告支付相應(yīng)費用，本案涉及車位所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，故雙方之間實際應(yīng)為租賃合同關(guān)系?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。原、被告簽訂的轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議約定的租賃期限已超過二十年，對于二十年租賃期限的約定對雙方當事人具有約束力，超過二十年租賃期限的約定無效。對于原告要求被告返還超出二十年部分的租賃費的訴訟請求，理據(jù)充分，本院予以支持。但原告請求被告支付租賃利息的訴訟請求，理據(jù)不足，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條、第二百一十二條、第二百一十四條之規(guī)定判決如下：

一、被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還原告張某某租賃費XXXX元；
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
案件受理費885元，由被告唐山中冶萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判員 陳永華

書記員： 欒雨