原告：張紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省寧安市。
委托訴訟代理人：趙哲，黑龍江湛天律師事務所律師。
被告：牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東三條路長安街南。
法定代表人：李成斌，該公司經理。
委托訴訟代理人：王金城，男，該公司法律顧問。

原告張紅某與被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱銀某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月5日立案后，依法適用簡易程序，于2017年8月10日公開開庭進行了審理。因案件疑難、復雜，本院將此案轉為普通程序，并依法組成合議庭，于2017年9月29日公開開庭進行了審理。原告張紅某的委托訴訟代理人趙哲、被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
張紅某向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令被告繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；2.要求被告給付延遲辦理房屋權屬證書產生的銀行同期貸款利息38983.20元（按銀行同期貸款利率計算兩年，自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；3.要求被告給付因延期交房給原告造成房屋租金損失12000元（按兩年計算自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；4.本案訴訟費由被告承擔。庭審中，原告變更訴訟請求為：1.解除原、被告于2013年8月26日簽訂的認購書；2、要求被告返還購房款324860元及利息（利息以324860元為基數(shù)計算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；3、被告承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：2013年8月26日原告與被告簽署商品房買賣合同認購書，合同約定，原告購買被告開發(fā)的怡美嘉園14號樓011310號商品房一套，建筑面積103.13平方米。原告于當日將全部購房款324860元交付給被告，被告出具收據(jù)。后原告多次找被告要求簽訂正式商品房買賣合同，并履行交房義務，被告法定代表人李成斌于2015年3月1日出具承諾書，承諾：保證原告張紅某于2015年5月1日前入住怡美嘉園14號樓011310室。但被告沒有依照承諾書交付房屋，導致原告不能合法入住，故原告訴至法院。
銀某公司辯稱，被告在2009年將怡美嘉園小區(qū)4、5號樓工程承包給董學義，董學義又將該工程承包給佟振武。因被告欠董學義工程款，被告將訴爭房屋抵頂給董學義，董學義又將訴爭房屋賣給佟振武，佟振武又將訴爭房屋賣給原告。由于被告與董學義并未做最終結算，被告是否欠董學義工程款尚未確定，本案訴爭房屋已由被告出售給他人。如果被告欠董學義工程款，被告想辦法解決訴爭房屋的問題，被告不欠董學義工程款，被告不再負責解決。
爭議焦點：一、原、被告簽訂房屋認購書是否合法有效；二、原告要求解除認購書并要求被告返還購房款及利息是否合理、合法。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
1.原告舉示證據(jù)：認購書復印件1份、收據(jù)復印件1份、承諾書復印件1份（均與原件核對無異），證明原、被告雙方簽訂房屋認購書，被告出具收據(jù)和承諾書，此組證據(jù)足以證明認購書符合商品房買賣合同的相關特征，應當屬于合法有效的合同，被告應當按合同約定以及承諾書的承諾履行合同義務，但被告違約，至今沒有履行，被告應當承擔相應的法律責任，此份認購書應當認定為廣義上的商品房買賣合同。
被告對形式要件沒有異議，對證明問題有異議，訴爭房屋認購書是三方互相抹賬形成的，并不是廣義上的商品房買賣，被告認為應以三方抹賬協(xié)議為準，因為被告在進行抹賬時，也用認購書進行抹賬，這與單純的商品房買賣不一樣。

本院認為，被告對該組證據(jù)形式要件沒有異議，本院予以確認。該組證據(jù)能夠證明2013年8月26日被告銀某公司與原告張紅某簽訂認購書，當日被告銀某公司出具收到324860元收據(jù)一份，2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌出具承諾書的事實，本院予以確認。
2.訴訟中，本院依原告申請到牡丹江市房地產管理局調取商品房買賣合同備案證明1份以及執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書復印件各一份。
原告對形式要件沒有異議，商品房買賣合同備案證明日期是2013年11月30日，是在原、被告簽訂認購書之后形成的，雖然有備案證明，也不足以證明案外人趙志武與本案被告存在真實的房屋買賣關系，該備案證明不能對抗原、被告簽訂的認購書以及被告出具的承諾書，即便有備案證明，房屋的產權人仍然是本案被告，原告仍然有權利要求被告履行合同約定義務，交付房屋并承擔違約責任。執(zhí)行裁定書是依據(jù)民間借貸糾紛民事調解書所作出的，該民事調解書雖然已經發(fā)生法律效力，但并不能對抗原、被告之間簽訂的認購書，調解書只是對債權的確認，并不是對房屋所有權的確認，所以雖然房屋處于查封狀態(tài)，訴爭房屋產權仍然歸被告所有，原告仍然享有要求被告履行合同和交付房屋的權利。
被告對此組證據(jù)沒有異議
本院認為，該組證據(jù)內容客觀真實、來源合法，本院予以確認。
訴訟中，本院到怡美嘉園小區(qū)對天合物業(yè)公司經理王洪做的調查筆錄以及調查筆錄所附光盤1份。
原告對形式要件沒有異議，但是不能證明趙志武以及于海是合法占有該房屋。
被告對形式要件沒有異議，被告將怡美嘉園4、5號樓工程發(fā)包給了董學義，董學義又將該工程承包給佟振武，之后發(fā)生工程款的往來問題，被告將訴爭房屋臨時開給董學義，但是雙方沒有結算，被告要求董學義結算，董學義以種種借口不來結算，被告撥付的工程款已經超出了董學義應得的工程款。但是訴爭房屋被告已經賣給了于海，于海已經實際入住涉案房屋。
本院認為，該證據(jù)能夠證明涉案房屋于2015年1月24日辦理入戶手續(xù)，由案外人于海裝修并居住使用的事實，本院予以確認。
被告銀某公司未向法庭舉示證據(jù)。
根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2013年8月26日，被告銀某公司（甲方）與原告張紅某（乙方）簽訂認購書，主要內容為：甲乙雙方在正式簽訂《商品房買賣合同》（預售）之前乙方對所購房屋充分了解，特自愿簽訂本協(xié)議。乙方自愿向甲方購買位于怡美嘉園14號樓011310號，建筑面積103.13平方米房屋。乙方采取一次性付款方式付款，商品房單價3150元每平方米，總金額324860元。乙方按指定日期與甲方簽署國土局統(tǒng)一印制的《商品房買賣合同》（預售），所有條款均以雙方所簽合同為準。此房實際面積以產權測繪部門核準的建筑面積為準，房款實行多退少補。甲乙雙方自簽訂正式商品房買賣合同》（預售）后，本認購書自行失效。當日，被告銀某公司出具收到324860元收據(jù)一份，并注明上款系14號樓011310號，建筑面積103.13平方米房屋。2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌出具承諾書，內容為：張紅某的怡美嘉園14號樓011310號，保證在2015年5月1日前入住，特此承諾。庭審中原告稱被告銀某公司欠董學義工程款，董學義又欠張久林人工費，張久林欠原告張紅某及丈夫趙文遠人工費，經佟振武從中聯(lián)系，2013年8月26日在銀某公司的售樓處，董學義、銀某公司同意將本案訴爭房屋抹賬給張紅某夫婦，張紅某與被告簽訂認購書，并且被告出具了收據(jù)，被告對此予以認可。另查明，被告銀某公司與案外人趙志武就涉案房屋簽訂商品房買賣合同于2013年11月30日在牡丹江市房產管理局登記備案，2016年3月17日，牡丹江市中級人民法院作出（2014）牡法執(zhí)字第10-19號執(zhí)行裁定書，將被告銀某公司開發(fā)的牡丹江市愛民區(qū)新華路東側，康佳街北側怡美嘉園小區(qū)，產籍圖號為400-470-4/3-14，第011310號房屋產籍予以查封，現(xiàn)涉案房屋尚未辦理房屋產權證照。經調查涉案房屋于2015年1月24日辦理入戶手續(xù)，由案外人于海裝修并居住使用，被告稱其將涉案房屋賣給于海，于海要求在該房屋買賣合同寫在趙志武名下。經本院依法釋明，原告不申請追加案外人趙志武及于海為本案被告或第三人參加訴訟。
本院認為：原告張紅某與被告銀某公司簽訂房屋認購書，是在原告對第三人享有債權，第三人又對被告享有債權的情況下簽訂，上述行為產生了兩個法律效果，一是債權轉讓關系，即第三人將其對被告享有的債權轉讓給原告，以消除第三人對原告所負的債務，而被告簽訂房屋認購書的行為即表明其同意第三人將債權轉讓給原告，轉讓的債權金額即為房屋認購書約定的房款。二是代物清償關系，即被告以涉案房屋用于清償?shù)谌宿D讓給原告的債權。被告辯稱其與董學義工程款尚未結算，尚不確定是否欠付董學義工程款，被告未舉示證據(jù)證實，被告于2013年8月26日與原告簽訂認購書，2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌又出具承諾書，保證原告在2015年5月1日前入住，上述事實與被告所述相互矛盾，故對被告抗辯理由，本院不予支持。鑒于被告銀某公司另行與案外人趙志武簽訂商品房買賣合同，該合同在牡丹江市房產管理局登記備案，現(xiàn)該房屋由案外人于海居住使用，導致原告代物清償無法實現(xiàn)，原告訴請要求解除原、被告簽訂認購書，被告亦同意解除，本院予以支持。代物清償是一種債務清償方式，在代物清償不能實現(xiàn)時，原告可就其受讓的債權向被告主張清償，原告訴請要求被告返還購房款324860元，其實質是要求被告清償原有債務，原告的該項訴訟請求，合法有據(jù)，本院予以支持。鑒于被告在已與原告簽訂認購書的情況下，又與案外人趙志武簽訂商品房買賣合同，并將訴爭房屋交付給他人，其行為構成違約，原告要求被告給付利息（利息以324860元為基數(shù)計算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算），符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張紅某與被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司于2013年8月26日簽訂的認購書；
二、被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內給付原告張紅某欠款324860元及利息（利息以324860元為基數(shù)計算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。
如果被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如果被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務，原告張紅某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費6938元，由被告牡丹江銀某房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審　判　長　　時　維 人民陪審員　　孫秀萍 人民陪審員　　戴文有

書記員：付曉迪