原告（反訴被告）：張紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，銀行職工，住河北省唐山市海港區(qū)。委托訴訟代理人：張問慶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，住河北省唐山市樂亭縣，現(xiàn)住樂亭縣。委托訴訟代理人：龐學(xué)偉，河北樂航律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，經(jīng)商，住黑龍江省大興安嶺地區(qū)，現(xiàn)住河北省唐山市海港開發(fā)區(qū)。

原告張紅某向本院提起訴訟請求，請求判令：一、解除原、被告雙方簽訂的房屋出租合同；二、被告支付房租125268元；三、判令被告依照合同約定支付違約金80000元；四、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2010年2月1日，原、被告簽訂房屋出租合同一份，約定原告將位于唐山市海港開發(fā)區(qū)38號路西側(cè)市樓出租給被告經(jīng)營賓館、飯店使用，租期8年，租金分5次付清。第一次租金7.3萬元于副樓裝修完付清，第二次16.06萬元于2011年1月31日付清，第三次19.272萬元于2013年1月31日付清，第四次25.0536萬元于2015年1月31日付清，第五次12.5268萬元于2017年1月31日付清。2010年5月4日，原、被告雙方簽訂補(bǔ)充合同一份，約定被告不履行主合同和補(bǔ)充合同條款，原告有權(quán)終止合同，并付違約金8萬元。合同簽訂后，被告依約支付了前三次租金，第四次租金經(jīng)原告多次催要未果，原告曾于2015年依法向法院起訴。但法院判決生效，被告至今仍未給付?，F(xiàn)第五次租金付款時間已過，雖經(jīng)原告多次催要，被告仍拒絕支付。原告認(rèn)為，被告拒不支付房屋租金，其行為已構(gòu)成根本性違約，原告的合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。另外被告未經(jīng)原告同意擅自轉(zhuǎn)租，其行為違反雙方合同第三條之約定及合同法第224條之規(guī)定，故原告訴至法院。被告施某某辯稱，原告有如下違約行為：副樓西側(cè)消防通道沒有制作安裝；主樓、副樓消防驗(yàn)收許可證沒有，在2016年以前沒有提供主、副樓建筑消防驗(yàn)收合格證、房產(chǎn)證給被告；副樓電纜線是被告花錢安裝；2010年主、副樓防水層沒有根據(jù)合同要求、國家屋面防水施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，導(dǎo)致質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題，一直漏水；副樓內(nèi)外墻抹灰、壓光義務(wù)沒有履行，導(dǎo)致被告無法正常裝修使用；副樓主水源沒有給被告安裝，根據(jù)合同要求，在被告裝修完后，由原告協(xié)助提供消防驗(yàn)收合格等。反訴原告施某某向本院提起反訴訴訟請求，請求判令：一、原告履行合同義務(wù)，包括：1、為被告提供2010年5月4日（房屋租賃合同生效時）主、副樓交接前辦理的產(chǎn)權(quán)證原件的復(fù)印件一份；2、為被告提供2010年5月4日（房屋租賃合同生效時）主、副樓交接前辦理的建筑工程竣工驗(yàn)收合格證原件的復(fù)印件；3、為被告提供2010年5月4日（房屋租賃合同生效時）主、副樓交接前辦理的建筑消防驗(yàn)收合格證意見書原件的復(fù)印件；4、為被告提供（履行）2010年5月份前主樓防水修復(fù)義務(wù)時按國家建筑屋面防水施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工的施工質(zhì)檢報告復(fù)印件和經(jīng)國家質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格出具驗(yàn)收合格意見書復(fù)印件；5、為被告提供（履行）2015年4月份前主樓防水修復(fù)義務(wù)時國家建筑屋面防水施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工的施工質(zhì)檢報告復(fù)印件和經(jīng)國家質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格出具驗(yàn)收合格意見書復(fù)印件；6、為被告提供（履行）副樓主電纜安裝施工的合同義務(wù)；7、為被告提供（履行）副樓主水管安裝施工的合同義務(wù)；8、為被告提供（履行）副樓內(nèi)外墻抹灰的合同義務(wù)；9、為被告提供（履行）2010年5月4日（房屋租賃合同生效時）前主樓副樓建筑施工義務(wù)（按國家建筑房屋節(jié)能保溫強(qiáng)制規(guī)定）進(jìn)行的建筑施工竣工的節(jié)能保溫施工獲得的驗(yàn)收合格意見書復(fù)印件一份；二、原告賠償被告違約金48萬元，海港塞納河旅館經(jīng)營可得利益損失（以評估結(jié)果為準(zhǔn)），裝修費(fèi)損失（35萬），海港大眾浴池經(jīng)營可得利益損失（以評估結(jié)果為準(zhǔn)），裝修費(fèi)損失（15萬），2010年5月4日至2018年5月4日的房租損失80.7524萬元；三、（因原告停止給被告提供經(jīng)營用電電源）原告賠償被告租用發(fā)電機(jī)支付的租金管理費(fèi)用（從2017年4月25日起每月兩萬元至合同終止之日）24萬元；四、（因原告給被告停止經(jīng)營用電電源）原告賠償被告租用發(fā)電機(jī)房屋占用費(fèi)（10個房間每天100元一年365天）共計(jì)36萬元；五、原告賠償被告兩件房屋出租合同糾紛案中支付的律師費(fèi)2.5萬元，評估費(fèi)，鑒定費(fèi)（2016冀02民終4357號，2015樂港民初字第101號）；六、原告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)，律師代理費(fèi)，鑒定費(fèi)，評估費(fèi)。訴訟過程中，被告將反訴請求第四項(xiàng)金額變更為以評估結(jié)果為準(zhǔn)，另增加二項(xiàng)反訴請求：一、判令解除原告和被告簽訂的《房屋出租合同》、《房屋出租補(bǔ)充合同》的合同關(guān)系；二、判令原告出租給被告的房屋租金過高。事實(shí)與理由：1、被告在2010年2月1日簽訂了房屋出租合同并且規(guī)定了合同義務(wù)，并且在2010年5月4日房屋交接時又進(jìn)一步對合同履行和合同違約賠償責(zé)任進(jìn)行約定。被告據(jù)此一直要求原告履行合同義務(wù)。根據(jù)原、被告上一次房屋租賃合同糾紛一案中原告證人提供的證言證實(shí)自2011年4月前，被告就急迫要求原告提供合法的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2015年4月，被告通過律師函再次向原告催要房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和履行合同義務(wù)。在2015年5月，被告就通過民事訴訟的方式再次要求原告提供出租房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)和履行合同義務(wù)，并且依據(jù)2016年二審和一審判決書申請?jiān)嫣峁┏鲎夥课莸漠a(chǎn)權(quán)手續(xù)，現(xiàn)又在民事反訴書中主張?jiān)鏇]有履行合同義務(wù)的違約行為。因此在房屋出租合同履行期限內(nèi)，被告一直沒有間斷要求原告履行合同義務(wù)，可以證明原告一直沒有履行合同義務(wù)的事實(shí)。2、原告出租給被告的商業(yè)樓房屋在合同租期內(nèi)一直就不具備合同規(guī)定的經(jīng)營旅館、浴池、飯店的正常使用條件，也不具備合同約定的裝修使用條件和不具備國家行政法律法規(guī)準(zhǔn)許投入使用的強(qiáng)制性行政法律法規(guī)規(guī)定條件。3、原告用于出租的房屋不具備被告經(jīng)營使用的行政許可準(zhǔn)許投入使用條件的。因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租人依據(jù)《合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。4、根據(jù)合同法規(guī)定的公平原則，原告出租給被告的房屋達(dá)不到合同規(guī)定的使用要求，因此承租人不應(yīng)按照合同要求原額交付房租費(fèi)，并且超過房租費(fèi)的損失部分應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，賠償給被告。5、原告沒有按照合同規(guī)定履行被告反訴請求第一項(xiàng)所主張的各項(xiàng)合同義務(wù)，也無法達(dá)到出租合同約定的使用要求。6、原告的主、副樓沒有按照商業(yè)民用建筑符合節(jié)能強(qiáng)制性管理規(guī)定完成施工義務(wù)，因此原告沒有按時履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。7、原告沒有按時完成全部合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任和相應(yīng)的刑事責(zé)任，原告沒有為被告提供建筑竣工消防驗(yàn)收合格證、建筑竣工驗(yàn)收合格證，因此原告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。8、根據(jù)原、被告的電話錄音內(nèi)容和原告施工負(fù)責(zé)人和被告的電話錄音內(nèi)容證實(shí)原告有故意拒絕履行合同義務(wù)的行為，也是原告要使被告無法經(jīng)營而破產(chǎn)進(jìn)行合同詐騙的動機(jī)，直接證明原告有違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。9、根據(jù)原告在原租賃合同糾紛一案中提供的證人證言，說明原告指使證人當(dāng)庭偽造證言和偽造產(chǎn)權(quán)證和建筑消防驗(yàn)收合格證的行為與原告提供的證據(jù)在時間上、名稱上出現(xiàn)矛盾，與被告提供的現(xiàn)場照片事實(shí)相反，因此原告沒有按時履行合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。反訴被告張紅某辯稱，1、根據(jù)雙方簽訂的房屋出租補(bǔ)充協(xié)議，原告的合同義務(wù)是協(xié)助被告辦理經(jīng)營手續(xù)，原告只要將現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)及消防驗(yàn)收手續(xù)交予被告即完成了合同義務(wù)，現(xiàn)原告的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、消防驗(yàn)收證明早已交給了被告，竣工驗(yàn)收合格證不是被告辦理經(jīng)營手續(xù)的必備材料，原告無義務(wù)向被告提供，關(guān)于2010年和2015年的兩次防水修護(hù)，均是原告對樓頂?shù)恼Ｐ迯?fù)及保養(yǎng)，根本不需要國家質(zhì)檢部門驗(yàn)收，被告要求提供驗(yàn)收合格意見書及質(zhì)檢報告，沒有事實(shí)及法律依據(jù)。關(guān)于副樓電纜、主水管、外墻抹灰的合同義務(wù)，早已在2015樂港民初字第101號及2016冀02民終4357號案件中審結(jié)，原告不再做重復(fù)答辯。另被告反訴請求第一大項(xiàng)中，關(guān)于要求原告提供手續(xù)的訴請，根據(jù)一事不再理的原則，在上述兩案中已經(jīng)審理的部分不應(yīng)重復(fù)審理，應(yīng)該依法駁回被告的訴請。2、鑒于上述事實(shí)，原告已依約履行了合同義務(wù)，被告未能辦理經(jīng)營手續(xù)與原告無關(guān)，原告并無違約之處，被告主張違約金與可得利益損失、裝修損失等沒有事實(shí)及法律依據(jù)。3、關(guān)于發(fā)電機(jī)租金及發(fā)電機(jī)房占用費(fèi)的問題，首先，被告經(jīng)一、二審判決仍拒不履行房租給付義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，原告有權(quán)要求停止供電；其次，供電公司實(shí)際上并沒有給被告停電，被告談不上租用發(fā)電機(jī)及機(jī)房，因此對該部分損失，原告沒有賠償義務(wù)；4、2015樂港民初字第101號及2016冀02民終4357號案的律師代理費(fèi)、評估費(fèi)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。5、被告轉(zhuǎn)租是違法行為，且被告為了多一間客房，自行堵死消防通道，被告要求原告制作消防通道法律依據(jù)。經(jīng)審理查明：2010年2月1日，原告張紅某與被告施某某簽訂《房屋出租合同》，約定原告將位于唐山市海港開發(fā)區(qū)38號路西側(cè)南數(shù)第二家三層主樓和后院新建二層副樓出租給被告用于經(jīng)營賓館、飯店，租用期內(nèi)被告不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原告同意，簽字后生效。同時，原、被告對租期、租金的計(jì)算和支付方式約定如下：租期為8年，租金計(jì)算方式：主樓5.3萬/年，副樓和后院2萬/年。第一年底價7.3萬，第二、三年8.03萬/年，第四、五年9.636萬/年，第六、七、八年12.5268萬/年。8年租金分5次付清，交款時間為第一年合同簽訂后交5.3萬元，下欠2萬元，待副樓裝修完后一次性付清，第二次付16.06萬（付款時間為2011年1月31日），第三次付19.272萬（付款時間2013年1月31日），第四次付25.0536萬（付款時間為2015年1月31日），第五次付12.5268萬（付款時間2017年1月31日）。雙方另約定：單方違約按租金總額的10%付違約金，未盡事宜，雙方商定簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力。2010年5月4日，原告與被告簽訂房屋出租補(bǔ)充合同，約定：門市口被告可以對外出租使用，一層門市一年內(nèi)允許被告轉(zhuǎn)租，第二年允許轉(zhuǎn)租一間。租用期限：主樓副樓由2010年5月4日至2018年5月3日。合同各項(xiàng)條款雙方必須共同遵守，被告不履行主合同和補(bǔ)充合同條款原告有權(quán)終止合同，并付違約金8萬元，原告不履行合同每單項(xiàng)條款均賠償被告違約金8萬元。上述兩份合同中，被告張紅某一方均由張問慶代為簽名。另查明：原告張紅某系被告所租用的唐山海港開發(fā)區(qū)2-2小區(qū)38號路西三層主樓的所有權(quán)人。2015年6月9日，被告施某某與原告因本案所涉房屋出租合同發(fā)生糾紛，起訴至本院，被告提出訴訟請求，要求判令：一、被告修復(fù)出租房屋樓頂及墻面，直至不再漏水，并支付原告先期維修費(fèi)用11000元；二、被告協(xié)助原告辦理賓館、飯店的營業(yè)手續(xù)（包括但不限于提供房屋所有權(quán)證和消防證等）；三、被告賠償原告支付的電纜費(fèi)損失2400元；四、被告賠償原告支付的施工費(fèi)用（外墻抹灰）3000元；五、被告向原告支付違約金人民幣320000元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟過程中，原告增加訴訟請求：被告賠償原告的財(cái)產(chǎn)損失和經(jīng)營損失（賓館），另判令被告向原告支付違約金增加160000元，違約金總數(shù)為480000元。本院經(jīng)審理后，作出（2015）樂港民初字第101號民事判決書，判令：一、如原告施某某需辦理賓館的營業(yè)手續(xù)時，被告張紅某需提供出租房屋的房屋所有權(quán)證、土地使用證予以協(xié)助。二、原告施某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告張紅某房屋租金人民幣250536元，并自2015年2月1日起按中國人民銀行確定的同期同類貸款利率支付利息至款付清日止。三、駁回原告施某某的其他訴訟請求。四、駁回被告張紅某、張問慶的其他反訴請求。后被告施某某不服本判決，上訴至唐山市中級人民法院，唐山中院經(jīng)審理后作出（2016）冀02民終4357號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。2015年4月，唐山供電公司港口客戶服務(wù)分中心發(fā)出通知，內(nèi)容為：鑒于原告于2017年4月5日對唐山市海港開發(fā)區(qū)海城路農(nóng)行北商貿(mào)街南數(shù)第二家提出銷戶申請，唐山供電公司港口客戶服務(wù)分中心將于2017年4月25日對該處電能表進(jìn)行銷戶、停電處理，截止本案法庭辯論終結(jié)，唐山供電公司港口客戶服務(wù)分中心未對本案涉案出租房屋電能表進(jìn)行銷戶，亦未停電。上述事實(shí)有原告提供的房屋出租合同及補(bǔ)充合同、房產(chǎn)證、土地證，被告提供的唐山供電公司港口客戶服務(wù)分中心通知、調(diào)取的（2015）樂港民初字第101號卷宗材料以及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
原告張紅某與被告施某某為房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年5月10日立案受理后，被告施某某于2017年6月7日向本院提起反訴，本院受理后，依法組成合議庭于2017年9月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張紅某的委托訴訟代理人張問慶、龐學(xué)偉，被告施某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋出租合同、房屋出租補(bǔ)充合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)履行各自的合同義務(wù)?，F(xiàn)因被告據(jù)不履行支付房屋租金的合同義務(wù)，原告起訴要求解除與被告簽訂的房屋出租合同，同時被告也反訴要求解除該合同，故本院對原告及被告的這一訴請依法予以支持。關(guān)于原告要求被告支付房屋125268元的訴請，本院認(rèn)為該部分租金的計(jì)費(fèi)期間為2017年5月4日至2018年5月3日，現(xiàn)租期未滿，故被告應(yīng)以125268元為限自2017年5月4日起至本判決生效之日止按每月10439元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金。關(guān)于原告要求被告支付違約金8萬元的訴請，本院認(rèn)為被告因與原告之間就房屋租賃合同產(chǎn)生糾紛，在本院及唐山市中級人民法院兩審終審，對合同履行情況及雙方是否存在違約情形等事實(shí)作出認(rèn)定，且相關(guān)判決已發(fā)生法律效力的情況下，被告仍拒不履行支付房屋租金的合同主要義務(wù)，其故意違約的主觀過錯明顯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告方主張的8萬元違約金仍屬過高，綜合考慮原告方的實(shí)際損失情況以及雙方當(dāng)事人在合同履行過程中的過錯程度等因素，本院酌情確定被告支付原告違約金人民幣40000元。至于被告主張的反訴請求第一項(xiàng)，其中原告為被告提供房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件部分，副樓電纜糾紛、副樓外墻抹灰糾紛等本院已經(jīng)做出生效裁判，被告該部分的其他訴請，均無法律依據(jù)或合同約定，故本院對被告的這一反訴請求不予支持。至于被告主張的反訴請求第二項(xiàng)，亦屬本院生效裁判已處理過的糾紛，且被告未能提供有效的新證據(jù)支持其訴請，故本院對被告的這一反訴請求依法不予支持。至于被告的反訴請求第三項(xiàng)、第四項(xiàng)，根據(jù)庭審查明事實(shí)，被告租用的原告房屋至今未進(jìn)行電源銷戶及停電處理，被告的訴請缺乏損失存在的事實(shí)基礎(chǔ)及與原告行為之間的關(guān)聯(lián)性，本院不予支持。關(guān)于被告的反訴請求第五項(xiàng)于法無據(jù)，且與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，本院不予支持。至于被告增加的反訴請求第二項(xiàng)，其未能提供有效證據(jù)證明自己的主張，且該請求不屬明確的民事訴訟請求，故本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張紅某與被告施某某于2010年2月1日簽訂的《房屋出租合同》和2010年5月4日簽訂的《房屋出租補(bǔ)充合同》。二、被告施某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張紅某房屋租金及違約金人民幣40000元，房屋租金計(jì)算方法：以125268元為限，自2017年5月4日起按每月10439元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至本判決生效之日止。三、駁回被告施某某的其他反訴訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴受理費(fèi)人民幣4379元，反訴受理費(fèi)26900元，反訴受理費(fèi)減半收取計(jì)13450元，合計(jì)人民幣17829元，由原告張紅某負(fù)擔(dān)853元，被告施某某負(fù)擔(dān)16976元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于唐山市中級人民法院。