張某某
襄陽(yáng)航泰動(dòng)力機(jī)器廠招待所
方晟楠（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）張某某，女。
被上訴人（原審原告）襄陽(yáng)航泰動(dòng)力機(jī)器廠招待所（以下簡(jiǎn)稱航泰招待所），住所:襄陽(yáng)市樊城區(qū)前進(jìn)路。
負(fù)責(zé)人肖正宏，航泰招待所所長(zhǎng)。
委托代理人方晟楠，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
上訴人張某某因與被上訴人航泰招待所租賃合同糾紛一案，不服襄陽(yáng)市樊城區(qū)人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00131號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條 ?之規(guī)定，經(jīng)過(guò)閱卷、調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2012年1月1日，張某某與航泰招待所簽訂《租房合同書》一份，合同約定，航泰招待所將其位于襄陽(yáng)市樊城區(qū)前進(jìn)路招待所的1號(hào)門面租賃給張某某使用，期限為2012年1月1日至2014年12月31日止。合同期滿，房屋由航泰招待所收回，需繼續(xù)租賃的可重新簽定租賃合同。租金每月550元，第一年年租金共計(jì)6600元，隨后兩年每年租金按10%比例遞增，每年1月10日前一次性交清當(dāng)年租金，逾期視為違約，航泰招待所有權(quán)終止合同，并處以2000元賠償。航泰招待所每月代收生活垃圾處理費(fèi)7元。合同簽訂后，航泰招待所將租賃物交付給張某某使用，張某某于2013年之前均按期交納了租金。2014年8月，張某某按航泰招待所的要求交納了租金4035元，剩余3951元租金及垃圾處理費(fèi)未付。合同到期后，張某某要求續(xù)租，航泰招待所因房屋整體改造不同意，引起訴訟。
本院認(rèn)為:（一）《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條 ?規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次出租人使用、收益。轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)租人和次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系。租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。本案中，上訴人張某某稱從他人手中支付了高額轉(zhuǎn)租費(fèi)才獲得房屋的租賃權(quán)，但《租房合同書》是由張某某與航泰招待所簽訂，由航泰招待所直接將房屋出租給張某某，張某某支付轉(zhuǎn)租費(fèi)的行為并不屬于合同法規(guī)定的轉(zhuǎn)租行為，而是通過(guò)支付一定費(fèi)用取得與航泰招待所簽訂《租房合同書》的資格，替代他人成為租賃合同的當(dāng)事人，支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)是與轉(zhuǎn)讓人之間發(fā)生的關(guān)系，不能以向他人支出了高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)為由，而強(qiáng)制出租人超出雙方合同約定的期限繼續(xù)租賃房屋。另外，上訴人張某某主張簽訂合同時(shí)被上訴人航泰招待所承諾到期續(xù)租，但沒有舉出證據(jù)證明該主張，依照《租房合同書》第三條的約定，續(xù)租需重新簽訂合同，航泰招待所合同期滿后不同意續(xù)租，上訴人張某某不得單方面強(qiáng)行要求續(xù)租。（二）被上訴人航泰招待所作為訴爭(zhēng)房屋的出租人，將房屋出租給上訴人張某某，期間，沒有其他人對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張權(quán)利，足以說(shuō)明航泰招待所對(duì)訴爭(zhēng)房屋有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，上訴人張某某以被上訴人航泰招待所未提供證據(jù)證明房屋的權(quán)屬來(lái)對(duì)抗被上訴人作為出租人的合同權(quán)利，沒有事實(shí)依據(jù)。（三）《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條 ?規(guī)定:“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！北簧显V人航泰招待所向上訴人張某某下達(dá)《房屋租賃合同期滿不再續(xù)租通知書》后，上訴人張某某拒不返還并繼續(xù)占用租賃房屋，屬侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，原審判決參照雙方原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占用費(fèi)數(shù)額并無(wú)不妥。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果妥當(dāng)，二審依法予以維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:（一）《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條 ?規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次出租人使用、收益。轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)租人和次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系。租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。本案中，上訴人張某某稱從他人手中支付了高額轉(zhuǎn)租費(fèi)才獲得房屋的租賃權(quán)，但《租房合同書》是由張某某與航泰招待所簽訂，由航泰招待所直接將房屋出租給張某某，張某某支付轉(zhuǎn)租費(fèi)的行為并不屬于合同法規(guī)定的轉(zhuǎn)租行為，而是通過(guò)支付一定費(fèi)用取得與航泰招待所簽訂《租房合同書》的資格，替代他人成為租賃合同的當(dāng)事人，支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)是與轉(zhuǎn)讓人之間發(fā)生的關(guān)系，不能以向他人支出了高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)為由，而強(qiáng)制出租人超出雙方合同約定的期限繼續(xù)租賃房屋。另外，上訴人張某某主張簽訂合同時(shí)被上訴人航泰招待所承諾到期續(xù)租，但沒有舉出證據(jù)證明該主張，依照《租房合同書》第三條的約定，續(xù)租需重新簽訂合同，航泰招待所合同期滿后不同意續(xù)租，上訴人張某某不得單方面強(qiáng)行要求續(xù)租。（二）被上訴人航泰招待所作為訴爭(zhēng)房屋的出租人，將房屋出租給上訴人張某某，期間，沒有其他人對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張權(quán)利，足以說(shuō)明航泰招待所對(duì)訴爭(zhēng)房屋有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，上訴人張某某以被上訴人航泰招待所未提供證據(jù)證明房屋的權(quán)屬來(lái)對(duì)抗被上訴人作為出租人的合同權(quán)利，沒有事實(shí)依據(jù)。（三）《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條 ?規(guī)定:“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”被上訴人航泰招待所向上訴人張某某下達(dá)《房屋租賃合同期滿不再續(xù)租通知書》后，上訴人張某某拒不返還并繼續(xù)占用租賃房屋，屬侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，原審判決參照雙方原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占用費(fèi)數(shù)額并無(wú)不妥。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果妥當(dāng)，二審依法予以維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李曉紅
審判員：黃鸝
審判員：何小玲

書記員：李帆