張某某
杜超（河北十力律師事務所）
王某某

上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人杜超，河北十力律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）王某某。
上訴人張某某因與被上訴人王某某確認合同有效糾紛一案，不服邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人杜超，被上訴人王某某、王某某及閆玉娥的代理人李桂彬到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原判認定:被告王某某、閆玉娥系夫妻關系。原告張某某與被告王某某、閆玉娥均是邯鄲縣劉王莊村村民。原告張某某于2002年9月27日與被告王某某、閆玉娥夫妻協(xié)商后簽訂了《房屋出售協(xié)議》，被告將其位于邯鄲縣劉王莊村內的宅基地使用權及地上建筑物（包括北屋4間，小南屋及院內建筑物，另東側車庫）一并轉讓給原告張某某，價款共計42000元，合同簽訂后張某某足額向被告方支付了42000元，并在對房產(chǎn)裝修后入住至今，現(xiàn)雙方就該合同效力發(fā)生爭議。
一審法院經(jīng)審理認為:依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地禁止買賣和非法轉讓。依法轉讓需經(jīng)村集體同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。原、被告之間宅基地使用權轉讓，在一審法庭辯論終結前仍未辦理批準手續(xù)，應當認定該合同未生效。王某某、閆玉娥抗辯意見符合法律規(guī)定，依法予以支持。一審法院據(jù)此于2014年8月2日判決:駁回原告張某某的訴訟請求。
一審宣判后，上訴人張某某不服，向本院提起上訴，其理由是:1、雙方訂立《房屋出售協(xié)議》房屋買賣關系明確，但一審法院卻對買賣房屋只字未提，錯誤認定是農(nóng)村宅基地買賣合同?；臼聦嵳J定錯誤，就沒有公正判決。2、一審法院適用法律錯誤。本案房屋買賣合同的雙方都是劉王莊村民，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，不存在導致村集體宅基地資源流失的問題，因此買賣合同應認定有效。一審法院依據(jù)《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》認定該農(nóng)村房屋買賣合同無效顯然屬于適用法律錯誤。
本院認為:雙方1984年9月27日訂立《房屋出售協(xié)議》，當時已經(jīng)履行完畢，是雙方真實意思表示，且上訴人張某某搬入爭議的宅院居住至今。2014年將原房屋拆除進行了翻建。之后雙方就合同的效力發(fā)生爭議，張某某訴至邯鄲縣法院主張《房屋出售協(xié)議》有效。王某某認為其出賣給張某某的房屋是其父母的共同財產(chǎn)，且沒有分過家，其本人沒有處分權，主張合同無效。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條規(guī)定旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展，強力維護誠信。況且雖然無證據(jù)證明王某某兄弟分家，但王某某出賣該房屋之前其家庭在此居住。該房出賣后十二年也無其他人主張王某某出賣房屋無效。《中華人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條 ?的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第九條規(guī)定，出賣和或者出租村內住房的農(nóng)村村民申請宅基地的，不予批準使用宅基地。該辦法第十七條規(guī)定，由于住宅轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的，當事人應當自變更之日其三十日內，向市（縣）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記，由市（縣）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。從以上規(guī)定看出，我國法律及河北省的地方法規(guī)均不禁止農(nóng)村村民出賣房屋。只是對出賣房屋后的村民再申請宅基有所限制。根據(jù)以上規(guī)定，為尊重當事人意志，維護交易安全，應認定雙方所訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。一審法院認定雙方所訂合同未生效，與上述規(guī)定相悖，應預糾正。照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號民事判決；
二、張某某與王某某2002年9月27日訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。
一審案件受理費100元，二審案件受理費80元由被上訴人王某某負擔，上述費用已經(jīng)由張某某預交，由王某某給付張某某。
本判決為終審判決。

本院認為:雙方1984年9月27日訂立《房屋出售協(xié)議》，當時已經(jīng)履行完畢，是雙方真實意思表示，且上訴人張某某搬入爭議的宅院居住至今。2014年將原房屋拆除進行了翻建。之后雙方就合同的效力發(fā)生爭議，張某某訴至邯鄲縣法院主張《房屋出售協(xié)議》有效。王某某認為其出賣給張某某的房屋是其父母的共同財產(chǎn)，且沒有分過家，其本人沒有處分權，主張合同無效。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條規(guī)定旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展，強力維護誠信。況且雖然無證據(jù)證明王某某兄弟分家，但王某某出賣該房屋之前其家庭在此居住。該房出賣后十二年也無其他人主張王某某出賣房屋無效。《中華人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條 ?的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第九條規(guī)定，出賣和或者出租村內住房的農(nóng)村村民申請宅基地的，不予批準使用宅基地。該辦法第十七條規(guī)定，由于住宅轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的，當事人應當自變更之日其三十日內，向市（縣）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記，由市（縣）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。從以上規(guī)定看出，我國法律及河北省的地方法規(guī)均不禁止農(nóng)村村民出賣房屋。只是對出賣房屋后的村民再申請宅基有所限制。根據(jù)以上規(guī)定，為尊重當事人意志，維護交易安全，應認定雙方所訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。一審法院認定雙方所訂合同未生效，與上述規(guī)定相悖，應預糾正。照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號民事判決；
二、張某某與王某某2002年9月27日訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。
一審案件受理費100元，二審案件受理費80元由被上訴人王某某負擔，上述費用已經(jīng)由張某某預交，由王某某給付張某某。

審判長：陳建英
審判員：楊海山
審判員：馮雪

書記員：常新蕊j