張某某
邸新安
李永杰（河北凱悅律師事務(wù)所）
秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
曾昭貴
張君

原告張某某，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人邸新安（系原告張某某之夫），現(xiàn)住址同上。
委托代理人李永杰，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人張健英，經(jīng)理。
委托代理人曾昭貴，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室主任。
委托代理人張君，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處處長。
原告張某某與被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱必玉房地產(chǎn)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理。原告張某某的委托代理人邸新安、李永杰，被告必玉房地產(chǎn)委托代理人曾昭貴、張君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告于2008年3月7日簽訂的《商品房買賣合同》和2009年4月10日簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人雙方均應(yīng)恪守履行。現(xiàn)雙方爭議的焦點(diǎn)是簽訂補(bǔ)充協(xié)議時被告是否口頭承諾將大下房改建成車庫交給原告使用。根據(jù)被告與原告簽訂補(bǔ)充協(xié)議及出具房屋兌現(xiàn)通知書表述上看，原告購買的標(biāo)的物是“大下房”，而不是普通下房。從價格上看，大下房”單價為每平方米2500元，普通下房單價為每平方米1200元，而商品房上房的價格約為每平方米3030元，價格上有明顯區(qū)別。在交付房屋后，現(xiàn)有證據(jù)證明，在2010年4月，被告曾派人施工試圖為原告砸開大下房門，以使原告可以將大下房作為車庫使用，因樓上業(yè)主及相關(guān)部門阻止未成。在原告無法將大下房改造為車庫使用找被告后，被告通過物業(yè)公司為原告提供了地下停車位使用，解決原告停車問題。與原告類似的同一小區(qū)業(yè)主蔣某某以每平方米2500元購買的大下房，被告已安裝卷簾門交給業(yè)主作車庫使用。原告購買商品房時已購買了一間普通下房，原告基于被告大下房改建成車庫的承諾購買大下房用作車庫使用的解釋具有合理性。被告為履行承諾也實(shí)施了具體行為。因此，本院認(rèn)定原告基于對被告大下房改建成車庫的承諾才與被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議購買大下房，目的是用作車庫使用。由于被告未兌現(xiàn)承諾，未將大下房改建成車庫交給原告使用，且客觀上已無改建可能，原告現(xiàn)已無法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同法規(guī)定，原告有權(quán)要求被告賠償損失。同時，原告作為購房人，應(yīng)對下房與車庫功能使用上的區(qū)別有明確認(rèn)知，對大下房能否改造為車庫應(yīng)有一定預(yù)判，簽訂協(xié)議時卻與被告約定購買大下房并接收房屋，亦有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定被告賠償原告損失3萬元。對原告要求被告返還購房款及賠償損失的訴訟請求，本院予以部分支持。關(guān)于訴訟時效問題，被告認(rèn)為原告起訴已超過訴訟時效，雖補(bǔ)充協(xié)議簽訂于2009年，但原告一直在通過各種方式向被告提出要求并于2013年還通過砸墻等行為主張權(quán)利，應(yīng)產(chǎn)生時效中斷的效力，原告的起訴未超過訴訟時效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張某某經(jīng)濟(jì)損失3萬元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2140元，由被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)690元，于本判決生效后十日內(nèi)交納，其余部分由原告張某某自行承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告于2008年3月7日簽訂的《商品房買賣合同》和2009年4月10日簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人雙方均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)雙方爭議的焦點(diǎn)是簽訂補(bǔ)充協(xié)議時被告是否口頭承諾將大下房改建成車庫交給原告使用。根據(jù)被告與原告簽訂補(bǔ)充協(xié)議及出具房屋兌現(xiàn)通知書表述上看，原告購買的標(biāo)的物是“大下房”，而不是普通下房。從價格上看，大下房”單價為每平方米2500元，普通下房單價為每平方米1200元，而商品房上房的價格約為每平方米3030元，價格上有明顯區(qū)別。在交付房屋后，現(xiàn)有證據(jù)證明，在2010年4月，被告曾派人施工試圖為原告砸開大下房門，以使原告可以將大下房作為車庫使用，因樓上業(yè)主及相關(guān)部門阻止未成。在原告無法將大下房改造為車庫使用找被告后，被告通過物業(yè)公司為原告提供了地下停車位使用，解決原告停車問題。與原告類似的同一小區(qū)業(yè)主蔣某某以每平方米2500元購買的大下房，被告已安裝卷簾門交給業(yè)主作車庫使用。原告購買商品房時已購買了一間普通下房，原告基于被告大下房改建成車庫的承諾購買大下房用作車庫使用的解釋具有合理性。被告為履行承諾也實(shí)施了具體行為。因此，本院認(rèn)定原告基于對被告大下房改建成車庫的承諾才與被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議購買大下房，目的是用作車庫使用。由于被告未兌現(xiàn)承諾，未將大下房改建成車庫交給原告使用，且客觀上已無改建可能，原告現(xiàn)已無法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同法規(guī)定，原告有權(quán)要求被告賠償損失。同時，原告作為購房人，應(yīng)對下房與車庫功能使用上的區(qū)別有明確認(rèn)知，對大下房能否改造為車庫應(yīng)有一定預(yù)判，簽訂協(xié)議時卻與被告約定購買大下房并接收房屋，亦有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定被告賠償原告損失3萬元。對原告要求被告返還購房款及賠償損失的訴訟請求，本院予以部分支持。關(guān)于訴訟時效問題，被告認(rèn)為原告起訴已超過訴訟時效，雖補(bǔ)充協(xié)議簽訂于2009年，但原告一直在通過各種方式向被告提出要求并于2013年還通過砸墻等行為主張權(quán)利，應(yīng)產(chǎn)生時效中斷的效力，原告的起訴未超過訴訟時效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張某某經(jīng)濟(jì)損失3萬元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2140元，由被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)690元，于本判決生效后十日內(nèi)交納，其余部分由原告張某某自行承擔(dān)。

審判長：劉長利
審判員：張然
審判員：黨常生

書記員：張立娟