上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。委托訴訟代理人：陸明祥，湖北夷水律師事務(wù)所律師。上訴人（原審原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托訴訟代理人：陸明祥，湖北夷水律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：邵靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。委托訴訟代理人：楊杰，湖北新理念律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：恩施市金和房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道192號。法定代表人：雷福羽，總經(jīng)理。

張某某、王某某上訴請求：撤銷原判，依法改判邵靜、金和公司返還定金20000元；由邵靜、金和公司承擔(dān)二審訴訟費。事實及理由：一、邵靜寄出的《律師函》落款時間為2017年7月6日，張某某、王某某7月6日已經(jīng)向一審法院起訴，二人收到《律師函》是在起訴之后，一審將2017年7月6日認(rèn)定為合同解除時間錯誤。二、簽訂合同之前，張某某已經(jīng)告知邵靜、金和公司自己征信存在問題，但邵靜、金和公司出謀劃策讓張某某、王某某假離婚，三方合謀規(guī)避征信，不正當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)條件成就，應(yīng)當(dāng)視為條件不成就。三、張某某、王某某辦理離婚登記后，邵靜、金和公司單方提出附加條件，要求張某某、王某某增加首付款50000元或者提供購房擔(dān)保人，違約在先。四、張某某雖然沒有在定金合同上簽名，但20000元定金實際由張某某支付給邵靜，張某某系定金合同當(dāng)事人，張某某、王某某存在征信問題，按照定金合同約定，二人有權(quán)無責(zé)解約。五、在定金合同尚未解除的情況下，邵靜、金和公司已經(jīng)將案涉房屋出售給他人，理應(yīng)返還張某某、王某某的20000元定金。邵靜辯稱：一、依據(jù)定金合同約定，買受人的資質(zhì)審核義務(wù)應(yīng)由金和公司完成，邵靜對此并不知情。二、依據(jù)定金合同第六條第四款約定，如因貸款機構(gòu)貸款額度不足，張某某、王某某收到金和公司通知之日起三個工作日內(nèi)補足應(yīng)交款，但邵靜并未就房屋交易的總價格在定金合同簽訂后提出增加和變更的要求。三、簽訂定金合同時，王某某個人征信尚在查詢過程中，后經(jīng)查實，王某某的征信報告并無不良記錄，符合主體交易資格。綜上，張某某、王某某的上訴理由不能成立，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。金和公司辯稱：一、同意邵靜的答辯意見；二、金和公司在邵靜與王某某簽訂定金合同后十個工作日內(nèi)督促王某某到人民銀行進(jìn)行了征信查詢，王某某征信正常，符合銀行借款人資格，并且王某某提供了全套按揭資料。請求二審法院駁回上訴，維持原判。張某某、王某某向一審法院起訴請求：1、解除王某某與邵靜、金和公司簽訂的《房屋交易定金合同》，并判令邵靜退還張某某定金人民幣20000元；2、由邵靜、金和公司承擔(dān)本案訴訟費。一審法院認(rèn)定事實：2017年6月6日，王某某（乙方）與邵靜（甲方）、金和公司（丙方）簽訂《房屋交易定金合同》，合同載明：“一、甲方在公平、自愿的情況下同意將坐落于恩施市航空路二巷世紀(jì)花園2棟203室地區(qū)的房屋出售給乙方，房產(chǎn)證號:恩市私字第××號,面積145.94平方米；土地證號:恩市國用(2004)字第0114**號,土地面積20.09平方米。該房總房價為大寫人民幣伍拾玖萬伍仟圓整（小寫595000.00元）。乙方在自愿的情況下,于2017年6月6日付給甲方定金人民幣(大寫)貳萬圓整。二、所有過戶稅費由乙方承擔(dān)(詳見稅費預(yù)算表)。三、交房期限及標(biāo)準(zhǔn):雙方約定甲方在收到乙方銀行尾款當(dāng),將符合以下標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給乙方。1、下水道暢通：正常；2、水、電、氣戶頭無償過戶給乙方；3、家具家電:固定設(shè)施設(shè)備不動及所有家具家電,詳見清單。四、乙方在交付定金后不得放棄該房屋的購買權(quán),否則視為違約處理。甲方在收取定金后不得將該房出售給其他人,否則視為違約處理。甲乙雙方約定于2017年6月30日之前到恩施市金和房地營銷策劃有限公司簽訂房屋買賣合同,同時交清首付房款人民幣(大寫)壹拾陸萬伍仟圓整,定金(貳萬圓整)將自動轉(zhuǎn)入購房款,首付款總計壹拾捌萬伍仟圓整。尾款肆拾壹萬圓整由乙方銀行按揭貸款一次性付給甲方,甲乙雙方不得逾期,否則將作違約處理,甲方違約則雙倍返還乙方定金:乙方違約則定金不予退還；甲乙雙方任何一方違約須抽取定金的30%支付給丙方作為違約金,因本合同發(fā)生由雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成雙方由本地市仲裁委員會仲裁或當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V,因違約所造成的法律糾紛由違約方承擔(dān)律師費、鑒定費等一切相關(guān)法律費用。五、乙方付清首付款當(dāng)天,甲乙雙方各須向丙方一次性付清所有傭金(大寫)伍仟玖佰伍拾圓整，共計人民幣壹萬壹仟玖佰圓整（小寫11900.00元）。六、其它約定:1.甲方交房之日須結(jié)清水電氣及物業(yè)費用,并將水電氣卡門禁卡及房屋鑰匙交于乙方使用；2.甲方承諾夫妻雙方已協(xié)一致同意出售此房,該房屋并且全權(quán)配合所有過戶手續(xù)，否則視為違約處理；3.乙方須在新的不動產(chǎn)證出證后3個工作且內(nèi)配合辦理銀行正式抵押相關(guān)手續(xù)；4.如因貸款機構(gòu)貸款額度不足,乙方接到丙方通知之日起三個工作日內(nèi)補足應(yīng)交款；5.因乙方征信正在查詢中,須在十個工作日內(nèi)查詢結(jié)果,經(jīng)丙方審核后如因征信有問題,則甲乙雙方無責(zé)解約,互不承擔(dān)違約責(zé)任,甲方將定金貳萬圓整退還給乙方。七、本定金合同書一式三份,具有同等法律效力。甲方（簽章）：邵靜（簽名捺?。┮曳剑ê炚拢和跄衬常ê灻嘤。┍剑ê炚拢憾魇┦薪鸷头康禺a(chǎn)營銷策劃有限公司（印章）委托簽約人：王蘭（簽名）電話138××××2017年6月6日”。合同簽訂當(dāng)日，王某某向邵靜支付了定金20000元。嗣后，王某某在《房屋交易定金合同》約定的期限內(nèi)，未到金和公司與邵靜簽訂房屋買賣合同。2017年7月6日，邵靜以律師函的形式通知王某某，載明：“您的行為已構(gòu)成根本違約，無權(quán)要求退還押金”。王某某收到該律師函后未提出異議。另查明，張某某、王某某原系夫妻關(guān)系，2017年6月9日離婚。一審法院認(rèn)為，王某某與邵靜、金和公司三方簽訂的《房屋交易定金合同》，系真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。簽訂合同后，王某某未在約定的期限內(nèi)簽約房屋買賣合同，構(gòu)成違約，且在收到邵靜的律師函后未提出異議，應(yīng)視為案涉《房屋交易定金合同》于2017年7月6日解除。王某某要求退還定金的請求，因其本身違約，依據(jù)《房屋交易定金合同》第四條的約定，邵靜有權(quán)拒絕退還定金。張某某雖非《房屋交易定金合同》的相對方，但其與王某某原系夫妻關(guān)系，二者一起主張共同債權(quán)，并無不妥，故邵靜、金和公司抗辯張某某主體不適格，不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、王某某與邵靜、恩施市金和房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的《房屋交易定金合同》于2017年7月6日解除；二、駁回王某某、張某某的其他訴訟請求。案件受理費150元(已減半計算)，由王某某、張某某負(fù)擔(dān)。二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，2017年6月6日，王某某與邵靜、金和公司簽訂了《房屋交易定金合同》，同日，張某某通過自己的中國工商銀行賬戶向邵靜轉(zhuǎn)賬支付定金20000元。2017年6月9日，張某某、王某某辦理了離婚登記。2017年7月6日，邵靜向王某某發(fā)出《律師函》，同日，張某某、王某某以雙方簽訂《房屋交易定金合同》后，邵靜、金和公司要求王某某增加首付款或提供擔(dān)保人為由，導(dǎo)致無法在約定時間內(nèi)與邵靜簽訂房屋買賣合同，向恩施市人民法院起訴，請求起訴解除合同，退還張某某交納的定金。2017年8月15日邵靜收到恩施市人民法院送達(dá)的起訴狀副本。2017年7月13日，邵靜通過金和公司將案涉房屋出售給案外人潘慶祝，并簽訂了房屋買賣合同，金和公司收取了邵靜、潘慶祝居間費用共計11000元。一審查明的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。
上訴人張某某、王某某因與被上訴人邵靜、恩施市金和房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（以下簡稱金和公司）定金合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4497號民事判決，向本院提出上訴。本院于2018年3月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，圍繞雙方的訴辯意見，本案的爭議焦點為：1、涉案《房屋交易定金合同》的性質(zhì)；2、案涉《房屋交易定金合同》是否解除；3、邵靜、金和公司是否應(yīng)返還張某某、王某某定金20000元；4、邵靜向金和公司支付6000元的問題。對此，分析評判如下：一、涉案《房屋交易定金合同》的性質(zhì)。定金合同是指當(dāng)事人為約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保而簽訂的合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。案涉《房屋交易定金合同》屬于居間合同性質(zhì)，包含兩層法律關(guān)系，即邵靜與王某某之間因房屋買賣形成定金合同關(guān)系，金和公司與出賣人邵靜、買受人王某某之間形成居間合同關(guān)系。二、關(guān)于案涉《房屋交易定金合同》是否解除的問題。合同解除分為約定解除、法定解除、協(xié)議解除。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，邵靜應(yīng)當(dāng)給予王某某一定合理期限，邵靜既未給予合理期限，也未催告王某某，于2017年7月6日向王某某直接發(fā)出《律師函》，該《律師函》并不具有當(dāng)然解除合同的效力，且現(xiàn)有證據(jù)并不能證明王某某當(dāng)日已收到該《律師函》。本案中，邵靜向王某某發(fā)出的《律師函》具有解除合同的意思表示，王某某于2017年7月6日向人民法院提起訴訟，明確提出請求解除《房屋交易定金合同》，邵靜于2017年8月15日收到王某某的起訴狀副本時，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對合同的解除達(dá)成合意，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的《房屋交易定金合同》自2017年8月15日解除，二審中，各方當(dāng)事人對合同的解除并未提出異議。一審判決認(rèn)定王某某未對《律師函》提出異議，涉案《房屋交易定金合同》自2017年7月6日已經(jīng)解除不當(dāng)，本院予以糾正。三、邵靜是否應(yīng)返還張某某、王某某定金20000元問題。按照定金罰則，給付定金一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。本案中，現(xiàn)有證據(jù)不能證明王某某不履行約定債務(wù)而構(gòu)成違約，相反，雙方簽訂的《房屋交易定金合同》載明，王某某的征信正在查詢中，須在十個工作日內(nèi)查詢結(jié)果，經(jīng)金和公司審核后如因征信有問題，則邵靜、王某某雙方無責(zé)解約，互不承擔(dān)違約責(zé)任，邵靜將定金20000元整退還給王某某。上述約定表明三方在簽訂合同時均知曉王某某的征信正在查驗中，對于王某某的征信能否符合按揭貸款的條件不明確，但在簽訂《房屋交易定金合同》后邵靜、金和公司提出變更、增加首付款數(shù)額，或者提供擔(dān)保人，及張某某、王某某通過采取離婚方式、將房產(chǎn)登記在王某某一方以規(guī)避征信查驗，上述行為作為《房屋交易定金合同》中處于居間地位的金和公司，出賣人邵靜均應(yīng)當(dāng)知曉；同時，邵靜在未催告王某某簽訂正式房屋買賣合同，也未給予王某某合理期限的情況下，直接于2017年7月6日向王某某發(fā)出《律師函》表明解除合同、無權(quán)退還定金，并在2017年7月13日將涉案房屋出售給他人，導(dǎo)致《房屋交易定金合同》約定簽訂的正式房屋買賣合同所涉標(biāo)的物已不能實際履行，故王某某、張某某請求解除《房屋交易定金合同》，并返還定金20000元的請求，應(yīng)予支持。定金合同系實踐性合同，自實際交付定金之日生效。涉案《房屋交易定金合同》中約定的定金并非王某某交納，而是張某某交納，從合同相對性原則而言，張某某不是《房屋交易定金合同》一方當(dāng)事人，但張某某自始至終參與協(xié)商、訂立《房屋交易定金合同》的全過程，各方當(dāng)事人對定金由張某某交納均無異議，且交納定金時張某某、王某某系夫妻關(guān)系，故張某某一并主張退還并無不當(dāng)。四、關(guān)于邵靜向金和公司支付6000元的問題。金和公司在《房屋交易定金合同》中處于居間人地位，按照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中，金和公司并未促成雙方訂立房屋買賣合同，而只是簽訂了《房屋交易定金合同》，三方在簽訂的《房屋交易定金合同》約定邵靜、王某某任何一方違約金和公司均抽取定金的30%作為違約金，即不論是否促成邵靜、王某某間的房屋買賣合同成立，金和公司均抽取6000元作為違約金。金和公司作為從事房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)公司和提供合同文本一方，該約定明顯加重對他方責(zé)任，且在本案中金和公司并未舉證證明從事此事支出了必要費用；同時，邵靜、金和公司明確表示，在邵靜向王某某發(fā)出《律師函》后隨即通過金和公司將涉案房屋出售給了他人，金和公司收取了居間費用11000元，由此可見，邵靜、王某某解除《房屋交易定金合同》并未給金和公司造成損失，邵靜稱代王某某向金和公司交納6000元違約金與王某某無關(guān)。綜上，張某某、王某某的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第九十三條、第九十四條、第九十七條、第四百二十四條、第四百二十七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4497號民事判決；二、王某某與邵靜、恩施市金和房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的《房屋交易定金合同》于2017年8月15日解除；三、邵靜于本判決生效之日起十日內(nèi)返還張某某、王某某定金20000元；四、駁回王某某、張某某的其他訴訟請求。一審案件受理費150元，由邵靜負(fù)擔(dān)；二審案件受理費300元，由邵靜負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。