上訴人（原審被告）武穴市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱武穴房產(chǎn)公司）。
法定代表人張錦華，該公司經(jīng)理。
委托代理人張增國，武穴法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）張某某。
被上訴人（原審原告）方某某。
上列二被上訴人的共同委托代理人李金海，湖北文信律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審被告）吳有專。

上訴人武穴房產(chǎn)公司為與被上訴人張某某、方某某、吳有專商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省武穴市人民法院（2014）鄂武穴民初字第00792號民事判決，向本院提起上訴。本院2015年6月15日受理后，依法組成由審判員張焱奇擔(dān)任審判長，審判員傅焰明、樊勁松參加的合議庭，于2015年7月13日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人武穴房產(chǎn)公司的委托代理人張增國，被上訴人張某某、方某某的委托代理人李金海到庭參加訴訟。被上訴人吳有專經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，位于武穴城區(qū)的友鑫小區(qū)住宅樓系武穴房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，該小區(qū)的項目負(fù)責(zé)人為吳有專。2013年10月6日，武穴房產(chǎn)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情形下，與張某某、方某某簽訂了一份《房屋預(yù)售合同書》。吳有專作為甲方代表在合同尾部簽名并加蓋了武穴房產(chǎn)公司印章。該合同約定，武穴房產(chǎn)公司將其開發(fā)的友鑫小區(qū)C棟第二單元六樓604房屋以19.6萬元的價格出賣給張某某、方某某。合同簽訂的當(dāng)日，張某某、方某某向吳有專支付了價款10萬元，吳有專亦將該房屋鑰匙交給了張某某、方某某。同年10月9日，張某某、方某某再次向吳有專支付了價款9.4萬元。吳有專分別于收取房屋價款的當(dāng)日各向張某某、方某某出具了收據(jù)一份。合同簽訂十余天后，張某某、方某某即著手進(jìn)行房屋裝修，卻意外發(fā)生該房屋門鎖被他人更換。張某某、方某某遂找到吳有專，才得知張某某、方某某于2013年10月6日購買的房屋，此前另出售給了宋姓人，該房屋被宋姓人占有。后經(jīng)張某某、方某某與吳有專多次交涉，吳有專同意退還房屋價款。截至2014年1月21日，吳有專已向張某某、方春姓退還了房屋價款9.4萬元。下欠10萬元，吳有專亦于2014年1月21日向張某某、方某某出具了兩份金額均為5萬元的欠條。分別約定還款時間為次日即2014年1月22日、2014年正月底，“正月底未付清按叁分息計算”。逾期后，張某某、方某某向吳有專催要未退還的房屋價款，吳有專未能支付。
另查明，截至本案庭審之日，武穴房產(chǎn)公司仍未取得友鑫小區(qū)相關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃許可及土地使用權(quán)證。
原審認(rèn)為，武穴房產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證明且至本案起訴前仍未取得的情形下，于2013年10月6日與張某某、方某某簽訂的《房屋預(yù)售合同書》，違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。事實上，因訟爭房屋被他人實際占有導(dǎo)致張某某、方某某無法入住該房屋，張某某、方某某請求退還房屋價款符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。結(jié)合本案事實，房屋價款雖由吳有專收取且針對未能退還的10萬元價款，欠條也系吳有專出具，但吳有專只是武穴房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的友鑫小區(qū)項目負(fù)責(zé)人，吳有專實施的系列民事行為，依法應(yīng)屬履行職務(wù)的行為，涉及訟爭房屋的出賣人為武穴房產(chǎn)公司，負(fù)有返還房屋價款義務(wù)的民事主體依法也應(yīng)為武穴房產(chǎn)公司。張某某、方某某要求吳有專承擔(dān)返還房屋價款的民事責(zé)任，沒有法律依據(jù)，依法不予支持。張某某、方某某與吳有專于2014年1月21日經(jīng)結(jié)算后，吳有專向張某某、方某某出具了兩份欠款條據(jù)，明確約定了返還房屋價款的時間，后未能按期返還，實屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，張某某、方某某請求按照約定支付逾期利息，符合法律規(guī)定，依法予以支持。判決：一、限武穴市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司自本判決生效之日起五日內(nèi)向張某某、方某某返還房屋價款10萬元并按照月利率30%支付逾期付款利息至本判決確定的履行期限屆滿之日止（其中5萬元自2014年1月22日起計，另外5萬元自2014年農(nóng)歷二月初一即2014年3月1日起計）；二、吳有專在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；三、駁回張某某、方某某其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實屬實。

本院認(rèn)為，張某某、方某某與武穴房產(chǎn)公司簽訂房屋預(yù)售合同，并支付房款。后因該房屋客觀上被他人占有，致其合同目的不能實現(xiàn)，且武穴房產(chǎn)公司未取得相應(yīng)商品房的預(yù)售許可證。張某某、方某某要求武穴房產(chǎn)公司返還已支付的購房款，符合法律規(guī)定，本院予以支持。在本案商品房預(yù)售過程中，武穴房產(chǎn)公司書面委托吳有專以該公司的名義，對外從事房屋買賣等民事活動，雙方之間形成委托代理關(guān)系，吳有專對外系履行其職務(wù)行為，由此產(chǎn)生的相應(yīng)后果，依法由被代理人武穴房產(chǎn)公司承擔(dān)。原審認(rèn)定由武穴房產(chǎn)公司向張某某、方某某返還購房款，符合法律規(guī)定，本院予以支持。武穴房產(chǎn)公司的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2480元，由上訴人武穴市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　張焱奇 審判員　　傅焰明 審判員　　樊勁松

書記員：吳慧娟