原告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫州市。
　　委托訴訟代理人：馮波，北京天馳君泰律師事務所律師。
　　被告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：潘國華，上海凱正律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：田逾哲，上海凱正律師事務所律師。
　　原告張某訴被告陳某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年8月14日公開開庭進行了審理。原告張某的委托訴訟代理人馮波、被告陳某及其委托訴訟代理人潘國華、田逾哲到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某訴稱，2015年6月25日原、被告簽署租賃合同，合同約定原告將上海市浦東新區(qū)芳甸路XXX號XXX層、上海市浦東新區(qū)芳甸路XXX號XXX層房屋出租給被告，租賃期限自2015年7月1日至2025年9月15日，起始租金每月人民幣(以下幣種相同)12.50萬元，以后每兩年遞增5%，每貳個月為一期支付，先付后用，除首期租金外，被告應在每個付款期前月的20日前以劃賬方式向原告支付下期的租金。雙方另對租賃用途、房屋使用要求和維修責任、違約責任等內(nèi)容進行約定。合同簽訂后，被告多次逾期支付房租，經(jīng)原告多次催討后，被告才支付下一租金。被告應于2018年4月20日前支付2018年5月至6月租金，但被告再次違約。鑒于被告多次違約，且根本違約，導致原告未收到租金，嚴重損害原告合法權(quán)益，為此原告訴至法院，要求判令：1、解除原、被告簽署的租賃合同；2、被告支付原告2018年5月至6月的租金265,000元；3、被告向原告交付房屋并支付房屋使用費：自2018年7月1日起至實際返還房屋日止，按照每月132,500元計算。
　　被告陳某辯稱，合同第9.2條約定被告逾期不支付租金，且經(jīng)原告書面催告后仍不支付，從原告書面催告通知下達后累計超過15個工作日的，原告才有權(quán)解除合同，原告未舉證證明其已經(jīng)向被告發(fā)出書面催告通知，其無權(quán)解除合同，被告已經(jīng)付清2018年7月至8月的租金，故要求駁回原告全部訴請。
　　經(jīng)審理查明，2015年6月25日原告作為出租方(甲方)與被告作為承租方(乙方)簽訂《租賃合同》，合同第一條“出租房屋情況”約定：甲方出租給乙方的房屋狀況為上海市浦東新區(qū)芳甸路XXX號XXX層，建筑面積約92.91平方米，上海市浦東新區(qū)芳甸路XXX號XXX層，建筑面積為96.73平方米，房屋用途為商業(yè)，……。合同第三條“交付日期和租賃期限”約定：甲乙雙方約定甲方于2015年7月1日向乙方交付該房屋，雙方應于交付日辦理該房屋的交接手續(xù)，該房屋租賃期自2015年7月1日起至2025年9月15日止(共十年二個半月)，該房屋免租期為自交房之日起至2015年9月15日(共計二個半月)，免租期內(nèi)，承租方無需繳付租金，但仍應承擔在該段免租裝修期間實際發(fā)生的物業(yè)管理費、水、電、煤氣(如有)等費用。合同第四條“租金、物業(yè)管理費支付方式期限”約定：甲乙雙方約定該房屋租金金額為自2015年7月1日起至2017年6月30日，月租金為125,000元/月；自2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金為131,250元/月……以上均為不含稅金額，租賃發(fā)票由乙方承擔……該房屋租金按每貳個月為一期支付，先付后用，除首期租金外，乙方應在每個付款期前月的20日前以劃賬方式向甲方支付下期的租金，乙方首期租金應于乙方進場后5個工作日內(nèi)支付給甲方。合同第七條約定：除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿后的三日內(nèi)搬出乙方添置的一切可移動物品及乙方工作人員，……，將物業(yè)交還甲方，……，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按52元/平方米向甲方支付該房屋占有期間的使用費。合同第九條“解除本合同的條件”約定：在租賃期內(nèi)，乙方逾期不支付租金，且經(jīng)甲方書面催告后仍不支付，從甲方書面催告通知下達后累計超過15個工作日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方應向甲方按情形發(fā)生時的月租金額的二倍支付違約金，支付的違約金不足抵付甲方損失的，甲方有權(quán)從乙方交納的保證金中扣除相應金額，補足差額部分，若保證金仍不夠清償?shù)?，乙方還應另行賠償差額部分，……。2015年7月13日原、被告簽署《補充協(xié)議》約定將上述租賃合同約定的交房日(2015年7月1日)修改為2015年7月13日，免租期及計租日相應順延。2015年8月16日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金20萬元，2015年10月25日、10月26日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金20萬元、5萬元，2016年1月5日、1月6日被告共計轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2016年2月28日、2月29日被告共計轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2016年4月26日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2016年7月3日、7月4日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2016年9月6日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2016年11月10日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2017年1月13日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2017年3月14日、3月16日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2017年5月5日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2017年7月23日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金169,968元，2017年9月25日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金25萬元，2017年11月29日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金275,000元，2018年1月28日、1月29日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金262,500元，2018年3月27日、3月28日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金262,500元，2018年7月18日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金262,500元，2018年8月10日被告轉(zhuǎn)賬支付原告租金262,500元。
　　審理中，原告明確訴請為：1、雖然合同約定免租期為二個半月，但實際雙方約定的免租期應為2個月，若租期屆滿后被告繼續(xù)租賃，則原告再給予被告半個月的免租期。2015年7月13日原告向被告交付租賃房屋，算上二個月免租期，實際自2015年9月13日起租，合同約定每期租金應在前一個月的20日支付，被告除了第一期租金外，其他租金的支付時間都逾期，如被告主張的兩個半月免租期成立，起租日應為2015年9月28日，根據(jù)被告提供的銀行流水，除了第一期租金外，其余租金也沒有按期支付。鑒于被告逾期支付租金，原告通過被告代理人李某催告被告支付租金，未果。無論是根據(jù)合同約定還是法律規(guī)定，經(jīng)原告催告后，被告仍未履行支付租金義務，原告據(jù)此享有合同解除權(quán)，要求解除原、被告簽署的《租賃合同》；2、合同解除后，要求被告返還系爭租賃房屋；3、根據(jù)合同第七條的約定，要求被告支付房屋使用費：自起訴日起至實際返還房屋日止，按照9,861.28元/天計算。被告已經(jīng)于2018年7月18日支付了2018年5月13日至2018年6月12日期間的租金，原告撤回要求被告支付原告2018年5月至6月租金的訴請。原告另向本院提交了原告與案外人李某的微信聊天記錄，聊天記錄反映原告于2018年6月1日、6月7日催問租金事宜。
　　被告則認為，無論是基于合同的約定還是法律的規(guī)定，原告行使解除權(quán)的前提是先行對被告進行催告，原告提供的微信記錄中的李某不是被告的代理人，對該聊天記錄的真實性不予認可。原告沒有向被告發(fā)出書面催告通知，其解除權(quán)尚未成就，被告不同意返還房屋和支付房屋使用費，對于使用費標準，也應當按照合同約定的租金標準計算。
　　認定上述事實，由經(jīng)庭審質(zhì)證的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《租賃合同》、《補充協(xié)議》、銀行交易明細清單、銀行電子回單等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，當事人應當按照約定全面履行自身義務。原、被告簽署的《租賃合同》及補充協(xié)議系當事人真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按約全面履行。關(guān)于原告能否行使合同解除權(quán)的問題。本院認為，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以解除合同。本案中，涉案合同約定被告逾期不支付租金，經(jīng)原告書面催告后仍不支付，從原告書面催告通知下達后累計超過15個工作日的，原告可書面通知被告解除本合同。原告認為已經(jīng)催告的依據(jù)是與案外人李某的微信聊天記錄，在被告未對李某的身份及聊天記錄的真實性確認的情況下，本院對原告提交的微信聊天記錄不予采納，因原告無證據(jù)證明其已經(jīng)履行催告義務，原告行使合同解除權(quán)的條件尚未成就，故原告請求解除原、被告簽訂的《租賃合同》的訴請，缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持，原告基于合同解除而提出的返還租賃房屋和支付房屋使用費的訴請，本院亦不予支持。原告撤回要求被告支付2018年5月至6月租金的訴請，并無不當，本院予以準許。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告張某的訴訟請求。
　　案件受理費11,800元，減半收取計5,900元，保全費5,000元，上述共計10,900元，由原告張某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐