原告:張某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
委托訴訟代理人:潘麗文,上海漢盛律師事務(wù)所律師。
被告:傅友囡,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
委托訴訟代理人:仇九洲,上海思義律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:陳林(系被告之夫),住同被告。
被告上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:張鴻祥,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:徐丹,上海韓明志律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告傅友囡、上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案,本院于2018年9月19日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2018年11月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人潘麗文,被告傅友囡及其委托訴訟代理人仇九洲、陳林,被告上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司委托訴訟代理人徐丹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:判令兩被告于2003年6月18日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效,將上海市浦東新區(qū)潼港一村XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)恢復(fù)登記至被告上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱高橋?qū)崢I(yè))名下。事實(shí)和理由:系爭(zhēng)房屋為原告及叔叔張海龍動(dòng)遷安置分得的公房,張海龍為承租人,原告為同住人,二人一直居住在內(nèi)。2015年8月29日,張海龍去世,原告一人居住至今。2018年7月,被告傅友囡稱其已買下系爭(zhēng)房屋,起訴原告要求原告遷出系爭(zhēng)房屋。原告應(yīng)訴后經(jīng)調(diào)查得知,兩被告于2003年6月18日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,高橋?qū)崢I(yè)以人民幣(以下幣種同)18萬(wàn)元的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售與傅友囡。系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)也已登記至傅友囡名下。原告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)已居住了18年,并一直以為該房屋已由叔叔張海龍買下,從未得知系爭(zhēng)房屋已被出售,傅友囡既非承租人亦非同住人,高橋?qū)崢I(yè)無(wú)權(quán)將系爭(zhēng)房屋出售與傅友囡。故此,為維護(hù)自身合法權(quán)益,原告特提起本案訴訟。
被告傅友囡辯稱,被告與張海龍系朋友關(guān)系。2003年6月,張海龍告訴被告其在外做生意欠了很多債急需資金周轉(zhuǎn),欲將系爭(zhēng)房屋賣給被告,并稱系爭(zhēng)房屋為其和原告所有,二人皆無(wú)子女,需要被告的幫助。2013年6月18日,張海龍通知被告去福鑫中介辦買房手續(xù),被告去了之后發(fā)現(xiàn)房屋買賣合同內(nèi)容已經(jīng)填好,甲方蓋了高橋?qū)崢I(yè)的公章,乙方被告簽名有人已替被告代簽,被告估測(cè)合同內(nèi)容應(yīng)該是中介經(jīng)辦人黃海磊填寫的,被告的簽名應(yīng)該是張海龍代簽的。黃海磊告訴被告再與張海龍簽訂一份購(gòu)房協(xié)議,協(xié)議中張海龍明確同意將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給被告,轉(zhuǎn)讓事宜委托福鑫中介辦理。之后,被告與張海龍、黃海磊一同去了房產(chǎn)交易中心,被告看到了辦理登記的材料,房屋登記申請(qǐng)書上被告的簽名也非其所簽,簽訂房屋買賣合同及辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)都是由張海龍和黃海磊一手包辦,被告并不清楚。張海龍有意將房屋出售給被告,被告也已將18萬(wàn)元購(gòu)房款支付給了張海龍,張海龍與被告之間買賣房屋的意思表示真實(shí),但因高橋?qū)崢I(yè)在其中進(jìn)行了違規(guī)操作,才導(dǎo)致了本案糾紛。張海龍?jiān)虮桓娉鍪具^(guò)原告的身份證和戶口簿,且被告對(duì)原告和張海龍一直照顧有加,故原告對(duì)系爭(zhēng)房屋出售給被告知情并同意。綜上,不同意原告訴請(qǐng)。
被告高橋?qū)崢I(yè)辯稱,系爭(zhēng)房屋是動(dòng)遷房,被安置人為原告和張海龍。2000年7月,系爭(zhēng)房屋大產(chǎn)證登記在高橋?qū)崢I(yè)名下,系爭(zhēng)房屋具備辦證條件。高橋?qū)崢I(yè)曾授權(quán)委托福鑫中介為居民批量代辦產(chǎn)證,但并未授權(quán)其代為出售系爭(zhēng)房屋,對(duì)系爭(zhēng)房屋出售給傅友囡并不知情,也未收到被告的購(gòu)房款。房地產(chǎn)買賣合同及房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書上的公司公章不排除是有人私自加蓋,但申請(qǐng)書上原權(quán)利人處公司法人代表張鴻祥的簽名系偽造。至于房地產(chǎn)買賣合同是否有效,由法院認(rèn)定。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:原告與張海龍(2015年8月29日?qǐng)?bào)死亡)系叔侄關(guān)系。1990年12月,原告與張海龍居住的史家灣15號(hào)房屋遇動(dòng)遷,經(jīng)高化工程建設(shè)指揮部調(diào)配分得公有住房一套即系爭(zhēng)房屋,張海龍為受配人(承租人),原告為同住人。1992年3月30日,二人戶口自史家灣15號(hào)房屋遷入系爭(zhēng)房屋內(nèi)。2000年7月25日,系爭(zhēng)房屋大產(chǎn)證登記至高橋?qū)崢I(yè)名下。2003年6月18日,被告高橋?qū)崢I(yè)作為出賣人(甲方)、被告傅友囡作為買受人(乙方),簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同(以下簡(jiǎn)稱買賣合同),約定甲方將座落于上海市浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)潼港一村XXX號(hào)XXX室房屋轉(zhuǎn)讓給乙方;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為18萬(wàn)元,自合同簽訂之日起三十天內(nèi),乙方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分兩次付與甲方,乙方交付的房?jī)r(jià)款,甲方應(yīng)開(kāi)具收款憑證;落款甲方蓋具了公司公章,乙方處簽有“傅友囡”字樣。同日,被告傅友囡作為申請(qǐng)人、高橋?qū)崢I(yè)作為原權(quán)利人簽訂上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書,原權(quán)利人代理人處簽有“黃海磊”字樣,申請(qǐng)人簽章處簽有“傅友囡”字樣,原權(quán)利人簽章處簽有“張鴻祥”字樣,并蓋具了公司公章。次日,傅友囡繳納系爭(zhēng)房屋契稅2,700元。2003年7月3日,系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記至傅友囡名下。2006年12月28日,高橋?qū)崢I(yè)作為甲方(出售人)、上海浦東新區(qū)潼港物業(yè)管理部(以下簡(jiǎn)稱潼港物業(yè))作為代理人、張海龍作為乙方(購(gòu)房人)簽訂上海市公有住房出售合同(以下簡(jiǎn)稱出售合同),約定乙方自愿購(gòu)買甲方出售的座落于上海市浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)潼港一村XXX號(hào)XXX室的公房;甲、乙雙方確認(rèn)乙方購(gòu)買上述房屋的價(jià)格,以一九九四年市政府及其主管部門的規(guī)定計(jì)算,房屋全部售價(jià)為6,592元(具體價(jià)格計(jì)算詳見(jiàn)附件);扣除付款折扣后,房屋實(shí)際付款金額為5,274元,房屋首期維修基金785元,共計(jì)6,157元。次日,張海龍支付購(gòu)房款6,157元。2006年12月31日,張海龍作為甲方(產(chǎn)權(quán)房業(yè)主)、潼港物業(yè)作為乙方(物業(yè)管理單位)簽訂產(chǎn)權(quán)房管理服務(wù)合同,約定甲方同意將系爭(zhēng)房屋由乙方實(shí)施物業(yè)管理。原告自分得系爭(zhēng)房屋日起一直居住在內(nèi)。2018年7月,被告傅友囡至本院起訴原告,以其為系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為由要求原告遷出系爭(zhēng)房屋,該案目前已中止審理。
以上事實(shí),由經(jīng)庭審質(zhì)證的住房調(diào)配通知單、公房租賃憑證、房屋使用證明、戶口簿、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、契稅完稅證、公有住房出售合同、個(gè)人購(gòu)房繳款憑證、產(chǎn)權(quán)房管理服務(wù)合同及原、被告的陳述在卷佐證。
本院認(rèn)為,無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回,但受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的除外。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告傅友囡在受讓系爭(zhēng)房屋時(shí)是否為善意以及是否損害了原告的利益。本案中,原告認(rèn)為其作為系爭(zhēng)房屋的同住人,對(duì)該房屋已被轉(zhuǎn)讓出售給被告傅友囡的事實(shí)毫不知情,損害了原告的利益,而被告傅友囡的受讓行為并非善意,合同應(yīng)屬無(wú)效。對(duì)此被告傅友囡辯稱系爭(zhēng)房屋是張海龍經(jīng)由高橋?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)讓出售給被告的,其自高橋?qū)崢I(yè)處合法取得了系爭(zhēng)房屋,原告對(duì)此知情且同意,合同有效,并提供了其與張海龍簽訂的購(gòu)房協(xié)議,其向福鑫中介出具的暫借款條、收條,物業(yè)費(fèi)發(fā)票、收據(jù),張海龍與原告的身份證、戶口簿復(fù)印件予以佐證,本院對(duì)其提供的證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn),但上述證據(jù)與本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)即被告傅友囡是否善意并無(wú)關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為,一、結(jié)合被告傅友囡自述的購(gòu)房過(guò)程,傅友囡在明知合同相對(duì)人并非張海龍以及原告一直居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的情況下,非但沒(méi)有提出異議也未與原告核實(shí),而是主動(dòng)配合張海龍完成了整個(gè)房屋買賣,并稱最終將購(gòu)房款支付給了張海龍。且自傅友囡2003年取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后卻從未向原告或張海龍主張過(guò)房屋所有權(quán),默許二人繼續(xù)居住,卻在多年之后張海龍去世后向原告主張房屋所有權(quán)并要求其遷出房屋,對(duì)此被告傅友囡均未給出合理解釋,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告傅友囡并非善意相對(duì)人。第二,被告提供了從張海龍?zhí)幦〉玫脑娴纳矸葑C及戶口簿,用以證明原告對(duì)出售房屋知情并同意,本院認(rèn)為,張海龍與原告系家庭成員,長(zhǎng)期同居一室,取得原告的身份證件并非難事,僅憑這一點(diǎn)并不能證明原告對(duì)系爭(zhēng)房屋出售給傅友囡知情并同意。第三,系爭(zhēng)房屋為公有住房,房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,承租人只有承租權(quán),并無(wú)轉(zhuǎn)讓權(quán),即張海龍?jiān)谵k理購(gòu)房轉(zhuǎn)產(chǎn)手續(xù)之前對(duì)系爭(zhēng)房屋并不享有轉(zhuǎn)讓權(quán),故即便如傅友囡所述張海龍?jiān)?jīng)作出過(guò)同意將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給其的意思表示,并不代表傅友囡可依其與張海龍之間的合意取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)。第四,雙方真實(shí)的意思表示是合同生效的前提條件,高橋?qū)崢I(yè)否認(rèn)其曾與傅友囡簽訂過(guò)真實(shí)的房屋買賣合同,并提供法人代表張鴻祥親筆簽名一份,用以證明房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書上張鴻祥的簽名非系本人所簽,原告及被告傅友囡對(duì)此均表示兩者筆跡不一致,本院確認(rèn)該份登記申請(qǐng)書上張鴻祥的簽名應(yīng)系偽造,同時(shí)結(jié)合買賣合同甲方落款處僅有高橋?qū)崢I(yè)公章而未有公司法人簽名、被告傅友囡自述購(gòu)房款支付給了張海龍,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩被告并未就系爭(zhēng)房屋的買賣達(dá)成合意。審理中,被告傅友囡向本院申請(qǐng)追加黃海磊作為本案第三人參與訴訟,本院認(rèn)為,根據(jù)被告傅友囡的陳述及在案證據(jù),足以確認(rèn)買賣合同的效力問(wèn)題,至于黃海磊是否實(shí)際參與房屋買賣并具體操辦,并非本案審理范圍,其作為第三人參與訴訟與本案無(wú)法律上的直接關(guān)聯(lián),本院不予追加。綜上,被告傅友囡受讓系爭(zhēng)房屋并非善意,且侵犯了原告作為同住人在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的合法權(quán)益,故原告訴請(qǐng)要求確認(rèn)兩被告之間訂立的買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求,于法不悖,本院予以支持。合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。原告訴請(qǐng)要求將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)登記至高橋?qū)崢I(yè)名下的請(qǐng)求,符合法律規(guī)定,本院予以支持。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條,《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條的規(guī)定,判決如下:
一、被告傅友囡與被告上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司于2003年6月18日就上海市浦東新區(qū)潼港一村XXX號(hào)XXX室房屋訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效;
二、上海市浦東新區(qū)潼港一村XXX號(hào)XXX室房屋恢復(fù)登記至被告上海浦東高橋?qū)崢I(yè)公司名下。
案件受理費(fèi)3,900元,減半收取計(jì)1,950元,保全費(fèi)5,000元,共計(jì)6,950元,由被告傅友囡承擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:吳智永
書記員:潘宸琰
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