上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住綏化市北林區(qū)。委托訴訟代理人：段恩利，黑龍江光明律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：倪麗麗，黑龍江光明律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住綏化市北林區(qū)。委托訴訟代理人：霍漢東（徐某某表哥）男，xxxx年xx月xx日出生，干部，住綏化市北林區(qū)。原審被告：張慶福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住綏化市北林區(qū)。原審被告：曲寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住綏化市北林區(qū)。

張某某上訴請(qǐng)求：1、判令撤銷（2017）黑1202民初1529號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，改判駁回被上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：上訴人與被上訴人在2012年2月16日簽訂房屋買賣合同，約定上訴人以46.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買被上訴人所有的位于四方臺(tái)鎮(zhèn)××號(hào)商服樓。上訴人首付20萬(wàn)元，余款在2016年1月還清。被上訴人當(dāng)時(shí)出具收條明確記載，房產(chǎn)證暫由被上訴人保管。待其他房款交清后交由張某某保管。上訴人按照約定，償還了部分房屋欠款3.3萬(wàn)元，當(dāng)詢問(wèn)被上訴人保管的房照時(shí)，被上訴人卻聲稱沒有。由于房照是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)，上訴人無(wú)法獲得房照。因此停付購(gòu)房款。被上訴人訴至北林區(qū)法院。該院以（2017）黑1202民初1529號(hào)民事判決，支持了被上訴人的主張。上訴人認(rèn)為，（2017）黑1202民初1529號(hào)民事判決，認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤。應(yīng)予撤銷。一、一審判決超訴訟請(qǐng)求判決。本案中，被上訴人一審訴訟請(qǐng)求主張被上訴人給付購(gòu)房款及利息，為給付之訴。然而，一審判決第一項(xiàng)為判令被上訴人與上訴人張某某繼續(xù)履行雙方于2012年2月16日簽訂的房屋買賣合同”，該判項(xiàng)超過(guò)了被上訴人的訴訟請(qǐng)求范圍。上訴人認(rèn)為，一審判決判令雙方繼續(xù)履行合同的判項(xiàng)系確認(rèn)之訴，且被上訴人并未請(qǐng)求一審法院對(duì)雙方之間的房屋買賣合同進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，人民法院的審判要堅(jiān)持“不告不理原則”，即法院審理民事糾紛的范圍，為訴訟請(qǐng)求的范圍。審判決對(duì)于被上訴人未請(qǐng)求的確認(rèn)之訴進(jìn)行強(qiáng)行判決的行為違反了不告不理的原則，且超訴訟請(qǐng)求判決。二、上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。應(yīng)屬無(wú)效合同。人民法院不應(yīng)保護(hù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款明確規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”審判決認(rèn)為。第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。我國(guó)《合同法》第五十二條明確規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的合同無(wú)效?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”就是指上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同需要遵守《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定的，被上訴人的房屋并未領(lǐng)取權(quán)屬證書，房產(chǎn)部門都沒有將本案訴爭(zhēng)的房屋確認(rèn)給被上訴人所有的情況下，被上訴人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的行為違反了法律的禁止性規(guī)定。故雙方之間的房屋買賣合同是無(wú)效合同。三、上訴人未支付剩余購(gòu)房款系在行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的合法行為。不屬于合同違約行為。我國(guó)《合同法》第六十六條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，一方在對(duì)方履行不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！鄙显V人與被上訴人在房屋買賣合同中明確約定，被上訴人負(fù)有辦理房產(chǎn)證，將房屋過(guò)戶到上訴人名下的義務(wù)，上訴人負(fù)有給付購(gòu)房款的義務(wù)，并未約定先后履行順序。同時(shí)，被上訴人為上訴人出具20萬(wàn)元收據(jù)時(shí)，明確寫明房產(chǎn)證由被上訴人保管?？梢宰C明被上訴人出賣房屋時(shí)就有房產(chǎn)證，當(dāng)上訴人償還部分購(gòu)房款詢問(wèn)房產(chǎn)證時(shí)，被上訴人又稱沒有，明顯是對(duì)上訴人的欺詐。在上訴人有明確的證據(jù)證實(shí)房屋不在被上訴人名下，被上訴人無(wú)法履行將房屋過(guò)戶的義務(wù)時(shí)，上訴人有權(quán)拒絕履行自身義務(wù)。即支付剩余購(gòu)房款。這是法律明確賦予上訴人的權(quán)利，上訴人拒付剩余房款是行使合法權(quán)利。而不是一審判決所認(rèn)定的違約行為。四、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決適用《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來(lái)認(rèn)定此案。在本案中被上訴人并未取得房屋的權(quán)屬證書，對(duì)該房屋沒有物權(quán)的權(quán)利，不能證實(shí)房屋屬于被上訴人所有。但是一審判決適用《物權(quán)法》的條款來(lái)對(duì)本案進(jìn)行審理。屬于適用法律的錯(cuò)誤。五、一審判決認(rèn)定的利息不確。一審判決判令上訴人給付被上訴人利息78300元，是按照購(gòu)房全部欠款26.5萬(wàn)元從2013年1月1日起計(jì)算所得。而一審判決已查明被上訴人違約，并在判項(xiàng)三中判決被上訴人在將產(chǎn)權(quán)證給付上訴人后，再給付購(gòu)房款10萬(wàn)元。那么此10萬(wàn)元是因被上訴人違約而保留的購(gòu)房款。此10萬(wàn)元購(gòu)房款不應(yīng)計(jì)算利息。綜上所述，審判決認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，并存在超訴訟請(qǐng)求判決，嚴(yán)重的損害了上訴人利益。上訴人為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，依法訴至貴院，請(qǐng)求貴院依法撤銷原審錯(cuò)誤判決。依法改判。徐某某答辯稱，張某某的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。曲寶答辯稱，一審判決正確，服從一審判決。張慶福未答辯。徐某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、要求被告張某某依原告徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：2、要求被告張某某依慶福、曲寶承擔(dān)連帶責(zé)任。3、案件受理費(fèi)由三被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：被告張慶福與張某某系父子關(guān)系。2012年2月16日，被告張某某與原告徐某某簽訂房屋買賣合同一份，合同約定：被告張某某以465000元的價(jià)格，購(gòu)買原告所有位于緩××市××單元××二商服。面積147平方米，房款給付方式為合同簽訂后給付200000元。余款265000元，自2013年1月起開始計(jì)息，約定利率7厘。至2016年1月1日還清，房屋產(chǎn)權(quán)證由原告負(fù)責(zé)辦理辦證的一切費(fèi)用。2012年的入戶費(fèi)、取暖費(fèi)由原告承擔(dān)。被告曲寶為被告張某某擔(dān)保。合同簽訂當(dāng)日，被告張某某按照合同約定給付原告購(gòu)房款200000元，余款265000元被告張慶福給原告出具欠據(jù)一張。原告將房屋交付給被告張某某。2013年1月至2016年1月期間，被告張某某分二次共給付欠款33000元，余款一直沒付?，F(xiàn)已過(guò)全部還款期限。要求三被告給付剩余購(gòu)房款及約定利息，并承擔(dān)違約金53000元。一審法院認(rèn)定事實(shí)，被告張慶福與被告張某某系父子關(guān)系。2012年2月16日，被告張某某與原告徐某某簽訂房屋買賣合同一份，合同約定：被告張某某購(gòu)買原告徐某某位于綏化市××××號(hào)商服樓，總價(jià)款465000元，張某某給付200000元，余款265000元，從2013年1月起開始計(jì)利息，以月利率7厘，2016年1月1日還清全部余款，房屋產(chǎn)權(quán)證由原告負(fù)責(zé)辦理，辦證的一切費(fèi)用、2012年的入戶費(fèi)、取暖費(fèi)由原告承擔(dān)。書寫人于文學(xué)在兩份合同上一份書寫擔(dān)保人，一份書寫證明人，被告曲寶在合同上均簽名。合同簽訂當(dāng)日，原告將房屋交付給被告張某某。被告張某某按照合同約定給付原告購(gòu)房款200000元，余款265000元由被告張慶福給原告出具欠據(jù)一張。2013年1月至2016年1月期間，被告張某某分二次共付給原告徐某某利息款33000元，余款一直沒付。余款全部逾期后，原告訴至法院，要求三被告給付剩余購(gòu)房款及約定利息，并承擔(dān)違約金53000元及承擔(dān)訴訟費(fèi)用。被告張某某以原告房屋沒有辦理房照，要求退換房屋，返還購(gòu)房款。一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景钢?，原告徐某某與被告張某某簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，為有效合同。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。房屋買賣合同是否有效，應(yīng)該依據(jù)合同法來(lái)判斷，而不能以房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。原告按合同約定履行了合同義務(wù)。被告在合同約定的期限內(nèi)，未全部向原告交付購(gòu)房款，未全面履行合同約定的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告請(qǐng)求被告張某某給付購(gòu)房款，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。鑒于原被告合同約定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證（房照、土地使用證）由原告徐某某辦理，辦證的一切費(fèi)用由原告徐某某承擔(dān)，被告可適當(dāng)留存部分購(gòu)房款，根據(jù)原、被告雙方合同履行情況，被告留存100000元較為合理。被告張慶福給原告徐某某出具了欠據(jù)，被告張慶福應(yīng)與被告張某某共同承擔(dān)償還義務(wù)。被告曲寶在原被告書寫合同書未在現(xiàn)場(chǎng)，兩份合同一份書寫擔(dān)保人，一份書寫證明人，合同約定并不明確，被告曲寶不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。原告要求被告曲寶承擔(dān)保證責(zé)任的請(qǐng)求，不予支持。原告徐某某在庭審中對(duì)被告提交的收據(jù)上徐某某簽名進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論是徐某某本人書寫，鑒定費(fèi)用由原告徐某某承擔(dān)。被告以原告沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證書與原告簽訂合同無(wú)效為由，要求解除合同，原告返還購(gòu)房款理由不能成立，不予采納?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。被告張慶福經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,是放棄訴訟權(quán)利的行為，對(duì)由此產(chǎn)生的不利訴訟后果應(yīng)自行承擔(dān)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條（五）項(xiàng)、第一百零九條、第一百六十一條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：一、原告徐某某與被告張某某繼續(xù)履行雙方于2012年2月16日簽訂的房屋買賣合同；二、被告張某某、張慶福于本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告購(gòu)房款165000元及利息78300元；三、被告張某某、張慶福收到位于綏化市××××號(hào)商服樓（張某某名下）產(chǎn)權(quán)證后給付原告徐某某購(gòu)房款100000元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7949元，減半收取3975元，此款由被告張某某、張慶福承擔(dān)。此款原告已預(yù)交，被告在執(zhí)行上款時(shí)一并給付原告。鑒定費(fèi)2000元由原告徐某某承擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人張某某因與被上訴人徐某某、原審被告張慶福、曲寶房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化市北林區(qū)人民法院（2017）黑1202民初1529號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月11日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某及其委托訴訟代理人段恩利、倪麗麗，被上訴人徐某某及其委托訴訟代理人霍漢東，原審被告曲寶到庭參加訴訟。原審被告張慶福經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人張某某與被上訴人徐某某簽訂的房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院認(rèn)定為有效合同正確。張某某主張?jiān)摵贤蜻`反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。前述規(guī)定是管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范。一審法院依據(jù)合同法及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定合同有效正確。張某某此項(xiàng)上訴請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于上訴人主張一審法院超過(guò)訴訟請(qǐng)求判決問(wèn)題。上訴人張某某與被上訴人徐某某簽訂的房屋買賣合同是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人承擔(dān)的義務(wù)與他們享有的權(quán)利相互關(guān)聯(lián)。上訴人張某某有支付剩余房款的義務(wù)，被上訴人徐某某有按照合同約定負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的義務(wù)。由于案涉房屋所在小區(qū)的開發(fā)商綏化市天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院出具證明，證實(shí)該小區(qū)房產(chǎn)證正在辦理之中，被上訴人徐某某有義務(wù)繼續(xù)為上訴人張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，一審法院判決雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同既是對(duì)徐某某的約束，也是對(duì)張某某權(quán)利的保護(hù)，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于上訴人未按照約定時(shí)間給付被上訴人購(gòu)房款是違約行為還是在履行抗辯權(quán)問(wèn)題。上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同約定，徐某某以465000元的價(jià)格將涉案房屋出售給張某某，首付200000元，余款265000元，以月利率7厘，從2013年1月起開始計(jì)利息，2016年1月1日還清余款。合同明確約定了剩余房款給付時(shí)間及房款利率。張某某不按照約定時(shí)間履行給付房款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照約定支付利息。由于房屋買賣合同約定辦證的一切費(fèi)用由徐某某承擔(dān)，一審法院判決適當(dāng)留存10萬(wàn)元購(gòu)房款也是為督促徐某某積極與開發(fā)商聯(lián)系，盡快辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證照。上訴人主張10萬(wàn)元不應(yīng)計(jì)算利息與雙方合同約定不符。一審法院判決從雙方約定的2013年1月起計(jì)算欠款利息并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4,949.0元由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　張　敏
審判員　付振鐸
審判員　杜雪紅

書記員：康亞娟